وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به الشركة (ع. ب.) بواسطة دفاعها بتاريخ 13/01/2020 تستأنف بمقتضاه الحكم رقم 10029 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 29/10/2019 في الملف رقم 7601/8219/2019 والقاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع برفضه وإبقاء الصائر على رافعه.

حيث لا يوجد بالملف ما يفيد تبليغ الطاعنة بالحكم المستأنف.

و حيث قدم الاستئناف مستوفي لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن الشركة (ع. ب.) تقدمت بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04/07/2019 والذي تعرض فيه أنها تملك الرسم العقاري عدد 53327/01 مساحته 92 سنتيار الذي هو عبارة عن محل تجاري الكائن بالطابق السفلي زنقة [العنوان] الدار البيضاء وان المدعى عليهم يكترون منها المحل التجاري المذكور وذلك بسومة كرائية قدرها 1050,00 درهم شهريا ويمارسون فيه النشاط التجاري لبيع المواد الغذائية وان العارضة فوجئت بالمكتري المدعى عليه قام بإحداث تغييرات خطيرة وغير مشروعة بالمحل التجاري وذلك بإحداث سدة به وجعل منها مسكنا رفقة أسرته هذه التغييرات التي قام بها المكتري بالمحل التجاري أصبحت تشكل خطرا على سلامة المحل التجاري كما أنها غيرت معالمه ومساحته ولم يبق مطابقا للتصميم الهندسي والحالة التي كان عليها عند الكراء ودون موافقة العارضة على ذلك وخاصة جعل جزء منه كسكن رئيسي له رفقة استره وأن العارضة اثبتت ذلك باجراء معاينة واستجواب موضوع الامر عدد 29960/1109/2018 بتاريخ 12/11/2018 بواسطة المفوض القضائي بوشعيب (ج.) وبتاريخ 21/02/2019 استصدرت امرا عن نائب رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 4966/8103/2019 الرامي الى الإذن لها بتبليغ انذار للمدعى عليه وأن هذا الأخير توصل به بتاريخ 19/03/2019 الا انه بقي بدون جدوى لذلك تلتمس العارضة الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ إلى المدعى عليه بتاريخ 19/03/2019 موضوع الامر عدد 4966/8103/2019 والحكم بفسخ العلاقة الكرائية الرابطة بين الطرفين بخصوص المحل التجاري الكائن بالطابق السفلي زنقة [العنوان] الدار البيضاء ذي الرسم العقاري عدد 53327/01 والحكم تبعا بإفراغ المدعى عليهم من المحل التجاري المذكور هم ومن يقوم مقامهم تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر مع حفظ الحق في المطالبة بالتعويض عن الضرر اللاحق بها في مواجهة المدعى عليه .

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 01/10/2019 جاء فيها أن سبب إقدام المدعية على اقامة دعوى الإفراغ هو الجشع لا غير ومحاولة كرائه بسومة كرائية مرتفعة وخلافا لما تنعاه المدعية في مقالها فان سبب الإنذار غير جدير بالاعتبار لعدم جديته وقانونيته وانه يلزم لاثبات التغييرات بالمحل والمبررة للإفراغ ضرورة تضمين عقد الكراء او إلحاقه ببيان وصفي لحالة المحل أثناء ابرام العقد وكذا كون التغييرات المحدثة تشكل ضررا بالبناية وتؤثر على سلامة البناء أو الرفع من تحملاته تماشيا مع المادة 8 من القانون رقم 49-12 في فقرته الثالثة وأن تأسيس المدعية الإنذار على تغيير العارض لمعالم المحل المكترى وذلك ببناء سدة دون سبق تضمين عقد الكراء ما يفيد وصف المحل المكترى ودون اثبات كون التغييرات المزعومة تشكل ضررا بالبناية يبرر رفض طلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ لتعذر التحقق مما اذا المكتري هو من قام ببناء تلك السدة وأن العارضين يكترون من المدعية المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وبالرجوع الى عنوان المدعية فهو زنقة [العنوان] الدار البيضاء وأن كون المدعية تقطن محاداة مع عنوان العارضين يجعل حضورها وسكوتها طيلة هاته المدة قرينة على موافقتها وعلمها بالتغييرات التي زعمت المدعية انها محدثة وأن ادعاء المدعية كون العارضين قد أحدثوا تغييرات وذلك ببناء سدة بالمحل لا اساس له من الصحة ويدلي العارضين بالتصميم الهندسي للعقار يفيد تواجد سدة بالمحل موضوع النزاع كما ان الثابت من شهادة الملكية المدلى بها ان العقار مساحته 92 متر مربع المشتملة على مخزن بالطابق الأرضي وسوبانت سدة وان ادعاء سكن العارض بالمحل لا يمكن الركون اليه مادام أنه ليس من الأسباب الموجبة للإفراغ وأنه خلافا لذلك فان العارض يكتري شقة بحي الالفة لذلك يلتمس العارض الحكم برفض الطلب.

