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Copropriétaires

En matière de bail commercial, la Cour d'appel de commerce de Marrakech précise les conditions de recevabilité de l'action du bailleur en recouvrement des charges de copropriété mises contractuellement à la charge du preneur. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le preneur et sa caution au paiement des loyers impayés, mais rejeté la demande relative auxdites charges au motif que seul le syndicat des copropriétaires avait qualité pour agir.

Saisie d'un appel principal du bailleur et d'un appel incident du preneur, la cour devait déterminer, d'une part, si le bailleur pouvait réclamer des charges de copropriété sans justifier les avoir lui-même réglées. D'autre part, elle devait se prononcer sur les moyens du preneur tirés d'une compensation avec le dépôt de garantie et d'un accord verbal de remise de dette.

La cour retient que si le contrat de bail peut valablement mettre les charges de copropriété à la charge du preneur, l'action en paiement du bailleur est subordonnée à la preuve de leur acquittement préalable par ses soins auprès du syndicat des copropriétaires. Faute pour le bailleur de produire cette preuve, sa demande n'est pas rejetée au fond mais doit être déclarée irrecevable.

La cour écarte par ailleurs la compensation invoquée par le preneur, au motif qu'elle s'analyse en une compensation judiciaire qui aurait dû faire l'objet d'une demande reconventionnelle en bonne et due forme. Les allégations relatives à un accord verbal de remise de loyers sont également rejetées, le bailleur ayant prêté le serment décisoire qui lui était déféré.

En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement sur le sort de la demande en paiement des charges, qu'elle déclare irrecevable, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un syndicat de copropriétaires au paiement de prestations de gardiennage, la cour d'appel de commerce examine la qualité de débiteur du syndicat. L'appelant soutenait que la relation contractuelle avait été exclusivement nouée entre le prestataire de services et la société mandatée pour la gestion de la résidence.

La cour retient que le mandat confié à la société de gestion la rendait seule responsable de la souscription et du règlement des services, ce que corroborent les factures établies à son nom et revêtues de sa signature. Elle en déduit que le prestataire ne peut diriger son action en paiement contre le syndicat de copropriétaires, qui est un tiers au contrat de service.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné le syndicat, la demande formée à son encontre étant jugée irrecevable.

Saisi d'un double appel formé par un syndicat de copropriétaires et un promoteur immobilier contre un jugement retenant la garantie de ce dernier pour des vices de construction, la cour d'appel de commerce examine la portée de la responsabilité du vendeur et les conditions de mise en œuvre de sa garantie. Le tribunal de commerce avait condamné le promoteur à indemniser le syndicat sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

Le syndicat appelant contestait le montant de l'indemnisation, le jugeant insuffisant, tandis que le promoteur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir, la prescription, et son irresponsabilité au profit de l'entreprise de construction. La cour écarte successivement les moyens du promoteur, retenant que la qualité à agir du syndicat était établie par la production du procès-verbal de l'assemblée générale et que l'exception de prescription était infondée au vu des propres déclarations du promoteur sur la date de livraison.

Elle rappelle, au visa de l'article 228 du dahir formant code des obligations et des contrats, que les obligations nées du contrat de vente ne lient que les parties, excluant ainsi toute action directe contre l'entreprise de construction qui y est tierce. Concernant les vices eux-mêmes, la cour considère que le rapport d'expertise judiciaire, mené contradictoirement, établit sans équivoque l'existence de défauts d'étanchéité imputables au promoteur en sa qualité de vendeur, et que le devis produit par le syndicat ne saurait le remettre en cause.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'autorité d'un jugement de première instance frappé d'appel, et plus particulièrement sur la qualité à agir du syndic d'une union de copropriétaires dont la désignation a été annulée par ce même jugement. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande de ce syndic tendant à obtenir la levée du blocage d'un compte bancaire opéré par un établissement bancaire, faute pour lui de justifier de sa qualité.

L'appelant soutenait que l'interjection de l'appel privait le jugement d'annulation de toute autorité, lui restituant ainsi sa pleine capacité à agir au nom de l'union. La cour écarte ce moyen en retenant que le jugement de première instance, bien que non définitif, conserve une autorité de la chose jugée provisoire qui s'impose aux tiers et aux autres juridictions.

Elle précise que le simple dépôt d'un recours en appel n'a pas pour effet de priver le jugement de cette autorité tant qu'il n'a pas été infirmé ou réformé par la juridiction supérieure. Dès lors, la décision annulant la désignation du syndic étant toujours pourvue de ses effets, c'est à bon droit que le premier juge a constaté son défaut de qualité à agir.

Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité et expulsion visant un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux tiers des règles de gestion de l'indivision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la résiliation ne pouvait être sollicitée par un tiers au contrat et en l'absence de manquement du preneur.

L'appelant, copropriétaire indivis, soutenait la nullité du bail consenti par un autre indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant qu'en application de l'article 378 du même dahir, la prescription ne court pas entre époux durant le mariage, le bail ayant été conclu entre le co-indivisaire et son épouse.

Sur le fond, la cour retient que les dispositions de l'article 971 régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et ne sont pas opposables au preneur de bonne foi. Elle ajoute que le silence prolongé des autres copropriétaires a créé une situation apparente protégeant le preneur, qui a contracté avec l'indivisaire se présentant comme l'unique gérant du bien.

En l'absence de tout manquement contractuel imputable à ce dernier, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. Le débat portait principalement sur la validité de la mise en demeure au regard des exigences de la loi n° 49-16 et sur la caractérisation du défaut de paiement, le preneur ayant réglé les loyers quelques jours après l'expiration du délai imparti.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés de la nullité de l'acte, retenant qu'un délai unique de quinze jours pour le paiement et l'éviction est suffisant en application de l'article 26 de la loi n° 49-16, et que l'absence de certaines mentions formelles n'affecte pas sa validité dès lors qu'aucun grief n'est démontré. La cour retient ensuite que le paiement intervenu après l'expiration du délai de quinze jours, même pour une brève période, suffit à constituer le preneur en état de défaut.

Elle souligne à ce titre que les dispositions de l'article 243 du Dahir des obligations et des contrats relatives à l'octroi de délais de grâce ne sont pas applicables dans le cadre de la loi spéciale n° 49-16, qui impose un respect strict du délai de paiement. Statuant sur l'appel incident des bailleurs, la cour confirme également l'irrecevabilité de la demande pour ceux qui, bien que copropriétaires, n'étaient pas parties au contrat de bail initial.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un syndic de copropriété professionnel au paiement de prestations de services, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa compétence matérielle et sur la qualité de débiteur du syndic. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement.

