وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به لحسن (ك.) بواسطة دفاعه بتاريخ 11/10/2019يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 02/05/2019 تحت عدد 1671 ملف عدد 2622/8206/2018 و القاضي في الشكل: قبول الدعوى جزئيا و في الموضوع: المصادقة على الانذار المبلغ الى المدعى عليه السيد لحسن (ك.) بتاريخ 23/02/2018 وافراغه من المحل الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة هو ومن يقوم مقامه مقابل اداء المدعي السيد احمد (ت.) لفائدته مبلغ 80.000,00 درهم كتعويض وتحميلهما الصائر مناصفة ورفض الباقي .

حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 03/10/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدم باستئنافه بتاريخ 11/10/2019 أي داخل الأجل القانوني .

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف ، فيكون المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن أحمد (ت.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض من خلاله انه يملك محل تجاري بزنقة [العنوان] القنيطرة ذي الرسم العقاري عدد 59579/ر يعتمره منه المدعى عليه على وجه الكراء بواجب شهري قدره 530.00 درهم، وان له رغبة في استغلاله شخصيا الأمر الذي اشعره به بموجب الانذار الموجه اليه بتاريخ 23/02/2018 تخلف عن الاستجابة اليه لأجله فانه يلتمس المصادقة عليه وافراغ المدعى عليه من المحل المدعى فيه ومن يقوم مقامه وكل من دخل بالتبعية ومن جميع شواغله وامتعته تحت غرامة تهديدية قدرها 500.00 درهم من تاريخ صدور الحكم مع النفاذ المعجل وتحميله الصائر. مرفقا مقاله بنسخة محضر تبلیغ انذار وجواب على انذار وصور شمسية لانذارين واصل شهادة ملكية .

وبناء على المذكرة الجوابية المرفقة بمقال مضاد مؤدى عنه المدلى بها من طرف نائب المدعي عليه بجلسة 06/12/2018 والذي دفع من خلالها من حيث الشكل بكون المدعي تخلف عن اثبات قیام العلاقة الكرائية بالنسبة لمحل واحد و بسومة واحدة وهو ما يجعل الدعوى مخالفة للفصلين 1 و32 من قانون المسطرة المدنية والفصل 399 من قانون الالتزامات والعقود، ومن حيث الموضوع فان الانذار الذي سبق وان توصل به شهد على مستوى مضمونه تناقضا لاعتماده سببين متباعدين في حين أن المقال اعتمد سببا واحدا، فالانذار انصب على محل واحد ذي الرقم 28 في حين تبين من المقال انه يرمي الى افراغ المحلين ذي الرقمين 28 و28 مكرر مما يجعل مضمونه غير متطابق مع مضمون الدعوى، وعلى خلاف ما سطر به فانه يكتري محلين الأول رقم 28 والثاني رقم 28 مكرر ويسومة كرائية شاملة لضريبة النظافة حسب 530.00 درهم لكل محل، وبالتالي يظل الطلب بشان المحل الثاني غير مبرر امام عدم توجيه انذار بشانه، والوثائق رفقته تؤكد أن هناك محلين مستقلين كل منهما له سومة كرائية الأمر الذي تثبته وصولات الكراء ونسخ الاحکام، اما بشان المقال المضاد فانه يلتمس الامر باجراء خبرة على مقومات الملكية التجارية لتحديد قيمة الأصل التجاري من اجل تقييم الأضرار التي ستلحقه جراء فقدانه، وحفظ حقه في التعقيب على ضوئها واشفاع الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه فرعيا الصائر . مرفقا مذكرته بنسخ طبق الاصل لكل من وصلي كراء وحكمين ومحضري تنفيذ وصور شمسية ار لكل من حكم ووصلي كراء .

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 889 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 13/12/2018 والامر بإجراء خبرة تقويمية موضوعها الانتقال للمحل الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة الاقتراح تعویض کامل عن الضرر الناجم عن افراغ المدعى عليه من المحل المذكور "رقم 28" مع شموله قيمة الاصل التجاري المحددة انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة اضافة الى ما تم انفاقه من تحسينات واصلاحات وما تم فقده من عناصر الأصل التجاري ومصاريف الانتقال من المحل ، عهد القيام بها الى الخبير الحسين (كر.).

