وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد الخضير (ج.) بواسطة نائبه الاستاذ أناس (ز.) بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20/12/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 9426 الصادر بتاريخ 18/10/2018 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف عدد 9162/8206/2018 والقاضي باداء المدعى عليه لفائدة المدعين مبلغ 83484 درهم من قبل واجبات الكراء عن المدة من فاتح غشت 2017 الى يوليوز 2018 والحكم بالمصادقة على الانذار بالافراغ المتوصل به من طرف المدعى عليه بتاريخ 25/07/2018 والحكم بافراغه من المحل المكترى عبارة عن دوش الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء هو ومن يقوم مقامه مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل بخصوص اداء الكراء وبتحميله الصائر و الاكراه البدني في الادنى بخصوص طلب الاداء و رفض الباقي .

في الشكل:

حيث ان المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأجلا وأداء مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليهم تقدموا بواسطة محاميهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء أفادوا فيه ان المدعى عليه يكتري منهم محلا تجاريا عبارة عن دوش الكائن بعنوانهم اعلاه بمشاهرة قدرها 6957 درهم . وان المدعى عليه توقف عن اداء الواجبات الكرائية منذ شهر يوليوز 2017 الى غاية يوليوز 2018 وجب فيها مبلغ 83488,40 درهم. وانهم وجهوا للمدعى عليه انذار لاداء ما بذمته في اطار الفصل 26 من القانون رقم 16/49 توصل به بتاريخ 25/07/2018 . وانه ورغم توصله بالانذار فانه لم يحرك ساكنا بعد مرور اجل 15 يوما من التوصل بالانذار. والتمسوا الحكم بالمصادقة على الانذار المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 25/07/2018 قصد ادائه لفائدة المدعيم مبلغ 83488,40 درهم والحكم بافراغه هو ومن يقوم مقامه من المحل التجاري المكترى تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 100,00 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل والصائر والاكراه البدني في الادنى. وأرفقوا مقالهم بصورة شهادة الملكية ، انذار مع محضر تبليغ وصورة وصل كراء.

وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء الحكم المستأنف.

وحيث جاء في أسباب استئناف المستأنف أن الحكم المستانف صدر خلافا للفصل 1 من قانون المسطرة المدنية. ذلك أن صفة كل من المستأنف و المستأنف عليهم تبقى منتفية في هذه النازلة. و أن مناط طلب المستأنف عليهم هو اعتبارهم للمستأنف هو الطرف المكتري و الذي يفترض أن تقع على عاتقه كافة الالتزامات، بما في ذلك أداء الوجيبة الكرائية بالقيمة التي ارتأى المستأنفون تحديدها على هواهم. إلا أن المستأنف عليهم و من أجل إثبات صفته أدلوا للمحكمة بتوصيل کراء. و إن هذه الوثيقة هي من صنع المستأنف عليهم و ليس لها أن تلزمه في شيء، أو أن تلبسه صفة المكتري بالوجيبة المحددة فيها. وعلى هذا الأساس تنتفي صفته كمكتري على الوجه المحدد في الإنذار الصادر عن المستأنف عليهم. وان الصفة من النظام العام وهي شرط واجب لصحة الدعوى، و ذلك عملا بالفصل 1 من قانون المسطرة المدنية . وتبعا لذلك فإن التوصيل المدلى به من قبل المستانف عليهم يبقى قاصرا عن اثبات أي شيء، سواء من حيث قيام العلاقة الكرائية أو قيمة الوجبة التي حددها المستأنف عليهم على هواهم. وأن هذه الوثيقة هي من صنع المستأنف عليهم و لا تحمل أي مقتضی تعاقدي قد يلزم ، كما أنها لا تعتبر وسيلة في الإثبات. هذا من جهة، ومن جهة أخرى، فإن المستأنف عليهم لم يدلوا بأية حجة تفيد تملكهم للمحل التجاري موضوع النزاع. وأدلى المستأنف عليهم بشهادة ملكية العقار المسمى DAR EDDABOUJI ذي الرسم العقاري عدد : 132348/12 الكائن بمنطقة عين السبع الدار البيضاء. و باطلاع المحكمة على شهادة الملكية يتبين أن الملك عبارة عن أرض عارية ليس بها أي بناء، في حين أن المحل التجاري موضوع النزاع هو عبارة عن دوش حمام. وعلى هذا الأساس، لم يدل المستأنف عليهم بما يثبت لهم الصفة، أي بما يفيد تملك أو تحوز المحل موضوع النزاع، و تبعا لذلك تنتفي صفة المستأنف عليهم كمكرين. و بناء على ذلك تنفي كل من صفته كمكري على الوجه المحدد في الإنذار وکذا صفة المستأنف عليهم كمكرين بالنظر إلى عدم إدلائهم بما يفيد تملكهم للمحل التجاري موضوع الكراء.