L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au profit de la juridiction civile, au motif que le bénéficiaire final des prestations était une copropriété, entité de nature civile, et contestait sa qualité de débiteur, arguant avoir agi en tant que simple mandataire. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en retenant que le litige oppose deux sociétés commerciales dans le cadre de leurs activités respectives.

Sur le fond, la cour relève que le contrat de prestations a été directement signé par la société appelante, en sa qualité de syndic, engageant ainsi sa responsabilité contractuelle envers le prestataire. La cour ajoute que la facture, dont la force probante est reconnue en matière commerciale, et le procès-verbal de réception des travaux signé par le syndic suffisent à établir la réalité de la créance.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de charges locatives commerciales, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de paiement de la taxe de propreté et des frais de syndic mis à la charge du preneur par le bail. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de ces charges ainsi qu'à des dommages-intérêts pour retard.

Le preneur soutenait, d'une part, que la taxe de propreté, étant une charge récupérable, n'était due qu'après justification de son acquittement par le bailleur et, d'autre part, que les charges de syndic devaient être réglées directement à l'union des copropriétaires. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, rappelant que le contrat fait la loi des parties.

Elle retient que l'obligation contractuelle du preneur de payer la taxe de propreté n'est pas subordonnée à la preuve de son paiement préalable par le bailleur. La cour juge également que le preneur, n'étant pas copropriétaire, est tenu de verser les charges de syndic au bailleur, seul interlocuteur de l'union des copropriétaires.

Le manquement du preneur à ses obligations, constaté après une mise en demeure restée infructueuse, caractérisant le retard au sens des articles 255 et 263 du même code, le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la licitation d'un fonds de commerce, le tribunal de commerce avait retenu la qualité de copropriétaires indivis des parties sur la base d'un acte de cession de droit au bail. L'appelant soutenait être l'unique propriétaire du fonds, arguant de la primauté du contrat de bail et de l'immatriculation au registre du commerce, conclus à son seul nom, sur l'acte de cession antérieur.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant la pleine force probante de l'acte de cession du droit au bail qui, faute d'avoir été valablement contesté, établit sans équivoque la volonté des parties d'acquérir conjointement le fonds. Elle relève que cette preuve littérale est corroborée par les témoignages recueillis en première instance, lesquels ont confirmé l'existence d'une société de fait entre les parties.

La cour considère que la relation de travail alléguée par l'appelant pour contester la société est sans incidence sur la copropriété ainsi établie. Elle juge enfin que le refus de mise en cause d'un tiers est justifié dès lors que cette demande visait uniquement à permettre à une partie de se constituer une preuve et non à statuer sur un droit propre à ce tiers.

Le jugement ordonnant la licitation et le partage du prix est par conséquent confirmé.

Le débat portait sur les modalités de preuve du paiement d'une quote-part de loyers entre copropriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait condamné l'un des co-indivisaires, gestionnaire de fait du bien, à verser à l'autre sa part des revenus locatifs perçus.

L'appelant contestait la régularité de sa convocation en première instance et prétendait pouvoir prouver par témoins s'être acquitté de sa dette. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de convocation, relevant que les pièces du dossier établissaient la régularité de la notification de l'assignation.

Surtout, la cour rappelle qu'en application de l'article 443 du code des obligations et des contrats, la preuve du paiement d'une obligation excédant dix mille dirhams ne peut être rapportée par témoignage. Dès lors, la demande d'enquête visant à entendre des témoins sur le prétendu paiement était irrecevable, faute de fondement légal.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en résiliation de bail pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce examine la qualification juridique d'un contrat de location de toiture. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur faute pour ce dernier d'avoir produit le contrat établissant sa qualité de syndic de l'union des copropriétaires.

L'appelant soutenait que le premier juge aurait dû l'inviter à régulariser sa situation procédurale et que le bail, portant sur l'installation d'antennes-relais, ne relevait pas du statut des baux commerciaux. La cour retient d'abord que le premier juge ne pouvait déclarer l'action irrecevable sans avoir préalablement mis en demeure le demandeur de justifier de sa qualité, au visa de l'article 1 du code de procédure civile.

Statuant par voie d'évocation, elle juge ensuite que la location d'une partie de toiture pour l'installation d'équipements de télécommunication ne constitue pas un bail commercial soumis à la loi 49-16. La cour rappelle qu'un tel contrat, dépourvu de l'élément essentiel de la clientèle, ne permet pas la constitution d'un fonds de commerce et demeure un contrat de droit civil.

Dès lors, le bailleur est fondé à en demander la résiliation sans avoir à justifier d'un des motifs prévus par le statut protecteur. Le jugement est donc infirmé et la cour, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre une ordonnance présidentielle ayant rejeté une demande d'autorisation de retrait de fonds consignés, la cour d'appel de commerce se prononce sur les limites des pouvoirs du juge statuant sur requête. Le premier juge avait refusé d'autoriser le retrait des sommes.

L'appelant, un syndicat de copropriétaires, soutenait disposer de la qualité pour agir et niait l'existence d'une contestation sérieuse quant à sa représentativité. La cour retient cependant qu'il ressort des pièces du dossier un conflit avec des tiers portant précisément sur la qualité du représentant légal du syndicat.

Elle juge qu'une telle contestation, en ce qu'elle touche à la qualité même du demandeur, constitue une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge des requêtes saisis sur le fondement de l'article 148 du code de procédure civile. L'ordonnance de rejet est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et ordonnant l'expulsion d'un preneur, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir d'un bailleur indivis et sur la validité formelle du congé. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, copropriétaire ne détenant pas la majorité des trois quarts, et soulevait subsidiairement la nullité du congé au motif qu'il avait été délivré par les deux copropriétaires indivis alors que l'action n'était poursuivie que par un seul.

La cour écarte le premier moyen en retenant qu'une précédente décision de justice passée en force de chose jugée avait déjà établi la qualité de bailleur unique de l'intimé à l'égard du preneur. Elle rappelle qu'au visa de l'article 418 du dahir formant code des obligations et des contrats, une telle décision constitue un acte authentique faisant foi de la qualité des parties.

La cour rejette également le moyen tiré de la nullité du congé, qualifiant la mention du second copropriétaire sur l'acte de simple erreur matérielle. Elle juge que cette irrégularité ne saurait entraîner la nullité dès lors que le preneur, qui connaissait la qualité de son bailleur unique par une instance antérieure, n'a subi aucun préjudice.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'un litige relatif à la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine le caractère libératoire d'une consignation de loyers effectuée au profit de l'ensemble des coindivisaires du bien loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, jugeant le défaut de paiement caractérisé.

