وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به السيدة [مينة (ح.)] بواسطة نائبها المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14/2/2023 تستأنف بمقتضاه الحكم رقم 12246 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 28/12/2022 في الملف عدد 7482/8205/2021 و الذي قضى في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بأداء المدعى عليها لفائدة المدعية في شخص ممثلها القانوني مبلغ (315.866,95)ثلاثمائة وخمسة عشر ألف وثماني مائة وستة وستون درهما وخمسة وتسعون سنتيما عن الإصلاحات المنجزة بالمحل التجاري موضوع النزاع وبإرجاعها لها مبلغ الضمانة المحدد في (100.000,00) مائة ألف درهم مع الفوائد القانونية من تاريخ الحكم إلى غاية تاريخ التنفيذ والحكم بفسخ عقد الكراء الرابط بين الطرفين مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية وبشمول الحكم في شقه المتعلق بمبلغ الضمانة فقط وبتحديد مدة الإكراه البدني في الأدنى بخصوص طلب الأداء وبتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات .

وبناء على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به شركة [ل.ك.د.س.] بواسطة نائبها المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 10/3/2023 تستأنف بمقتضاه الحكم ذي المراجع والمنطوق عليه وكذا الحكمين التمهيدين الأول عدد 755 الصادر بتاريخ 23/2/2022 والثاني رقم 479 الصادر بتاريخ 29/6/2022 .

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعنين بالحكم المستأنف .

وحيث إن المقالين الاستئنافين قدما وفق الشروط المتطلبة قانونا فهما مقبولين شكلا وأنه لا تأثير على قبول استئناف السيدة [مينة (ح.)] لعدم استئناف الحكمين التمهيديين.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن شركة [ل.ك.د.س.] تقدمت بواسطة نائبها بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 9/7/2021 عرضت من خلاله بأنه سبق لها أن اكترت المحل الكائن بـ [العنوان] مساحته بسومة كرائية قدرها 20.000,00 درهم شهريا وأنها قضت وقتا طويلا في إصلاح المحل وتجهيزه وأنفقت من أجل ذلك مبلغ 291.416,65 درهم، وأنها كانت تؤدي واجبات الكراء بانتظام وأنه كان للمحل المكرى باب واحد وكان هو الممر الوحيد للدخول والخروج من المحل، وأن المدعى عليها قامت ببناء حائط طويل استحال معه عليها الدخول إلى المحل، وأنها قامت بإجراء معاينة عن طريق المفوض القضائي [فريد (م.)] والذي يتضح من خلال صوره الإثنتين الأولى تشير إلى باب المحل المكرى لها والثانية تبين وجود حائط طويل حال دون إمكانية ولوجها إلى محلها، وأن جميع المحاولات الحبية المبدولة مع المدعى عليها باءت بالفشل مما تكون معه محقة في اللجوء إلى القضاء قصد المطالبة بفسخ عقد الكراء مع المطالبة باسترجاع جميع المبالغ التي صرفتها وأدتها من أجل كراء المحل وتجهيزه لاستغلاله، وأنها كانت تؤدي واجبات الكراء ابتداءا من 08/10/2018 إلى 31/03/2020 فتكون محقة في المطالبة باسترجاع مبلغ 360.000,00 درهم كما تبين ذلك الوصولات المدلى بها، وبالإضافة إلى ذلك فإنها قامت بصرف مبلغ 291.416,65 درهم من أجل إصلاح وتجهيز المحل كما هو ثابت من خلال الفاتورات، كما أنها قامت بتمكين المدعى عليها من مبلغ 100.000,00 درهم كضمانة كما هو ثابت من خلال عقد الكراء، وبذلك تكون محقة في المطالبة بالمبالغ أعلاه وجب فيها مبلغ 751.416,65 درهم، وأنها بادرت إلى إنذار المدعى عليها بإرجاعها لها المبلغ المذكور إلا أن الإنذار بقي بدون جدوى لأجله فإنها تلتمس الحكم على المدعى عليهابأدائها لها مبلغ 751.416,65 درهم كما هي مفصلة أعلاه مع الفوائد القانونية من تاريخ وضع المقال وبأدائها لها تعويضا عن التماطل لا يقل عن 10.000,00 درهم والحكم بفسخ عقد الكراء لاستحالة استغلال العقار المكرى مع الصائر والنفاذ المعجل وتحديد مدة الإكراه البدني في الأقصى، وأرفقت مقالها بعقد الكراء وب59 فاتورة إصلاح و ب 16 أصل تواصيل الكراء وبمحضر معاينة مجردة وبرسالة إنذار مع ومحضر تبليغه وبمحضر معاينة

