وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدمت شركة (و. أ.) بمقال بواسطة دفاعها مؤدى عنه بتاريخ 25/03/2022 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط رقم 184 بتاريخ 19/01/2022 في الملف عدد 3433/8207/2021 و القاضي في منطوقه : في الشكل : بقبول الطلب

في الموضوع: بالحكم على المدعى عليها شركة (و. أ.) في شخص ممثلها القانوني بأدائها لفائدة المدعية السيدة مليكة (ت.) الواجبات الكرائية المتبقية عن المدة من 2021/05/01 إلى غاية 2021/09/30 ، وجب عنها مبلغ 1600 درهم، مع الحكم بالنفاذ المعجل والحكم تعويض عن التماطل قدره 800 درهم، و بفسخ العلاقة الكرائية بين الطرفين و بإفراغها هي و من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المكتري الكائن بسفلي المنزل رقم [العنوان] تمارة، و بتحميلها الصائر.

وحيث تقدمت المستانفة فرعيا باستنئاف فرعي بجلسة 07/07/2022.

وحيث ان ملف الدعوى خال مما يثبت تبليغ الحكم المستانف للمستانفين مما يكون معه الاستئناف الأصلي والفرعي قد قدما وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهما مقبولان شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن السيدة مليكة (ت.) تقدمت بمقال بواسطة دفاعها أمام المحكمة التجارية بالرباط و المؤدى عنه بتاريخ 22/10/2021 تعرض فيه أنها اكرت للمدعى عليها المحل التجاري الكائن بسفلي المنزل رقم [العنوان] تمارة بسومة قدرها 7500 درهم، و تستغل به مقهى حسب الثابت من عقد الكراء المصحح الإمضاء بتاريخ 2020/02/19، و أن المدعى عليها امتنعت عن أداء الواجبات الكرائية عن المدة من 2021/05/01 الى غاية 2021/09/30 وجب عنها مبلغ 37500 درهم، و ذلك رغم تبليغ الإنذار لها بتاريخ 2021/09/08 مما يبقى معه التماطل ثابتا في حقها، و التمست الحكم عليها بأداء الواجبات الكرائية عن المدة أعلاه، مع تعويض عن التماطل قدره 5000 درهم، و الحكم بفسخ العلاقة الكرائية بين الطرفين و بإفراغها هي و من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل المكترى الكائن بسفلي المنزل رقم [العنوان] تمارة مع النفاذ المعجل، و الصائر و ارفقد مقالها بعقد الكراء و محضر تبليغ انذار.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بتاريخ 2021/12/08 و التي جاء فيها أن المحل موضوع النزاع تستغله المدعى عليها كمقهى، و أن القطاع عرف ازمة خانقة مع انتشار جائحة كورونا و ان العمل القضائي بالمغرب سبق و أن اصدر اكثر من قرار يعفى بموجبه المكتري من واجبات الكراء بسبب الجائحة، و ان الامر هنا يهم شهر مارس ليس إلا، و أنه بالرغم من الظروف الصعبة، فإنها قامت بإيداع مبلغ 21.000 درهم، من قبل واجبات الكراء عن يونيو و يوليوز و غشت 2021 بحساب المدعية، المفتوح لدى بنك (ا.) و التمست الحكم برفض الطلب، و أرفقت المذكرة بصورة شمسية مصادق عليها لوصل امر بتحويل.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بتاريخ 2021/12/19 و التي جاء فيها أن الأداء يعتبر ناقصا بالنظر الى المدة التي تضمنها الإنذار و كذا بالنظر الى مبلغ الكراء الذي اصبح طبقا للعقد ابتداء من السنة الثانية للكراء 7500 درهم بدلا من 7.000 درهم، و ان الوفاء الناقص لا يبرأ الذمة، و يبقى التماطل ثابتا في حق المدعى عليها و التمست الحكم وفق الطلب.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوى حول عدم الاختصاص النوعي للبت في النازلة ولانعدام الصفة طبقا للفصلين 1 و 16 من ق.م.م فإن المستأنف عليها تقدمت بمقال افتتاحي والذي جاء فيه "أنها أكرت للمدعى عليها - المحل التجاري - الموجود في العنوان السفلي رقم المنزل [العنوان] تمارة بسومة کرائية قدرها 7500 درهم طبقا للمادة 1 من عقد الكراء الذي نص فيها "