L'appelant soutenait s'être valablement acquitté des loyers en les consignant au nom de tous les héritiers propriétaires, et non des seuls bailleurs contractuels, suite à des réclamations émises par des coindivisaires tiers au contrat. La cour rappelle que la qualité de bailleur découle du contrat de bail et non nécessairement du droit de propriété sur le bien loué.

Elle retient, en application du principe de l'effet relatif des conventions, que le preneur est tenu d'exécuter son obligation de paiement exclusivement entre les mains de la partie désignée comme bailleur au contrat. Par conséquent, la consignation effectuée au profit de tiers à la relation contractuelle, fussent-ils copropriétaires, n'est pas libératoire et ne fait pas échec à la constatation du manquement contractuel.

La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande d'intervention forcée formée pour la première fois en appel, comme étant contraire au principe du double degré de juridiction. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement d'incompétence matérielle, la cour d'appel de commerce devait déterminer la juridiction compétente pour connaître d'une action en recouvrement de créance initiée par une société prestataire de services à l'encontre d'un syndicat de copropriétaires. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent au profit de la juridiction civile.

L'appelant soutenait la compétence commerciale au motif que sa propre activité était commerciale et que le syndicat des copropriétaires était représenté par un syndic professionnel exerçant sous la forme d'une société commerciale. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la compétence matérielle se détermine au regard du statut juridique du défendeur.

Or, le syndicat des copropriétaires, défendeur à l'action, est une personne de droit civil et il n'est pas établi qu'il exerce des actes de commerce. La cour considère dès lors que la nature commerciale de l'activité du créancier ou du syndic professionnel représentant le syndicat est indifférente pour déterminer la compétence.

Le jugement d'incompétence est par conséquent confirmé et le dossier est renvoyé devant le tribunal de première instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la vente globale d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions procédurales de cette mesure d'exécution. Le débiteur appelant soulevait l'irrecevabilité de l'action du créancier pour défaut de mise en cause des copropriétaires du fonds et pour absence d'injonction préalable, formalité qu'il estimait requise par l'article 114 du code de commerce.

La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale : l'action étant fondée sur l'article 113 du même code, elle ne requiert que la justification d'une saisie-exécution préalable, et non l'injonction spécifique à la réalisation d'un nantissement visée à l'article 114. La cour juge en outre que le défaut de mise en cause des co-indivisaires n'affecte pas la régularité de la procédure, dès lors que le registre de commerce ne mentionnait que le débiteur poursuivi.

Il appartient ainsi à tout tiers se prévalant d'un droit sur le fonds de le faire valoir par les voies de droit appropriées au moment de la vente. Les arguments relatifs à une plainte pénale connexe sont jugés étrangers au litige.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'un recours en rétractation fondé sur la contradiction entre les motifs et le dispositif d'un précédent arrêt, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre d'une société syndic dans une action en recouvrement de créances. Le tribunal de commerce avait condamné cette société au paiement de factures pour des prestations fournies à des copropriétés qu'elle gérait.

La cour constate que son précédent arrêt, tout en retenant dans ses motifs l'absence de qualité à défendre de la société syndic agissant en tant que simple mandataire des unions de copropriétaires, avait néanmoins confirmé par erreur dans son dispositif le jugement de condamnation. Cette contradiction manifeste constitue, au sens de l'article 402 du code de procédure civile, un cas d'ouverture du recours en rétractation.

Faisant droit à ce recours, la cour se rétracte et, statuant à nouveau, infirme le jugement entrepris. En conséquence, elle rejette la demande en paiement dirigée contre la société syndic, faute pour cette dernière d'avoir la qualité de débiteur.

Saisi d'un appel contre une ordonnance rejetant une demande de mainlevée d'une saisie-arrêt, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité à un créancier de la distinction entre plusieurs syndicats de copropriétaires au sein d'un même ensemble immobilier. Le premier juge avait rejeté la demande, considérant que le titre foncier unique et l'identité du syndic ne permettaient pas de distinguer le syndicat débiteur de celui dont le compte avait été saisi.

L'appelant, syndicat d'un lot spécifique, soutenait que sa personnalité morale et son autonomie financière, distinctes de celles du syndicat du lot débiteur, rendaient la saisie illégale en application de la loi sur la copropriété. La cour retient que la saisie est fondée dès lors que le titre foncier sur lequel est édifié l'ensemble immobilier est immatriculé au nom du syndicat des copropriétaires sans distinction de lots, et que ce même titre foncier est visé par le certificat de non-paiement du chèque à l'origine de la créance.

Elle considère que la simple mention d'une adresse de domiciliation sur ledit certificat est insuffisante à établir que la dette incombe exclusivement à un seul des syndicats, face à l'unité du titre foncier et de la représentation commune par un même syndic. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique de l'occupation des murs par l'adjudicataire d'un fonds de commerce, suite à une vente aux enchères judiciaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnité pour occupation sans droit ni titre, retenant l'existence d'une relation locative.

Les appelants, copropriétaires des murs, soutenaient que la vente judiciaire avait mis fin au bail verbal préexistant et que l'absence de mention du bail dans l'acte de cession, en violation de l'article 81 du code de commerce, caractérisait une occupation constitutive d'un enrichissement sans cause. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 81 du code de commerce, rappelant que la sanction de l'omission des mentions dans l'acte de cession ne peut être invoquée que par l'acquéreur et que, de surcroît, la mention du bail n'y est pas impérative.

Surtout, la cour retient, au visa de l'article 694 du code des obligations et des contrats, que la vente forcée du fonds de commerce n'emporte pas résiliation du bail en cours. Dès lors, le bail verbal antérieur, dont l'existence était établie par des actes précédents, s'est poursuivi avec l'adjudicataire, qui se trouve substitué dans les droits et obligations du preneur initial.

Le jugement ayant débouté les propriétaires de leur demande d'indemnité d'occupation est en conséquence confirmé.

En matière de gérance libre d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de la crise sanitaire sur l'obligation de paiement de la redevance. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du gérant pour défaut de paiement.

L'appelant contestait d'une part la validité de l'action en justice, faute pour l'un des copropriétaires bailleurs de justifier d'un mandat spécial de représentation, et invoquait d'autre part la force majeure liée aux fermetures administratives. La cour écarte le moyen de forme en retenant que le mandat donné pour la conclusion du contrat et la pratique antérieure des paiements suffisaient à établir la qualité à agir.