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها الاستاذ زكريا يوسف تادرس عرضت فيها بأن المدعية تطالب باسترجاع مبالغ كرائية بعد أن استغلت العين المكتراة طوال المدة التي تطالب باسترجاع مبالغها ولم يكن هناك أي عائق يحول دون انتفاعها بالعين المكتراة، وزيادة على ذلك فإن المدعية توقفت عن أداء الواجبات الكرائية منذ شهر مارس2020 ، وأنها تقر بذلك من خلال مقالها الافتتاحي للدعوى رغم الإنذار التي توصلت به بتاريخ 07/12/2020 ، وأن المدعية توقفت عن أداء الواجبات الكرائية كما توقفت عن مزاولة نشاطها التجاري بعد فشلها في الحصول على رخصة بيع الخمور، ورغم كل ذلك فإنها اقترحت عليها محلا آخر بديلا إلا أنها رفضت لأنها لا ترغب في الاستمرار في العلاقة الكرائية لعدم حصولها على الرخصة المذكورة أعلاه، وبخصوص باب المحل التجاري وتشييد الحائط الذي حال دون إمكانية الولوج إلى المحل التجاري فإن ذلك قام به مدير شركة [ك.ل.] بعد أن أقام دعوى ضدها وحصل على حكم باستحقاقه استرجاع مع إفراغ المساحة المذكورة، وأن مدير الشركة المدعية تكلف بتشييد الجدار على تكلفته وبمعرفته وذلك ما حدث في سنة 2021 بعد أن رحل الممثل القانون للمدعية وتخلى عن محله لأنه لم يحصل على رخصة بيع الخمور، لأجله فإنها تلتمس الحكم برفض الطلب.

وبناءا على المذكرة التعقيبية مع طلب إصلاحي المدلى بهما من طرف المدعية بواسطة نائبتها الاستاذة نزهة الكتاني عرضت فيهما بخصوص الطلب الإصلاحي أنه تسرب خطأ مطبعي إلى إسم المدعى عليها إذ عوض توجيه الدعوى ضد السيدة [مينة (ح.)] جاء المقال يحمل إسم [مينة (ح.)]، وأنها تلتمس الإشهاد لها بإصلاح الخطأ المادي الذي تسرب إلى المقال الافتتاحي وذلك بالقول بأن الدعوى الحالية مرفوعة ضد السيدة [مينة (ح.)] بدلا من [مينة (ح.)]، وبخصوص التعقيب فإن بناء الحائط الطويل حال دون إبراز الحالة الجديدة التي أصبح عليها المحل التجاري وأصبح معه الدخول إلى المحل مستحيلا الأمر الذي عرقل نشاطها التجاري وفق ما هو مشار إليه في الفصل 2 من القانون الأساسي للشركة، وأن الاحتجاج بكونها فشلت في الحصول على رخصة بيع الخمر يبقى مجرد ادعاء واهي يفتقد إلى الإثبات أولا ولكونه يتناقض والمهام الموكولة لها وفق المنصوص عليه في البند الثاني من القانون الأساسي للشركة وأن الغاية من إبرام عقد الكراء هو ممارسة النشاط التجاري وهو الأمر الذي أصبح مستحيلا نتيجة بناء الحائط الطويل واستحال عليها وكذا الزبناء الدخول إلى المحل قصد شراء منتوجاتها التي كانت ستعرضها خاصة وأنها قضت مدة طويلة في إصلاح المحل وتهييئه قصد استغلاله على الوجه الصحيح، وأن المادة 638 من ق.ل.ع تنص على أن المكري يلتزم بتسليم العين وملحقاتها وصيانها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصصت له وفقا لطبيعتها وأن بناء الحائط حال دون استغلالها لمحلها التجاري لكونه أصبح من المستحيل عليها وباقي الزبناء الدخول أو الخروج من المحل وبخصوص الضمان، فإن المدعى عليها ملتزمة اتجاهها بالتزامين هما الانتفاع بالشيء المكترى وحيازته بدون معارض ثم استحقاق الشيء والعيوب التي تشوبه طبقا لمقتضيات الفصل 644 من ق.ل.ع، كما أن الفصل 646 من نفس القانون ينص على أنه يلتزم المكري بقوة القانون أيضا بالضمان للمكتري في حالة التشويش أو الاستحقاق الذي قد يتأدى منه في كل الشيء المكتري أو بعضه نتيجة دعوى متعلقة إما بحق الملكية أو بحق عيني آخر عليه، وانطلاقا مما سبق يتبين بأن مسؤولية المدعى عليها ثابتة في النازلة من أجل تعويضها تعويضا عادلا لا يخرج عن المطالبة باسترجاع واجبات الكراء المؤداة عن المدة من 08/10/2018 إلى غاية متم مارس 2020 لكون العقد أبرم لمدة 3-6-9 سنوات قابلة للتجديد، وأنها حرمت من استغلال محلها نتيجة تهور المدعى عليها زيادة على استرجاع المبالغ التي أنفقتها في إصلاح المحل التجاري زيادة على مبلغ الضمانة، لأجله فإنها تلتمس بخصوص الطلب الإصلاحي الإشهاد لها بإصلاح الخطأ المادي الذي تسرب إلى مقالها الافتتاحي وذلك بالقول بأن الدعوى الحالية مرفوعة في مواجهة السيدة [مينة (ح.)] وليس [مينة (ح.)] وبخصوص التعقيب الحكم وفق ما جاء في المقال الافتتاحي والطلب الإصلاحي.

وبناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها الاستاذ زكريا يوسف تادرس عرضت فيها بأنها تؤكد دفوعاتها السابقة، وأنها تدلي بإشهاد يؤكد بأنها ليست هي من أقام الجدار، وأن المكتري [حسن (ص.)] هو الذي أغلق المحل واختفى قبل تشييد هذا الجدار في بداية 2020 ، لأجله فإنها تلتمس الحكم برفض الطلب.

وبناءا على الحكم التمهيدي عدد 89 الصادر بتاريخ 26/01/2021 والقاضي بإجراء بحث في النازلة.

