وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة أ.ا.ا. بواسطة نائبها بمقال استئنافي مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 26/01/2023 تستأنف بمقتضاه الحكم عدد 6097 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 07/06/2022 في الملف 7318/8219/2021 و القاضي في الشكل: قبول الطلب، و في الموضوع: الحكم على المدعى عليها بأدائها لفائدة المدعية ما قدره 129.360,00 درهم عن الواجبات الكرائية خلال سنة 2020 من 01/01/2020 الى 31/12/2020 بحسب سومة شهرية قدرها 10.780,00 درهم مع النفاذ المعجل و تحميلها الصائر و رفض باقي الطلبات.

في الشكل: حيث إنه لا دليل على تبليغ المستأنفة بالحكم المستأنف ، و جاء الاستئناف مستوفيا لباقي الشروط الشكلية المتطلبة قانونا من أداء و صفة فهو مقبول شكلا.

و في الموضوع: حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنفة تقدمت بمقال افتتاحي مسجل و مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 06/07/2021 و الذي تعرض من خلاله أنها أكرت للمدعى عليها المحل الحامل للرقم L3.K.07 و الكائن بالمركب التجاري موركو مول بالدار البيضاء و الذي تبلغ مساحته 28 مترا مربعا و أن المدعى عليها لم تؤد ما بذمتها من واجبات كرائية و تحملات خلال سنة 2020 ما ترتب عنه بذمتها مبلغ 132.656,25 درهم وان جميع المحاولات الحبية المبذولة معها من أجل حثها على أداء ما بذمتها آخرها رسالة انذارية بقيت بدون جدوى ومن جهة أخرى فإن المدعى عليها لا تستغل المتجر منذ سنتين كما يتجلى من محضر المفوض القضائي الذي عاين فيه إغلاق المتجر منذ سنتين و بالرجوع إلى مقتضيات الفصل 20.2 من عقد الكراء يتضح أنه ينص على أن العقد يكون مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم أداء المكتري لسومة كرائية واحدة و دون أن يستلزم ذلك أي إجراء من طرف المكري لذلك تلتمس الحكم بأداء المدعى عليها لفائدتها مبلغ 132.656,25 درهم كواجبات كرائية و تحملات و معاينة تحقق الشرط الفاسخ طبقا لمقتضيات الفصل 20.2 من عقد الكراء الرابط بين الطرفين و الحكم تبعا لذلك بإفراغها و من يقوم مقامها مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر، و أرفقت المقال بنسخة من عقد كراء، نسخ فواتير، صورة رسالة انذارية مع محضر تبليغ.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

إذ انصب طعن المستأنفة بكون محكمة المطعون في حكمها قد قدرت أن المكري لا يكون في حالة مطل إلا بعد توجيه إنذار إليه وفق مقتضيات المادة 692 و 244 من ق.ل.ع. ، و الحال أنه قد جانب الصواب و خالف ما جاء في عقد الكراء في ما خلص إليه، فبالرجوع إلى مقتضيات الفصل 20.2 من العقد، يتضح أنه ينص على أن العقد يكون مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم أداء المكترى لسومة كرائية واحدة و دون أن يستلزم ذلك أي إجراء من طرف المكري و بالتالي فإنه من الثابت أن إرادة الطرفين قد توجهت صراحة إلى فسخ العقد بمجرد عدم أداء المكتري لسومة كرائية واحدة و دون أن يستلزم ذلك أي إجراء من طرف المكري، و بذلك فإن العقد شريعة المتعاقدين، و أن العقد موضوع النازلة هو عقد كراء محل موجود بالمركب التجاري موروكو مول Morocco Mall ، و أنه هو مجمع تجاري ذي شعار موحد مشيد على عقار مهيأ و مستغل بشكل موحد، و يضم بناية واحدة تشتمل على محلات تجارية ذات أنشطة متعددة و يتم تسييره بصورة موحدة، و عليه فإن مقتضيات القانون رقم 16/49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الصوفي لا تطبق على عقد الكراء موضوع النازلة، كما أن المادة 230 من ق.ل.ع تنص على ما يلي: "الالتزامات التعاقدية المنشأة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالة المنصوص عليها في القانون"، و أن مقتضيات الفصل 20.2 من العقد التي تنص على أن العقد يكون مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم أداء المكتري لسومة كرائية واحدة و دون أن يستلزم ذلك أي إجراء من طرف المكرى، هي مقتضيات ملزمة للطرفين، و من جهة ثانية فإن الحكم الابتدائي قد استقر على أن طلب الإفراغ غير مؤسس و يتعين رده على أساس أن الإنذار المؤسس عليه الطلب " جاء خلافا لما يستوجبه المشرع الذي اشترط في الإغلاق أن يكون على وجه الاستمرار إذ بالرجوع إلى محضر تبليغ الإنذار المنجز من قبل المفوض القضائي جمال (ا.) المؤرخ في 31/12/2020 فإنه لم يشر إلى عدد المرات التي انتقل فيها إلى العين المكترات قصد تبليغ الإنذار و هو ما تعذر معه على الوقوف على استمرارية الإغلاق و التي أوجبها المشرع لاعتماد الإنذار وترتيب اثاره القانونية". و على خلاف ما ذهب إليه الحكم الابتدائي، فإن الاستمرارية في إغلاق المحل ثابتة للاعتبارات التالية، فمن ناحية أولى، و بالرجوع إلى المحضر المنجز من قبل المفوض القضائي المؤرخ في 31/12/2020، سيتبن أنه قد أشار فيه أن " محل الشركة المعنية بالأمر مغلق منذ حوالي سنتين حسب تصريح الجوار" ، مما يستفاد منه ثبوت عنصر الاستمرارية، و من ناحية ثانية، فإن المستأنفة أرسلت للمستأنف عليها رسالة إنذارية ثانية بتاريخ 05/04/2021 و أنه بالرجوع إلى المحضر المنجز من قبل المفوض القضائي، سيتبن للمحكمة أنه قد أشار فيه أن محل الشركة المعنية بالأمر مغلق منذ أزيد من سنتين حسب تصريح الجوار و بالضبط "[P.T.]" ، و من جهة ثالثة، فإن المحكمة المصدرة للحكم الابتدائي قد وقفت بنفسها على واقعة إغلاق المحل باستمرار من خلال إجراءات التبليغ التي تم مباشرتها من أجل استدعاء المستأنف عليها للجلسة في المرحلة الابتدائية، ذلك أنه قد ثبت لدى المحكمة بأن محل المستأنف عليها مغلق من خلال شهادة التسليم، و هو ما استوجب استدعائها بالبريد المضمون و الذي رجه مرجوعه بإفادة لا تقطن بالعنوان، فتقرر تنصيب قيم في حقها و الذي رجع جوابه بأن المعنية بالأمر انتقلت من العنوان حسب تصريح الجوار، و يكون ما خلصت إليه محكمة البداية من عدم ثبوت واقعة الاستمرار في إغلاق المحل المكترى للمستأنف عليها مخالف للواقع و مجانب للصواب إذ ينتج عنه فساد التعليل الموجب لبطلان الحكم الصادر في شقه القاضي برفض طلب إفراغ المستأنف عليها، و التمست قبول الاستئناف شكلا و رد الحكم الابتدائي في شقه القاضي برفض طلب معاينة الشرط الفاسخ و إفراغ المستأنف عليها، و بعد التصدي الحكم بمعاينة تحقق الشرط الفاسخ طبقا لمقتضيات الفصل 20.2 من عقد الكراء الرابط بين الطرفين و الحكم تبعا لذلك بإفراغ المستأنف عليها و شمول القرار المنتظر صدوره بالنفاذ المعجل مع تحميل المستأنف عليها الصائر، و أرفقت المقال بنسخة من الحكم المستأنف و نسخة من الرسالة الإنذارية مع محضر التبليغ المؤرخ ب 31/12/2020 و نسخة من محضر التبليغ المؤرخ ب 31/12/2020 و نسخة من محضر التبليغ المؤرخ ب 05/04/2021.