وبناء ا على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المدعية بواسطة نائبها بجلسة 22/10/2019 جاء فيها أن ما يزعمه المدعى عليه بكون التغييرات المحدثة لا تشكل ضررا بالبناية والرفع من تحملاته يبقى دفعا مردودا أمام اقراره باحداث تغييرات بالمحل التجاري للعارضة دون اذن كتابي منها وان ادعائه بكون تلك التغييرات لا تشكل ضررا بالبناية وسلامتها دفع مردود لان ذلك من اختصاص اهل الخبرة في الميدان العقاري وأن ما يدعيه بكون العارضة تقطن بمحاداة المحل موضوع النزاع يجعل سكوتها قرينة على موافقتها وعلمها بالتغييرات دفع مردود باعتبار ان العارضة لا علم لها بهاته التغييرات الا بعد اجراء معاينة واستجواب للتأكد من حالة المحل التجاري ذلك انها تجل من عنوانه بالرقم 61 كمقر اجتماعي لها وللمخابرة فقط وأن المفوض القضائي بوشعيب (ج.) بمقتضى محضر المعاينة والاستجواب المدلى به في الملف وقف على ان المدعى عليه يستغل السدة بالمحل التجاري موضوع النزاع للسكن رفقة زوجته وأن احداث تغييرات بالمحل التجارية واقعة اقر بها المدعى عليه بمذكرته الجوابية وتم الوقوف عليها بواسطة المفوض القضائي وكذلك بتغيير نشاط المحل التجاري الى سكن له ولأسرته مستغلا كبر سن الممثل القانوني للعارضة خاصة وان المدعى عليه تم انذاره بشان التغييرات المحدثة بالمحل التجاري بتاريخ 19/03/2019 طبقا للمادة 88 من القانون 16-49 دون تحريكه لأي ساكن بالتعبير عن نيته في ارجاع الحالة الى ما كانت عليه داخل أجل ثلاثة أشهر لذلك تلتمس العارضة رد دفوعات المدعى عليه والحكم اساسا وفق ملتمساتها المضمنة بمقالها الافتتاحي واحتياطيا الامر تمهيديا بإجراء خبرة تقنية للوقوف على التغييرات المحدثة بالمحل التجاري موضوع النزاع بواسطة خبير مختص في العقار وبيان كونها تشكل ضررا بالبناية وتؤثر على سلامة البناء والرفع من تحملاته .

بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته الطاعنة و جاء في أسباب استئنافها أنها تعيب على الحكم الابتدائي فيما قضى به بكون التغييرات المحدثة بالمحل التجاري المضمنة بمحضر المعاينة لا تنهض سببا للإفراغ بعلة عدم إدلائها لعقد الكراء او اية حجة تتضمن كون المحل التجاري لم يكن يتوفر على تلك السدة ولا ما يفيد أن المكتري هو من احدثها وكون واقعة السكن يجب أن تكون مستمرة ودائمة ومرافق السكن متوفرة وعدم منح المكتري اجل ثلاثة أشهر لإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه لكن بالرجوع إلى وثائق الملف يتبين أن العارضة أدلت رفقة طلبها بشهادة الملكية ووصل الكراء ومحضر معاينة واصل إنذار بالإفراغ ومحضر تبليغه وأنه خلافا لما ذهب إليه الحكم الابتدائي فان التغييرات المحدثة بالمحل التجاري من إحداث سدة به واتخاذ جزء منه كسكن رئیسی رفقة أسرته ثابت من خلال محضر المعاينة للمفوض القضائي بوشعيب (ج.) وكذلك من خلال شهادة الملكية وأن هذه التغييرات من إحداث سدة والسكن بالسجل التجاري اقر بها المستأنف عليه بمذكرته الجوابية معتبرا ذلك لا يؤثر على سلامة البناء ولا يشكل أي ضرر به وموافقة العارضة عليها من خلال سكوتها لكونها تقيم بمحاداته وأن المحكمة الابتدائية بعدم اعتبارها لحجج العارضة بإحداث المستأنف عليه لتغييرات وغير مشروعة بمحلها التجاري دون موافقتها الكتابية والتي تم الوقوف عليها ومعاينتها من خلال محضر المعاينة للمفوض القضائي بوشعيب (ج.) وان ما ذهب إليه الحكم الابتدائي بان واقعة السكن يجب أن تكون دائمة ومستمرة ومرافق السكن متوفرة ويبقى تأويلا وتفسيرا خاطئا لمحضر المعاينة المضمن به بان المستأنف عليه يشغل السدة بالمحل التجاري للسكن رفقة زوجته وان استمراريتها وديمومتها ومرافق السكن ليس في محله أمام محضر معاينة رسمية تثبت واقعة اتخاذ المكتري جزء من المحل التجاري سكنا له رفقة أسرته وانه خلاف ما ذهب إليه الحكم الابتدائي بعدم منح المستأنف عليه بالإنذار لأجل ثلاثة أشهر إرجاع الحالة إلى ما كانت عليه طبقا للمادة 8 من قانون 16-49 فان العارضة ومن خلال الإنذار الموجه إلى المستأنف عليه يتبين لها انه قدم في اطار المادة 8 من القانون المذكور ومتضمنا لأجل ثلاثة أشهر وانه خلاف ما ذهب إليه الحكم الابتدائي كذلك بعدم إدلاء العارضة بعقد الكراء يبين أن المحل لا يتوفر على التغييرات المذكورة في حين أن العلاقة الكرائية شفوية كانت مدة 30 سنة تقريبا قبل دخول القانون 16-49 حيز التنفيذ وان العارضة تعيب على الحكم الابتدائي بعدم اعتبارها لحججها بإحداث المستأنف عليه التغييرات غير مشروعة بمحلها التجاري، وعدم قيامها بإجراء بحث في النازلة او الامر تمهيديا باجراء خبرة تقنية قد خرق حقوق الدفاع واضر بحقوق العارضة لذلك تلتمس الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي في ما قضى به وبعد التصدي الحكم من جديد بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ الى المستانف عليه بتاريخ 19/03/2019 والحكم بفسخ العلاقة الكرائية الرابطة بين العارضة والمستأنف عليهم بخصوص المحل التجاري الكائن بالطابق السفلي زنقة [العنوان] الدار البيضاء ذي الرسم العقاري عدد 53327/01 والحكم تبعا بإفراغ المستأنف عليهم من المحل التجاري المذكور هم ومن يقوم مقامهم تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 5000 درهم عن كل يوم تاخير عن التنفيذ وبتحميل المستأنف عليهم الصائر والأمر تمهيديا بإجراء بحث في النازلة او خبرة تقنية للوقوف على التغييرات المحدثة من طرف المكتري بالمحل التجاري موضوع النزاع.

وعزز المقال بصورة حكم.

وبناء على مذكرة جواب المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 04/03/2020 جاء فيها أن المستأنفة تتقاضى بسوء نية وتحاول الاثراء بلا سبب على حساب العارضين محاولة افراغهم من المحل التجاري الذي يكترونه منذ ما يزيد عن 30 سنة ومصدر عيشهم الوحيد بدون مبرر مشروع وأن ادعائها بكون العارضين قد أقروا بوجود تغييرات وبناء سدة في المحل فهذا من باب الإدعاء لا غير ذلك أن العارضين سبق لهم أن أدلو خلال المرحلة الابتدائية بالتصميم الهندسي للعقار يفيد تواجد سدة بالمحل موضوع النزاع كما انه بالرجوع إلى شهادة الملكية المدلى بها فإن العقار مساحته 92 متر مربع المشتملة على مخزن بالطابق الأرضي وسوبانت "سدة" مما يكون معه ادعاءات المدعية بإحداث سدة بالمحل غير واقعية وغير قانونية هذا من جهة ومن جهة أخرى فإنه يلزم لإثبات التغييرات بالمحل والمبررة للإفراغ ضرورة تضمین عقد الكراء أو إلحاقه ببيان وصفي لحالة المحل أثناء إبرام العقد وكذا كون التغييرات المحدثة تشكل ضررا بالبناية وتؤثر على سلامة البناء أو الرفع من تحملاته تماشيا مع المادة 8 من القانون رقم 49-12 في فقرته الثالثة وأن تأسيس المدعية الإنذار على تغيير العارض لمعالم المحل المكتری وذلك ببناء سدة دون سبق تضمين عقد الكراء ما يفيد وصف المحل المكتری ودون إثبات كون التغييرات المزعومة تشكل ضررا بالبناية يبرر رفض طلب المصادقة على الإنذار بالإفراغ لتعذر التحقق مما إذا المكتري هو من قام ببناء تلك السدة وما دام أن جميع الوثائق المدلى بها تفيد وجود سدة بالمحل التجاري لذلك يلتمس العارضين الحكم برد الاستئناف وتحميل رافعه الصائر.