وبناءا على مذكرة بعد البحث المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبتها الاستاذة نزهة الكتاني عرضت فيها بأنه من خلال مجريات البحث يتبين بان الوقائع الحقيقية للنازلة المضمنة بالمقال الافتتاحي هي نفسها الوقائع المثارة أمام المحكمة خلال جلسة البحث، وأن جميع الأطراف وكذا الشهود أكدوا على واقعة بناء الحائط الذي حال دون دخولها إلى المحل التجاري المكرى لها، وأنه تبين من خلال جلسة البحث بان الجدار الطويل لم يكن له وجود عند إبرام عقد الكراء وان إحداث هذا الجدار حال دون استغلالها لمحلها التجاري، لأجله فإنها تلتمس الحكم وفق الطلب

وبناءا على مذكرة بعد البحث المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها الاستاذ زكريا يوسف تادرس عرضت فيها بأنها أكدت خلال جلسة البحث بأنها لم تقم ببناء أي حائط وبان المدعية لم يسبق لها أن مارست أي عمل يذكر بل أنها تقاعست عن أداء الواجبات الكرائية منذ مارس 2020 كما أن المدعية أغلقت محلها التجاري قبل بناءالحائط المذكور لأجله فإنها تلتمس الحكم برفض الطلب.

وبناءا على الحكم التمهيدي عدد 755 الصادر بتاريخ 23/03/2022 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية يعهد بها للخبير السيد شكري بوخار

وبناءا على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير المذكور أعلاه والذي يستفاد منه بأن هذا الأخير بعد اطلاعه على الوثائق المدلى بها من طرف المدعية وخاصة محاسبة الشركة والفواتير المدونة بها وكذا الصور التي قدمها الممثل القانوني للمدعية تبين له جليا وجود إصلاحات مهمة وتجهيزات بالمحل التجاري ومن خلال الاعتماد على حالة المحل أثناء المعاينة يتبين له بان المحل لا تبدو عليه أي إصلاحات أو بالأحرى يبدو عليه نثر وتخريب كل الإصلاحات التي كانت والتي صرح الطرفان على أنها كانت موجودة ومن خلال الاطلاع على الوثائق والصور المذكورة يمكن القول بأن المدعية قامت بإحداث إصلاحات وتجهيزات بالمحل التجاري وأن قيمة هذه الإصلاحات تبقى محددة في مبلغ 318.053,51 درهم

وبناءا على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبتها الاستاذة نزهة الكتاني عرضت فيها بأن الخبير السيد شكري بوخار أنجز المهمة المنوطة به ووضع تقرره خلص فيه إلى تحديد مجموع الإصلاحات في مبلغ 318.053,51درهم، وأن الخبرة جاءت مقبولة من الناحية الشكلية لاحترامها لمقتضيات الفصل 63 من ق.م.م وبذلك تكون المبالغ المتخلدة بذمة المدعى عليها مفصلة على الشكل التالي :

- مبلغ 318.053,51 درهم المتعلقة بمصاريف الإصلاح والتجهيز

- مبلغ 360.000,00 درهم المتعلقة بواجبات الكراء عن المدة من 08/10/2018 إلى غاية 31/03/2020

- مبلغ 100.000,00 درهم الذي يشكل مبلغ الضمانة التي أقرت بها المدعى عليها

لأجله فإن العارضة تلتمس الحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة في الشق المتعلق بواجبات الإصلاح والتجهيز والحكم تبعا لذلك وفق ما جاء بالمقال الافتتاحي للدعوى

وبناءا على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها الاستاذ زكريا يوسف تادرس عرضت فيها بأن الخبير السيد شكري بوخار يناقض نفسه بنفسه إذ جاء في تقريره في الشق الأول بأنه يمكن القول بأن المدعية قد قامت بإحداث إصلاحات وتجهيزات بالمحل في حين جاء في الشق الثاني بان المحل لا تبدو عليه أية إصلاحات أو بالأحرى يبدو عليه بثر وتخريب كل الإصلاحات التي كانت وختم تقريره بأنه يمكن القول بان المدعية قامت بإحداث إصلاحات التي بلغ مجموعها مبلغ 318.053,51 درهم، وأن هذه القيمة المالية لا تقوم على أساس سليم لان السيد الخبير وصف المحل بأنه خراب وحالته مزرية، لأجله فإنها تلتمس أساسا استبعاد تقرير الخبرة وتأكيد طلب فسخ العقد لسوء نية المكترية وتوقفها عن أداء الواجبات الكرائية وتأكيد المذكرات السابقة الجوابية وبعد البحث واحتياطيا إجراء بحث تكميلي للاستماع إلى سائق الشاحنة [إبراهيم (ب. ف.)].

وبناءا على الحكم عدد 479 الصادر بتاريخ 29/06/2022 والقاضي بإجراءبإجراء خبرة تقويمية ثانية عهدت للخبير السيد إدريس العلوي الذي انجز تقريرا يستفاد منه بان مجموع الإصلاحات التي قامت بها المدعية تبقى محددة في مبلغ 315.866,95 درهم

وبناءا على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبتها الاستاذة نزهة الكتاني عرضت فيها بأن الخبير خلص في تقريره بان مجموع الإصلاحات التي قامت بها محددة في مبلغ 315.866,95درهم، وأن هذه الخبرة تبقى منسجمة مع الخبرة السابقة المنجزة من طرف الخبير السيد شكري بوخار الذي حدد بدوره مجموع الإصلاحات في مبلغ 318.053,51 درهم، لأجله فإنها تلتمس الحكم بالمصادقة على تقرير الخبرة في الشق المتعلق بواجبات الإصلاح والحكم بواجبات الكراء وكذا مبلغ الضمانة كما هو مفصل في المقال الافتتاحي.

