Mot clé
Extinction du contrat

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les effets d'une cession de droits au bail entre colocataires sur la validité d'une procédure d'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement des loyers mais rejeté la demande d'éviction, au motif que la sommation de payer n'avait été délivrée qu'à l'un des colocataires. Après que la Cour de cassation eut jugé la signification à un seul colocataire au local commercial valable pour tous, le débat portait sur l'opposabilité de l'acte par lequel l'un des preneurs avait cédé ses droits à l'autre avant l'engagement de la procédure. La cour retient que cet acte de cession, bien qu'unilatéral, est pleinement opposable et a rendu le preneur cessionnaire unique titulaire du bail. Dès lors, ce dernier avait seul qualité pour recevoir la sommation et pour être défendeur à l'action en éviction. Faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait rejeté l'éviction et condamné les héritiers du cédant, la cour ordonnant l'expulsion du preneur unique et mettant lesdits héritiers hors de cause.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre un protocole d'accord prévoyant la résiliation future d'un bail commercial et les dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion du bailleur irrecevable, faute pour ce dernier d'avoir respecté la procédure d'avis préalable imposée par la loi. L'appelant soutenait que l'accord des parties sur la fin du bail valait résiliation amiable, le dispensant ainsi de notifier un congé conforme aux exigences de l'article 26 de ladite loi. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour retient que le protocole d'accord n'a pas mis fin immédiatement à la relation locative mais a seulement organisé une phase d'occupation temporaire à loyer réduit. Elle en déduit que le bail initial demeurait soumis aux dispositions impératives de la loi n° 49-16, notamment son article 6 qui rend toute clause contraire nulle. Dès lors, la résiliation ne pouvait être mise en œuvre qu'au moyen d'un congé respectant le préavis légal, ce qui n'a pas été le cas, le bailleur n'ayant délivré qu'une sommation assortie d'un délai de quinze jours. La cour d'appel de commerce rejette par conséquent l'appel et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de location de matériel à durée déterminée avec clause de reconduction tacite, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une notification de résiliation intervenue en cours de période de renouvellement. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers jusqu'au terme de la première période de reconduction et à la restitution du matériel. En appel, le preneur soutenait que sa notification de résiliation devait prendre effet immédiatement, tandis que le bailleur, par appel incident, arguait de la poursuite des reconductions tacites successives faute de restitution effective du matériel. La cour retient que le contrat s'étant renouvelé pour une année, la notification de résiliation intervenue en cours de période ne pouvait mettre fin aux obligations du preneur avant l'échéance de ce terme. Toutefois, la cour juge que cette même notification, en manifestant sans équivoque la volonté du preneur de ne pas poursuivre la relation contractuelle, fait obstacle à toute nouvelle reconduction tacite. Au visa de l'article 690 du code des obligations et des contrats, elle énonce que le maintien du preneur en possession du matériel loué est insuffisant à caractériser une reconduction tacite dès lors qu'un acte manifestant la volonté de ne pas renouveler le contrat a été notifié. La cour écarte par ailleurs le moyen tiré de l'exception d'inexécution, faute pour le preneur de rapporter la preuve du défaut d'entretien du matériel. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce devait déterminer le régime juridique applicable à un bail de moins de deux ans. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en se fondant sur le droit commun des obligations. L'appelant soutenait que le litige relevait exclusivement de la loi n° 49.16 et que le bailleur aurait dû lui notifier deux mises en demeure distinctes, l'une pour le paiement et l'autre pour l'éviction. La cour retient que le bail, ayant été conclu moins de deux ans avant la mise en demeure, ne confère pas au preneur le bénéfice du statut protecteur de la loi n° 49.16, en application de son article 4. La relation contractuelle demeure dès lors soumise aux seules règles du Code des obligations et des contrats. À titre surabondant, la cour précise que même sous l'empire de la loi n° 49.16, son article 26 n'impose pas la délivrance de deux commandements successifs mais d'un seul visant le paiement et l'éviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le régime juridique applicable à un bail commercial d'une durée d'un an et sur les conditions de son non-renouvellement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur, considérant que le bail à durée déterminée était arrivé à son terme. L'appelant soutenait que le congé pour non-renouvellement était formellement irrégulier et qu'il ne reposait sur aucun des motifs limitativement prévus par la loi n° 49-16. La cour écarte l'application de ce statut protecteur, jugeant que la condition d'une exploitation continue de deux années par le preneur n'était pas remplie. Elle retient, en application de l'article 38 de ladite loi, que la relation contractuelle demeurait en conséquence soumise au droit commun du code des obligations et des contrats, lequel autorise le bailleur à refuser le renouvellement à l'échéance du terme. La cour juge en outre que le congé, identifiant sans équivoque le local objet du bail, était formellement régulier. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la preuve de la résiliation amiable d'un bail commercial par la remise des clés à un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en paiement des loyers et en expulsion, considérant que la relation locative n'avait pas pris fin. Devant la cour, le preneur soutenait que la remise des clés à un gardien valait résiliation du contrat, le bailleur y ayant prétendument consenti lors d'une conversation téléphonique. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la remise des clés à un tiers non expressément mandaté par le bailleur pour les recevoir est dépourvue d'effet juridique. Elle relève que le témoin a confirmé avoir reçu les clés sans autorisation du bailleur et que celles-ci lui ont été restituées après une simple visite des lieux par les préposés de ce dernier, ce qui exclut toute reprise de possession. La cour considère dès lors que cette restitution matérielle ne caractérise pas une volonté non équivoque des parties de mettre fin au bail. La simple attestation d'un témoin sur une conversation téléphonique est jugée insuffisante pour établir avec certitude le consentement du bailleur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était saisie d'un litige relatif à l'évaluation de cette dernière. