Réf
68173
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5976
Date de décision
08/12/2021
N° de dossier
2021/8206/4672
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Validation de congé, Résiliation du bail, Non-paiement des loyers, Loi n° 49-16, Irrecevabilité, Exclusion, Droit commun, Code des obligations et des contrats, Champ d'application, Centre commercial, Bail commercial, Action en éviction
Source
Non publiée
En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le fondement juridique applicable à une demande d'expulsion pour non-paiement des loyers d'un local situé dans un centre commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion irrecevable tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.
L'appelant soutenait que sa demande était fondée sur les règles générales du droit des obligations, notamment l'article 692 du code des obligations et des contrats, et non sur les dispositions de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour relève cependant que le bailleur avait sollicité la validation de son préavis d'expulsion, une procédure spécifique prévue exclusivement par l'article 26 de la loi 49-16.
Or, la cour rappelle que cette même loi exclut expressément de son champ d'application les baux portant sur des locaux situés dans des centres commerciaux, lesquels demeurent soumis au droit commun. Dès lors, en fondant sa demande sur un texte inapplicable, le bailleur avait correctement vu sa prétention à l'expulsion jugée irrecevable par les premiers juges.
Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
حيث بتاريخ 15 شتنبر 2021 تقدمت شركة (ف. ك. ا.) بواسطة محاميها بمقال مسجل ومؤدى عنه الرسم القضائي تستأنف من خلاله مقتضيات الحكم عدد 3045 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24 مارس 2021 في الملف عدد 10137/8219/2020 القاضي في الشكل بعدم قبول طلب الافراغ وقبول باقي الطلب. وفي الموضوع: بأداء المدعى عليها في شخص ممثلها القانوني مبلغ 307.800,00 درهم كواجبات الكراء عن المدة من 01/07/2020 إلى متم 06/02/2020 بحسب مشاهرة قدرها 16200 درهم وبتحميلها الصائر ورفض باقي الطلبات.
في الشكل :
حيث ان الاستئناف قدم داخل الأجل القانوني ومن ذي صفة ومؤدى عنه الرسم القضائي فهو لذلك مقبول شكلا.
في الموضوع :
حيث يستفاد من مستندات الملف ومن الحكم المستأنف أن شركة (ف. ك. ا.) تقدمت بواسطة محاميها أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بمقال عرضت من خلاله أن شركة (ط.) تكتري منها محلا تجاريا بسومة سنوية قدرها 194400,00 درهم دون احتساب الرسوم والضرائب وكذا مبلغ 32.400,00 درهم عن المصاريف العامة و 21.600,00 درهم عن واجبات التسويق و 20412 درهم عن ضرائب الخدمات الجماعية، إلا أنها امتنعت عن الأداء فوجهت لها إنذار بتاريخ 18/08/2020 مانحة لها مهلة في 15 يوما لكنها لم تستجب لها فوجهت لها إنذارا بالافراغ توصلت به بتاريخ 16/11/2020 إلا أنها لم تفرغ المحل والتمست الحكم على المدعى عليها باداء مبلغ 503702,02 درهم عن الكراء والتحملات السالفة الذكر عن المدة من فاتح يوليوز 2018 الى 06/02/2020 وبالمصادقة على الإنذارين وافراغها من المحل موضوع الدعوى، وبعد استدعاء المدعى عليها وتمام الإجراءات أصدرت المحكمة التجارية الحكم المطعون فيه بالاستئناف من لدن المدعية للاسباب التالية:
انه بالرجوع إلى رسالة الإنذار التي توصلت بها المستأنف عليها يتضح على أنها مؤسسة على عدم أدائها للوجيبة الكرائية و ملحقاتها عن المدة من 2018/07/01 إلى غاية 06/02/2020 بحيث تخلذ بذمتها مبلغ 503.702,02 درهم. و أن الفقرة الأخيرة من الفصل 692 من قانون الالتزامات و العقود قد أجاز فسخ عقد الكراء في الحالة التي يمتنع فيها الطرف المكتري عن أداء الوجيبة الكرائية بعد توصله برسالة الإنذار. و أن المستأنف عليها توصلت برسالة الإنذار من أجل الأداء بتاريخ 2020/08/18 و أمهلتها مدة 15 يوما، غير أنها امتنعت عن الأداء. الأمر الذي يكون معه طلب فسخ عقد الكراء و الإفراغ مبررا في إطار الفقرة الأخيرة من الفصل 692 من قانون الإلتزامات و العقود. وانها قامت باللجوء إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء باعتبارها المحكمة المختصة بالنظر إلى طبيعة النزاع التجارية. و أن العارضة لم تؤسس طلبها على القانون رقم 16-49 ولم تشر له في رسائل الإنذار و المقال الافتتاحي للدعوى. و أنه سواء كان الإطار القانوني للنازلة هو القواعد العامة المنصوص عليها في الفصل 692 و ما يليه من قانون الالتزامات و العقود أو القانون 49/16 ، فإن طلبها يبقى مبررا و يتناسب الاستجابة له. وأن طلب الإفراغ يرتكز على قيام واقعة التماطل، و أن التماطل يوجب الإفراغ سواء في إطار القواعد العامة أو في إطار القانون رقم 16-49. وأن الاختصاص في نظر النزاع الحالي يبقى منعقدا للمحكمة التجارية، و ذلك عملا بنص القانون و بنود عقد الكراء الرابط بين الطرفين، وذلك سيرا على نهج الاجتهادات القضائية الصادرة عن مختلف محاكم المملكة . والتمست لاجل ذلك إلغاء الحكم المطعون فيه جزئيا فيما قضى به من عدم قبول لطلب الإفراغ و بعد التصدي الحكم على المستأنف عليها بإفراغها هي أو من يقوم مقامها أو بإذن منها من المحل التجاري موضوع الدعوى. وارفقت مقالها بنسخة من الحكم المستأنف، ونسخ احكام
وحيث أدرج الملف بجلسة 17/11/2021 تخلفت عن حضورها المستأنف عليها رغم التوصل وتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار بجلسة 01/12/2021 التي مددت لجلسة 08/12/2021.