وبناءا على المذكرة بعد الخبرة الثانية المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها الاستاذ زكريا يوسف تادرس والتي عرضت فيها بأنه لا توجد أية إصلاحات بل على العكس من ذلك فإنه توجد أعمال تخريب ونثر للأسلاك الكهربائية ملتمسة أساسا تأكيد جميع مذكراتها السابقة مع تأكيد طلب فسخ عقد الكراء واحتياطيا إجراء بحث للاستماع إلى سائق الشاحنة السيد [إبراهيم (ب. ف.)].

بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفته السيدة [مينة (ح.)] وجاء في أسباب استئنافها أن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب فيما قضى به وأن أدائها مبلغ 95،315.866 درهما بشأن الاصلاحات وأنها تعيب على الحكم الابتدائي المستأنف بأنه ناقص بل ينعدم الأساس وأن الحكم الابتدائي لم يتفحص تلك الفاتورات المقدمة وأن الخبيرين المعينين من طرف المحكمة لم يؤكدوا ولم يفصلوا ما تضمنته تلك الفواتير بل العكس فإنهما خلص بانه لا توجد اية اصلاحات بل العكس فان المحل مخرب، ولم يذكر الحكم أو الخبيرين الدليل على ان تلك الفواتير وتلك المبالغ انفقته على المحل ، رغم أن قرارات الخبراء تؤكد أنه لا توجد با لمحل اية اصلاحات، كما أنها تعيب على الحكم الابتدائي بان المحكمة لم يكن لديها اية قناعة بان تلك المبالغ أنفقت على المحل و لم تجيب عن طلب الاستماع الى سائقي المدعية [إبراهيم (ب. ف.)] الذي شحن منقولات المدعية صحبة وبأمر الممثل القانوني للشركة و أكدت ذلك بالادلاء بمحضر العون القضائي الذي يتضمن التصريح القاطع للسائقى الذي نقل المحتويات بل أكثر من ذلك أقلع حوض المياه و نثر الاسلاك الكهربائية و المكيف من أماكنهم و ترك المحل فارغا ورغم ذلك لم تستجب المحكمة باستدعاء هذا السائق بمحل لم تجب عن هذا الملتمس بالمرة وأن نقص تعليل المحكمة يوازي انعدامه، وعليه فان الحكم بتلك المبالغ استنادا لفواتير مضروبة من صنع المدعية ولا يعرف مصدرها المبالغ وبذلك يكون الحكم مبهم ولا ينبني على اية استيعاب لواقع النازلة مما يتعين معه التصريح بالغائه فيما يخص المبالغ المحكوم بها استنادا لفواتير مضروبة ولا علاقة لها بالمحل، وان المحكمة الابتدائية لم تكلف نفسها أية فحص لتلك الفواتير التي ليس لها أية سند بالمرة، وان المحكمة لم تجب عن الملتمس الرامي الى الاستماع الى سائق الشاحنة ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من حيث أداء مبلغ 95 ،315.866 درهم و بعد التصدي الحكم من جديد برفض الطلب واحتياطيا جدا الاستماع الى سائق الشاحنة السيد [إبراهيم (ب. ف.)] ، وأرفقت المقال بنسخة الحكم الابتدائي .