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire. La question soumise à la cour portait sur le pouvoir du juge d'écarter les conclusions d'une expertise technique sans ordonner de mesure d'instruction complémentaire. La cour rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer le préjudice du preneur évincé. Procédant à sa propre évaluation au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, elle décompose l'indemnité en plusieurs postes, calculant distinctement la valeur du droit au bail, fondée sur le différentiel de loyer capitalisé, la perte de la clientèle et de la notoriété, estimée à partir des déclarations fiscales, ainsi que les frais de déménagement. En conséquence, la cour rejette l'appel principal du bailleur, accueille partiellement l'appel incident du preneur et réforme le jugement en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modes de preuve admissibles pour établir la résiliation amiable d'un bail commercial et la date de fin des obligations locatives. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers jusqu'à la date de reprise effective des lieux par le bailleur, constatée par voie d'huissier. L'appelant soutenait que la relation locative avait pris fin bien antérieurement par une résiliation verbale et la remise des clés, offrant d'en rapporter la preuve par témoin. La cour écarte ce moyen en retenant que la fin du bail est établie de manière certaine par le procès-verbal de reprise de possession exécuté en vertu d'une ordonnance de référé. Elle rappelle que la force probante d'un tel acte officiel ne peut être combattue par une preuve testimoniale, ce qui rend inutile le recours à une mesure d'instruction. La cour considère dès lors que la relation locative s'est poursuivie jusqu'à la date de cette reprise formelle, justifiant la condamnation au paiement des loyers correspondants. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la force probante d'un rapport d'expertise et la nature des sommes versées au bailleur en début de contrat. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur moyennant une indemnité calculée par un expert, tout en écartant sa demande en restitution d'une somme payée pour le droit d'exploiter les lieux. Le preneur appelant critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, la jugeant sous-évaluée, et revendiquait le remboursement de ladite somme comme une conséquence de l'éviction. La cour retient que l'expertise, qui s'appuie sur des éléments objectifs tels que les déclarations fiscales des quatre dernières années pour évaluer la perte de clientèle en application de la loi n° 49-16, ne peut être écartée par de simples allégations de l'appelant non étayées par des preuves contraires. Elle juge par ailleurs que la somme versée pour le droit d'exploitation ne peut être restituée, dès lors que le preneur ne rapporte pas la preuve d'un accord contractuel prévoyant un tel remboursement à la fin du bail. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une expertise judiciaire contestée. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle mais avait réduit, sans motivation circonstanciée, le montant de l'indemnité proposée par le premier expert. Le preneur appelant principal contestait cette réduction, tandis que le bailleur, par appel incident, critiquait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment quant à la détermination de la valeur du droit au bail et à la prise en compte de déclarations fiscales postérieures au congé. La cour d'appel, après avoir ordonné une nouvelle expertise pour trancher la contestation, retient que le second rapport est fondé. Elle juge que l'expert a correctement évalué la perte de clientèle en se basant sur les déclarations fiscales des quatre dernières années et a pertinemment apprécié la valeur du droit au bail au regard de la situation du local et du marché locatif. La cour écarte ainsi les moyens du bailleur tirés d'une prétendue confusion avec un autre fonds de commerce exploité par le preneur. En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris, porte l'indemnité au montant déterminé par la seconde expertise et le confirme pour le surplus.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de non-renouvellement d'un contrat de gérance libre arrivé à son terme et sur la charge de la preuve du paiement des redevances. Le tribunal de commerce avait ordonné la résiliation du contrat, l'expulsion du gérant et sa condamnation au paiement des redevances impayées. L'appelant contestait la validité du congé, arguant du non-respect du préavis contractuel de trois mois, et soutenait s'être acquitté des sommes dues. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité du congé en retenant que le préavis de trois mois ne s'appliquait qu'en cas de résiliation anticipée du contrat, et non pour un simple non-renouvellement à l'échéance d'un contrat stipulé non renouvelable. Elle relève ensuite que le gérant, débiteur de l'obligation de paiement, ne rapporte pas la preuve de son exécution, les témoignages produits étant jugés insuffisants à établir le règlement des redevances réclamées. Faisant droit aux demandes additionnelles des bailleurs, la cour condamne en outre le gérant au paiement des redevances échues en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé constatant l'acquisition d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la mise en demeure préalable. Le juge de première instance avait accueilli la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant contestait la validité de la mise en demeure, soutenant qu'elle n'avait pas été valablement notifiée à une adresse erronée et que le bail ne revêtait pas un caractère commercial. La cour écarte ces moyens en se fondant exclusivement sur les stipulations du contrat de bail, lequel qualifiait expressément les lieux de local commercial et en précisait l'adresse. Elle retient que les refus de réception des actes, tant de la mise en demeure que de l'assignation, à l'adresse contractuelle par des personnes présentes dans les lieux, ne sauraient vicier la procédure dès lors que ces diligences ont été accomplies au lieu convenu entre les parties. Dès lors, la cour considère que la mise en demeure a valablement produit ses effets, rendant le preneur défaillant. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance constatant l'acquisition d'une clause résolutoire et ordonnant l'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un bail et la régularité de la notification d'une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant la résolution de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la nature commerciale du bail et soutenait l'irrégularité de la mise en demeure, au motif qu'elle aurait été notifiée à une personne tierce n'ayant aucune qualité pour la recevoir. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'intitulé du contrat et les quittances de loyer établissaient sans équivoque la nature commerciale du bail. Sur le second moyen, la cour juge que la notification de la mise en demeure est régulière dès lors qu'elle a été effectuée à l'adresse du local loué, qui constitue le domicile élu des parties pour l'exécution du contrat. Elle retient que le refus de réception par une personne se trouvant dans les lieux est sans incidence sur la validité de l'acte, la diligence de l'agent de notification étant ainsi valablement accomplie à l'adresse du preneur. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à restituer des loyers perçus d'avance après une résiliation amiable, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un acte de résiliation sous seing privé et sur les effets d'un vice de signification de l'assignation en première instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en restitution des loyers correspondant à la période postérieure à la remise des clés. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la procédure de première instance pour vice de signification et, d'autre part, contestait avoir signé l'acte de résiliation amiable. La cour écarte le moyen tiré du vice de signification, retenant que l'exercice de la voie d'appel par la partie défaillante a pour effet de purger cette irrégularité en lui permettant de présenter l'ensemble de ses moyens de défense. Sur le fond, la cour retient que l'acte de résiliation, bien que sous seing privé, constitue une convention ayant force probante entre les parties et qu'un simple déni de signature est insuffisant à en écarter les effets, faute pour l'appelant d'avoir engagé une procédure d'inscription de faux. Dès lors, la résiliation amiable, corroborée par la remise des clés sans réserve, est jugée parfaite et met fin à la relation locative. La conservation des loyers pour la période postérieure à cette résiliation est donc dépourvue de cause légitime et justifie leur restitution au preneur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance constatant l'acquisition d'une clause résolutoire et prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soutenait d'une part que la mise en demeure était irrégulière au regard des exigences de la loi 49-16, et d'autre part que la clause litigieuse ne constituait pas une clause résolutoire de plein droit mais une simple faculté de résiliation judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que le bail, portant sur des locaux situés dans un centre commercial, est exclusivement régi par les dispositions du code des obligations et des contrats, à l'exclusion de la loi 49-16. Dès lors, la cour considère que l'aveu même partiel du preneur sur l'existence d'un arriéré locatif suffit à caractériser le manquement contractuel et à déclencher la clause, qu'elle qualifie expressément de résolutoire. Elle juge en outre qu'une simple tentative de paiement, non suivie d'une procédure d'offres réelles et de consignation, est inopérante pour purger la dette. L'ordonnance entreprise est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour arrivée du terme, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le statut des baux commerciaux et le droit commun des contrats. Le preneur soutenait que le bail devait être soumis aux dispositions de la loi 49.16 en raison d'une occupation continue de plus de deux ans, ce qui rendait le congé irrégulier faute de respecter les formes et délais prévus par cette loi spéciale. La cour écarte ce moyen en retenant que les parties ont conclu un nouveau contrat d'une durée déterminée d'un an, manifestant ainsi leur volonté de se placer hors du champ d'application du statut protecteur. Elle juge que la condition d'une jouissance continue de deux ans, requise par l'article 37 de la loi 49.16 pour l'application de ses dispositions, n'est pas remplie dans le cadre de ce nouveau contrat. Faisant prévaloir la volonté des parties en application de l'article 230 du code des obligations et des contrats, la cour considère que le bailleur était fondé à notifier son intention de ne pas renouveler le bail avant son terme. Le jugement ayant ordonné la résiliation et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction sans indemnité fondée sur la perte des éléments du fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des procès-verbaux de constat en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que la fermeture du local n'était pas établie de manière continue. L'appelant soutenait que la preuve de la fermeture ininterrompue du local pendant une durée de deux ans, requise par l'article 8 de la loi n° 49-16, était suffisamment rapportée par un procès-verbal de constat et des témoignages y étant consignés. La cour retient cependant que les témoignages recueillis par l'huissier de justice sont contradictoires quant à la durée exacte de la fermeture, l'un l'estimant à environ deux ans et l'autre à plus de deux ans. Elle juge que cette discordance prive ces déclarations de leur force probante et ne permet pas d'établir avec la certitude requise la condition légale de fermeture. Faute pour le bailleur de rapporter une preuve irréfutable du fait générateur de l'éviction sans indemnité, le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que la remise des clés par le preneur au bailleur, dûment constatée par commissaire de justice, met fin à la relation locative et libère le preneur de son obligation au paiement des loyers postérieurs à cette date. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des loyers réclamés, écartant ses moyens relatifs à la libération des lieux. En appel, le preneur soutenait que la restitution du local était un fait matériel prouvable par tous moyens et contestait sa condamnation pour la période postérieure à son départ effectif. La cour constate l'existence d'un procès-verbal établissant la date certaine à laquelle les clés ont été remises au bailleur. Elle en déduit que le preneur, privé de la jouissance du bien depuis cette date, ne saurait être redevable des loyers subséquents, le loyer constituant la contrepartie de ladite jouissance. La cour rappelle que la remise des clés met fin à la relation contractuelle, en application de l'article 275 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent modifié, la condamnation étant limitée aux seuls loyers dus pour la période antérieure à la restitution effective des clés.