وبخصوص خرق المادة 26 من القانون 16-49 المتعلق بكراء العقارات و المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي: اوجبت أن يتم توجيه الإنذار إلى الطرف المكري، و نصت في فقرتها الأولى على ما يلي : "يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده ، و أن يمنحه أجلا للإفراغ اعتبارا من تاريخ التوصل". و يدخل في وصف المكري الشخص المنفرد، و كذا مجموعة الأشخاص، متى ثبتت لهم هذه الصفة. و أنه إذا ما كان الطرف المكري مكونا من مجموعة من الأشخاص، فإنه يتعين توجيه الإنذار إلى المكرين كافة مجتمعين بهذه الصفة. وفي نازلة الحال، فقد أبرم كل من السيدين عيسى (د.) و الطاهر (د.) من جهة، و السادة الخضير (ج.) و عبد الكبير (ش.) و محمد (ش.) من جهة أخرى عقد كراء. و أكرى السادة عيسى (د.) و الطاهر (د.) المحل التجاري الكائن بتجزئة [العنوان] الدار البيضاء المتكون من دوش بالطابق الأول يتكون من 21 بيت للنساء و الرجال إلى السادة الخضير (ج.) و عبد الكبير (ش.) و محمد (ش.)، و ذلك بموجب عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 08 غشت 1985 بوجيبة شهرية قدرها 3000,00 درهم مع أداء المكترين مشتركين تسبيقا قدره 70.000,00 درهم. و بموجب عقد الكراء فإن المكترين هم كل من المستأنف و السيد عبد الكبير (ش.) و السيد محمد (ش.)، وهم يتحملون الالتزامات الناجمة عن العقد بشكل مشترك بينهم، بما في ذلك أداء الوجيبة الكرائية. ولما كان من الثابت بموجب عقد الكراء أن المستأنف هو من بين المكترين و ذلك إلى جانب كل من السيد عبد الكبير (ش.) و السيد محمد (ش.)، فإن كل طلب وفاء بالوجيبة الكرائية أو إنذار تعين أن يوجه إلى المكترين كافة، ولا يكفي توجيه الإنذار إلى أحدهم دون البقية. ذلك أن توجيه الإنذار إلى أحد المكترين دون البقية فيه مساس بذمته المالية و كذا بالمراكز القانونية للأطراف. و على هذا الأساس يكون الإنذار الموجه إلى أحد المكترين دون البقية باطلا و غیر مرتب لأي أثر، و ذلك عملا بما استقر عليه الاجتهاد القضائي في نوازل مماثلة.

وبخصوص المنازعة في توصيل الكراء و قيمة الوجيبة الكرائية: فقد أدلى المستأنف عليهم بتوصيل كراء، يبدو من ظاهره أنه صادر عن جهة مجهولة و قد تضمن بحسب ادعاء المستأنف عليهم الوجيبة الكرائية لشهر يوليوز 2017 بقيمة 6957,00 درهم كما أقحم فيه اسمه كمكتري. و إن الغاية من هذا التوصيل هي القول أن الوجيبة الكرائية محددة في 6957,00 درهم وان الطرف المكتري هو المستانف. الا أن هذه الوثيقة المدلى بها من قبل المستأنف عليهم هي من صنع أيديهم، و تتضمن بيانات مغلوطة. ذلك أنه لا يحمل صفة مكتري بشكل منفرد بحسب عقد الكراء، كما أن الوجيبة الكرائية لا تتجاوز 3000,00 درهم شهريا بحسب الثابت من عقد الكراء. وأنه لا دليل على أن الوجيبة الكرائية محددة في القيمة المزعومة من قبل المستأنف عليهم في رسالة الإنذار. و إن الإنذار الذي لم يتضمن القيمة الحقيقية للوجيبة الكرائية وصفة الطرف المكتري يعتبر باطلا و غیر منتج لأي أثر.