وجاء في أسباب استئناف شركة [ل.ك.د.س.] أن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب فيما قضى به وأكثر من ذلك فإن الحكم الابتدائي جاء ناقص التعليل وأن نقصان التعليل يوازي انعدامه وفق ما استقر عليه العمل القضائي لمحكمة النقض جاء في تعليل الحكم المستأنف ما يلي وأن طلب استرجاع مبلغ 360.000,00 درهم الذي يمثل واجبات الكراء عن المدة من 08/10/2018 إلى غاية 31/3/2020 مردود على اعتبار أن أداء الواجبات الكرائية يكون مقابل الانتفاع بالعين المكتراة، وأن أداء المدعية لهذه الواجبات الكرائية عن المدة المذكورة أعلاه كما هو ثابت من خلال الوصولات الكرائية يدل دلالة قطعية على انتفاعها بالعين المكراة " وأن في هذا التعليل خرق لمقتضيات الفصل 3 من ق م م الذي يوجب على المحكمة البت طبقا للقوانين المطبقة على النازلة حتى ولو لم يطلبها الأطراف بصفة صريحة، ومن جهة أخرى فإن في هذا التعليل تناقض واضح بينه وبين ما جاء في تعليل نفس الحكم الصفحة 8 و 9 التي جاء فيها مايلي وأنه الثابت من خلال محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي السيد [فريد (م.)] بأن هذا الأخير عند انتقاله للمحل التجاري موضوع النزاع عاين تواجد حائط طويل بجانب هذا المحل حال دون إمكانية الولوج إليه كما المدعى عليها أقرت خلال جلسة البحث بأن المحل التجاري المذكور له باب واحد فقط، وأن الشركة صاحبة التجزئة المجاورة لهذا المحل حازت نصيبها مما ترتب عنه إغلاق المحل التجاري الذي تشغله المدعية على وجه الكراء وذلك بسبب الحائط الذي تم تشييده من طرف الشركة صاحبة التجزئة المذكورة مما يتعين معه القول وتطبيقا لمقتضيات الفصل 644 اعلاه بأن المدعية حرمت من استغلال محلها التجاري بحسب ما اعد له بموجب عقد المذكور كما انه طبقا للفصل 647 من ق ا ع فإنه في الحالات المنصوص عليها في الفصلين 644 و 645 فإنه يجوز للمكتري أن يطلب اما فسخ العقد او انقاص الكراء وفقا لمقتضيات الحال، وأنه طالما انه تعدر على المدعية استغلال محلها التجاري على النحو المشار اليه أعلاه فإنه تكون محقة في المطالبة بفسخ عقد الكراء الذي يربطها بالمدعى عليها مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية" وانطلاقا من التعليل أعلاه سيتم الوقوف أن حرمانها من استرجاع المبالغ التي ادتها كواجبات الكراء لا يوجد ما يبرره من الناحية القانونية عرف المشرع المغربي عقد الكراء بمقتضى الفصل 627 من ق ا ع الذي جاه فيه ما يلي "الكراء عقد بمقتضاه يمنح احد طرفيه للآخر منفعة منقول او عقار ، خلال مدة معينة في مقابل اجرة محددة يلتزم الطرف الآخر بدفعها له " وبرجوع المحكمة إلى عقد الكراء سيلاحظ بأن الكراء انصب على المحل التجاري الكائن بالعنوان المشار اليه بالعقد والمتكون من مساحة 85 متر مربع والمخصص لغرض الشركة وأنها ومذكراتها للمحل قضت مجمل الوقت في اصلاح المحل المكرى لها حتى يكون على الوجه المشرف لعملها التجاري، وأنها لم تتمكن من استغلال واستعمال محلها التجاري كما تقر بذلك المستأنف عليها التي كانت على علم بذلك بحكم المخالطة والمجاورة وانطلاقا من ذلك سيقف على أنها لم تنتفع بالعقار لبناء جدار وفق ما اقرت به المستانف عليها وأن ما جاء في المذكرة المدلى بها ابتدائيا لجلسة 1/12/2021 من طرف المستأنف عليها ما يلي أن من حيث باب المحل التجاري وتشييد حائط أحال إمكانية الولوج إلى المحل التجاري فذلك قام مدير شركة [ك.ل.] بعد أن أقام دعوى عليها وحصل على حكم باستحقاقه استرجاع 16 متر مربع مع افراغ المساحة المذكورة وتكلف مدير الشركة المدعية بتشييد الجدار على تكلفته وبمعرفته وذلك ما حدت في سنة 2021 ، بعد ان رحل الممثل القانوني للمدعية وتخلى عن محله " ويتضح مما سبق أن المستأنف عليها تقر بأنه كانت هناك دعوى قضائية بينها وبين الشركة التي قامت باسترجاع 16 متر مربع وقامت ببناء الجدار الذي حال دون إمكانية الولوج إلى المحل التجاري المملوك لها، وأن هذه الواقعة ثابتة من خلال التقريرين المنجزين بناءا على الحكمين التمهيديين الصادرين عن المحكمة التجارية، وجاء في الخبرة الأولى المنجزة من طرف الخبير السيد شكري بوخار في الصفحة رقم 9 ما يلي " الوصف الدقيق للمحل موضوع المخابرة العقار موضوع الخبرة الكائن بدوار الحلالفة الغربية مساحته حوالي 85 متر مربع يوم الانتقال وجدته عبارة عن محل تجاري في طور الإصلاح يتكون من جزئين جزء الأول عبارة عن محل عنده واجهة على الشارع الرئيسي ، إلا أن باب المدخل عوض بسور عال بحيث لا يمكن الولوج إلى المحل بتاتا من تلك الواجهة المحل يظهر عليه بداية الإصلاحات لكنها واقفة، وأن هذه الزيارة التي قام بها السيد الخبير تمت بتاريخ 16/5/2022 كما هو ثابت من خلال الخبرة نفسها وأشار الخبير السيد إدريس العلوي في الصفحة رقم 4 من تقرير الخبرة إلى انه انتقل بتاريخ 24/11/2022 إلى العنوان موضوع النزاع وجاء في وصفه للمحل ما يلي " المحل التجاري يحتوي على محل صغير مساحته حوالي 20 متر مربع يحتوي على مرحاض ومدخل للمحل التجاري الثاني التي تبلغ مساحته حوالي 80 متر مربع تقريبا ليس أي مخرج على الواجهة وذلك بسبب بناء حائط ، ويبقى المدخل الوحيد لهذا المحل التجاري هو متر واحد تقريبا يؤدى إلى قضاء غير عمومي..." وانطلاقا مما سبق سيتضح بأنها أصبحت محرومة من الانتفاع بمحلها التجاري نتيجة بناء حائط حال دون الدخول وأن الانتفاع في القانوني هو القيام بأعمال مادية للحصول على منافع الشيء حسب ما تسمح به طبيعته وأنها لم تتمكن من الانتفاع والحصول على المنافع التي كانت ستجنيها من استغلال محلها التجاري لولا بناء الحائط وبذلك يبقى عقد الكراء الرابط بينها والمستأنف عليها قد فقد خاصية الانتفاع الممنوحة حسب مقتضيات الفصل 627 من ق ا ع إلى العارضة في مقابل أداء واجبات الكراء ومادامت قد حرمت تعسفا من استغلال محلها التجاري المكرى لها تكون محقة في المطالبة بالتعويض الذي يوازي قيمة الكراء الذي ادته عن المدة المطالب بها في المقال الافتتاحي وأن عدم انتفاعها بالمحل التجاري واستغلاله كان بسبب المستأنف عليها التي اخفت وجود النزاع الذي كان قائما بينها وبين الشركة التي استصدرت الحكم القاضي لها باسترجاع 16 متر مربع وقامت ببناء حائط حال من دخول وخروجها من محلها التجاري وبذلك تكون محقة في المطالبة باسترجاع واجبات الكراء كتعويض لعدم استغلالها لمحلها التجاري عملا بمقتضيات الفصل 655 من ق ا ع الذي ينص على ما يلي " عندما يكون للضمان محل يحق للمكتري ان يطلب فسخ العقد او انقاص الكراء ويثبت له الحق في التعويض في الحالات المذكورة في الفصل 556 " ونصت الفقرة الثانية من الفصل 556 من ق ا ع على ما يلي " وللمشتري الحق في التعويض إذا كان البائع يعلم عيوب المبيع او يعلم خلوه من الصفات التي وعد بها ولم يصرح بأنه يبيع بغير ضمان " وفي هذا الاطار فقد جاء في القرار عدد 3784 الصادر بتاريخ 29/12/04 عن المجلس الأعلى في الملف المدني عدد 03/4056 والمنشور بمجلة قضاء المجلس الأعلى عدد 66 الصفحة 22 وما يليها ما يلي '' البائع ملزم بتسليم المبيع وفق المواصفات والمساحة الموجودتين في عقد البيع والتصميم المرفق به ولما تبين للمحكمة اختلاف واضح بين القطعة الأرضية موضوع الرسم العقاري وبين تعميم القطعة الأرضية موضوع عقد الوعد بالبيع الموضوعة رهن إشارة المشتري فإنها لما قضت بفسخ العقد ورد الثمن والتعويض يكون حكمها معللا " ومادام اخلال المستأنف عليها بالضمان المنصوص عليه في الفصل 643 من ق ا ع لكونها حرمت من الانتفاع واستغلال المحل التجاري المكرى لها بسبب فعل المستأنف عليها تكون هذه الأخيرة ملزمة بأداء التعويض الناتج عن الاخلال بالضمان وعن الاخلال ببنود عقد الكراء المبرم لمدة 3 أو 6 أو تسع سنوات وهكذا يبقى من حقها المطالبة باسترجاع واجبات الكراء المحددة في مبلغ 360.000,00 درهم والمؤداة عن المدة 8/10/2018 إلى غاية 31/3/2020 لعدم انتفاعها بالمحل التجاري المكرى لها بسبب الجدار او الحائط التي تم بناؤه امام مدخل محلها والذي حال دون خروج او دخولها إلى محلها التجاري، وان هذه الحالة لا تدخل ضمن الحالات المنصوص عليها في الفصول المعتمد عليها من طرف المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لكون المنع من الانتفاع ثابت وهو الأمر الذي لم تكن ترغب في الوصول اليه وخروجها من المحل الذي صرفت عليه مبالغ مالية من أجل استغلاله على وجه الدوام ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي جزئيا فيما قضى به من رفض باقي الطلبات وبعد التصدي الحكم على المستأنف عليها بأدائها لها مبلغ 360.000,00 درهم عن واجبات الكراء المؤداة عن المدة من 8/10/2018 إلى غاية 31/3/2020 في شكل تعويض وفق ما جاء في المقال الافتتاحي وتحميل المستأنف عليها الصائر، وأرفقت المقال بنسخة الحكم .