En matière de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une sommation de payer et sur l'admissibilité de la preuve testimoniale contre un acte écrit. Le tribunal de commerce avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait plusieurs moyens, tenant notamment à l'irrégularité formelle de la sommation, à la violation du délai contractuel et au refus du premier juge d'ordonner une enquête par témoins pour prouver un accord verbal sur les modalités de paiement. La cour écarte les moyens relatifs aux vices de forme de la sommation, retenant que les irrégularités alléguées, telles que la mention de deux délais distincts ou une imprécision sur la forme sociale du preneur, n'avaient causé aucun grief à ce dernier. Surtout, la cour rappelle que la preuve testimoniale est irrecevable pour établir un fait contraire ou excédant les termes d'un acte écrit. Au visa de l'article 444 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle juge que la demande d'audition de témoins visant à prouver un accord sur l'échelonnement des loyers, en contradiction avec les stipulations claires du bail, ne pouvait être accueillie. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'un acte de résiliation amiable sous seing privé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs, héritiers du contractant initial, en retenant la persistance de la relation locative jusqu'à la reprise effective des lieux constatée par voie judiciaire. L'enjeu en appel portait sur la question de savoir si un écrit sous seing privé, par lequel le bailleur originaire reconnaissait la restitution des clés, pouvait prouver la fin du contrat nonobstant une ordonnance de référé postérieure autorisant les héritiers à reprendre possession du local pour abandon. La cour écarte l'autorité de cette ordonnance, rappelant son caractère provisoire et son absence d'autorité de la chose jugée sur le fond du droit. Elle retient en revanche la pleine force probante de l'écrit sous seing privé, considérant, au visa des articles 424 et 431 du code des obligations et des contrats, que faute d'avoir été contesté par les héritiers selon les voies de droit, il leur est pleinement opposable. Cet acte constitue dès lors un aveu de la part de leur auteur qui prouve l'extinction des obligations réciproques à une date antérieure à la période réclamée. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande en paiement rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement constatant l'acquisition d'une clause résolutoire et ordonnant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine l'exception de chose jugée et la preuve de la libération des lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur fondée sur un défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait, d'une part, que le même litige avait déjà été tranché par une décision antérieure et, d'autre part, qu'il avait libéré les lieux avant les mises en demeure litigieuses. La cour écarte le moyen tiré de la chose jugée en relevant que les décisions judiciaires invoquées concernaient un local commercial distinct de celui objet du présent litige. Elle retient ensuite que la seule production d'une ordonnance autorisant une offre de remise des clés ne suffit pas à prouver la restitution effective des lieux au bailleur. Faute de preuve contraire, la cour considère que l'occupation par le preneur s'est poursuivie jusqu'à son expulsion forcée, telle que constatée par procès-verbal d'exécution. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce précise les conditions du paiement libératoire par offres réelles. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur, retenant son état de demeure. L'appelant soutenait avoir purgé sa défaillance en déposant une requête aux fins d'offres réelles avant l'expiration du délai de quinze jours fixé par la sommation de payer. La cour écarte ce moyen et retient que seule l'offre réelle effective, et non la simple demande en justice tendant à son autorisation, est de nature à libérer le débiteur. Dès lors que le paiement n'est intervenu qu'après l'expiration de ce délai, le manquement du preneur est constitué. La cour ajoute que la mauvaise foi alléguée du bailleur est inopérante, le preneur disposant des voies légales pour s'acquitter de son obligation dans le délai imparti. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le bailleur appelant soutenait que la renonciation du preneur à son droit au bail, non suivie de la restitution des clés, suffisait à caractériser une telle occupation. La cour écarte ce moyen en relevant que l'acte de renonciation, bien que constaté, ne comportait aucune obligation expresse pour le preneur de libérer les lieux. Elle retient que la seule non-restitution des clés, en l'absence d'un tel engagement, ne suffit pas à établir l'occupation sans droit ni titre au sens juridique et factuel du terme. La cour ajoute qu'il appartenait au bailleur d'engager les procédures appropriées pour obtenir l'expulsion sur un autre fondement. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du demandeur et le fondement de l'occupation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion. L'appelant contestait la qualité du demandeur, simple propriétaire indivis non inscrit au titre foncier, et soutenait que son occupation était distincte de celle d'une société anciennement locataire des lieux. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en rappelant que celle-ci a été reconnue par une décision antérieure ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Elle retient ensuite que la présence de l'appelant, en qualité de gardien, était juridiquement liée au bail de la société expulsée. Par conséquent, la résiliation de ce bail et l'éviction de cette dernière ont privé l'occupant de tout titre légitime, rendant son maintien dans les lieux sans fondement. Le jugement entrepris est confirmé.

