وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدمت شركة ك.ا. بمقال بواسطة دفاعها مؤدى عنه بتاريخ 23/08/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء رقم 8874 بتاريخ 22/07/2024 في الملف عدد 7905/8219/2024 و القاضي في منطوقه : في الشكل: قبول الطلب.

في الموضوع: بأداء المدعى عليها في شخ ممثلها القانوني للمدعي مبلغ : 4000000 درهم (أربعون الف درهم)، عن واجبات الكراء عن المدة من 2024/02/01 الى غاية 2024/05/31 حسب سومة شهرية قدرها : 10000.00 درهم (عشرة الاف درهم ) مع النفاد المعجل في حدود أداء الواجبات الكرائية، وفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين المصحح الامضاء بتاريخ : 2023/06/27 ، والحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المكترى لها بجميع مرافقه والكائن بتجزئة الوحدة إقامة رقم 583 العالية المحمدية، وتحميلها الصائر، ورفض باقي الطلبات.

حيث بلغت المستأنفة بالحكم المطعون فيه بتاريخ 09/08/2024، و تقدمت باستئنافها بتاريخ 23/08/2024، مما يكون استئنافها قد قدم وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن السيد عبد الكريم (ر.) تقدم بمقال بواسطة دفاعه أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء و المؤدى عنه بتاريخ 27/06/2024 يعرض فيه أنه أكرى المحل التجاري الكائن بإقامة الوحدة إقامة رقم 583 العالية المحمدية ، لشركة "ك.ا." في شخص ممثلها القانوني السيد ندى (م.) ، بسومة كرائية شهرية محددة في مبلغ 10.000,00 درهم، غير أنه تقاعس عن أداء واجبات الكراء لمدة 4 أشهر منذ فاتح فبراير 2024 حتى متم شهر ماي 2024 والتي وجب فيها مبلغ 40.000,00 درهم وأن العارض وجه له إنذار بقي من دون رد، لذلك يجد العارض نفسه مضطرا للجوء إلى القضاء من أجل مطالبة المدعى عليها بأداء واجبات الكراؤ وبإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المكرى لها بسبب التماطل وعدم أداء واجبات الكراء، وخرق البند 6 و 7 من العقد الرابط بينهما الذي تتعهد فيه المدعى عليها في حالة عدم دفع إيجار 3 أشهر في مواعيد استحقاقها المحددة مغادرة المحل المكترى دون الرجوع إلى أي هيئة قضائية، لأن العقد شريعة المتعاقدين طبقا للفصل 230 من ق.ل.ع ، ملتمسا قبول الطلب شكلا وموضوعا التصريح والحكم بأداء المدعى عليها مبلغ 40.000 درهم عن أشهر فبراير ومارس وأبريل وماي 2024 و التصريح والحكم بفسخ العلاقة الكرائية لخرق البند 6 و 7 من العقد الرابط بين الطرفين وللتماطل في أداء واجبات الكراء في أجالها المحددة، وبإفراغ المدعى عليها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المكترى لها بجميع مرافقه والكائن بتجزئة الوحدة إقامة رقم 583 العالية المحمدية وشمول الحكم بالنفاذ المعجل والاكراه في الأقصى وتحميل المدعى عليها الصائر. وعزز طلبه ب: إنذار بالإفراغ والأداء ومحضر تبليغه ونسخة طبق الأصل من عقد الكراء ونسخة من السجل التجاري للمدعى عليها.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى أنه من حيث عدم الارتكاز على أساس وفساد التعليل الموازي لانعدامه وفق الفصل 50 من قانون المسطرة المدنية فإنه ولما كان التعليل ضرورة ومقوم أساسي للحكم فهو ضمانة الأساسية لحياد القاضي وعدم انحيازه إلى أي من الأطراف، وهو الوسيلة الفعالة لتلافي الظلم وتحقيق العدالة والإنصاف، وتقريب الحقيقة القضائية من الحقيقة الواقعية كما يعد وسيلة لتحقيق المساواة بين الأفراد إذ يحاكمون وفقا لنفس القاعدة ولا فرق بين هذا وذلك ومن هذا المرتكز فإن مقتضيات المادة 50 من ق.م.