Sur le fond, la cour juge que le non-paiement est légitime pour la seule période de fermeture totale imposée par les autorités, la redevance étant la contrepartie de l'exploitation du fonds. Elle retient cependant que dès la reprise de l'activité, même partielle, l'obligation de paiement renaît intégralement, faute pour le gérant de rapporter la preuve que la baisse de son chiffre d'affaires rendait impossible l'acquittement de la redevance.

Le jugement prononçant la résolution du contrat aux torts du gérant est en conséquence confirmé.

En matière de reddition de comptes entre copropriétaires d'un navire de commerce, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une première expertise, condamné les copropriétaires exploitants au paiement d'une somme limitée au titre du reliquat de bénéfices. L'appelant principal contestait le montant alloué et les modalités de l'expertise, tandis que les intimés, par voie d'appel incident, sollicitaient le rejet de toute demande, arguant de paiements déjà effectués et d'erreurs dans le décompte des charges.

La cour d'appel de commerce, confrontée à la contestation des expertises successives, a ordonné une nouvelle mesure d'instruction. Elle retient les conclusions du dernier rapport dès lors que l'expert, en l'absence de comptabilité régulière, a reconstitué les revenus et les charges en se fondant sur les documents fournis par les exploitants eux-mêmes, incluant les ventes officielles et celles réalisées sur le marché parallèle.

La cour valide la méthode de l'expert consistant à opérer des redressements motivés et à fixer forfaitairement certaines dépenses d'exploitation non justifiées, estimant cette approche suffisante pour établir les comptes entre les parties. Elle écarte par ailleurs les moyens de nullité de l'expertise tirés du défaut de notification du remplacement de l'expert et de l'absence d'une des parties, au motif que son conseil a participé aux opérations sans formuler de réserve et n'a justifié d'aucun grief.

En conséquence, la cour réforme le jugement, élève le montant de la condamnation conformément aux conclusions de la dernière expertise, et rejette l'appel incident.

Saisie d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire d'un dépôt de loyers effectué au profit de la bailleresse et de tiers copropriétaires étrangers au contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, estimant que la consignation des fonds par le preneur purgeait tout manquement.

La cour retient cependant que le preneur, parfaitement informé de la qualité de la bailleresse comme unique créancière des loyers en sa qualité d'ayant cause à titre particulier, ne pouvait valablement se libérer en effectuant un dépôt au profit de personnes sans qualité pour recevoir paiement. Un tel versement, empêchant la bailleresse de retirer l'intégralité des sommes dues, s'analyse en un paiement partiel.

Or, la cour rappelle que le paiement partiel ne met pas fin à la demeure du débiteur et ne fait pas obstacle à la résiliation du bail pour défaut de paiement. Le jugement est donc infirmé, la résiliation et l'expulsion étant prononcées avec condamnation au paiement des arriérés locatifs.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de validation de congé pour reprise personnelle d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir d'une copropriétaire indivise. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la bailleresse ne détenait pas la majorité qualifiée pour administrer le bien.

L'appelante soutenait disposer d'une qualité à agir autonome en vertu d'une relation locative directe et exclusive avec la preneuse, rendant inopposables les règles de gestion de l'indivision. La cour écarte ce moyen en se fondant sur l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure ayant établi que la qualité de bailleur appartenait à l'ensemble des copropriétaires.

Elle rappelle que la délivrance d'un congé constitue un acte d'administration du bien indivis. Dès lors, en application de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, un tel acte requiert le consentement des indivisaires représentant au moins les trois quarts des parts.

Faute pour l'appelante de justifier d'une telle majorité, et face à l'opposition expresse des autres copropriétaires intervenus en la cause, le congé est jugé irrégulier. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contestant la qualité à agir du demandeur initial dans un litige relatif à un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine plusieurs moyens de procédure. L'appelant soulevait notamment le défaut de qualité à agir de l'intimé, la mise en cause injustifiée d'un tiers et l'absence de mise en demeure préalable adressée à l'ensemble des copropriétaires indivis.

La cour retient que la qualité à agir de l'intimé est suffisamment établie par un acte de renonciation signé par les autres ayants droit, qualifiant la contestation de cet acte par l'appelant de simple dénégation. Elle écarte également le moyen tiré de la mise en cause d'un tiers, au double motif que l'appelant n'a pas qualité pour soulever ce grief, réservé à la partie concernée, et que la demande dirigée contre ce tiers ayant été déclarée irrecevable en première instance, le moyen est devenu sans objet.

La cour rappelle par ailleurs que le demandeur n'est pas tenu de délivrer une mise en demeure à tous les copropriétaires indivis avant d'agir en justice, une telle formalité n'étant pas une condition de recevabilité de l'action née du rapport locatif. En conséquence, la cour rejette l'ensemble des moyens et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un exploitant au paiement de redevances pour l'exploitation d'une autorisation de transport, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du créancier et la régularité d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande après avoir ordonné une expertise pour déterminer la part du créancier dans les revenus de l'autorisation.

L'appelant soulevait principalement le défaut de qualité à agir du créancier, l'irrégularité de la procédure d'expertise et prétendait s'être acquitté des redevances entre les mains d'un autre copropriétaire. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la titularité par l'intimée de parts dans l'autorisation pour la période litigieuse était établie tant par l'expertise que par une précédente décision de justice.

Elle juge également que l'expertise a été menée contradictoirement, dès lors que l'appelant et son conseil ont été régulièrement convoqués, la preuve de la réception de la convocation par l'avocat résultant des informations du service postal. La cour retient que le paiement prétendument effectué au profit d'un autre copropriétaire est inopérant, la condamnation ne portant que sur la quote-part des redevances revenant exclusivement à l'intimée.

En conséquence, la cour rejette l'ensemble des moyens et confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la distinction entre la qualité de bailleur d'un associé et ses obligations de gérant au sein de la société preneuse, débitrice des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné la société locataire au paiement des arriérés mais déclaré la demande d'éviction irrecevable.

L'appelante soutenait que le bailleur, également cogérant, ne pouvait agir en recouvrement en raison de ses propres fautes de gestion ayant obéré la trésorerie sociale. La cour écarte ce moyen en retenant la stricte séparation entre la personne morale de la société preneuse et la personne de l'associé agissant en qualité de bailleur, jugeant que les conflits internes entre associés sont sans incidence sur l'obligation de la société de s'acquitter de sa dette locative.

