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Agence immobilière

Saisi d'un double appel contre un jugement statuant sur le paiement d'une commission de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'identification du débiteur de la commission. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement tout en mettant hors de cause le vendeur.

La cour écarte la demande formée contre le vendeur, relevant l'absence de tout lien contractuel entre ce dernier et l'agence immobilière, le mandat de vente produit n'établissant aucune procuration au profit de l'acquéreur pour contracter au nom du vendeur. Elle retient ensuite que l'acquéreur reste tenu par les termes clairs et précis du contrat de courtage initial, lequel stipulait que la commission demeurait due en cas d'acquisition du bien présenté par l'agence, y compris après l'expiration du mandat.

La cour juge inopérant le moyen tiré de la conclusion ultérieure d'un contrat avec un autre intermédiaire, celui-ci ne pouvant délier le mandant de ses engagements antérieurs. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve du mandat et du droit à commission en l'absence d'écrit. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement de la rémunération du courtier.

L'appelant contestait l'existence d'un tel contrat faute de mandat écrit et niait le rôle causal de l'intermédiaire dans la conclusion de la vente. La cour rappelle, au visa de l'article 405 du code de commerce, que le contrat de courtage est consensuel et que sa preuve peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages.

Elle retient que les auditions menées en première instance, y compris celles des témoins produits par l'appelant lui-même, établissent de manière concordante que la transaction a été réalisée par l'entremise d'un salarié de l'agence immobilière intimée. L'intervention de ce salarié étant imputable à son employeur, la cour considère la prestation de courtage comme avérée et le droit à commission définitivement acquis.

Elle juge par ailleurs inopérant l'argument tiré de l'existence d'une promesse de vente antérieure au profit d'un tiers, dès lors que la vente au profit de l'appelant a été valablement finalisée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce rappelle que la preuve de la mission confiée au courtier incombe à ce dernier, conformément à l'article 405 du code de commerce. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande en paiement de commission formée par une agence immobilière à l'encontre des vendeurs d'un bien immobilier.

L'appelante soutenait que le mandat de courtage pouvait être prouvé par tous moyens, y compris par des conversations électroniques tenues avec le conjoint du propriétaire du bien vendu. La cour retient cependant que les conversations produites, ayant eu lieu avec le conjoint non propriétaire, sont inopposables à la venderesse, seule titulaire du droit de propriété, dès lors que cette dernière niait expressément avoir mandaté l'agence.

Faute pour le courtier de rapporter la preuve d'un mandat qui lui aurait été confié par la propriétaire elle-même, le contrat de courtage n'est pas établi. Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce a examiné la validité du congé et la qualité à agir du bailleur. L'appelant contestait la qualité à agir de l'agence immobilière mandataire du bailleur, ainsi que la régularité du congé délivré au motif qu'il avait été signifié par le clerc d'un huissier de justice et rédigé en langue française.

La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en relevant que l'action en justice a été introduite par les bailleurs eux-mêmes et que le preneur, en signant le contrat de bail, avait accepté que l'agence immobilière représente les propriétaires pour la gestion locative, y compris pour la délivrance du congé. Elle juge ensuite que la signification du congé par un clerc d'huissier est régulière dès lors que la loi organisant la profession l'autorise, et que l'usage de la langue française pour la rédaction du congé ne saurait entraîner sa nullité en l'absence de grief démontré par le preneur, d'autant que le contrat de bail était lui-même rédigé en français.

Faisant droit à la demande additionnelle des bailleurs, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'éviction d'un preneur commercial et déclaré sa demande reconventionnelle en indemnité d'éviction irrecevable, la cour d'appel de commerce examine la régularité de la procédure de première instance. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du preneur au motif qu'il n'avait pas acquitté les frais de justice afférents à ses conclusions après expertise.

L'appelant soutenait que le premier juge avait violé les droits de la défense en ne l'ayant pas préalablement mis en demeure de régulariser la procédure. La cour retient que l'absence de mise en demeure de régulariser constitue une violation des droits de la défense justifiant l'annulation du jugement sur ce chef.

Statuant par voie d'évocation après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour procède à l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Elle écarte certains postes de préjudice retenus par l'expert, notamment la perte de chance de réaliser des bénéfices jugée redondante avec l'indemnisation pour perte de clientèle, ainsi que les frais d'agence immobilière considérés comme non justifiés.

En conséquence, la cour réforme le jugement, déclare la demande reconventionnelle recevable et fixe souverainement le montant de l'indemnité due par le bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, le bailleur contestait la recevabilité de la demande reconventionnelle en paiement formée par le preneur ainsi que le montant de l'indemnité allouée en première instance sur la base d'une expertise judiciaire. La cour d'appel de commerce écarte d'abord le moyen d'irrecevabilité, rappelant qu'en application de l'article 27 de la loi 49-16, le preneur est en droit de solliciter son indemnité au cours de l'instance en validation du congé.

La cour procède ensuite à une réévaluation de l'indemnité en exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur le rapport d'expertise. Elle valide les postes relatifs à la perte du droit au bail, de la clientèle et aux améliorations apportées au local.