La cour d'appel de commerce examine les conditions de résiliation d'un bail à durée déterminée et d'expulsion du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du contrat et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait que la résiliation était irrégulière, faute pour le bailleur d'avoir respecté le préavis contractuel de deux mois pour le non-renouvellement et en l'absence de deux mois d'impayés justifiant une résiliation pour manquement. La cour d'appel de commerce relève que l'injonction de payer visait à la fois le défaut de paiement et la volonté du bailleur de ne pas renouveler le contrat à son terme. Bien qu'elle écarte le grief du défaut de paiement, le preneur ayant justifié du règlement des loyers réclamés, la cour retient que le bail, étant à durée déterminée, prend fin par l'arrivée de son terme dès lors que l'une des parties a manifesté sa volonté de ne pas le reconduire. Elle précise qu'en l'absence de clause imposant au bailleur un préavis spécifique pour notifier son intention de ne pas renouveler, la manifestation de cette volonté dans l'injonction suffit à empêcher la tacite reconduction. La cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance, le preneur étant resté dans les lieux. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce juge que le preneur à bail commercial ne peut se prévaloir des règles de gestion de l'indivision pour contester la validité d'un commandement de payer délivré par les bailleurs signataires du contrat. En première instance, le tribunal de commerce avait constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait la nullité du commandement au motif que les bailleurs, propriétaires indivis, ne détenaient pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du code des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de bail, signé par les bailleurs et le preneur, produit ses pleins effets entre les parties signataires en vertu du principe de l'effet relatif des conventions. Dès lors, les règles de majorité régissant la gestion du bien indivis sont inopposables au preneur, qui ne peut s'en prévaloir pour se soustraire à ses obligations contractuelles. La cour juge par ailleurs inopérant le moyen tiré de l'omission de statuer sur la question des charges locatives, dès lors que ce point n'était pas l'objet du commandement de payer visant exclusivement les loyers impayés. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur l'exigibilité d'une indemnité d'occupation contractuelle due par un preneur et sa caution après l'échéance du terme du bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant solidairement le preneur et sa caution au paiement de cette indemnité. L'appelant soutenait que l'offre de restitution des clés, même refusée par le bailleur, suffisait à mettre fin à l'occupation et que la pandémie constituait un cas de force majeure exonératoire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la simple offre de restitution des clés ne suffit pas à libérer le preneur de ses obligations. Faute pour ce dernier d'avoir suivi la procédure d'offre réelle et de consignation des clés prévue par l'article 275 du dahir des obligations et des contrats, il demeure réputé occupant des lieux. La cour juge en outre que la crise sanitaire ne s'analyse pas en un cas de force majeure au sens de l'article 269 du même code, mais en un simple événement imprévu n'ayant pas rendu l'exécution de l'obligation absolument impossible, d'autant que la période d'occupation litigieuse était postérieure à la levée des principales restrictions administratives. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve de la fin de la relation locative. Le tribunal de commerce avait ordonné le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait s'être libéré de ses obligations en ayant volontairement quitté les lieux et restitué les clés, produisant à cet effet des attestations. La cour écarte ce moyen et retient que le contrat de bail, valablement formé, demeure productif d'effets tant qu'il n'a pas été résilié par accord des parties ou par décision de justice. Elle rappelle qu'en l'absence d'une telle résiliation formelle, la seule preuve admissible de la fin de l'occupation consiste pour le preneur à démontrer avoir procédé à une offre réelle des clés au bailleur, conformément à l'article 275 du code des obligations et des contrats. Faute pour le preneur de rapporter cette preuve, son obligation au paiement des loyers persiste. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la constitution de l'état de dédit et sur le montant de la somme locative. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur. Le preneur appelant soutenait ne pas être redevable d'au moins trois mois de loyers, condition requise par la loi pour justifier l'expulsion, tandis que le bailleur, par appel incident, revendiquait la reconnaissance d'une augmentation conventionnelle du loyer. La cour procède à une reconstitution des arriérés exigibles à la date de réception de la sommation de payer. Elle retient que le preneur était bien redevable de plus de trois mois de loyers à cette date, un paiement partiel effectué postérieurement ne suffisant pas à purger le dédit déjà constitué. La cour écarte cependant du décompte le loyer du mois en cours lors de la délivrance de la sommation, rappelant qu'au visa de l'article 664 du Dahir des obligations et des contrats, le loyer n'est exigible qu'en fin de période de jouissance sauf clause contraire. Sur l'appel incident, la cour juge qu'un versement ponctuel d'un montant supérieur au loyer contractuel ne suffit pas à prouver un accord sur une nouvelle somme locative. Les appels principal et incident sont donc rejetés et le jugement confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant déclaré irrecevable une demande en récupération de local commercial abandonné, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve documentaire. Le premier juge avait rejeté la demande faute de production du contrat de bail. L'appelant soutenait que l'ordonnance était entachée d'une contradiction de