Elle confirme cependant le rejet de la demande d'éviction, au motif que le bailleur, propriétaire indivis de la moitié de l'immeuble, ne dispose pas de la majorité des trois quarts des droits requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour accomplir un acte d'administration tel que la délivrance d'un congé. La cour rejette en conséquence les appels principal et incident, mais fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un syndicat de copropriétaires au paiement de factures impayées au titre d'un contrat de gardiennage, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation contractuelle et la responsabilité du syndic. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du prestataire de services en condamnant le syndicat au paiement des sommes dues.

L'appelant soutenait principalement que le contrat avait été résilié de plein droit en application d'une clause résolutoire pour défaut de paiement, et subsidiairement que la responsabilité du non-paiement incombait à l'ancien syndic et non au syndicat lui-même. La cour écarte le premier moyen en retenant que la clause résolutoire pour défaut de paiement constitue une faculté offerte au créancier, qui peut y renoncer en poursuivant l'exécution du contrat, et non une cause de résiliation automatique invocable par le débiteur défaillant.

Elle rejette également le second moyen au visa des articles 921 et 922 du code des obligations et des contrats, rappelant que le syndic, agissant en qualité de mandataire dans les limites de son mandat, n'engage pas sa responsabilité personnelle envers les tiers, les obligations contractuelles pesant sur le mandant. Statuant sur la demande additionnelle du prestataire, la cour juge que les créances devenues exigibles en cours d'instance d'appel doivent être accueillies.

Le jugement est par conséquent confirmé, et la condamnation est étendue aux sommes échues postérieurement à la décision de première instance.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire du dépôt des loyers à la caisse du tribunal et l'application de la prescription quinquennale. Le tribunal de commerce avait condamné la société preneuse au paiement des arrérages non prescrits mais avait rejeté la demande pour la période antérieure, la jugeant atteinte par la prescription.

Les bailleurs appelants contestaient l'application de la prescription, invoquant des actes interruptifs, et soutenaient que le dépôt des loyers n'était pas libératoire dès lors qu'il était effectué au nom de l'ensemble des copropriétaires indivis de plusieurs immeubles, rendant leur retrait impossible. La cour confirme l'analyse des premiers juges sur le cours de la prescription, retenant qu'un nouveau délai de cinq ans avait couru après le dernier acte interruptif.

Elle juge surtout que le dépôt des loyers à la caisse du tribunal par la locataire, en raison de la pluralité de bailleurs, constitue un paiement valable et libératoire. Dès lors, la cour considère que l'impossibilité pour les bailleurs de retirer les fonds consignés n'est pas opposable à la société preneuse qui a respecté les procédures légales d'offre et de consignation.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs. L'appelant contestait la qualité à agir de ces derniers, l'existence d'un manquement de sa part en raison d'un conflit entre les copropriétaires indivis, et soulevait la prescription quinquennale d'une partie des loyers réclamés.

La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés du défaut de qualité à agir et de l'incertitude sur le créancier des loyers, retenant que le preneur avait reconnu la relation locative dans une précédente instance et que le conflit entre co-indivisaires ne le dispensait pas de son obligation de paiement, au besoin par consignation. Elle confirme également la validité du congé délivré par les copropriétaires détenant plus des trois quarts des droits indivis et l'opposabilité au preneur des décisions judiciaires antérieures ayant révisé le loyer à la hausse.

La cour fait cependant partiellement droit au moyen tiré de la prescription quinquennale. Elle retient que si les paiements partiels effectués par le preneur ont interrompu la prescription en application de l'article 382 du code des obligations et des contrats, les loyers antérieurs de plus de cinq ans à la date du dernier paiement demeurent prescrits.

La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement sur le quantum des condamnations pécuniaires tout en confirmant la résiliation du bail et l'expulsion.

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt tenant un jugement pour acte de vente définitif, la cour d'appel de commerce examine l'intérêt et la qualité à agir du tiers opposant. L'arrêt attaqué avait infirmé le jugement de première instance et jugé qu'une précédente décision condamnant le vendeur à parfaire la vente valait acte de vente définitif.

Le tiers opposant, se prévalant de sa qualité de syndic d'une union de copropriétaires et d'un mandat de représentation du vendeur, soutenait que l'arrêt avait été rendu au mépris de ses droits, faute pour lui d'avoir été appelé à la cause. La cour écarte le moyen en retenant que le tiers opposant ne démontre pas en quoi l'arrêt attaqué aurait porté atteinte à ses droits.

Elle relève que non seulement le syndic n'était pas partie au contrat de vente initial, conclu antérieurement à son prétendu mandat, mais que sa qualité de syndic de l'union des copropriétaires ne lui conférait aucune qualité pour agir dans un litige relatif à la vente d'un lot privatif par l'un des copropriétaires. En l'absence de préjudice et de qualité à agir, le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort d'un bail commercial lorsque le preneur, devenu acquéreur du bien loué, est évincé par l'exercice d'un droit de préférence par des copropriétaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les bénéficiaires de ce droit au motif que l'occupation n'était pas sans titre.

L'appel portait sur le point de savoir si l'exercice du droit de préférence, en anéantissant la vente, mettait également fin au bail préexistant qui liait l'acquéreur évincé aux anciens propriétaires. La cour retient que les bénéficiaires du droit de préférence, en se substituant aux vendeurs, acquièrent la qualité d'ayants cause à titre particulier et sont tenus de reprendre les droits et obligations attachés au bien.

Elle juge que l'anéantissement du titre de propriété de l'acquéreur évincé a pour effet de faire subsister sa qualité originelle de preneur, le contrat de bail se poursuivant de plein droit avec les nouveaux propriétaires. L'occupation des lieux n'étant dès lors pas sans droit ni titre, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un double appel portant sur la validation d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du montant du loyer et sur le caractère libératoire d'un paiement effectué au profit d'une indivision successorale plutôt qu'aux bailleurs nommément désignés. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer au montant allégué par le preneur mais avait néanmoins prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, retenant que le paiement effectué par dépôt n'était pas libératoire.

Les bailleurs contestaient le montant du loyer retenu, sollicitant l'application de la valeur locative de marché au visa de l'article 634 du code des obligations et des contrats. De son côté, le preneur soutenait que le dépôt des loyers au nom des "héritiers" du propriétaire initial, dont les bailleurs faisaient partie, valait paiement libératoire malgré l'erreur matérielle sur l'identité du créancier.