وبخصوص تناقض مزاعم المستأنف عليهم: فقد زعموا أنهم دائنين للمستأنف بالوجيبة الكرائية للأشهر من يوليوز 2017 إلى غاية يوليوز 2018 بقيمة شهرية قدرها 6957,00 درهم و قيمة إجمالية قدرها: 83.488,40 درهم، و أدلوا في المقابل بوصل صادر عنهم، منازع فيه من قبله ، يفيد انه يتعلق بشهر يوليوز المطالب به في الإنذار. و إن هذا الوصل على علته، يكشف تناقض المستأنف عليهم وعدم ارتكاز موقفهم على أساس، و محاولتهم الإثراء على حسابه . لذلك يلتمس إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي أساسيا من حيث الشكل : التصريح بعدم قبول الطلب و تحميل رافعه الصائر. و احتياطيا من حيث الجوهر: التصريح برفض الطلب و تحميل رافعه الصائر.

وحيث إنه بجلسة 28/02/2019 أدلى المستأنف عليهم بواسطة نائبهم الاستاذ محمد (غ.) بمذكرة جوابية مرفقة بوثيقة أفادوا فيها أن من الاسباب التي اعتمدها المستانف في مقاله الإستئنافي هو إدعائه بانتفاء صفة كل من المستانف والمستأنف عليهم ، وأن الحكم الإبتدائي صدر خلافا للفصل 1 من قانون المسطرة المدنية ، وأن كل من المستانف عليهم و المستانف يكتسبون الصفة وثابتة بقوة القانون من خلال الوثائق المدلى بهم أو التي سيدلى بها رفقة المذكرة ونخص بها شهادة الملكية التي ثبت صفتهم ووصل الكراء و عقد تنازل منجز بين المستانف السيد الخضير (ج.) من جهة والسادة محمد المختار (ش.) وعبد الكبير (ش.) من جهة ثانية و أن عقد التنازل المذكور يفيد بكون محمد المختار (ش.) وعبد الكبير (ش.) قد تنازلوا لفائدة المستانف الخضير (ج.) عن نصيبهم في الدوش المتواجد بالطابق الأول ويحتوي على 21 بيت للنساء والرجال بحي [العنوان] الدار البيضاء في الوقت الذي كانوا شركاء فيه. ومن ضمن الشروط التي جاءت في بنود عقد التنازل هو التزام المستانف اي المتنازل له السيد الخضير (ج.) بتحمله مسؤولية أداء واجبات الكراء عن الدوش موضوع عقد التنازل وذلك لفائدة مالكي العقار مقابل وصل يحمل إسمه وحده فقط ، بالإضافة إلى أدائه واجب الضرائب وواجب إستهلاك مادة الماء والكهرباء إلى غير ذلك. وبالتالي ما دفع به المستانف غير جدي ويتعين رده. وأنه بحكم أن المستأنف هو من أصبح مسؤول يبقى لهم إلا أن يباشروا ضده الاجراءات القانونية بسبب توقفه عن أداء واجبات الكراء وفعلا بعثوا له بإنذار غير قضائي من أجل أداء واجبات الكراء التي ترتبت في ذمته 83.488,40 درهم وقد توصل بالإنذار الغير القضائي بصفة قانونية بتاريخ 25/07/2018. وبالرغم من توصله بالإنذار فلم يحرك ساكنا كما لم يحضر الجلسة العلنية خلال سريان مسطرة الإفراغ بالمحكمة. وتم إشعاره بالحضور وتخلف ولم يحضر وحجزت المحكمة الملف للمداولة وصدر الحكم المستانف بالأداء والإفراغ الذي يدعى المستانف بكونه حكما صدر خلافا لمقتضيات الفصل 1 من قانون المسطرة المدنية والحال غير ذلك حيث أن من إلتزم بشیء لزمه. و قد جاء في المقال الإستئنافي إدعائه بكون إسمه أقحم كمكتري وأنه يدعي امام الإلتزام المصحح الإمضاء من طرفه و الذي يلتزم بشأنه أداء واجبات الكراء لوحده وأن يحمل وصل الكراء أسمه وحده فقط . وأن تمسك المستانف بالعقد القديم الذي حل محله عقد التنازل أراد من خلاله إخفاء الحقيقة امام المحكمة وهذا يدل على سوء نية المستأنف في تعامله مع المحكمة والغير. أما فيما يخص وما يدعيه المستانف بخصوص وصل الكراء الذي يحمل شهر يوليوز 2017 إلى غاية شهر يوليوز 2018 فليس هناك تناقض فيما يدعيه المستأنف عليهم فإن شهر يلويوز من سنة 2017 الى غاية يوليوز 2018 غير مؤداة واين هو التناقض الذي يدعيه المستانف ، وتبقى إدعاءاته هي و العدم سواء ويتعين إستبعادها. خاصة أن المقال الإستئنافي لم يأت بشيء جديد من شانه التاثير على محكمة الإستئناف لتعديل الحكم الإبتدائي المبني على أساس قانوني سليم ، و جاء في مقال المستأنف أن المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه إنذار يتضمن وجوبا السبب. وأن هذا ما قاموا به حيث بعثوا له بإنذار بسبب التماطل في الأداء. لذلك يلتمسون تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر.