« un local vide et non équipé ne comprenant que les Mures sis à Témara »

"أن المحل خال و غیر مجهز أو مستغل لا يحتوي إلا على الحيطان بتمارة " وأن هذه المادة الأولى من العقد تنص على أن المحل المكتري لم يكن تجاريا وغير معد للتجارة ولم يبق أن ترتب عنه أصل تجاري سابق وأن المستانف عليها لم تثبت في مقالها صفتها بأنها تكثري العارضة محلا تجاريا و أن مقالها يخلو ما يفيد تملكها للأصل التجاري سابقا أو أن المحل المكتري معدا طبقا لمدونة التجارة لإبرام عقد تجاري مع العارضة وأنها اكترت فقط مستودع عادي بعقد مدني مصادق عليه طبقا للمادة الأولى من عقد الكراء (أ) ومنجز من طرف محاسب comptable و الذي لا يخوله القانون ومدونة الحقوق العينية وخاصة المادة 4 منها إبرام العقود وأن العارضة التي كانت تؤدي واجبات الكراء بانتظام انتظرت مدة سنتين حتى تحصل على الأصل التجاري على المحل المكتری وورد بالحكم المطعون فيه التعليل التالي أنه بالنظر إلى تاريخ إبرام العقد في 2020/02/19 وتاريخ رفع الدعوى في 2021/10/22 فإن العلاقة الكرائية بين الطرفين لم تستوف بعد مدة سنتين التي اشترطتها المادة 5 من القانون 16–49 بتنصيصها على أنه يستفيد المكتري من تجديد العقد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل ومن تم تبقى النازلة خاضعة للمقتضيات العامة استنادا للمادة 37 من نفس القانون " ويتبين من خلال هذه الحيثية أن الهيئة القضائية جنحت في حكمها في هذه النازلة إلى المبادئ العامة وقانون الالتزامات والعقود وخاصة الفصل 663 منه وكان عليها القضاء والحكم بعدم الاختصاص النوعي وإحالة الملف على المحكمة المدنية وليس المحكمة التجارية وحول طلب واجبات الكراء المحددة في العقد وإضافة مبلغ مشترط في بنود عقد الكراء فإن المستأنف عليها استغلت عدم اضطلاع وجهل العارضة بمقتضيات مدونة التجارة وخاصة إبرام العقود التجارية واشترطت عليها (ب) بزيادة مبلغ 500 درهم قبل انتهاء سنتين المخولتين للعارضة حصولها على الأصل التجاري طبقا للمادة 5 من ق 49/16 وإضافتها في مطالبها بأداء عند توجه الإنذار إليها وأن المادة الثالثة من عقد الكراء التي نصت على ما يلي:

Le présent bail et consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 7000.00 pour les 12 premiers mois du contrat et (7500,00) pour les 18 mois suivants ».

وأن المادة الثالثة حددت السومة الكرائية في 7000 درهم واشترطت مراجعتها ورفعها إلى 7500 درهم قبل مرور مدة ثلاثة سنوات كما ينص القانونو أن المكترية عادت ونصت على مراجعة السومة الكرائية بعد كل ثلاثة سنوات وأقامت دعواها بناء على السومة الكرائية المراجعة وليس الأصلية.

''Le présent loyer pourra être révisé à la demande du propriétaire tous les trois ans...''