م أوجبت أن تكون الأحكام والقرارات المعللة تعليلا قانونيا، غير أنه وبالاطلاع على الحكم موضوع الاستئناف، يتضح للمحكمة أن هذه القاعدة لم يتم احترامها، وذلك راجع لكون محكمة الدرجة الأولى أخرجت العقد موضوع المعدة للاستعمال التجاري او دعوى من نطاق تطبيق القانون .16.49 المتعلق بكراء الصناعي او الحرفي عملا بمقتضيات المادة 4 من نفس القانون، وأخضعته في التطبيق للقواعد العامة وفي هذا الأمر خرق سافر للقانون، حيث أن المادة 4 المستند عليها تنص فقط على أنه "يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل يعفى المكتري من شرط المدة إذا كان قد قدم مبلغا ماليا مقابل الحق في الكراء، ويجب توثيق المبلغ المالي المدفوع كتابة في عقد الكراء أو في عقد منفصل" ، أي أنه لا علاقة للمادة المستند عليها في تعليل الحكم بواقع نازلة الحال في حين أن المادة مناط التطبيق هي المادة 1 من قانون 49.16 والتي تنص على أن القانون السالف الذكر يطبق على عقود كراء العقارات أو المحلات التي يستغل فيها أصل تجاري في ملكية تاجر أو حرفي أو صانع ، الشيء الذي يكون معه التعليل فاسدا ويوازي العدم وتكون محكمة الدرجة الأولى قد خرقت القانون وجانبت الصواب في حكمها مما يتعين معه التصريح والحكم بعد التصدي برفض الطلب ، ومن حيث خرق مقتضيات المادة 8 و 26 من قانون 49.16 قضت الدرجة الأولى بفسخ عقد الكراء الرابط بين العارضة والمستأنف عليه المحل لمصحح الامضاء بتاريخ 2023/06/27 ، والحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من عند توقفها عن أداء الكراء هو لها بجميع مرافقه، وحيث أن الأجل الممنوح للعارضة عند توقفها 15 يوما المنصوص عليها في المادة 26 من قانون 49.16، والحال أن المستأنف عليه لم يمنحها أجلا من أجل أداء الكراء ولم يثبت في حقها التماطل أولا قبل المطالبة بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ وهو ما نصت عليه الفقرة الثانية من المادة 8 من نفس القانون التي تبين غاية المشرع إلى التمييز بين الإنذار بالأداء والإنذار بالإفراغ ومنح العارضة أجلا للأداء وأجلا للإفراغ وأن ضرورة وجود أجلين هو التطبيق السليم للمادتين 8 و 26 من قانون 49.16، حيث أن كل واحدة من المادتين المشار إليهما تشترط توجيه إنذار، وبالتالي فإن التطبيق السليم للقانون يقتضي توجيه إنذارين مستقلين، ولا يمكن الاستغناء عن ذلك بالاكتفاء بإنذار واحد لأن في ذلك خرق سافر للقانون، فأجل خمسة عشر يوما في المادتين معا تبتدئ من تاريخ التوصل بالإنذار، وبالتالي فإن توجيه إنذار واحد إن كان سيبتدئ فيه أجل خمسة عشر يوما الأولى من تاريخ التوصل، فإنه يستحيل واقعا أن يبتدئ فيه الأجل الثاني من تاريخ التوصل، بل سيبدأ من تاريخ انتهاء الأجل الأول وهو على الأقل خمسة عشر يوما من تاريخ التوصل تبعا لذلك فالمادة 26 تشترط في الإنذار بالإفراغ أن يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده المكري هذا الشأن، ويستحيل أن يتحقق هذا السبب إلا بعد توجيه إنذار أول للمكتري لجعله متماطل ، وهذا التماطل هو السبب الجدي الذي سيعتمد عليه في دعوى المصادقة على الإنذار هذا فضلا على أن توجيه إنذار واحد من شأنه أن يترتب آثار وخيمة على الأصل التجاري ولا يعقل أن يتم الاعتماد على هذا التوجه وتقصير المساطر ضدا على إرادة المشرع، وهضم حقوق العارضة والعصف بأصلها التجاري، سيما وأن هذه الحالة تعتبر من بين حالات إفراغ العارضة من المحل التجاري دون تعويض علاوة على ذلك، فالإنذارين مقترنين ببعضهما البعض، رغم أن الإنذار الثاني المتعلق بالإفراغ هو الذي يتم تصحيحه من طرف المحكمة، فإنه لا تقوم له قائمة إلا بعد توجيه الإنذار الأول المتعلق بالأداء ومنح العارض أجل 15 يوما المنصوص عليها قانونا ليكون متماطل ويتحقق من ثمة السبب الذي سيبنى عليه الإنذار الثاني ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد برفض الطلب وأساسا الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به الحكم جديد بعدم القبول الطلب شكلا لخرقه للقانون واحتياطيا التصريح والحكم برفض الطلب.أرفق المقال ب: نسخة حكم تبليغية وطي التبليغ.