motifs, l'exposé des faits mentionnant la production du contrat tandis que la motivation retenait son absence. La cour écarte ce moyen en posant que la simple mention d'une pièce dans l'inventaire joint à la requête ne supplée pas son absence matérielle au dossier. Elle rappelle que le contrat de bail constitue une pièce substantielle permettant au juge de vérifier la qualité à agir des parties, laquelle est une condition de recevabilité d'ordre public. Faute pour l'appelant d'avoir produit ledit contrat, tant en première instance qu'en appel, la cour se trouve dans l'impossibilité d'exercer son contrôle. L'ordonnance d'irrecevabilité est en conséquence confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement déclarant irrecevable une demande d'expulsion pour expiration du terme d'un contrat de gérance libre, le tribunal de commerce avait retenu le caractère prématuré de l'action. L'appelant soutenait ne pas être tenu de délivrer un nouveau congé dès lors qu'il avait déjà manifesté son intention de ne pas renouveler le contrat dans des instances judiciaires antérieures. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen et retient qu'un congé délivré par le bailleur devient caduc lorsqu'une décision de justice ultérieure constate le renouvellement tacite du contrat. Dès lors, pour s'opposer à un nouveau renouvellement tacite et bénéficier des dispositions de l'article 690 du dahir des obligations et des contrats, le bailleur est tenu de notifier un nouveau congé avant l'échéance du terme prorogé. La cour relève en outre que l'action en expulsion a été introduite avant l'expiration du terme du contrat, tel que fixé par une précédente décision, rendant ainsi la demande prématurée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une résiliation amiable de bail face à l'allégation d'un bail verbal postérieur. Le tribunal de commerce avait retenu l'occupation sans droit ni titre et ordonné l'expulsion. L'appelant soutenait que la résiliation écrite était privée d'effet par la conclusion concomitante d'un bail verbal avec son représentant légal agissant à titre personnel. La cour déclare d'abord irrecevable la demande d'intervention forcée de ce dernier, comme étant nouvelle en appel au visa de l'article 143 du code de procédure civile. Sur le fond, elle retient que l'acte de résiliation amiable a définitivement mis fin à la relation contractuelle avec la société preneuse, rendant son maintien dans les lieux illégitime. La cour juge qu'un bail verbal postérieur, à le supposer établi avec le représentant légal de la société, l'aurait été à titre personnel et ne saurait en aucun cas constituer un titre d'occupation pour la personne morale elle-même. Le jugement ordonnant l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail, la cour d'appel de commerce examine la force probante des modes de preuve relatifs à la libération des lieux. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que des témoignages attestaient de la restitution des clés par le preneur. L'appelant contestait la valeur de ces témoignages et invoquait l'existence de messages textuels postérieurs, attribués au preneur, qui reconnaissaient une dette de loyer. La cour retient que le témoignage établissant la remise des clés constitue une preuve suffisante de la fin de l'occupation des lieux. Elle écarte les messages textuels produits par le bailleur en jugeant que, pour faire preuve contre un témoignage, leur contenu aurait dû être constaté par un procès-verbal de commissaire de justice. Faute de cette formalité et en l'absence de preuve de la titularité de la ligne téléphonique, ces messages sont dépourvus de force probante, ce qui conduit à la confirmation du jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'extinction d'un bail portant sur un terrain agricole mais conclu pour les besoins d'une activité commerciale. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers, retenant la persistance de la relation contractuelle au-delà du terme convenu. L'appelant soutenait que le bail, conclu pour une durée déterminée, avait pris fin de plein droit à son échéance en application des dispositions du droit commun relatives au louage des terres agricoles, et qu'il incombait au bailleur de prouver la poursuite de l'occupation. La cour écarte ce moyen en retenant la nature commerciale du bail, dès lors que le preneur, société commerciale, exploitait les lieux pour les besoins de son activité. Elle en déduit que le contrat ne pouvait prendre fin par la seule survenance du terme, mais supposait la preuve de la libération effective des lieux. La cour relève que le preneur, qui supportait la charge de prouver l'extinction de son obligation, ne démontrait pas avoir restitué le terrain dans son état initial, un constat d'huissier établissant au contraire la persistance de débris et d'installations sur le site postérieurement à l'échéance du contrat. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la continuation d'un contrat de gérance libre d'une station-service après le décès du gérant, la cour d'appel de commerce examine la portée d'un accord sectoriel dérogatoire au principe de l'extinction du contrat *intuitu personae*. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité du nouveau contrat de gérance conclu par le propriétaire du fonds avec une société constituée par certains héritiers, au motif qu'il violait ledit accord. En appel, il était soutenu que l'accord conférait au propriétaire un droit discrétionnaire de choisir un héritier sans l'assentiment des autres, et que la sanction ne pouvait être la nullité. La cour retient que si l'accord autorise le propriétaire à choisir un héritier pour poursuivre l'exploitation, cette continuation doit s'opérer au profit de l'indivision successorale et non au bénéfice exclusif d'une nouvelle entité juridique, même constituée par des héritiers. Elle juge cependant que le tribunal, en prononçant la nullité alors que la demande portait sur la résolution, a statué *ultra petita*. La cour estime que la violation de l'accord doit être sanctionnée par la résolution du contrat, laquelle, à la différence de la nullité, ouvre droit à des dommages et intérêts pour les héritiers évincés. La cour infirme donc le jugement sur la seule qualification de la sanction, prononçant la résolution du contrat au lieu de sa nullité, et le confirme pour le surplus, notamment quant aux condamnations pécuniaires.