ويتبين من نية المستأنف عليها واشتراطها في العقد مواد منافية للقانون التجاري وللمبادئ العامة للقانون وبنت عليها إفراغ العارض من المحل المكترى وأن القانون تنص على استحقاق المستأنف عليها في المطالبة بمراجعة السومة الكرائية بعد مرور 3 سنوات على الانتفاع بالعين المكتراة مما سيكون معه هذا الشرط باطلا ومنافيا للقانون ومن تم يكون معه الإنذار باطلا لعدم مطابقة مبلغ الوجيبة الكرائية مع الزيادة فيها بطريقة غير قانونية وحول تقاضي المستأنف عليها بسوء نية طبقا للفصل 5 من ق م ج وتحديد مدة العقد وترتيب استيلاءها على تجهيزات المقهى فإن المستأنف عليها أبرمت عقد إذعان contrat d'hadision على العارضة التي كانت تجهل نوايا المالكة واستيلاءها للمحل ويتبين من العقد المبرم أن المستانف عليها تعلم أن عقود التجارة و المكتسبة للأصل التجاري لا يمكن تحديد مدة العقد فيها وخاصة أن مدة العقد الذي أبرم بينهما حدد في سنتين ونصف وأن الأصل التجاري لا يمكن اكتسابه إلا بعد مرور مدة سنتين بالعقد وتجهيز المقهى بعناصر الأصل التجاري من تحسينها وتغييرات وتجهيز بالمواد بالزليج والجبص والزجاج والخشب وكلها من النوع الرفيع بلغت قيمتها إلى حد الآن 700.000 درهم موثقة بفواتير التجهيز واليد العاملة وأن المستأنف عليها بالإضافة إلى سوء نيتها واعتمادها في مقاضاة العارضة بعقد باطل في بنوده قيدت فيه إرادة العارضة والتزمتها بشروط تتنافى واكتساب الأصل التجاري ومن تم إفراغها والاستحواذ على المقهى بتجهيزاتها الباهضة الثمن باعتبار أنها أصبحت ملتصقة بحيطان المحل المكترى وأن سوء نية المستأنف عليها يتجلی كذلك في إرغام العارض على تسبيق مبلغ 18.000 درهم كضمانة وواجبات شهرين من الوجيبة الكرائية بدون سند ولا قانون كما تم النص عليه في المادة الرابعة من العقد:

A la signature du présent bail السيدة مليكة (ت.) déclare avoir reçu d'une part

la somme de 14.000,00 dhs en espèce représentant le paiement de deux mois et

d'un montant de 180.000,00 dhs à titre de dépôt de garantie...

بعدما وقعت السيدة مليكة (ت.) العقد توصلت بتسبيق 14.000 درهم نقدا عن شهر من الكراء بالإضافة إلى مبلغ 18.000.00 درهم كضمانة وحازت المستأنف عليها هذه المبالغ بدون حق ولا سند ولا تحديد موضوع الضمانة عن طريق شيكات كما جاء في المادة الرابعة من العقد ويتبين من العقد المبرم أن المستأنف عليها تعلم أن عقود التجارة والمكتسبة للأصل التجاري لا يمكن تحديد مدة العقد فيها وخاصة أن مدة العقد الذي أبرم بينهما حدد في سنتين ونصف وأن الأصل التجاري لا يمكن اكتسابه إلا بعد مرور مدة سنتين بالعقد وتجهيز المقهى بعناصر الأصل التجاري من تحسينها وتغييرات وتجهيز بالمواد بالزليج والجبص والزجاج والخشب وكلها من النوع الرفيع بلغت قيمتها إلى حد الآن 700.000 درهم موثقة بفواتير التجهيز واليد العاملة وأن المستأنف عليها بالإضافة إلى سوء نيتها واعتمادها في مقاضاة العارضة بعقد باطل في بنوده قيدت فيه إرادة العارضة والتزمتها بشروط تتنافى واكتساب الأصل التجاري ومن تم إفراغها والاستحواذ على المقهى بتجهيزاتها الباهضة الثمن باعتبار أنها أصبحت ملتصقة بحيطان المحل المكترى وأن سوء نية المستأنف عليها يتجلى كذلك في إرغام العارض على تسبيق مبلغ 18.000 درهم كضمانة وواجبات شهرين من الوجيبة الكرائية بدون سند ولا قانون كما تم النص عليه في المادة الرابعة من العقد:

A la signature du présent bail السيدة مليكة (ت.) déclare avoir reçu d'une part la somme de 14.000,00 dhs en espèce représentant le paiement de deux mois et d'un montant de 180.000,00 dhs à titre de dépôt de garantie...

بعدما وقعت السيدة مليكة (ت.) العقد توصلت بتسبيق 14.000 درهم نقدا عن شهر من الكراء بالإضافة إلى مبلغ 18.000.00 درهم كضمانة ..." وحازت المستأنف عليها هذه المبالغ بدون حق ولا سند ولا تحديد ، ملتمسة إلغاء الحكم المطعون فيه وخاصة في شقه المتعلق بالإفراغ وبعد أن تم أداء الواجبات المحكوم بها في الحكم لفائدة المستأنف عليها وبعد التصدي القول والحكم برفض طلب الإفراغ طبقا لما ورد في المقال من دفوعات ودفاع.