Sur le premier point, la cour retient qu'en cas de litige et en l'absence de preuve contraire rapportée par le bailleur, la déclaration du preneur sur le montant du loyer doit être accueillie, surtout lorsqu'elle est corroborée par un acte de conciliation antérieur signé par l'une des copropriétaires indivises. Sur le second point, elle juge que le dépôt des fonds au nom de l'indivision successorale du propriétaire originaire, et non au nom des actuels propriétaires indivis désignés dans le certificat de propriété et dans le congé, constitue un paiement fait à un tiers non créancier.

Un tel paiement est jugé non libératoire, le preneur demeurant en état de défaut justifiant la validation du congé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable la demande d'un syndic de copropriété visant à obtenir l'accès au compte bancaire de l'union des propriétaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur le conflit de légitimité entre plusieurs syndics désignés. L'établissement bancaire avait en effet gelé le compte en raison de nominations concurrentes, l'une émanant du conseil de l'union de l'ensemble immobilier, les autres d'assemblées générales de certains syndicats particuliers.

La cour retient qu'en application de l'article 29 de la loi 18-00 relative au statut de la copropriété, la désignation du syndic par le conseil de l'union, organe faîtier de l'ensemble immobilier, prime sur toute désignation ultérieure émanant d'une assemblée générale d'un syndicat particulier. Elle relève que le procès-verbal de nomination par le conseil de l'union n'a fait l'objet d'aucune action en annulation et conserve donc sa pleine force probante.

Dès lors, les nominations concurrentes sont jugées contraires à la loi et inopérantes. Le syndic désigné par le conseil de l'union justifie par conséquent d'une qualité pour agir incontestable.

Le jugement est infirmé et, statuant à nouveau, la cour ordonne à la banque de permettre au syndic appelant de gérer le compte de l'union des propriétaires, sous astreinte.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'imputabilité de la rupture abusive d'un contrat de prestation de services conclu au profit d'un syndicat de copropriétaires. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le syndicat des copropriétaires et son syndic à indemniser le prestataire.

En appel, le syndic soulevait son défaut de qualité à défendre en sa qualité de simple mandataire, tandis que le syndicat des copropriétaires contestait l'opposabilité du contrat, faute de ratification par l'assemblée générale, et subsidiairement le montant de l'indemnisation. La cour fait droit au moyen du syndic, retenant qu'en sa qualité de simple mandataire exécutant les décisions du syndicat, il ne saurait être tenu personnellement responsable de la rupture, laquelle émanait du mandant.

En revanche, la cour écarte les moyens du syndicat des copropriétaires, jugeant que la ratification du contrat par l'assemblée générale, qui en a fixé la durée et la rémunération, le rend pleinement opposable à ce dernier, nonobstant l'absence de formalisation d'un acte écrit ultérieur. Concernant l'indemnisation, la cour retient que la rupture abusive d'un contrat à durée déterminée justifie l'allocation de dommages et intérêts équivalents à la totalité des prestations restant à courir jusqu'au terme contractuel, et non à la seule indemnité de préavis.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a condamné le syndic, dont la mise hors de cause est prononcée, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'une action en responsabilité délictuelle pour des infiltrations d'eaux usées, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire dont le local abrite une canalisation commune défectueuse. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en réparation formée par un établissement bancaire contre l'exploitant du fonds de commerce voisin.

L'appelant soutenait que la faute de l'intimé était établie, ce dernier contestant sa qualité à défendre au motif que le dommage provenait d'une partie commune de l'immeuble. La cour relève, au vu du rapport d'expertise judiciaire, que l'origine des désordres se situe dans le collecteur principal des eaux usées de l'immeuble, lequel dessert l'ensemble des copropriétaires.

Elle retient que cette canalisation constitue une partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Dès lors, en application de l'article 13 de ladite loi, la cour juge que la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes incombe à l'union des copropriétaires, seule dotée de la personnalité morale pour répondre de tels faits.

L'action dirigée contre un copropriétaire pris individuellement pour un dommage causé par une partie commune est par conséquent mal fondée. Le jugement de première instance ayant rejeté la demande est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une action en responsabilité pour troubles de voisinage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à défendre du copropriétaire à raison de désordres provenant d'une partie commune. Le tribunal de commerce avait débouté un établissement bancaire de sa demande en réparation formée contre l'exploitant d'un fonds voisin pour des infiltrations d'eaux usées.

L'appelant soutenait que la responsabilité incombait à son voisin, dans le local duquel se situait le raccordement défectueux à l'origine des désordres. La cour écarte ce moyen en se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire qui établit que les désordres proviennent du raccordement principal des canalisations de l'immeuble.

Elle qualifie cet équipement de partie commune au sens des dispositions de la loi n° 18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La cour rappelle qu'en application de l'article 13 de cette loi, la responsabilité des dommages résultant d'un défaut d'entretien des parties communes pèse exclusivement sur le syndicat des copropriétaires.

L'action ayant été dirigée à tort contre un copropriétaire individuel, lequel n'est responsable que des dommages provenant de ses parties privatives, le jugement de rejet est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant des coïndivisaires à verser à leurs consorts leur quote-part des revenus d'un fonds de commerce exploité en commun, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la prescription, du défaut de qualité à agir et de la nullité d'une expertise judiciaire. La cour écarte le moyen tiré de la prescription quinquennale des obligations commerciales en retenant que le litige, opposant des associés, relève des dispositions de l'article 392 du code des obligations et des contrats.

Elle rappelle que le délai de prescription entre associés ne court qu'à compter de la dissolution de la société, laquelle n'est pas établie en l'occurrence. Le défaut de qualité à agir est également rejeté, la cour relevant que la qualité de copropriétaires des intimés est établie par un titre de vente et confirmée par une précédente décision de justice passée en force de chose jugée.

La cour valide en outre le rapport d'expertise contesté, considérant que le principe du contradictoire a été respecté par la convocation régulière des parties et que l'expert, en l'absence de comptabilité, a fondé ses conclusions sur des constatations matérielles et des analyses objectives conformes à sa mission. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

En matière de cession de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce était saisie de la validité de l'exercice du droit de préférence par le bailleur, copropriétaire indivis des murs. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en lui reconnaissant le bénéfice de ce droit et en ordonnant l'expulsion des cessionnaires.

Les appelants contestaient la régularité de la procédure, soulevant notamment l'antériorité de l'offre réelle sur la formalisation du désistement des autres co-indivisaires et l'inapplicabilité du droit de préférence à un fonds de commerce. La cour écarte ces moyens en retenant que l'exercice du droit de préférence par un seul des bailleurs indivis est conforme aux dispositions de l'article 25 de la loi 49-16.