و بناء على إدلاء المستأنف عليه بمذكرة جواب بواسطة نائبه بجلسة 21/10/2024 التي جاء فيها من حيث الجواب على الدفع بعدم الارتكاز على اساس وفساد التعليل فإن محكمة الدرجة الأولى بينت بكل وضوح الأساس القانوني الذي ارتكزت عليه، فقد استندت على مقتضيات الفصلين 664663 و 406 من قانون الااتزامات والعقود بخصوص أداء واجبات الكراء، والمادة 148 من قانون المسطرة المدنية من أجل النفاذ المعجل، أما بخصوص فسخ عقد الكراء والافراغ فقد استندت على الفصل 255 والفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود بخصوص ثبات التماطل وفسخ الكراء مما تكون معه قد علل حكمها تعليلا قانونيا سليما، ويبقى معه هذا الدفع غير جدير بالاعتبار ومن حيث الجواب على الدفع بخرق مقتضيات المادة 8 و 26 من قانون 49.16 حيث إن الإنذار الذي وجه للمكترى مستوفي لجميع الشروط الشكلية والبيانات الأساسية أداء ما الواجبة ومنح المكترى أجل 15 يوم الذي ينص عليه القانون من أجل الأداء والافراغ في حالة عدم أداء ما بذمته داخل الأجل وأن المدعى عليه بعد توصله بالانذار لم يبادر إلى الأداء داخل أجل 15 يوم يجعل المكتري مماطلا في الوفاء بالتزاماته ويوجب فسخ عقد الكراء والتصديق على الانذار بالإفراغ، لأنه جاء مستوف للشروط المنصوص عليها في الفصل 26 من القانون رقم 49.16 وأن عدم أداء واجبات الكراء يعد سببا خطيرا ومشروعا للإفراغ وبما أن المدعى عليه لم يستطع الجواب على عدم أدائه لواجبات الكراء منذ إبرامه لعقد الكراء لغاية يومه، فإنه يحاول التقاضي بسوء نية، ويدفع بوجوب توجيه إنذارين، وهذا الدفع مردود عليه للإعتبارات التالية مسألة منح المكتري أجلين الأول لتحقيق المطل والثاني للإفراغ، تتحقق بمجرد توجيه إنذار واحد يشار فيه إلى منح المكتري أجل 15 يوم للأداء والافراغ في حالة رفضه وأن المطل يتحقق تلقائيا بمجرد إنتهاء أجل 15 يوم الممنوحة للمكتري دون أن يؤدي ما بذمته من واجبات كرائية وبعد ذلك يكون السبب المعتمد في الافراغ قد استجمع جميع عناصره ويكون قائما وأن المكتري الذي تخلدت بذمته 3 أشهر وما يزيد من واجبات الكراء يكون سيء النية ولا حاجة إلى تعقيد الإجراءات في مواجهة المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية وأن المحكمة تصادق على إنذار واحد وليس إنذارين، وبالتالي يكفي أن يوجه للمكتري إنذار واحد وأن ذكر أجل 15 يوم في الفصل 8 من القانون المذكور وتكراره في الفصل 26 لا يعني بالضرورة أن المكري ملزم بتوجيه إنذارين وأنه لا وجود لأي نص قانوني يفرض توجيه إنذارين متتاليين ومختلفين، الأول بالأداء والثاني يحمل أجل الإفراغ مما تبقى معه سوء نية المدعى عليه ثابتة في نازلة الحال، لأنه لم يناقش مطلقا عدم أداء واجبات الكراء منذ إبرامه لعقد الكراء لغاية يومه وقد تخلدة بذمته مدة جديدة وهي من فاتح شهر يونيو لغاية متم شهر أكتوبر لسنة 2024 أي 5 أشهر وجب فيها مبلغ 50.000,00 درهم، وسيقوم العارض برفع دعوى جديدة من أجل المطالبة بأدائها وأن العقد الرابط بين العارض والمدعى عليه يحدد بكل وضوح الشرط الفاسخ المنصوص في المادة 33 من القانون رقم 49.16 وأن المدعى عليه لم يقم بأداء واجبات الكراء لأكثر من 3 أشهر وأن العقد شريعة المتعاقدين مما يطبق معه قانون الإلتزامات والعقود لفسخ عقد الكراء وأن عدم أداء المدعى عليه لواجبات الكراء ثابتة في حقه أن العارض تعرض لضرر كبير جدا وسلك المساطر القانونية الواجبة التطبيق، ملتمسا الحكم بتأييد الحكم الابتدائي لمصادفته للصواب.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ حضرها نائبا الطرفين، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 04/11/2024

