وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدم السيد سعيد (و.) بمقال بواسطة دفاعه مؤدى عنه بتاريخ 20/06/2022 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط رقم 1043 بتاريخ 23/03/2022 في الملف عدد 3512/8207/2020 و القاضي في منطوقه : في الشكل : بقبول الطلبين الأصلي و المضاد

في الموضوع : بأداء المدعين أصليا السيدين إيمان (ق.) و محمد (ك.) لفائدة المدعى عليه اصليا السيد سعيد (و.) تعويضا كاملا قدره 53.000 درهم مقابل إفراغه هو و من يقوم مقامه أو بإذنه المحل التجاري الكائن بالطابق الأرضي للمحل رقم [العنوان] الرباط و تحميل رافع كل طلب صائره و برفض الباقي.

حيث بلغ المستانف بالحكم المطعون فيه بتاريخ12/06/2022 ، و تقدم باستنافه بتاريخ 20/06/2022 ، مما يكون استئنافه قد قدم وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن السيدة إيمان (ق.) و السيد محمد (ك.) تقدما بمقال بواسطة دفاعهما أمام المحكمة التجارية بالرباط و المؤدى عنه بتاريخ 27/11/2020 يعرضان فيه انهما يملكان المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه الذي يعتمره المدعى عليه على وجه الكراء ، و أنهما يرغبان في استغلاله شخصيا، مما حدا بهما الى توجيه إنذارا اليه بتاريخ 2020/08/24 بقي دون جدوى، و التمسا المصادقة على الإنذار موضوع الدعوى، والحكم عليه بإفراغ المحل المكترى هو و من يقوم مقامه أو بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، و أرفقا مقالهما بشهادة ملكية ، و محضر تبليغ انذار.

و بناء على المذكرة الجوابية مع طلب مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائه بتاريخ 2021/04/29 و التي جاء فيها انه يكتري المحل موضوع النزاع منذ 2002/12/28 من مالكته القديمة أيت الله (ط.) و قام بتجديده بعد وفاتها مع ورثتها فاطمة (كر.) و خالد (كرج.) بتاريخ 2018/01/03 و أنه توصل بإنذار من المالكين الجديدين يطالبانه بإفراغ المحل التجاري قصد الاستغلال الشخصي و أنه وجه لهما جوابا مفاده انه غير مستعد للإفراغ لأنه اكتسب أصلا تجاريا بجميع عناصره المادية والمعنوية لأزيد من 20 سنة، و ان افرغه سيلحق به ضررا و أن المدعيان لم يثبتا احتياجهما للمحل التجاري، و في المقال المضاد، فإنه يبقى حقه الحصول على تعويض في حالة حرمانه من الأصل التجاري و التمس الحكم برفض الطلب الأصلي و في الطلب المضاد بتعويض مسبق قدره 20.000 درهم، و الأمر تمهيديا بإجراء خبرة في النازلة قصد تحديد التعويض الكامل عن فقدان الأصل التجاري مع حفظ حقه في تقديم مستنتجاته لما بعد الخبرة و تحميل المدعى عليهما الصائر و أرفق المقال بنسخة من عقد كراء وجواب على الإنذار.

و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 2021/04/07 و التي جاء فيها أن الدعوى غير مقبولة لعدم اثبات الصفة و العلاقة الكرائية بين الطرفين و أن الإنذار غير مقبول من حيث الشكل، لعدم تضمينه مكونات العقار و مساحته و موقعه، و أن المحضر لا يفيد وجود التبليغ لعدم وجود شهادة التسليم ، و أنه لم يتم احترام الآجل لرفع الدعوى ، و في الموضوع، فإنه أسس أصلا تجاريا و أنه استنادا للمادة 27 يجوز له المطالبة بالتعويض اثناء سريان الدعوى و التمس الحكم برفض الطلب الأصلي ، و في الطلب المضاد الحكم بتعويض مسبق قدره 10.000 درهم، مع الأمر بإجراء خبرة قصد تحديد التعويض عن فقدان الأصل التجاري و حفظ حقه في لإدلاء بمستنتجاته بعد الخبرة .

