Mot clé
Droits du sous-locataire

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par un sous-locataire contre un arrêt prononçant l'expulsion du preneur principal, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité du contrat de sous-bail au propriétaire des lieux. L'opposante soutenait que son contrat de sous-location, régulièrement exécuté, faisait obstacle à la mesure d'expulsion ordonnée dans une instance à laquelle elle n'était pas partie.

La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de sous-location, bien que valable entre le preneur principal et le sous-locataire, demeure inopposable au bailleur. Elle rappelle, au visa de l'article 24 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, que la sous-location ne produit d'effets à l'égard du propriétaire qu'à compter de la date à laquelle il en a été dûment informé.

Faute pour la tierce opposante de justifier de l'accomplissement de cette formalité substantielle, ses droits ne sauraient primer sur ceux du bailleur poursuivant l'exécution d'une décision d'expulsion. Le recours est par conséquent déclaré recevable en la forme mais rejeté au fond, avec condamnation de l'opposante à une amende civile.

Saisi d'une tierce opposition formée par l'occupant d'un local commercial contre un arrêt confirmant l'expulsion du preneur principal pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une sous-location non notifiée au bailleur. Le tiers opposant soutenait être le véritable exploitant en vertu d'un contrat de sous-location et arguait de la nullité de la procédure d'expulsion menée à son insu.

La cour relève, sur la base des déclarations du tiers opposant lui-même lors de l'enquête, que ce dernier occupait les lieux en qualité de sous-locataire et qu'il n'avait jamais informé les bailleurs de cette situation. En application de l'article 24 de la loi 49-16, la cour rappelle qu'un contrat de sous-location ne produit aucun effet à l'égard du bailleur tant qu'il ne lui a pas été notifié.

Dès lors, la relation contractuelle n'existant qu'entre les bailleurs et le preneur principal, l'inexécution par ce dernier de ses obligations justifiait la mesure d'expulsion, laquelle est opposable à tout occupant de son chef. La cour ajoute que la présence effective du sous-locataire dans les lieux aurait dû le conduire à intervenir à l'instance initiale, dont il ne pouvait ignorer l'existence.

En conséquence, la tierce opposition est jugée recevable en la forme mais rejetée au fond.

Il résulte des dispositions de l’article 24, alinéa 4, de la loi n° 49.16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, que le sous-locataire ne peut se prévaloir envers le locataire principal d’aucun des droits spécifiquement garantis par cette loi.

Cette exclusion législative explicite implique que la relation contractuelle établie entre le locataire principal et le sous-locataire échappe aux protections particulières conférées par le statut des baux commerciaux.

Par suite, le sous-locataire d’un fonds de commerce ne peut valablement réclamer au locataire principal l’exercice des prérogatives que la loi précitée réserve exclusivement au locataire principal vis-à-vis du bailleur originaire, telles que le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction prévue en cas de congé.

Cette relation demeure, dès lors, exclusivement régie par les principes généraux du droit commun des obligations et des contrats, à l’exclusion du régime protecteur spécial institué par la loi n° 49.16 en matière de baux commerciaux.

En conséquence, la Cour de cassation confirme que la cour d’appel a correctement appliqué ces principes en validant l’expulsion sans indemnité d’éviction d’un sous-locataire, sollicitée par le locataire principal sur le fondement d’un congé pour reprise personnelle, considérant justement que les dispositions protectrices de la loi n°49.16 ne sont pas opposables dans ce cadre.