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la novation d'un bail commercial par la conclusion d'un second bail portant sur le même local mais avec un preneur distinct. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement et en expulsion au motif que, bien que le premier bail n'ait pas été résilié, le local était exploité par le second preneur. La cour retient que le premier contrat de bail, n'ayant fait l'objet d'aucune résiliation formelle, conserve sa pleine force obligatoire. Elle juge que la conclusion ultérieure d'un nouveau bail avec une société, fût-elle représentée par le preneur initial, ne saurait emporter résiliation implicite ou novation du premier engagement. Une telle substitution requiert une manifestation de volonté expresse des parties, absente des deux conventions successives. Dès lors, le preneur initial demeure personnellement tenu des obligations découlant du premier bail, notamment le paiement des loyers. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail aux torts du preneur, ordonne son expulsion et le condamne au paiement de l'arriéré locatif.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le régime juridique applicable au non-renouvellement d'un bail commercial conclu pour une durée déterminée de deux ans. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur en se fondant sur la force obligatoire du contrat. L'appelant soutenait que le bail, ayant atteint une durée de deux ans, relevait impérativement du statut protecteur de la loi n° 49-16, ce qui rendait le congé irrégulier. La cour écarte ce moyen en retenant que la relation contractuelle demeure principalement régie par les dispositions de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Elle relève que l'avis de non-renouvellement, notifié le dernier jour du terme, a été délivré avant l'expiration complète du délai de deux ans. La cour en déduit que, les délais prévus par la loi n° 49-16 étant des délais francs, la condition de durée requise pour l'application du statut n'était pas remplie au moment de la notification. Dès lors, en l'absence de clause contractuelle contraire, le bail a valablement pris fin à son échéance, le jugement entrepris est confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce juge de la validité d'une clause contractuelle prévoyant l'expiration de plein droit du bail à l'arrivée de son terme, au regard des dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par la bailleresse, fondée sur une telle clause. L'appelante soutenait que le principe de l'autonomie de la volonté autorisait les parties à convenir d'un terme extinctif, les dispositions légales sur le droit au renouvellement ne s'appliquant qu'aux baux à durée indéterminée. La cour écarte ce moyen en rappelant que la résiliation d'un bail commercial est impérativement soumise aux formalités de l'article 26 de la loi n° 49-16. Elle retient que toute clause dérogeant à cette procédure, notamment en prévoyant une obligation d'éviction à l'échéance du contrat, est nulle comme contraire à des dispositions d'ordre public. Dès lors, la simple arrivée du terme contractuel ne pouvait fonder l'action en expulsion, faute pour la bailleresse d'avoir délivré un congé conforme aux exigences légales. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement d'une créance commerciale, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la force probante de divers instruments de paiement et documents comptables. Le tribunal de commerce avait condamné le débiteur au paiement intégral de la créance, composée d'effets de commerce impayés et de factures. L'appelant contestait la persistance du lien contractuel et la force probante des factures, soutenant qu'un nouveau contrat conclu par le créancier avec un tiers avait mis fin au premier et que les prestations facturées n'étaient pas justifiées. La cour écarte le moyen tiré de l'extinction du contrat initial, retenant que la conclusion d'un nouveau contrat avec un tiers ne vaut pas résiliation du premier en l'absence de manifestation de volonté expresse ou de décision de justice. S'agissant des effets de commerce, la cour rappelle que, dès lors qu'ils comportent les mentions légales obligatoires, ils se suffisent à eux-mêmes et emportent obligation de paiement. En revanche, concernant la créance facturée, la cour se fonde sur les conclusions d'une expertise judiciaire ordonnée en appel. Celle-ci, après vérification des pièces comptables et des bons de livraison, a permis d'établir le montant certain de la créance en écartant les factures non étayées par une preuve de livraison effective. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation au titre des factures et confirmé pour le surplus.

Une cour d'appel, qui statue dans les limites des demandes dont elle est saisie, rejette à bon droit une action en résiliation d'un contrat de gérance libre en retenant que l'arrivée du terme n'est pas l'une des causes de résiliation limitativement énumérées par le contrat. L'extinction du contrat par l'arrivée de son terme ouvre droit au bailleur à une action en restitution des éléments loués et non à une action en résiliation, laquelle suppose la preuve d'une inexécution fautive des obligations contractuelles.

Ayant constaté que le preneur, qui prétendait avoir mis fin au bail, n'avait pas suivi les procédures légales de l'offre réelle pour la restitution des clés du local loué, ni justifié de leur consignation, la cour d'appel en a exactement déduit que la simple proposition de remise des clés, même au mandataire du bailleur, était dépourvue d'effet juridique. Dès lors, le preneur n'est pas libéré de son obligation au paiement des loyers tant que le bailleur n'a pas recouvré la possession effective des lieux.