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعيان بواسطة نائبهما بتاريخ 2021/04/28 و التي جاء فيها أنهما وجها إنذارا للمدعى عليه قصد الإفراغ للاستغلال الشخصي، و أنه توصل به بتاريخ 2020/08/24 و أنه قام برفع الدعوى الحالية في 2020/11/27 و ان اجل ثلاث اشهر مستوفية في النازلة، و أن ذلك يجعل الإنذار صحيحا و يتعين المصادقة عليه و الحكم وفق الطلب و أرفق مقاله بأصل محضر تبليغ انذار وصورة طبق الأصل لعقد كراه، و صورة طبق الأصل لعقد شراء .

و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهما بتاريخ 2021/05/26 و التي جاء فيها أنهم بلغا المدعى عليه بأنهما اصبحا المالكين للأصل التجاري بتاريخ 2020/07/15 مما يجعل الصفة ثابتة، وفق الطلب و أرفقا مقالهما بمحضر تبليغ انذار.

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 2021/06/30 و القاضي بإجراء خبرة في النازلة يعهد للقيام بها للخبير نجيب اسكير الذي يتعين عليه الإتنقال الى المحل التجاري الكائن بالطابق الأرضي للمحل رقم [العنوان] الرباط ومعاينة وجرد جميع عناصره المادية والمعنوية وتحديد قيمة كل منها بدقة وذلك انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري وكذا مصاريف الانتقال من المحل وتحديد التعويض الإجمالي المستحق للمكتري جراء فقدانه لأصله التجاري.

و بناء على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المعين و المودع بكتابة الضبط بتاريخ 2021/11/11.

و بناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبيهما بتاريخ 2021/12/29 و جاء فيها أن الخبير اعتمد على شهادة الضريبة الصادرة عن مصلحة القباضة الضريبية التي تبقى محددة في مبلغ 31600 درهم دون الإدلاء بها و أن المحكمة طلبت من السيد الخبير تحديد قيمة الأصل التجاري بعناصره المادية المعنوية انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ، و أنه لا يتوفر على التصريحات المذكورة ، و أن الأمر يجعل التعويض المقترح جد مرتفع، و أن المحل موضوع النزاع لا يعرف رواجا مهما كما أنه لا يقع في حي سكني مهم، و مساحته بسيطة، و التمسا خفض التعويض الى مبلغ 40.000 درهم.

و بناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بتاريخ 2022/01/19 و التي جاء فيها أنه من ناحية شكلية تبليغ الخبرة، فإن المفوض القضائي لم يقم بتبليغ نائب المدعى عليه بل اكتفى بتضمين ملاحظة غير مفهومة في طي التبليغ و هي عبارة لا تفيد التوصل بأي شكل من الأشكال، و فيما يخص الحق في الكراء، فإنه بالرجوع الى تقرير الخبرة فإن السيد الخبير اعتمد في تقدير قيمة عنصر الحق في الكراء على نظرية ميشيل ماركس تقوم على حد قوله على احتساب الريح الناتج عي قيمة الكراء عبر خصم السومة الكرائية المعمول بها حاليا من معدل قيمة الكراء الحالية ثم ضربها في 12 شهرا ثم ضرب الكل في مدة ثلاث سنوات، لكن من جهة أخرى بالعودة للأساس الذي اقام عليه السيد الخبير تقييمه يتضح أن اختياره لمدة ثلاث سنوات غير معللة و لا ساس قانوني لها، و أن المعيار المعتمد في الحقيقة يتمثل أساسا في ضرب الربح الناتج عن قيمة الكراء على طول مدة الكراء ، ككل في معامل الموقع و ليس في عدد معين من السنوات فقط، و هذا حسب ما جاء في احدى تقارير الخبرة للخبير حسين (كرو.) في ملف مشابه، و أنه فيما يخص تقدير السيد الخبير للسومة الكرائية لمحل مماثل في مبلغ 2500 درهم، فإن الأمر جانب الصواب و لم يعلل بطريقة تقنية، و ان السومة في محل مماثل تصل الى 6500 درهم و أنه اغفل عنصر مهم في احتساب الحق في الكراء و هو الزيادة المشروعة للسومة الكرائية في السنوات السابقة واللاحقة سواء المعمول بها أو في محل مماثل، و في عنصر السمعة و الزبناء ، فإن الخبير و هو بصدد تقدير العنصر المذكور قام بضرب قيمة الضريبة على الدخل للمحل و المقدرة في مبلغ 3160 درهم في 30 في المائة ثم ضرب الكل في 48 شهرا المقابل لثلاث سنوات، لكن بدل أن يعتمد على التصريحات الضريبية اعتمد على قيمة الضريبة، و أنه لم يراع مجموع التصريحات الضريبية الأربعة التي أداها على طول سنة 2021 و التي يقدر مجموعها في مبلغ 7583 درهم، لسنة 2020 و أنه قام باختيار 30 في المائة دون بیان سنده و اعتمد معيار الثلاث سنوات أو 48 شهرا لتحديد عنصر الزبناء و السمعة التجارية دون أي تعليل قانوني و تقني و أنه في مثل هذا النوع من الملفات ينبغي ضرب الحاصل في عدد سنوات الكراء ، و المحدد في 20 سنة أي 240 شهرا، انه بخصوص التحسينات والإصلاحات، فإنه لم يدل بأي دليل تقني و عملي بل اكتفى بالمعاينة المجردة، اما بخصوص مصاريف الانتقال فإن الخبير حددها في مبلغ 2.000 درهم، و هو مبلغ يقل بكثير عن المبلغ المحدد من طرف الخبير و التي تستحق 15.000 درهم و التمس أساسا القول بعدم على تقرير الخبرة لعدم استيفاء شكليات التبليغ و احتياطيا الحكم بعدم المصادقة على تقرير الخبرة و بتكليف خبير جديد قصد انجاز خبرة جديدة و ارفق المذكرة بوثائق ضريبية