حيث أسست المستأنفة استئنافها على ما سطر أعلاه.

وحيث انه خلافا لما اثارته المستأنفة من عدم صواب ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه بإخراج العقد المبرم بين طرفي النزاع من تطبيق مقتضيات القانون 49.16 المنظم لإفراغ المحلات التجارية، فان العقد الرابط بين الطرفين كان بتاريخ 27/06/2023 والانذار أساس الدعوى توصلت به المستأنفة بتاريخ 10/06/2024 أي قبل انصرام اجل سنتين على ابرامه ، وتطبيقا لمقتضيات المادة 4 من قانون 49.16 المنظم لإفراغ المحلات التجارية فان افراغ المحل المكترى من قبل المستأنفة يخضع للقواعد العامة الواردة بقانون الالتزامات والعقود وليس القانون رقم 49.16 لعدم انصرام المدة المتطلبة قانونا وفق المادة المذكورة ( ( قرار محكمة النقض عدد 621/2 بتاريخ 08/09/2022 ملف تجاري عدد 3/3/2/2021 منشور بقضاء محكمة النقض في المادة التجارية -الجزء الأول-طبقة 2023)،ويكون الحكم المطعون فيه صائبا فيما قضى به من افراغ وفقا لمقتضيات ق ل ع، ويتعين رد ما اثير بهذا الخصوص.

وحيث انه خلافا لما اثارته الطاعنة من وجوب توجيه المستأنف عليه لها انذار يضمن به اجلين واحد للأداء والأخر للإفراغ، فان المادة 26 من قانون 49.16 تنص على منحها اجل واحد محدد في 15 يوما بانصرامه وعدم أدائه للوجيبة المتخلذة بذمتها والتي لا تقل عن ثلاث اشهر يكون المطل ثابت في حقها موجب لإفراغها، وهو ما سارت فيه محكمة النقض في قرارها عدد 649/ 2 بتاريخ 02/12/2021 ملف تجاري عدد 2091/3/2/2019 –غير منشور-، مما يتعين معه رد ما اثارته الطاعنة بهذا الخصوص.

وحيث يتبين من خلال ما ذكر عدم جدية أسباب الاستئناف وأن الحكم المستأنف كان صائبا فيما قضى به و معللا تعليلا سليما من الناحية الواقعية والقانونية، ويتعين تبعا لذلك رد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على رافعه.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على رافعه.