وبناء على مذكرة تعقيب المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 01/07/2020 جاء فيها أن ما جاء في مذكرة المستأنف عليهم بعدم احداث سدة بالمحل موضوع النزاع يتناقض وما جاء في مذكراتهم المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية بكون تلك التغييرات لا تشكل ضررا في مذكراتهم المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية بكون تلك التغييرات لا تشكل ضررا بالنيابة ولا تؤثر على سلامة البناء والرفع من تحملاته كما أكد المستأنف عليهم ابتدائيا بكون العارضة تقطن بمحاداة المحل التجاري وان سكوتها قرينة على موافقتها وعلمها بالتغييرات وأن ما يثبت واقعة إحداث سدة بالمحل التجاري واتخاذ منها سكنا لاسرته من طرف المستأنف عليه محضر المعاينة والاستجواب المنجز من طرف المفوض القضائي بوشعيب (ج.) المدلى به في الملف خلاف ما يدعيه المستأنف عليهم وان ما يدعيه المستأنف عليهم لإثبات التغييرات ضرورة تضمين عقد الكراء ببيان وصفي لحالة المحل أثناء ابرام العقد يبقى مخالفا لوثائق الملف وكون العلاقة الكرائية شفوية مقابل وصل الكراء وقبل صدور قانون 12-49 الذي ينص على ذلك وكون واقعة احداث التغييرات بالمحل موضوع النزاع ثابتة في حق المستأنف عليهم حسب الثابت من إقرارهم بمحضر المعاينة والاستجواب مما يتعين معه رد جميع دفوعات المستأنف عليهم لعدم جديتها والحكم وفق ملتمسات العارضة المضمنة بمقالها الاستئنافي ومذكرتها الحالية

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 08/07/2020 جاء فيها أن المستأنفة لازالت لم تستسغ كون السدة التي بنت عليها دعواها هي من مكونات العقار وتصميمه فبرجوع الى التصميم الهندسي المدلى بها خلال المرحلة الابتدائية للعقار يفيد تواجد سدة بالمحل موضوع النزاع كما أنه بالرجوع الى شهادة الملكية المدلى بها فإن العقار مساحته 92 متر مربع المشتملة على مخزن بالطابق الأرضي وسوبانت "سدة" وأن المستأنفة تتقاضى بسوء نية خلافا لمقتضيات المادة 5 من ق.م.مو تحاول الإثراء بلا سبب على حساب العارضين محاولة إفراغهم من المحل التجاري الذي يكترونه منذ ما يزيد عن 30 سنة ومصدر عيشهم الوحيد بدون مبرر مشروع وان المستأنفة وبالرجوع إلى عنوانها المضمن بمقالها الافتتاحي و الإستئنافي فهو نفس العنوان المتواجد به المحل المكتراة من طرف العارضين والسؤال المطروح أين كانت المستأنفة طيلة 30 سنة وهي تتواجد بنفس العنوان فلو كان هناك تغييرات او محاولة إجراء تغييرات لا كان أول من يعلم بذلك وما دام أن جميع الوثائق المدلى بها تفيد وجود سدة بالمحل التجاري لذلك يلتمس العارضون الحكم برد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس قانوني وتحميل رافعه الصائر.

وبناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 08/07/2020 حضر نائب المستأنفة و تسلم نسخة من المذكرة المدلى بها في الملف فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 15/07/2020.

محكمة الاستئناف

حيث عرضت المستأنفة أوجه استئنافها وفق ما سطر أعلاه.

حيت انه خلاف ما تمسكت به الطاعنة فانه بالرجوع الى شهادة الملكية الخاصة بالمحل موضوع النزاع و كذا التصميم الهندسي المدلى به خلال المرحلة الابتدائية تبين للمحكمة ان المحل يتكون من مخزن بالطابق الأرضي و سوبانت و بالتالي فان البناء يشتمل بالإضافة الى الطابق الأرضي على سدة التي تعتبر من مشتملات البناء و كانت موجودة أصلا بالبناء في غياب اثبات وجود سدة أخرى احدتها المستانف عليهم.

و حيت انه و فيما يخص ما تمسكت به المستأنفة من كون احد المستأنف عليهم اتخذ جزء من المحل كسكن رئيسي رفقة اسرته, فان المفوض القضائي الذي انجز محضر المعاينة المستدل به من طرف المستانفة و ان كان قد عاين وجود المكتري رفقة زوجته بالمحل فهذا لا ينهض حجة على اتخاذ المستانف لجزء من المحل كمسكن له رفقة عائلته في غياب ما يدل على توفر المحل على مرافق للسكن وتواجد عائلة المستانف عليه بالمحل بصفة دائمة و مستمرة و ان الحكم الابتدائي يكون قد صادف الصواب لما قضى برفض الطلب بعلة ان واقعة السكن يجب ان تكون دائمة ومستمرة و مرافق السكن متوفرة مما يتعين معه تأييده و رد الاستئناف.

وحيت يتعين تحميل المستانفة عليها الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و غيابيا:

في الشكل : بقبول الاستئناف.

في الموضوع :تاييد الحكم المستانف و تحميل المستانفة الصائر.