وبناء على القرار الصادر بتاريخ 2022/02/02 و القاضي بإرجاع المأمورية للخبير قصد التقيد بمقتضيات الحكم التمهيدي.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى أن محكمة الاستئناف تعتبر درجة ثانية للتقاضي وتنشر الدعوى من جديد وتراقب الأحكام الابتدائية وتعدلها وتتصدى لها بالإلغاء، ولهذا فإن العارض يتقدم باستئنافه أمام محكمتكم ضد الحكم الابتدائي الذي لم ينصفه وأضر بحقوقه التجارية كثيرا لكون التعويض المحكوم به عن فقدان الأصل التجاري جد هزيل رغم أحقيته طبقا للقانون على أكثر من ذلك بكثير وذلك ما سيتضح للمحكمة من خلال هذه الدعوى المعروضة على أنظاركم كدرجة أعلى للتقاضي وأن المحكمة التجارية ابتدائيا أمرت بإجراء خبرة من أجل تحديد قيمة التعويض عن الأصل التجاري للمحل موضوع الإفراغ وأكد العارض أنه أسس به أصلا تجاريا أكثر من عشرين سنة وأرفق جوابه بما يفيد العلاقة الكرائية مع المالكين القدامى، وأن المحل يوجه بموقع مهم يعرف رواجا تجاريا وله سمعة وزبائن ويؤدي الجبايات والضرائب بشكل مستمر وأن إفراغه سوف يفقده كل شئ وأن يستحق تعويضا يساوي حجم الضرار التي سوف تلحق بفقدان الأصل التجاري بجميع عناصره المادية والمعنوية وأن المستأنف ابتدائية التمس عدم المصادقة على تقرير الخبرة الذي لم يراع حقوق دفاعه طبقا للفصل 63 من قانون المسطرة المدنية وإبراز ملاحظاته بخصوص عناصر الأصل التجاري وأن التعويضات المحددة من طرف السيد الخبير نجيب اسكير غير صحيحة وغير موضوعية ولا تتناسب مع الأضرار الحقيقية جراء فقدان الأصل التجاري وذلك ما سأوضحه للمحكمة وأن السيد الخبير قد اعتمد في تقدير قيمة الحق في الكراء على ما سماه "نظرية ميشيل ماركس" التي تقوم على حد قوله - على احتساب الربح الناتج عن قيمة الكراء عن طريق قهم السومة الكرائية المعمول بها حاليا من معدل الكراء بالعقد تم ضربها في 12 شهرا تم ضرب الكل في مدة ثلاث سنوات، وتكون الأسس التي اعتمدها السيد الخبير مجانبة للصواب وطرق احتساب قيمة الحق في الكراء وغير معللة ولا أساس قانوني لها ولا وجود في نظرية ميشيل ماركس لأي معيار يقوم بتحديد ثلاث سنوات والمعيار الحقيقي يتمثل أساس في ضرب الربح الناتج عن قيمة الكراء عن طول مدة الكراء ككل في معامل الموقع وليس في عدد معين من السنوات وذلك ما يعتمد عليه جل الخبراء المختصين وأن السيد الخبير بخصوص تقدير السومة الكرائية لمحل مماثل في مبلغ 2500,00 درهم يكون قد جانب الصواب وهي مجرد تقدير على هواه واستعمل فيه المحاباة لغاية في نفسه ولم يعتمد على أسس مديرية الضرائب لأن السومة الكرائية لمحل مشابه تتراوح بين 6000,00 درهم و 7000,00 درهم والسيد الخبير اعتمد فقط سومة 850,00 درهم وأن الحكم الابتدائي أعاد احتساب قيمة الحق في الكراء على أساس خمس سنوات واعتمد سومة كرائية في مبلغ 850,00 درهم دون تحديد أساس تلك السومة الكرائية مما يجعله ناقص التعليل وأن قيمة الحق في الكراء يجب أن تحتسب طيلة مدة عقد الكراء أي أزيد من عشرين سنة بضربها في الفرق بين الناتج عن السومة الكرائية للمحل التجاري والسومة الكرائية الحالية لمحل مماثل وسيكون التعويض تبعا لذلك أكثر من 