محكمة الاستئناف
حيث تنعى الطاعنة على الحكم المستأنف مجانبة الصواب فيما قضى به من عدم قبول لطلب الإفراغ بعلة أن المحل موضوع الافراغ يوجد حسب بنود العقد في مركز تجاري وبان المراكز التجارية طبقا لمقتضيات القانون رقم 16.49 لا تخضع في التطبيق لمقتضيات هذا القانون وإنما للقواعد العامة والحال أنها تقدمت بطلبها المذكور وفق القواعد العامة المنصوص عليها في الفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود ما دام أن الإفراغ يقوم على أساس عدم الأداء وهو أمر ثابت في النازلة.
وحيث إنه وكما ذهب الحكم في تعليله عن اساس لما كان المحل موضوع طلب الافراغ يوجد بمركز تجاري فإنه لا موجب لتطبيق مقتضيات القانون رقم 49.16 الذي قدمت الدعوى في إطاره وهو ما نصت عليه الفقرة الخامسة من المادة الثانية من ذات القانون المذكور والتي نصت على أنه " لا تخضع لمقتضياته عقود كراء العقارات أو المحلات الموجودة بالمراكز التجارية، ويقصد بالمركز التجاري هو كل مجمع تجاري ذو شعار موحد مشيد على عقار مهيأ ومستغل بشكل موحد، ويضم بناية واحدة أو عدة بنايات تشتمل على محلات تجارية ذات نشاط واحد أو أنشطة متعددة..."
وحيث بناء على ما ذكر وبالرجوع لمقال الدعوى يتبين أن الطاعنة قد التمست بمقتضاه المصادقة على الإنذار بالافراغ وهو مقتضى يجد سنده في نص المادة 26 من القانون رقم 16/49 ولم تلتمس من خلاله الحكم بفسخ عقد الكراء طبقا للقواعد المنصوص عليها في قانون الالتزامات والعقود وبالتالي وخلافا لما جاء في أسباب الطعن عن غير أساس يكون الحكم المستأنف لما قضى بعدم قبول طلب الافارغ لكون المحل موضوع الدعوى لا يخضع لمقتضيات القانون رقم 49.16 صائب ويتعين تأييده.
وحيث أنه برد الاستئناف تتحمل المستأنفة الصائر.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت علنيا انتهائيا وغيابيا في حق المستأنف عليها.
في الشكل:
في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنفة الصائر
66428
L’activité artisanale exercée dans un local loué, telle que la fabrication de bijoux, constitue un fonds de commerce dont l’indemnité d’éviction est évaluée sur la base des déclarations fiscales (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/11/2025
66251
Validité de la sommation de payer : la notification effectuée personnellement par l’huissier de justice est régulière et justifie la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/11/2025
66203
Le droit d’entrée versé par le preneur constitue une composante de l’indemnité d’éviction et ne peut être réclamé séparément en cas de congé pour usage personnel (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66197
Indemnité d’éviction : la cour d’appel n’est pas liée par les conclusions du rapport d’expertise et dispose d’un pouvoir souverain pour évaluer les composantes du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66191
Le preneur ayant notifié la résiliation du bail reste redevable des loyers tant qu’il n’a pas prouvé avoir effectivement libéré les lieux et restitué les clés (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66185
Bail commercial – Application de la loi n° 49-16 – La condition d’une exploitation effective de deux ans s’apprécie à la date de la notification du congé (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66181
Bail commercial : À défaut d’une exploitation effective des lieux pendant deux ans, le locataire ne bénéficie pas de la protection de la loi n° 49-16 et la résiliation du bail est soumise au droit commun (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
09/12/2025
66179
Bail commercial : le congé notifié au preneur avant l’expiration du délai de deux ans d’exploitation fait obstacle à l’acquisition du droit à l’indemnité d’éviction (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
Réformation partielle du jugement, Propriété commerciale, Preuve des travaux, Non-renouvellement du bail, Loi n° 49-16, Indemnité d'éviction, Force obligatoire du contrat, Congé avant l'expiration du délai, Condition d'exploitation de deux ans, Clause d'indemnisation pour travaux, Bail commercial
66172
Action en expulsion pour occupation sans titre : La présence d’occupants est justifiée par l’existence d’un bail commercial non résilié liant le bailleur au preneur absent (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
16/10/2025