أرفق المقال ب: نسخة من الحكم المطعون فيه ووصل أداء واجبات الكراء المحكوم بها .

و بناء على إدلاء المستأنف عليها بمذكرة جواب مع استئناف فرعي بواسطة نائبها بجلسة 07/07/2022 التي جاء فيها في الجواب عن الاستئناف الأصلي اعتمدت المستأنفة أصليا أسبابا لطعنها، تتولى المنوب عنها الرد عليها وفق ما يلي فيما يتعلق بالاختصاص النوعي فإن الدفع بعدم الاختصاص، يجب أن يثار قبل كل دفع أو دفاع وأن الشركة (المستأنفة) لم تثر هذا الدفع خلال مرحلة التقاضي الابتدائية أمام المحكمة التجارية بالرباط، مما يتعين معه رد السبب المثار لوروده متأخرا وفي غير محله فيما يتعلق بالتقاضي بسوء نية: حيث إنه لما كان العقد شريعة المتعاقدين، فإن الاتفاقات والإلتزامات والتعهدات التي ارتضاها وقبلها طرفا العقد، يتعين تنفيذها، ولا يمكن التحلل منها ولما اتفق الطرفان على أن السومة الكرائية تصبح:7500 درهم فإن المكترية ملزمة بأداء الكراء بحس السومة المتفق عليها، وليس بحسب 7000 درهم، مما يكون معه التحويل الذي قامت به بخصوص ثلاثة أشهر، وقدره:3x7000= 21.000 درهم ناقصا وغير مبرئ لذمتها كما أن الإنذار موضوع النازلة تضمن مجموع سومة مستحقة قدره 37.500 درهم، وبذلك فإن المكترية لازالت دائنة بالمبالغ الأخرى التي لم تقم بتحويلها للحساب البنكي للمنوب عنها، وقدرها 16.500 درهم وأن التماطل في أداء الكراء، يكون موجبا ومبررا لإنهاء العقد والإفراغ وأن باقي ما تضمنه سبب الاستئناف، والمتعلق بالاتفاق على مبلغ مسبق وعلى ضمانة، وباقي مناحي أقوال المستأنفة، فإنه لا علاقة له بمناط الدعوى والنازلة والذي هو إنهاء العقد والإفراغ للتماطل في أداء الوجيبة الكرائية مما تبقى معه أسباب الاستئناف الأصلي، وفي الاستئناف الفرعي حول خرق مقتضيات المادتين 50 من ق.م.م فإن الأحكام يجب أن تكون معللة تعليلا قانونيا كافيا وسليما وأن فساد التعليل ونقصانه، وتناقض أجزاء الحكم ينزل منزلة انعدام التعليل وأن تعليل المحكمة تناقض غير ما مرة، مع ما ثبت له من الوثائق المعتمدة من طرف المستأنفة فرعيا إذ جاء في تعليل الحكم أن السومة الكرائية قد أصبحت7500 درهم طبقا لما هو منصوص عليه ببنود العقد، وبالرغم من ذلك فقد اعتبرت أن مبلغ 21.000 درهم يتعلق بكراء ثلاثة أشهر كاملة في حين أن كراء ثلاثة أشهر بسومة 7500 درهم يساوي 3x7500 = 22.500 درهم مما يثبت أن المكترية لم تتحلل من كراء خمسة أشهر، وليس فقط ثلاثة أشهر كما جاء خطأ في تعليل الحكم المستأنف وهو ما يجعل المكترية مدينة للمكرية بمبلغ 7500 x 5 أشهر = 37.500 درهم - ( ناقص) 21.000 درهم = 16.500 درهم وليس 15.000 درهم كما جاء في تعليل الحكم المطعون فيه ومن جهة ثانية فإن ما جاء في منطوق الحكم المطعون فيه من أن الواجب الذي يتعين أداؤه هو 1600 درهم يتناقض مع التعليل الذي اعتبر أن المبلغ الذي بقيت المكترية مدينة به هو 15.000 درهم، ومع المبلغ الحقيقي الواجب أداؤه وهو 16.500 درهمو يكون من المناسب إرجاع الأمور على نصابها، والقول بأن المبلغ الذي بقيت المكترية مدينة به بخصوص المدة من 2021/5/1 إلى 2021/9/30 هو 16.500 درهم وليس 1600 درهم كما جاء في منطوق الحكم ، ملتمسة في الاستئناف الأصلي رده لعدم ارتكازه على أساس قانوني أو واقعي سليمين وفي الاستئناف الفرعي قبوله شكلا والغاء الحكم المستأنف جزئيا وفي الشق المتعلق بالأداء وبعد التصدي الحكم من جديد على المدعى عليها بأدائها للمدعية مبلغ 16.500 درهم وتأیید الحكم المستأنف فيما عدا ذلك، وتحميل المستأنفة أصليا الصائر .