وبناء على تقرير الخبير المنتدب المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 13/03/2019 والذي خلص من خلاله الى كون قيمة التعويض المقترح تبلغ 111.516،00 درهم.

وبناء على مذكرة الخبير الاستدراكية المدلى بها بتاريخ 05/04/2019 والذي التمس من خلالها استدراك بعض الأخطاء المادية التي شابت التقرير مؤكدا على عدم مساسها بمضمونه وخلاصته.

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعي بجلسة 25/04/2019 والذي عقب من خلالها بكونه يود استرجاع المحلين رقم 28 و28 مكرر في حين أن الخبير اقتصر على المحل رقم 28 فقط ، مضيفا أن الخبرة لا تمت الى مقتضيات القانون رقم 49.16 بصلة من حيث العناصر الواجب اعتمادها ، اذ انها مجردة عن التصريحات الضريبية وغير مرفقة باوراق ثبوتية لما قام به المكتري من تحسينات واصلاحات بل العكس المحل في حالة سيئة حسبما جاء بالتقرير ، ملتمسا الحكم برفض طلب التعويض والحكم وفق مقاله الافتتاحي.

وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المؤدى عنها المدلى بها من طرف نائب المدعى عليه بنفس الجلسة والذي عقب من خلالها بكون الخبير اعتمد معطيات مخالفة للواقع معتمدا على الاستنتاج والتخمين دون معاينة ومقارنة المحلات المجاورة ، وكذا اعتمد نفس رقم المعاملات بالنسبة للسنوات 2016 -2017- 2018 رغم أن هذا الرقم يعرف تغيير تصاعدي حسب رواج المحل المتزايد بمرور السنوات، وبالنسبة للحق في الكراء فقد صرح الخبير بانه من الصعوبة العثور على محل تجاري مماثل محددا رغم ذلك التعويض عنه دون مراعاة كراء المحلات المجاورة التي يستلزم کراؤها شراء المفتاح بثمن إلا يقل عن 200.000,00 درهم ، كما انه حصر التعويض عن مصاريف الانتقال في مبلغ 300.00 درهم والحال أن المحل به مجموعة من الاليات والأدوات التي يتطلب نقلها مصاريف مرتفعة، ملتمسا اساسا استبعاد التقرير والأمر باجراء خبرة مضادة واحتياطيا المصادقة عليه والحكم لفائدته بتعويض اجمالي قدره 111.516,00 درهم مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه فرعيا الصائر.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد لحسن (ك.) و جاء في أسباب استئنافه أنه بالرجوع إلى الحكم المطعون فيه يتبين بأنه جاء مخالفا للصواب لكون الحيثيات المعتمدة باتت غير مبررة لمنطوقه, مما يجعل التعليل ناقص و أن نقصان التعليل يوازي إنعدامه , مما يكون معه الحكم قد جاء مخالفا لمقتضيات المادة 50 من ق.م.م وأنه بإستطراد حيثيات الحكم ستقف المحكمة لا محالة على مكامن النقصان ذلك أنه بالرجوع الى مضمون الانذار الذي توصل به المستأنف والسبب الذي تضمنه للمطالبة بالافراغ لا ينسجم ومقتضيات المادة 26 من قانون 49.16 والتي جاء في مضمونها أنه يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده وأن يمنحه أجلا للافراغ إعتبارا من تاريخ التوصل. وحيث أن الإنذار الموجه له لا يتوفر على الشكليات المتطلبة قانونا والمنصوص عليها في المادة 26 من قانون 49.16 لتضمينه سببين للإفراغ باعتبار ان الشكليات المنصوص عليها والواجب توفرها في الانذار تنزل مرتبة النظام العام وأن عدم إحترام هذه الشكليات يجعل الانذار باطلا من الناحية القانونية وغير منتج لأي أثر قانوني ، و أن الحكم الابتدائي القاضي بإفراغ المدعي من المحل جاء مخالفا للصواب لإعتماده على إنذار لا تتوفر فيه الشكليات المتطلبة قانونا للقول بوجوب الإفراغ وأنه لتسبيب الاشعار بالافراغ في قانون 49.16 أهمية قصوى ولا يجوز للمحكمة أن تصحح إشعار يتضمن سببين لوضع حد لعقد الكراء فالهدف من تسبیب الإشعار بالافراغ في نطاق هذا القانون هو تبرير وضع حد لعقد الكراء وتضمينه السبب الموجب للإفراغ والمنصوص عليها في المادة 26 من قانون 49.16 أن المحكمة أثناء بتها في الدعوی ملزمة بالتأكد من توفر الإنذار علی الشكليات المتطلبة والتي يجب أن تحترم في الإشعار أو الإنذار بالإفراغ قبل ان تنتقل الى مسطرة المصادقة على الإنذار بالإفراغ باعتبار أن الإنذار بالإفراغ قد إنصب على محل واحد في حين أن مضمون الدعوى يتعلق بمحلين 28 و 28 مكرر مع العلم أن المحل الاخير لم يتوصل به بشأنه بأي إنذار او إشعار للإفراغ الشيء الذي يكون معه الإنذار الذي توصل به العارض باطلا من الناحية القانونية لعدم إحترامه الشكليات المتطلبة قانونا والتي تعتبر من النظام العام وتطبيقا للقاعدة القانونية ما بني على باطل فهو باطل .