Elle juge que le dépôt du prix de cession avant la production de l'acte de renonciation des autres copropriétaires ne constitue pas une fraude mais procède de la diligence du bailleur pour respecter le délai légal de trente jours. La cour précise en outre que ce droit de préférence est un droit légal spécifique institué par la loi sur les baux commerciaux, et que toute cession ultérieure entre les acquéreurs est inopposable au bailleur ayant valablement exercé son droit.

Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande des bailleurs après déduction des versements partiels justifiés. L'appelant contestait d'une part la qualité à agir des bailleurs non signataires du contrat de bail, et d'autre part le rejet de sa demande de preuve testimoniale pour établir le paiement intégral des loyers. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que la qualité de copropriétaires des bailleurs, établie par le titre foncier, leur confère une qualité à agir autonome, peu important que le contrat n'ait été signé que par l'un d'entre eux. Elle rejette ensuite la demande d'enquête aux fins d'audition de témoins, considérant que les attestations produites sont dénuées de force probante. La cour motive ce rejet par le fait que ces attestations, outre leur imprécision quant aux périodes de paiement, émanent de personnes liées au preneur par une relation de travail, ce qui rend leur témoignage non pertinent. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Le débat portait sur la recevabilité d'un appel et sur le quantum de l'indemnité d'éviction due aux héritiers d'un preneur commercial. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel mais limité l'indemnité au montant réclamé par certains des héritiers seulement. La cour d'appel de commerce devait d'abord statuer sur la régularité de la notification du jugement, remise au fils de l'appelant en dehors du domicile de ce dernier. La cour retient que la notification est irrégulière, et donc l'appel recevable, dès lors qu'elle n'a pas été effectuée au domicile de l'intéressé à une personne y résidant. Au fond, la cour rappelle que le fonds de commerce constitue une unité indivisible dans ses rapports avec le bailleur. Par conséquent, l'indemnité d'éviction doit correspondre à la valeur totale du préjudice subi par l'ensemble des copropriétaires indivis du fonds et ne saurait être limitée par la demande formulée par une partie seulement des héritiers. Le jugement est donc réformé en ce qu'il a limité le montant de l'indemnité, laquelle est portée à la somme fixée par l'expert judiciaire au profit de l'ensemble des preneurs.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un syndicat de copropriétaires au paiement de factures de maintenance, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité des exceptions de procédure et le bien-fondé de la créance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du prestataire de services. L'appelant soulevait l'irrégularité de la notification de l'assignation, l'incompétence d'attribution du tribunal de commerce et, sur le fond, la mauvaise exécution des prestations. La cour déclare d'abord irrecevable l'exception d'incompétence, au motif qu'elle a été soulevée après l'exception de nullité de la notification, en violation de l'article 16 du code de procédure civile qui impose de la présenter avant tout autre moyen de défense. Elle écarte ensuite le moyen tiré de la nullité de la notification, retenant que les mentions de l'acte de remise étaient suffisantes pour identifier la personne destinataire. Sur le fond, la cour considère que les factures et le relevé de compte, dûment signés et visés par le syndicat, font pleine foi de l'obligation de paiement. Elle ajoute qu'en l'absence de réserves émises au moment de la réception des prestations, la contestation ultérieure de leur qualité est inopérante. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur en cas de trouble de fait émanant de tiers empêchant la jouissance du bien loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur en résolution du bail et en restitution du dépôt de garantie. L'appelant soutenait que l'interdiction d'exploiter les lieux, opposée par les autres occupants de l'immeuble, ne constituait pas un simple trouble de fait exonératoire de garantie, dès lors que le bailleur avait connaissance de cette situation avant la conclusion du contrat. La cour retient que le bailleur, en application des articles 644 et 647 du dahir des obligations et des contrats, est tenu de garantir le preneur contre tout fait qui le prive de la jouissance de la chose louée. Elle relève que la connaissance par le bailleur de l'opposition ancienne des copropriétaires à toute activité commerciale dans les lieux, et son omission d'en informer le nouveau preneur, caractérisent une faute qui lui est imputable. Dès lors, le trouble de fait ne peut être considéré comme un fait de tiers exonératoire mais engage la responsabilité du bailleur et justifie la résolution du contrat pour inexécution de son obligation de garantie. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement entrepris, prononce la résolution du bail et ordonne la restitution du dépôt de garantie.