أرفقت ب: نسخة الحكم المطعون فيه بالاستئناف.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 20/10/2022، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 03/11/2022 مددت لجلسة 17/11/2022

التعليل

-في الاستئناف الأصلي والفرعي:

حيث بسطت المستانفة اصليا والمستانف فرعيا أسباب استئنافيهما وفق المسطر أعلاه.

وحيث ان الدفع بعدم الاختصاص النوعي يتعين على المتشبت به الدفع به قبل كل دفع او دفاع في الجوهر ولا يثار في المرحلة الاستئنافية الا بالنسبة للاحكام الغيابية طبقا لمقتضيات المادة 16 ق م م في حين ان المستانفة سبق لها ان دفعت بدفوع في الموضوع وناقشت الدعوى في المرحلة الابتدائية مما يكون دفعها غير واقع في محله يتعين رده.

وحيث ان المحكمة برجوعها لوثائق الملف تبت لها بان العلاقة الكرائية التي تجمع المستانفة والمستانف عليها اصليا منظمة بمقتضى عقد الكراء المؤرخ في 19/02/2020 والذي حدد السومة الكرائية في 7000 درهم والتي تبقى هي السومة الثابتة في الملف لخلوه مما يثبت العمل بالزيادة المشار اليها في العقد سواء بقيام المستانفة اصليا بأداء الوجيبة الكرائية بالسومة بعد الزيادة ولعدم استصدار المستانف عليها اصليا لاي لحكم يقضي بها ويبقى الحكم المطعون فيه غير صائب في اعتماد مبلغ 7500 درهم كسومة كرائية شهرية.

وحيث ان المستانفة فرعيا وجهت للمستانف عليها فرعيا إنذارا بأداء الوجيبة الكرائية عن المدة من 01/05/2021 الى متم شتنبر 2021 أي خمس اشهر وجب فيها 35.000 درهم، وان المستانف عليها فرعيا قامت بتحويل بنكي لفائدة المستانفة فرعيا بمبلغ 21.000 درهم وذلك بتاريخ 02/09/2021 أي قبل التوصل بالانذار الذي كان بتاريخ 08/09/2021 وبقي بذمتها مبلغ 14.000 درهم وليس كما جاء في الحكم المطعون فيه، الا انه بالرجوع الى عقد الكراء الرابط بين الطرفين وخاصة المادة 4 منه ثبت للمحكمة ان المستانف عليها فرعيا سبق لها وان أدت للمستانفة فرعيا تسبيق شهر من الكراء أي 14.000 درهم، مما تكون معه ذمة المستانف عليها فرعيا خالية من أي وجيبة كرائية بتاريخ التوصل بالانذار موضوع الدعوى ويبقى معه ما ذهب اليه الحكم المطعون فيه مجانب للصواب ويتعين الغاءه.

وحيث أنه استنادا الى مقتضيات الفصل 146 من قانون المسطرة المدنية فإنه يجب على محكمة الاستئناف أن تتصدى للحكم في الجوهر إذا كانت الدعوى جاهزة للبت فيها إذا أبطلت أو ألغت الحكم المطعون فيه .

وحيث اعتبارا لما ذكر يتعين إلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به و الحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليها اصليا الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: بقبول الاستئنافين الأصلي والفرعي.

في الموضوع : بإلغاء الحكم المستانف والحكم من جديد برفض الطلب، وتحميل المستانف عليها اصليا الصائر.