و بناء على إدراج الملف بعدة جلسات أخرها جلسة 05/06/2023 فتقرر حجز الملف للمداولة لجلسة 12/06/2023.

محكمة الاستئناف

حيث يعيب الطاعنون على الحكم المستأنف كون المحكمة المطعون في حكمها قد قدرت أن المكري لا يكون في حالة مطل إلا بعد توجيه إنذار إليه وفق مقتضيات المادة 692 و 244 من ق.ل.ع، و الحال أن الفصل 20.2 من العقد، ينص على أن العقد يكون مفسوخا بقوة القانون بمجرد عدم أداء المكترى لسومة كرائية واحدة و دون أن يستلزم ذلك أي إجراء من طرف المكري و أن المحكمة المصدرة للحكم الابتدائي قد وقفت بنفسها على واقعة إغلاق المحل باستمرار و أن عدم ثبوت واقعة الاستمرار في إغلاق المحل المكترى للمستأنف عليها مخالف للواقع .

و حيث إنه بالرجوع لوثائق الملف يتضح أن ما عابه الطاعن على الحكم المستأنف يبقى غير ذي موضوع ذلك أن

الفقرة 5 من المادة 2 من القانون 16/49 تنص على أنه: " لا تخضع لمقتضيات هذا القانون: عقد كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية.." و أن نازلة الحال تبقى خاضعة للقواعد العامة المنصوص عليها في قانون الإلتزامان و العقود و لا سيما الفصلين 255 و 692 منه، و لا مجال للتثبت من واقعة الإغلاق بإستمرار مادامت هذه العلة منصوص عليها في القانون 16/49 الغير خاضعة له منازعات كراء المحلات الموجودة بالمراكز التجارية .

و حيث إنه و طبقا للفصل 692 ق.ل.ع. فإنه لا يكفي لإعتبار المكتري في حالة مطل مجرد عدم أداء الكراء الذي حل أجله، إذ لما كانت واجبات الكراء تطلب و لا تعرض فإن المكتري لا يصبح في حالة مطل موجب لفسخ العقد إلا إذا وجه إليه إنذار بالأداء و رفض، و أنه لما كانت المستأنف عليها لم تتوصل بالإنذار لكون إفادة المفوض القضائي جاءت على أن محل الشركة مغلق منذ حوالي سنتين حسب تصريح الجوار، و أن الوقوف على واقعة الإغلاق من قبل المحكمة بمقتضى إجراءات التبليغ لا يغني عن سلوك مسطرة الإنذار و توصل المدين بها طبقا للفصل 255 ق.ل.ع. أو سلوك باقي المساطر المخولة له قانونا لإستيفاء الإجراءات في حالة تعذر تبليغ الإنذار قبل رفع الدعوى ، و أن توفر العقد على شرط فاسخ لا يغني عن سلوك المقتضيات أعلاه.

و حيث إنه و تبعا للعلل أعلاه يبقى ما عابته المستأنفة على الحكم المستأنف غير مؤسس قانونا و يتعين رد جميع الدفوع المثارة بشأنه و تبعا لذلك رد الإستئناف و تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به مع تحميل المستأنف الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا و علنيا و غيابيا بقيم للمستأنف عليها:

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع: برده و تأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفة الصائر.