وحيث إنه بجلسة 21/03/2019 أدلى المستأنف بواسطة نائبه بمذكرة تعقيب لم يأت فيها بأي جديد.

وحيث أدرجت القضية بعدة جلسات آخرها جلسة 21/03/2019 ألفي بالملف مذكرة تعقيب من الاستاذ (ز.) وحضر الاستاذ (ف.) عن الاستاذ (غ.) وتسلم نسخة من المذكرة وأمهل للجواب فحجزت للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 11/04/2019 تم تمديدها لجلسة 18/04/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث دفع الطاعن بإنعدام صفة طرفي الدعوى في النزاع سنده في ذلك أن وصل الكراء المستدل به من طرف المستانف عليهم لا يثبت العلاقة الكرائية بخصوص المحل موضوع النزاع باعتباره من صنعهم .

و حيث إنه من أدلى بحجة فهو قائل بها و ان الطاعن استدل للمحكمة بعقد كراء مؤرخ في 8 غشت 1985 بخصوص المحل موضوع النزاع يربط بينه و السيدين عبد الكبير (ش.) و محمد المختار (ش.) بصفتهم مكترين للمحل المذكور من جهة و بين المستانف عليهم بوصفهم مكرين من جهة أخرى ، مما يبقى معه العلاقة الكرائية و بخلاف إدعاءات الطاعن ثابتة بموجب عقد الكراء المذكور .

و حيث دفع الطاعن بكون الانذار المستدل به جاء خارقا لمقتضيات المادة 26 من القانون 16-49 بتوجيهه له دون بقية المكترين و هما السيدان عبد الكبير (ش.) و محمد المختار (ش.) .

و حيث أن عقد التنازل المستدل به من طرف المستانف عليهم و المؤرخ في مارس من سنة 2012 يثبت تحمل المستانف بأداء واجبات كراء المحل موضوع النزاع و الذي هو عبارة عن دوش كائن بحي [العنوان] الدار البيضاء ، و بذلك فإن مطالبة المستانف عليهم له بأداء واجبات الكراء بموجب الانذار الموجه إليه بتاريخ 25/07/2018 تكون مرتكزة على أساس بإعتباره المسؤول قانونا عن أداء واجب الكراء و لا يمكنه دفعها عن طريق الاحتجاج بكون الفيصل في العلاقة بينهما هو عقد الكراء المؤرخ في 08غشت 1985 أمام وجود عقد لاحق يلزم الطاعن وحده بأداء واجب الكراء و إن لم يكن المستانف عليهم طرفا فيه .

و حيث نازع الطاعن في قيمة الوجيبة الكرائية مؤكدا كونها محصورة في مبلغ 3000,00 درهم و ليس 6957,00 درهم كما ورد بتوصيل الكراء المستدل به من طرف المستانف عليهم ، مما يجعل من المطل منتفيا في حقه أمام مطالبته بأداء مبالغ خيالية لا علاقة لها بالسومة الحقيقية .

و حيث إن الثابت حقا من عقد الكراء المؤرخ في 8 غشت 1985 أن السومة الكرائية بخصوص المحل موضوع النزاع حددت في مبلغ 3000,00 درهم شهريا ، و ان توصيل الكراء المستدل به من طرف المستانف عليهم لا يمكنه إثبات السومة الكرائية بإعتباره يبقى من صنع المستانف عليهم و من تم لا يمكن الاحتجاج به في مواجهة الطاعن أمام منازعته فيه و ارتكازه له .

و حيث تبعا لذلك يتعين حصر المبلغ المستحق للمستانف عليهم كواجب كراء عن المدة من فاتح غشت 2017 الى يوليوز 2018 في مبلغ 36000,00 درهم .

و حيث إن توجيه إنذار بسومة غير السومة الحقيقية للكراء ليس من شانه دفع واقعة المطل عن الطاعن ما دام أن هذا الاخير كان يكفيه لابراء ذمته أداء واجبات الكراء بالسومة الحقيقية ، مما يبقى معه واقعة المطل الموجب للافراغ ثابتة في حقه .

و حيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

فإن وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا .

في الشكل:

في الموضوع : باعتباره جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 36000,00 درهم واجب الكراء عن المدة من فاتح غشت 2017 الى متم يوليوز 2018 وتأييده في الباقي والصائر بالنسبة