Il résulte de l'article 275 du Dahir sur les obligations et les contrats que l'offre faite par le débiteur ne le libère que si la chose due est mise à l'effective disposition du créancier. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour retenir que le contrat de bail n'a pas été résilié et condamner le preneur au paiement des loyers, constate que l'offre de restitution des clés n'a pas été faite au lieu convenu au contrat et que le preneur ne prouve pas avoir effectivement libéré les lieux et les avoir mis à la disposition du bailleur.

Ayant constaté que le contrat de bail liant les parties était un acte écrit, la cour d'appel, en application de l'article 444 du Dahir sur les obligations et les contrats, a écarté à bon droit la preuve testimoniale visant à établir la résiliation amiable dudit contrat. Elle a exactement retenu que l'offre de restitution des clés, pour être effective et mettre fin aux obligations du preneur, doit être suivie de leur remise au bailleur ou, en cas de refus de celui-ci, de leur consignation au fonds des dépôts du tribunal, un simple procès-verbal de constat d'offre étant insuffisant à lui seul pour prouver la fin de la relation contractuelle.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, retient qu'un bail commercial stipulant une clause de tacite reconduction se poursuit tant qu'un congé n'a pas été régulièrement délivré. Ayant souverainement apprécié que la cession par l'occupant de ses parts sociales dans la société locataire, la vente par le bailleur d'un autre bien immobilier et une condamnation pénale personnelle de l'occupant pour construction illégale étaient des éléments impropres à prouver l'extinction du bail, la cour d'appel en a exactement déduit que la relation locative était toujours en cours.

Le contrat de gérance libre d’un fonds de commerce constitue un louage de chose mobilière. Il résulte de l’article 687 du Dahir des obligations et des contrats que lorsqu’un tel contrat est conclu pour une durée déterminée, il prend fin de plein droit par l’arrivée du terme, sans qu’il soit nécessaire pour le propriétaire du fonds de commerce de délivrer un congé au gérant. Par conséquent, une cour d’appel, qui ordonne l’expulsion du gérant en retenant que le contrat a pris fin à l’échéance de son terme, justifie légalement sa décision et peut écarter comme inopérants les moyens du gérant tirés de l’irrégularité du congé qui lui a été signifié.

Viole l’article 230 du Dahir sur les obligations et les contrats la cour d’appel qui, pour rejeter une demande d’expulsion fondée sur l’arrivée du terme d’un contrat de gérance libre à durée déterminée, retient l’application d’un accord collectif ne suspendant que les effets des clauses de résiliation. En statuant ainsi, elle opère une confusion entre l’extinction du contrat par l’arrivée de son terme, qui intervient de plein droit, et sa résiliation, qui suppose la mise en œuvre d’une clause spécifique, et méconnaît par conséquent la commune intention des parties.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui retient qu'un contrat de location de licence de taxi conclu pour une durée déterminée prend fin de plein droit à l'arrivée de son terme, conformément à l'article 687 du Dahir des obligations et des contrats. Ayant constaté que le bailleur avait, peu de temps après l'échéance, notifié au preneur sa volonté de ne pas renouveler le contrat, elle en déduit à bon droit que cette manifestation expresse de volonté fait obstacle à la tacite reconduction prévue à l'article 689 du même code, laquelle suppose que le preneur soit resté en possession des lieux sans opposition de la part du bailleur.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce juge que les clauses contractuelles dérogent au principe légal selon lequel un bail à durée déterminée cesse de plein droit à l’expiration du terme. Dès lors que les parties ont conventionnellement subordonné la non-reconduction du contrat à une notification formelle du bailleur dans un délai précis, le défaut d’accomplissement de cette formalité entraîne la reconduction tacite du bail si le preneur est laissé en possession des lieux loués. Cette reconduction s’opère alors aux conditions prévues par la convention des parties ou, à défaut, par la loi. La Cour rappelle en outre que la preuve d’un accord verbal visant à contredire les stipulations d’un acte écrit ne peut être rapportée par témoignage entre les contractants, en vertu du principe de la préconstitution de la preuve littérale. Par conséquent, la demande en résiliation du bailleur et les demandes indemnitaires subséquentes sont rejetées, la relation contractuelle s’étant poursuivie par l’effet de la reconduction tacite.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel condamne le preneur au paiement d'une indemnité d'occupation pour la période postérieure à la résiliation judiciaire d'un contrat de gérance libre, en retenant que la simple mise en demeure adressée au bailleur de reprendre les locaux ne suffit pas à prouver le refus de ce dernier ni à libérer le preneur de son obligation de restitution. Pour mettre le bailleur en demeure et faire cesser l'indemnité d'occupation, il incombe au preneur de procéder à une offre réelle des clés. Par ailleurs, la clause contractuelle excluant toute indemnité à la fin du contrat n'est pas applicable à une demande d'indemnisation pour occupation sans droit ni titre.

Ne dénature pas la clause d'un contrat de bail stipulant que la volonté de ne pas le renouveler doit être exprimée « dans un délai de trois mois avant la date de résiliation prévue », la cour d'appel qui retient que cette formulation signifie que le congé doit être donné au cours des trois mois précédant l'échéance du contrat, et non pas avant le commencement de ce délai de préavis. C'est donc à bon droit qu'elle valide le congé ainsi délivré et, écartant toute reconduction tacite du bail, ordonne la restitution de la chose louée.