و أنه بخصوص الخبرة أنها بالرغم من أنها تتعلق بمحل واحد فإنها غير موضوعية باعتبار أن المعطيات التي اعتمدها السيد الخبير في تحديد التعويض قد جاءت مخالفة للواقع لكونها بنيت على الاستنتاج والتخمين دون الأخذ بعين الاعتبار طبيعة الخدمات التي يقدمها. كما أنه اعتمد نفس رقم المعاملات بالنسبة للسنوات 2016-2017-2018 بالرغم من أن الرواج الاقتصادي لمدينة القنيطرة عامة يعرف تصاعدا مستمرا و إنه وفضلا على ذلك فإن المادة 7 من قانون 49.16 تنص على أن المكتري يستحق التعويض عن قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ... في حين إن السيد الخبير إعتمد فقط 3 سنوات وبشكل اعتباطي ومتساوي مما يؤكد كون العمليات المعتمدة مجرد تخمينات ليس إلا ، و أنه بالنسبة للحق في الكراء فقد أقر الخبير بأنه من الصعوبة العثور على محل تجاري بنفس المواصفات ، بالاضافة لكل ما سبق ذكره فإن السيد الخبير حدد مصاريف الانتقال في 300.00 درهم مما يدل على أن الخبرة لم تكن حيادية ولا موضوعية مع العلم أن المحل به مجموعة من الآليات التي يتطلب نقلها مصاريف باهضة عكس ما يزعمه السيد الخبير و الشيء الذي يتعين معه القول بإجراء خبرة مضادة تسند لأخذ الخبراء المختصين ، ملتمسا أساسا الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي بجانبته الصواب وبعد التصدي و الحكم برفض الطلب لإنعدام إطاره القانوني السليم و تحميل المستأنف عليه الصوائر و إحتياطيا الأمر بإرجاع خبرة مضادة مع إسنادها لخبير مختص حفظ حقه في الإدلاء بمستنتجاته على ضوئها و تحميل المستأنف عليه الصائر إحتياطيا جدا المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة والحكم برفع التعويض من مبلغ 80000,00 درهم الى مبلغ 111516,00 درهم حسب الوارد بتقرير الخبرة لإنعدام مبرر التخفيض و أدلى رفقة مقاله : بنسخة الحكم المطعون فيه و غلاف التبليغ .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه بجلسة 25/12/2019 جاء فيها أن الإنذار موضوع الدعوى لا يتوفر على الشكليات القانونية المتطلبة و أن ذلك ليس بصحيح، ذلك أن الإنذار، جاء وفق ما هو منصوص عليه في ظهير 49.16 خاصة نص الفصل 26 منه وتم تبريره وتسبيبه، وفق النهج الذي صارت عليه محكمة الدرجة الأولى فالمستأنف عليه عبر عن نيته في استرجاع المحل للإستغلال الشخصي ، وهو ما اعتبرته المحكمة صحيحا، وانه لا شيئ يمنعه من استرجاع محله من يد المكتري شريطة ، منحه تعويضا يوازي الضرر الذي قد يلحق به ، وان هذا الضرر تم تقويمه من طرف المحكمة التي اعتمدت خبرة فنية في الموضوع وبذلك تكون الوسائل المثارة من طرف المستأنف لا أساس لها من الصحة . وان المحكمة ستقول برد هاته الوسائل، و أن القانون الجديد ، قانون 49.16 أتي بمقتضیات جديدة ، تم النص عليها في الفصل 7 فان المستأنف لم يحترم مقتضياته ولا المحكمة نبهته او نبهت الخبير إليها بل انها اعتمدت على تقرير خبرة لم يحترم كنه هذه المادة وهذا الفصل، و أن المستأنف عجز عن تبرير طلبه ، وتبرير الضرر الذي قد يحصل له من جراء إفراغه من المحل ، ولم يدل بأية وثيقة من شأنها أن تسانده في طلباته ، اذ ان التعويض في ظل القانون الجديد لابد أن يسترشد بمدلول الفصل 7 ، و أنه كان أولى بالطعن من المدعي او المكتري ، و أن الاستئناف لم يأت بجديد يمكن أن يؤدي الى تغيير الحكم ، وبالتالي تغيير مبلغ التعويض و أن جهة الاستئناف ونظرا لذلك فإنها ستقول بتأييد الحكم المطعون ، كما تبقى ملاحظة أخيرة أن الكراء منصب على محل واحد، يتوفر على بابين ، ويحمل كل منهما رقم 28 وان الإشعار بالإفراغ أنصب على المحلين ، ملتمسا تأييد الحكم المطعون فيه و تحميل المستأنف الصائر.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 15/01/2020 فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 22/01/2020 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أسباب استنئافه على النحو الوارد أعلاه .