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنفة [مينة (ح.)] بواسطة نائبها والتي أوضحت ماهي المحاولات الحبية التي بدلتها المكترية بل العكس صحيح فان المدعية رغم ان قيام الحائط كان خارج عن ارادتها وبقوة قاهرة كانت مخفية عنها وقت ابرام العقد عرضت على المكترية محلا بديلا ورفضت لغرض في نفس يعقوب قد أوضحته المالكة وأحضرت شهود لتأكيد ذلك في المرحلة الابتدائية خلال البحث وأمام من حيث المبالغ المطالب بها بفواتير لا يدري مصدرها ولا اثار لوجودها بالمرة بالعين المكتراة بل العكس صحيح فان المعاينة والاستجواب مع الذي صرح بانه نقل جميع المحل بأمر وملازمة الممثل القانوني للشركة المكترية السيد [حسن (ص.)] والذي لم يعر الحكم الابتدائي اية اهمية أو ذكر لهذا كما لم يستطع ان يعقب الممثل القانوني عن تصريح سائقه، وان حصل قبل إقامة الجدار امام المحل وبعد تماطل عن أداء الواجبات الكرائية قبلها باكثر من سنة و بعد توصله با نذار غير قضائي لاداء الواجبات الكرائية إذن من هو سيئ النية و الذي تماطل وان الخبرتين المنجزتين ابتدائيا استخلصتا ان المحل مخربا ولا يبدو عليه أية اصلاحات وان المبلغ المحدد بالخبرتين سندهما الوحيد تلك الفاتورات على حسب تصريح الممثل القانوني للمكترية لا غير أما من حيث تعليل الحكم ناقص التعليل فيما قضى به من حيث انتفاع العين المكراة فهو تعليل صحیح و قانوني و واقعي وتوجد الحائط امام المحل المكري جاء مؤخرا وبعد المدة الذي انتفع بها المكترية باكثر من سنة كل ما في الامر هو طمع المكترية و محاولتها الاثراء على حساب الغير دون مبرر مشروع، وأن تصريحات المكترية المزعومة ما هي إلا تسويف و مغالطة لايهام المحكمة بأنها ضحية، وان المكترية قد رحلت قبل إقامة الجدار ودليل ذلك هو نقل محتويات المحل من طرف ممثل المكترية وسائقه الذي صرح وأقر بذلك خلال استجوابه رفقة النازلة محضر الاستجواب وكأن رحيل المكترية جاء من تلقاء نفسها وتهربا من المتراكمة عليها وعدم حصولها على رخصة بيع المشروبات الكحولي كما أنها رحلت دون إشعار المالكة بذلك وامام كل ما أوضحته المالكة ، ملتمسة الحكم وفق مقالها الافتتاحي المسجل في 14/02/2023 .

و بناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها شركة [ل.ك.د.س.] بواسطة نائبها والتي أوضحت بخصوص الاستئناف المرفوع من طرف السيدة [مينة (ح.)] فإنه غير مقبول شكلا لخرقه مقتضيات الفصل 140 من ق م م لعدم استئناف الحكم التمهيدي في آن واحد مع الحكم الفاصل في الموضوع وفق ما تنص عليه المدة 140 المذكورة أعلاه، وأن الاستئناف الحالي غير مبني على أي أساس قانوني سليم ومن جهة أولى فإن منازعة المستانفة في مبلغ 315.866,95 درهم المحكوم به لا يوجد ما يبرره من الناحية القانونية وبرجوع المحكمة إلى وثائق الملف سيلاحظ بأن المحكمة التجارية مصدرة الحكم لم تقض بالمبلغ المحكوم به من تلقاء نفسها بل أنها استعملت جميع وسائل التحقيق المتوفرة لديها قانونا حيث أصدرت بتاريخ 23/3/2022 الحكم التمهيدي عدد 755 القاضي بإجراء خبرة تقويمية عهدت بها إلى الخبير السيد شكري بوخار وأن السيد الخبير وبعد انتقاله إلى المحل موضوع النزاع قام بتحديد قيمة الإصلاحات في مبلغ 318.053,51 درهم، وأن المحكمة التجارية وبما لها من سلطة تقديرية ارتأت اجراء خبرة ثانية فأصدرت بتاريخ 29/6/2022 الحكم التمهيدي عدد 479 القاضي بإجراء خبرة تقويمية ثانية عهدت بها إلى الخبير السيد إدريس العلوي، وأن السيد الخبير وبعد إنجازه للمهمة المنوطة به بالشكل والطريقة المحددين في الحكم التمهيدي خلص إلى تحديد قيمة الإصلاحات في مبلغ 315.866,95 درهم، وأن المستأنفة لم تكلف نفسها عناء الطعن بالاستئناف في الاحكام التمهيدية في أن واحد مع الحكم الفاصل في الموضوع عملا بمقتضيات الفصل 140 من ق م م، وبذلك تكون منازعة المستأنفة في المبلغ المحكوم به منازعة غير قانونية ومنازعة غير جدية لكون المحكمة اهتدت إلى وسيلتين للإثبات الأولى وتتجلى في التواصيل المدلى بها والثانية تكمن في تقارير الخبرة المنجزة على ارض الواقع وأكثر من ذلك فإن المستأنفة لم تتمكن من إثبات ان المحل المكرى لها لم يعرض اية إصلاحات حتى يمكن مسايرة دفوعاتها، وهكذا يتضح للمحكمة بأن ما تمسكت به المستأنفة من دفوعات لا تأثير له على منطوق الحكم الابتدائي المستأنف لكون واقعة القيام بالإصلاحات ثابتة في الملف وبإقرار المستأنفة مما يجعل الاستئناف الحالي غير مبني على أي أساس قانوني سليم، ولذلك تلتمس من المحكمة القول بأن الاستئناف الحالي المرفوع من طرف السيدة [مينة (ح.)] غير مبني على اي اساس قانوني سليم مما ينبغي معه التصريح برده والحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم الابتدائي مع تعديله وذلك بالحكم وفق ما جاء في المقال الاستئنافي المرفوع من طرفها وبخصوص المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف السيدة [مينة (ح.)] فإن ما جاء في المذكرة الجوابية المدلى بها لجلسة 6/4/2023 من طرف السيدة [مينة (ح.)] لا يوجد ما يبرره من الناحية القانونية وانصب الاستئناف الأصلي المقدم من طرفها على مناقشة الشق المتعلق بعدم استجابة المحكمة إلى مطالبها المتعلقة بأداء واجبات الكراء وأشارت من خلال مناقشتها للنازلة إلى الأسباب التي حالت دون مواصلة استغلالها للمحل والخارجة عن ارادتها وعلى النقيض من ذلك فإن المستأنف عليها لجأت إلى مناقشة مواضيع أخرى غير متاره في المقال الاستئنافي كالفواتير المطالب بها والتي كانت موضوع الاستئناف المقدم من طرفها وبذلك تبقى الدفوعات المثارة في المذكرة الجوابية غير مبنية على أي أساس قانوني سليم مما ينبغي معه التصريح بردها ، ملتمسة بخصوص الاستئناف المرفوع من طرف السيدة [مينة (ح.)] الحكم برفض الطلب وبخصوص المذكرة الجوابية الحكم وفق ما جاء في الاستئناف المرفوع من طرفها .