850.000,00 درهم وبالتالي فإن ما ذهب إليه الحكم الابتدائي مجانب للصواب وأن السيد الخبير بصدد تقديره لقيمة التعويض عن عنصر السمعة التجارية والزبناء قام بضرب قيمة الضريبة على الدخل للمحل والمقدرة في مبلغ 3160,00 درهم في 30تم ضرب الكل في 48 شهر المقابل للثلاث سنوات واعتمد قيمة الضريبة بدل اعتماد التصريحات الضريبية التي تعكس الربح السنوي للمحل التجاري والمورق برقم المعاملات وهو في حد ذاته ما يتنافى مع يح وروح مقتضيات المادة 7 من القانون 16.49 وأنه لم يراع مجموع التصريحات الضريبية الأربعة التي أداها المنوب عنه على طول سنة 2021 والتي يقدر مجموعها في مبلغ 7583,00 درهم لسنة 2020 وهي مرفقة بمذكرة المستأنف وأن السيد الخبير قام باختيار 30% دون تبيان سنده في ذلك أو تعليله تقنيا وعلميا يراعي نشاط المحل التجاري كبقية الخبراء المحاسباتين الذين يحتسبون %70 وأن اعتماد السيد الخبير لمعيار 3 سنوات لاحتساب قيمة السمعة والزبناء دون أي تعليل قانوني وتقني مع العلم أنه في مثل هذه النوازل يتم ضرب الحاصل في عدد سنوات الكراء وأن المستأنف عمل بالمحل التجاري موضوع الدعوى أزيد من 240 شهرا وبالتالي فإن التعويض سيكون كالتالي 7583,00 درهم × 70 × 240 شهرا = 1273944,00 درهم وبالتالي فإن مصادقة الحكم الابتدائي على التعويض المتعلق بالسمعة والزبناء يكون مخالف للقانون وناقص التعليل الموازي لانعدامه ولا يمكن مسايرة الخبير على هواه وأن السيد الخبير اعتبر التعويض عن الإصلاحات والتحسينات طيلة مدة الكراء لا شئ دون تعليل ذلك رغم أن الأشغال بأي محل لمدة طويلة لا بد من الاعتناء به يكون صالحا للعمل وأن العارض قام باستبدال الباب الحديدي وقام بترصيص المحل وصباغته كل ذلك يأخذ ذلك بعين الاعتبار لغاية في نفسه وأن مبلغ 2000,00 درهم الذي حدده السيد الخبير كمصاريف الانتقال من المحل مجانب للصواب ويؤكد كذلك نوع المحاباة والتواطئ مع المكتريين لكون المحل التجاري معد لنجارة الألمينيوم والزجاج وتوابعه و به آليات و معدات وسلع مهمة يحتاج نقلها وجمعها بعناية ومن دوي الاختصاص باعتبار الزجاج سهل الكسر وأن تحويلها يحتاج على الأقل مبلغ 15.000,00 درهم في ظل الزيادة في الأسعار والبنزين وأنه بناءا على كل ما سبق ومن أجل تحقيق الدعوى والوصول إلى الحقيقة حفاظا على حقوق المستأنف فإنه يلتمس من المحكمة كدرجة ثانية للتقاضي لإنصافه والحكم له بالتعويضات المستحقة طبقا للقانون عن فقدانه للأصل التجاري بجميع عناصره المادية والمعنوية وذلك بإجراء خبرة جديدة لتحديد التعويض المستحق مع حفظ حقه لتقديم مستنتجاته لما بعدها ، ملتمسة قبول المقال شكلا وموضوعا الأمر بإجراء خبرة جديدة يعهد بها لخبير مختص من أجل تحديد التعويض المستحق عن فقدان العناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري موضوع الدعوى مع حفظ العارض للإدلاء بمستنتجاته لما بعد الخبرة وإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من تعويض عن الأصل التجاري وبعد التصدي رفع التعويض إلى القدر المستحق وما ستسفر عنه الخبرة الجديدة وتحميل المستأنف عليها الصائر . أرفق المقال ب : نسخة حكم و غلاف التبليغ .