En application du principe de l'effet relatif des conventions, la cour d'appel de commerce examine les moyens de défense d'un gérant de fonds de commerce poursuivi en résolution de contrat et en paiement de redevances. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat aux torts du gérant pour défaut de paiement, ordonné son expulsion et l'avait condamné au paiement d'un arriéré. L'appelant soulevait, d'une part, l'inexistence du fonds de commerce et la nullité du titre du bailleur, tirée de la violation d'une clause du bail d'origine interdisant toute cession, et d'autre part, la qualification de contrat de société et non de gérance. La cour déclare d'abord irrecevable l'intervention volontaire des copropriétaires de l'immeuble, au motif qu'ils ne sont pas parties au contrat de gérance. Elle retient ensuite que le gérant, tiers au bail d'origine et à l'acte de cession du fonds de commerce, est sans qualité pour en contester la validité ou en invoquer les clauses. La cour souligne que le contrat litigieux, qui lie exclusivement les parties signataires, doit être qualifié de contrat de gérance au regard de ses stipulations prévoyant une redevance mensuelle fixe. Dès lors, le défaut de paiement de cette redevance entre les mains du cocontractant constitue un manquement justifiant la résolution, peu important que les sommes aient été consignées au profit des propriétaires des murs. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement le condamnant au paiement de factures de prestations de services, l'appelant soulevait l'irrégularité de la procédure de première instance et son défaut de qualité à défendre. Il soutenait qu'en présence d'un pli de signification retourné avec la mention que la société avait déménagé, le premier juge aurait dû procéder à une nouvelle citation par voie postale recommandée avant de désigner un curateur. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la désignation d'un curateur constitue la procédure régulière lorsque le destinataire a quitté l'adresse connue, ajoutant que ce moyen de forme est au demeurant irrecevable pour avoir été soulevé après la défense au fond, en application de l'article 49 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour rejette l'argument tiré du défaut de qualité à défendre, l'appelant prétendant n'être qu'un simple gérant pour le compte d'une union de copropriétaires. Elle relève que le contrat de services a été conclu directement avec la société appelante et que l'acceptation par cette dernière, sans réserve, d'un décompte de créance vaut reconnaissance de dette et établit sa qualité de débitrice. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de gérance-libre pour défaut de paiement des redevances, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un contrat de société distinct. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résolution et ordonné l'expulsion du gérant. En appel, ce dernier excipait de l'irrecevabilité de l'action, faute d'avoir été intentée par l'ensemble des copropriétaires du fonds, et justifiait son refus de payer par une sommation émanant du copropriétaire non partie à l'instance. La cour écarte l'argumentation en retenant que seul le contrat de gérance-libre constitue le fondement de l'action. Elle relève que le copropriétaire invoqué par l'appelant est un tiers à cet acte, lequel n'a été conclu qu'avec l'auteur des intimés. Dès lors, la sommation délivrée par ce tiers est jugée inopérante pour justifier la suspension des paiements, le manquement contractuel du gérant, qui avait été mis en demeure, étant ainsi caractérisé. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de distribution du prix de vente d'un immeuble indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur le principe d'indivisibilité de l'hypothèque. Le tribunal de commerce avait rejeté les contestations formées par des créanciers à l'encontre du projet de distribution. L'appel, formé par un créancier chirographaire, soulevait la question de la divisibilité de la garantie hypothécaire lorsque la saisie ne porte que sur la quote-part d'un des copropriétaires indivis. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant le principe de l'indivisibilité de l'hypothèque. Au visa de l'article 166 de la loi 39-08 portant code des droits réels, elle retient que l'hypothèque consentie sur un bien indivis grève la totalité de l'immeuble et chaque partie de celui-ci. Dès lors, même en cas de vente forcée d'une seule quote-part, le droit de préférence du créancier hypothécaire s'exerce sur l'intégralité du prix pour le paiement de toutes ses créances inscrites, selon leur rang. La cour précise que l'existence de deux inscriptions hypothécaires distinctes au profit du même créancier ne fait pas obstacle à ce que celui-ci soit colloqué pour ses deux créances sur le produit de la vente partielle, sa qualité de créancier inscrit lui conférant une priorité sur les créanciers chirographaires. Le jugement ayant validé le projet de distribution qui allouait le solde du prix au créancier hypothécaire est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique de la relation unissant les copropriétaires d'un fonds de commerce et sur les modalités de sa cessation. Le tribunal de commerce avait ordonné la vente aux enchères du fonds pour mettre fin à l'indivision, en application des règles de la partition. L'appelant soutenait que leur relation relevait d'une société commerciale et non d'une simple indivision, ce qui interdisait le recours à la partition, et contestait le caractère accessoire de la demande d'expertise ainsi que l'imputation des dettes sociales. La cour écarte ces moyens en retenant que la propriété conjointe d'un fonds de commerce constitue une situation d'indivision ou de quasi-société au sens de l'article 959 du code des obligations et des contrats, distincte de la société contractuelle. Elle en déduit que, conformément à l'article 977 du même code, cette indivision prend fin par la partition, laquelle peut être ordonnée par la vente du fonds, bien qu'il s'agisse d'un bien meuble. La cour juge en outre que la désignation d'un expert est une mesure d'exécution inhérente à la partition et non une demande principale, et que la liquidation des dettes est nécessairement comprise dans le calcul du produit net à partager ordonné par le premier juge. Le jugement ordonnant la licitation du fonds de commerce est par conséquent confirmé.

En matière de gérance libre de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce est saisie de la contestation d'un jugement ayant condamné un gérant au paiement de redevances arriérées. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement mais rejeté la demande d'expulsion. L'appelant soulevait l'incompétence du juge commercial, l'irrecevabilité de l'action intentée par une seule des copropriétaires, l'effet libératoire d'un paiement fait à un tiers et la prescription annale de la créance. La cour retient que les redevances de gérance constituent des créances périodiques soumises à la prescription quinquennale. Elle précise que cette prescription est valablement interrompue par une mise en demeure extrajudiciaire ayant date certaine, en application de l'article 381 du code des obligations et des contrats, rendant ainsi exigibles les redevances dues dans les cinq années précédant cet acte. La cour écarte le moyen tiré du paiement fait à l'héritier de la copropriétaire décédée, faute pour ce dernier de détenir un mandat de la créancière. Elle rejette également la demande incidente de résiliation du contrat, rappelant que l'action en fin de bail doit être intentée par une majorité de copropriétaires représentant les trois quarts des droits indivis, condition non remplie. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum des condamnations au regard de la prescription partielle, et confirmé pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la caractérisation d'un abus du droit de propriété du bailleur et du trouble de jouissance subi par le preneur d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en indemnisation du preneur irrecevable, faute de preuve de la résiliation du bail. En appel, le preneur soutenait que la mise en copropriété de l'immeuble par le bailleur et l'affectation de son local à un usage de stationnement pour les autres copropriétaires constituaient un trouble dans l'exploitation de son fonds de commerce engageant la responsabilité du bailleur. La cour juge d'abord que le changement de fondement juridique, de la résiliation abusive au trouble de jouissance, ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable dès lors que l'objet de la demande, l'indemnisation, demeure inchangé. Sur le fond, elle retient que la mise en copropriété relève de l'exercice légitime du droit de propriété. Au visa de l'article 94 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle qu'il incombe au preneur qui invoque un abus de droit de prouver non seulement l'intention de nuire du bailleur, mais également la réalité d'un préjudice direct et certain. Faute pour l'appelant de démontrer un tel préjudice, notamment une baisse effective de son activité commerciale, le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une sommation immobilière aux fins de réalisation d'une sûreté réelle grevant les droits indivis d'un débiteur décédé. Le tribunal de commerce avait annulé la procédure au motif que la sommation n'avait pas été notifiée à l'ensemble des copropriétaires indivis de l'immeuble. L'appelant, créancier hypothécaire, soutenait que la notification de la sommation n'était requise qu'à l'égard des seuls héritiers du débiteur constituant, et non à l'ensemble des co-indivisaires étrangers à la dette. La cour fait droit à ce moyen. Elle retient que lorsque la sûreté ne grève que les droits indivis d'un seul des copropriétaires, la sommation immobilière préalable à la réalisation n'a pas à être notifiée aux autres co-indivisaires, lesquels sont tiers à l'obligation garantie. Dès lors, la cour constate que la sommation a été valablement délivrée aux seuls héritiers du débiteur décédé, succédant à ses droits et obligations. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en annulation de la procédure de sommation.