و بناءا على المذكرة التأكيدية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها والتي أوضحت أنها تؤكد مقالها الاستئنافي و مذكرتها الجوابية الموضوعة بجلسة 14/02/2023 .

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 11/5/2023 حضر الأستاذ سالك عن الأستاذة الكتاني فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 25/05/2023 مددت لجلسة 01/06/2023 .

محكمة الاستئناف

في استئناف السيدة [مينة (ح.)] :

حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إنه بالرجوع الى وثائق الملف ولاسيما تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية من طرف الخبير شكري بوخار تبين أنه لئن كان هذا الأخير قد حدد مجموع الاصلاحات في مبلغ 318053.51 درهم حسب المدلى به من وثائق من طرف المستأنف عليها فإنه أضاف الى أنه بالزيارة الى المحل والاعتماد على حالته أثناء زيارته وقف على أنه لا تبدو عليه اية اصلاحات ، وعليه نثر وتخريب كل الاصلاحات التي كانت، وأنه لم يبق فيه أي شيء من ذلك الاصلاح، كما أن الخبير السيد إدريس العلوي الذي انتذبته المحكمة مصدرة الحكم بناءا على قرارها التمهيدي الثاني قد وقف بدوره على أن هناك بدأ اصلاحات كلها موقفة و يظهر عليها تخريب ونثر الاسلاك الكهربائية واسلاك تكييف الهواء وعدة ثقب بالحائط المسقف بالجبص، وأنه وبالنظر الى الحالة التي أصبح عليها المحل المكترى من تخريب فإنه لا مجال للمطالبة بقيمة الاصلاحات التي وان أدلت المستانف عليها بفاتورات لاثباتها فإنه لم يبق أي شيء من ذلك الاصلاح بل تعرض للتخريب وفق ما هو مفصل بتقريري الخبرتين المنجزتين على ضوء القضية حيث تم حصر قيمة الاصلاح استنادا الى ما أدلي به من وثائق من طرف المستأنف عليها وليس بناءا على معاينة حالة المحل كما تم وصفها بالتقريرين مع أخد صور تبين حالة المحل سيما وأنه كان تحت يد المستأنف عليها ، والمستأنفة أثارت في جل كتاباتها قيام المستأنف عليها في شخص ممثلها السيد [حسن (ص.)] رفقة سائق المستأنف عليها بنثر أسلاك الكهرباء والمكيف ونقل المحتويات وترك المحل فارغا ، وهي الواقعة التي لم تنازع فيها المستأنف عليها رغم إثارة الطاعنة لذلك سواء ابتدائيا أو أمام هذه المحكمة، وبالتالي يكون ما قضى به الحكم المستأنف من أداء عن الاصلاحات جاء مجانبا للصواب لذا وجب الغاؤه فيما قضى به في هذا الشق والحكم من جديد برفض الطلب المتعلق بذلك .

وحيث يتعين تحميل المستأنف عليها الشركة الصائر.

في استئناف الشركة :

حيث عرضت المستأنفة أوجه استئنافها تبعا لما سطر أعلاه.

وحيث إن مطالبة الطاعنة باسترجاع مبلغ 360000 درهم عن واجبات الكراء عن المدة من 8/10/2018 الى غاية متم مارس 2020 يبقى غير مبني على أساس طالما أن الطرفين اتفقا على أن بداية العلاقة الكرائية منذ 1/10/2018 وعلى أداء سومة كرائية شهريا محددة في 20000 درهم، ولأن المدة التي تم أداء كرائها و المطلوب استرجاع ما تم أداؤه كانت العين المؤجرة تحت يد المستأنفة ولم يثبت خلالها ان الطاعنة قد حرمتها من الانتفاع بها، وأن واقعة احداث جدار كانت لاحقة عن المدة المطلوب استرجاع كرائها ، كما أن الكراء المؤدى عن تلك الفترة كان استنادا لعقد الكراء وما رتبه من التزام على عاتق المكترية مادام أن المكرية قد وضعت العين الكراة تحت تصرفها خلال تلك المدة، وبالتالي فلا مبرر للمطالبة باسترجاع تلك الواجبات واعتبار ذلك كتعويض عن عدم الاستفادة من المحل المكترى عن المدة اللاحقة المتعاقد بشأنها بسبب استحالة الدخول الى المحل نتيجة بناء حائط، لذا يبقى ما قضى به الحكم المستأنف من رفض للطلب بهذا الخصوص جاء مصادفا للصواب لذا وجب تأييده في هذا الشق .

وحيث يتعين تحميل المستأنفة صائر استئنافها.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئنافين.

في الموضوع : بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من أداء عن الاصلاحات و الحكم من جديد برفض الطلب المتعلق بذلك وتأييده في الباقي وتحميل الشركة المستانفة الصائر.