و بناء على إدلاء المستأنف عليهما بمذكرة جواب بواسطة نائبهما بجلسة 29/09/2022 التي جاء فيها أن التعويض عن قيمة الأصل التجاري تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وأن المستأنف لا يتوفر على التصريحات الضريبية كما أنه لم يقم بأي إصلاحات أو تحسينات على المحل موضوع المسطرة ويتبين من خلال الخبرة المنجزة من طرف السيد اسكير في الطور الابتدائي أن المحل التجاري المذكور لا يعرف رواجا تجاريا مهما ومتميزا وأن هذا ما يجعل الحكم المطعون فيه جاء مصادفا للصواب ومرتكزا على أساس قانوني صحيح ، ملتمسان تأييد الحكم المطعون فيه .

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 13/12/2022، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 27/12/2022

التعليل

حيث بسط المستانف أسباب استئنافه و دفع المستانف عليه بالدفوع حسب المسطر أعلاه.

وحيث انه خلافا لما اثاره الطاعن فان الخبرة المامور بها في المرحلة الابتدائية والتي اعتمدتها المحكمة لتحديد التعويض المستحق للمستأنف عليه مقابل فقدانه لاصله التجاري كانت موضوعية حيث ان الخبير انجزها في احترام لنقاط الحكم التمهيدي المسند له المهمة وحدد التعويض اخذا بعين الاعتبار مساحة المحل المستغل من طرف المستانف عليه الذي تبلغ مساحته 17 م مربع تقريبا، وحدد النشاط المستغل فيه وهو بيع الزجاج وتركيبه، و موقعه بمدينة الرباط حي [العنوان] وهو حي شعبي، وعلى ضوء ذلك حدد ما يستحقه المستانف عليه من تعويض عن الحق في الكراء وهو التعويض الذي عدلته المحكمة برفعه نظرا لطول مدة الكراء-حوالي 20 سنة- واحتسبته على أساس 5 سنوات وليس 3 سنوات التي حددها الخبير على أساس الفارق بين السومتين (850 درهم) الحالية و سومة محل مماثل ومصاريف الانتقال دون ان تحكم له بأي تعويض عن السمعة والزبناء والتي تفعيلا لمقتضيات الفصل 7 من قانون 49/16 تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة التي ليس في الملف ما يثبتها ويبقى ما ادلى به المستانف رفقة مذكرة تعقيب على الخبرة بجلسة 19/01/2022 بالمرحلة الابتدائية لا يثبت التصريحات الضريبية عن السنوات الأربع الأخيرة بل هي فقط وصولات أداء بتاريخ لاحق على التوصل بالانذار وأنجزت فقط بمناسبة الدعوى ولا يمكن الاخذ بها، ثم أشار السيد الخبير إلى غياب أي تحسينات بالمحل والتي لم يقم المستانف أي حجة على قيامه بها ولم يحددها حتى، وحدد له مصاريف الانتقال التي تبقى معقوله نظرا لاطلاع المحكمة على ما بالمحل التجاري من عناصر مادية بناء على الصور المرفقة بالخبرة والتي لم يدلي المستانف بعكس ما جاء فيها، ومنه يبقى طعن المستانف غير مؤسس على أي معطى جديد قانوني او واقعي ويتعين رده، ويبقى ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه عن صواب ويتعين تاييده وإبقاء الصائر على المستانف.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : برده وتاييد الحكم المستانف، مع ابقاء الصائر على رافعه.