حيث انه بخلاف ما تمسك به الطاعن فان الانذار موضوع الدعوى مبني على سبب الرغبة في استرجاع المحل للاستعمال الشخصي و هو السبب الذي اعتمده المستانف عليه في طلب المصادقة على الانذار المذكور و الذي يعتبر حقا مخولا للمكري الراغب في وضع حد للعلاقة الكرائية بسبب رغبته في استرجاع المحل لاستعماله شخصيا و ان تضمين الانذار لسبب اخر يتعلق باحداث تغيير بالعين المكراة لا يجعله مختلا او مخالفا لمقتضيات الفصل 26 من القانون 16/49 طالما لا يوجد اي مقتضى قانوني يلزم المكري بتحديد سبب وحيد في الانذار و انما العبرة بالسبب الجدي و الصحيح و ان المحكمة تعتمد السبب الثابتة جديته و صحته للحكم بالافراغ مهما اختلفت الاسباب المبني عليها الانذار و انه في نازلة الحال فان السبب المتعلق بالاستعمال الشخصي هو السبب الذي تمت مناقشته من خلال طلب المصادقة على الانذار مما يتعين رد الدفوع المثارة بهذا الصدد

وحيث انه بخصوص ما عابه الطاعن بخصوص الخبرة المامور بها ابتدائيا فان الثابت بالاطلاع على التقرير المنجز من الخبير الحسين (كر.) ان الامر يتعلق بمحل تجاري يتواجد بزنقة [العنوان] القنيطرة مساحته 30 متر مربع تقريبا يمارس فيه مطالة السيارات بمشاهرة قدرها 583 درهم و انه اعتمادا على التصريحات الضريبية الاخيرة تم تقدير التعويض عن عنصر الزبناء و السمعة التجارية في مبلغ 43.200 درهم و عن حق الكراء مبلغ68.016 درهم كما حدد مصاريف الانتقال بمبلغ 300 درهم ليكون المجموع هو 111.516 درهم .

و حيث ان تقديرات الخبير جاءت منسجمة مع مزايا المحل و ان المحكمة اعمالا لسلطتها التقديرية ارتأث اعتماد الخلاصة التي انتهى اليها الخبير و تحديد التعويض في المبلغ المقترح من طرفه و المشار إليه أعلاه .

و حيث ان الحكم المستانف قد صادف الصواب فيما قضى به مما يتعين تاييده مبدئيا مع تعديله و ذلك برفع التعويض المحكوم به عن الافراغ الى حدود مبلغ 111.516 درهم

وحيث يتعين تحميل المستأنف عليه الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع :بتاييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله و ذلك برفع التعويض عن الافراغ الى حدود مبلغ 111.516,00 درهم و جعل الصائر على المستانف عليه .