En revanche, elle exclut du calcul les frais de recherche d'un nouveau fonds et les frais de raccordement aux réseaux, jugeant qu'ils ne constituent pas des éléments du préjudice indemnisable. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du mandat de gestion immobilière et la distinction entre vice de forme et défaut de pouvoir d'ester en justice. Le tribunal de commerce avait prononcé l'irrecevabilité de la demande introduite par une agence immobilière au nom de la bailleresse. L'appelante soutenait que le premier juge aurait dû, en application de l'article 1 du code de procédure civile, l'inviter à régulariser la procédure en justifiant du mandat. La cour, examinant le contrat de gestion produit en appel, relève que celui-ci ne conférait nullement au mandataire le pouvoir d'intenter une action en justice pour le recouvrement des loyers ou l'expulsion du preneur. Elle retient que le mandat se limitait à une obligation d'information de la propriétaire en cas d'impayé, cette dernière conservant seule l'initiative des poursuites. Dès lors, la cour considère que l'action a été introduite par une entité dépourvue de mandat spécial, ce qui constitue un vice de fond insusceptible de régularisation. Le jugement d'irrecevabilité est en conséquence confirmé.

Viole l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, consacrant la force obligatoire des conventions, la cour d’appel qui retient un montant de loyer inférieur à celui contractuellement prévu au seul motif que le bailleur a accepté sans réserve des paiements partiels. En effet, la quittance de loyer délivrée sans réserve par le bailleur ne constitue qu’une présomption de paiement des échéances antérieures et ne saurait, en l’absence d’un accord exprès des parties, valoir renonciation au montant du loyer fixé au contrat.

Il résulte des articles 415 du Code de commerce et 230 du Dahir des obligations et des contrats que le courtier a droit à sa rémunération si la conclusion du contrat est le résultat des informations qu'il a fournies. Par suite, c'est à bon droit qu'une cour d'appel condamne le mandant au paiement de la commission prévue au contrat de recherche immobilière, après avoir constaté que ce dernier a acquis directement un bien qui lui avait été présenté par l'agent immobilier.

Une telle acquisition, réalisée en violation de la clause contractuelle interdisant au mandant de traiter directement avec tout vendeur présenté par l'agent, même après l'expiration du mandat, rend la commission exigible. En effet, une telle clause n'est pas un engagement perpétuel nul au sens de l'article 728 du Dahir des obligations et des contrats, mais une obligation limitée à un objet précis et destinée à garantir le droit à rémunération de l'intermédiaire.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a rendu un arrêt relatif à un litige portant sur le paiement d’une commission due à un intermédiaire immobilier dans le cadre d’une vente immobilière. L’intermédiaire a assigné la société acquéreuse des biens en paiement de sa commission. La juridiction de première instance a fait droit à la demande, mais un appel a été interjeté par les deux parties, chacune contestant certains aspects du jugement.

La société acquéreuse, dans son appel, a soulevé l’absence de preuve de l’accomplissement par l’intermédiaire de sa mission, ainsi que l’expiration du délai contractuel de l’offre d’acquisition, soutenant que l’échéance du 30 juin 2021, mentionnée dans l’offre d’acquisition, mettait fin à toute obligation à son égard.

La Cour a rejeté ces arguments, considérant que le délai mentionné dans l’offre d’acquisition concernait la durée de validité de l’offre elle-même et non la durée du mandat de l’intermédiaire. De plus, la Cour a relevé que l’acte de vente avait été conclu, ce qui justifiait le paiement de la commission.

L’intermédiaire, dans son appel incident, a contesté le montant de la commission accordée par le tribunal de première instance, arguant que la TVA n’avait pas été prise en compte. La Cour a également rejeté cet argument, estimant que le montant de la commission avait été fixé forfaitairement dans l’offre d’acquisition, sans mention de la TVA. L’intermédiaire a également demandé une augmentation des dommages et intérêts pour le retard de paiement, initialement fixés à 5 000,00 dirhams, en faisant valoir le préjudice subi. La Cour a fait droit à cette demande et a porté le montant des dommages et intérêts à 20 000,00 dirhams.

La Cour a fondé sa décision sur l’examen des documents contractuels, notamment l’offre d’acquisition et l’acte de vente, ainsi que sur les témoignages recueillis lors de l’enquête. Elle a estimé que l’intermédiaire avait rempli sa mission en mettant en relation les parties et en permettant la conclusion de la vente. La Cour a également relevé que l’acquéreuse avait reconnu, dans un document intitulé « Décharge », que l’intermédiaire était son seul mandataire pour cette transaction.

En définitive, la Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne le principe du paiement de la commission, mais l’a modifié quant au montant des dommages et intérêts.

Cet arrêt de la Cour d’appel de commerce de Casablanca traite d’un litige portant sur la propriété d’un bien immobilier et la validité d’un contrat de location avec promesse de vente.

Le demandeur, se fondant sur un titre foncier, réclamait l’expulsion des occupants du bien. Les défendeurs, locataires du bien, soutenaient la validité de leur occupation en se prévalant d’un contrat conclu avec les ayants cause du propriétaire initial, décédé en 1966.

La Cour d’appel, après cassation par la Cour de cassation, a été amenée à se prononcer sur les points suivants :

• La validité du contrat de location avec promesse de vente conclu après le décès du propriétaire initial.
• La force probante du titre foncier face à des allégations de fraude et de falsification.
• L’opposabilité du titre foncier aux tiers ayant conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

La Cour a jugé que le contrat de location avec promesse de vente était valable, dès lors qu’il avait été conclu avec les héritiers du propriétaire initial. Elle a également retenu que le titre foncier du demandeur était entaché de nullité en raison de manœuvres frauduleuses.

En effet, la Cour a examiné si le titre foncier, qui constitue en principe une preuve irréfutable de la propriété, peut être remis en cause en cas de fraude ou de falsification. Elle analyse également l’opposabilité du titre aux tiers qui ont conclu des contrats avec les ayants cause du propriétaire initial.

En conséquence, la Cour a débouté le demandeur de sa demande d’expulsion et confirmé la validité de l’occupation des défendeurs.