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Emplacement du local

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce rappelle le pouvoir souverain du juge du fond dans l'appréciation des rapports d'expertise. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises successives, avait fixé le montant de l'indemnité due aux ayants droit du preneur en retenant partiellement les conclusions du second rapport.

Le bailleur contestait cette évaluation, arguant d'une surévaluation du droit au bail et de la méconnaissance de la baisse d'activité du fonds ; les preneurs revendiquaient au contraire une indemnité supérieure, fondée sur le premier rapport. La cour retient que le premier juge peut valablement écarter un rapport d'expertise non conforme à sa mission et n'est pas lié par les conclusions du second, pouvant les ajuster pour les mettre en conformité avec les critères légaux.

Elle juge que l'indemnité fixée, bien que modifiant les propositions de l'expert, était justifiée au regard des dispositions de la loi 49-16 et des circonstances factuelles, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté de l'occupation. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel portant sur les modalités d'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait alloué au locataire une indemnité dont le montant, fixé par expertise, était contesté par le bailleur.

L'appelant soulevait principalement l'illégalité de l'évaluation en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales des quatre dernières années, qu'il estimait être le seul critère d'évaluation valable au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour écarte ce moyen en retenant que les déclarations fiscales ne constituent pas l'unique critère d'appréciation de la valeur du fonds de commerce.

Elle rappelle que le juge du fond peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain et en s'appuyant sur plusieurs rapports d'expertise concordants, prendre en considération d'autres éléments objectifs tels que l'emplacement exceptionnel du local, l'ancienneté de l'exploitation, la nature de l'activité et le fait que le preneur soit soumis à un régime fiscal forfaitaire. Dès lors que l'indemnité allouée pour la perte du droit au bail, de la clientèle et des améliorations a été déterminée de manière circonstanciée, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce est saisie d'un recours contre un jugement ayant validé un congé pour usage personnel et fixé le montant de la réparation due au preneur. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, montant que l'appelant jugeait insuffisant.

La cour procède à une nouvelle ventilation des chefs de préjudice et retient que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, dès lors que d'autres critères, tels que l'emplacement du local et la nature de l'activité, peuvent être pris en compte dans le cadre de son pouvoir d'appréciation. Elle précise également, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, que seuls les frais de déménagement sont indemnisables au titre des frais de remploi, à l'exclusion des frais d'aménagement d'un nouveau local ou de commission de courtage.

Après avoir recalculé distinctement le préjudice résultant de la perte du droit au bail et des autres éléments du fonds, la cour parvient à un montant global identique à celui retenu par le premier juge. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé et l'appel rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant alloué une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'expertise judiciaire et le bien-fondé du montant octroyé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, contestait d'une part le caractère non contradictoire de l'expertise, faute de convocation de son conseil, et d'autre part le montant de l'indemnité, qu'il jugeait excessif. La cour écarte le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que l'appelant n'avait pas constitué d'avocat en première instance, ce qui rendait sa critique relative à l'absence de convocation de son conseil inopérante.

Sur le fond, la cour retient que l'expert a valablement fondé son évaluation sur des critères pertinents tels que la durée du bail, l'emplacement du local, l'importance du fonds de commerce et les améliorations apportées par le preneur. Elle considère dès lors que l'indemnité fixée par le premier juge constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur la fixation du montant d'une indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de cette indemnité et sur la portée d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé mais fixé l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert, usant de son pouvoir d'appréciation.

L'appelant principal, preneur évincé, sollicitait l'application intégrale du rapport d'expertise, tandis que les bailleurs, par appel incident, en contestaient les bases de calcul et réclamaient une réduction de l'indemnité. La cour rappelle d'abord que si le juge du fond n'est pas lié par les conclusions de l'expert, il lui appartient de motiver sa décision, notamment lorsqu'il s'écarte des évaluations techniques proposées.

Procédant à une nouvelle liquidation au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la cour retient que l'absence de déclarations fiscales régulières du preneur ne fait pas obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, ces éléments pouvant être appréciés au regard d'autres critères tels que l'ancienneté du bail, la nature de l'activité et l'emplacement du local. Elle recalcule ainsi l'indemnité en distinguant la valeur du droit au bail, fondée sur le différentiel de loyer, et la perte des autres éléments incorporels, qu'elle évalue souverainement.

La cour d'appel de commerce réforme en conséquence le jugement entrepris en rehaussant substantiellement le montant de l'indemnité d'éviction, rejette l'appel incident et confirme le surplus des dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation des éléments du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant une indemnité fixée dans le cadre de son pouvoir d'appréciation, sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait que l'expertise judiciaire, et par suite le jugement, avaient sous-évalué l'indemnité en omettant de prendre en compte la valeur de la clientèle et de l'achalandage, ainsi que l'ancienneté du bail. La cour d'appel de commerce valide l'évaluation de l'expert s'agissant du droit au bail, estimant la méthode employée pertinente.

Elle retient cependant que l'absence de production des déclarations fiscales par le preneur ne saurait faire obstacle à l'indemnisation de la perte de la clientèle et de l'achalandage. La cour considère que ces éléments immatériels du fonds de commerce peuvent être évalués sur la base d'autres critères, tels que l'emplacement du local, la nature de l'activité exercée et l'ancienneté de l'exploitation.

Usant de son pouvoir d'appréciation, elle réévalue également à la hausse les frais de déménagement jugés insuffisants. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement en portant le montant de l'indemnité d'éviction à une somme supérieure et le confirme pour le surplus.

Le débat portait sur la fixation du montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial dont le bailleur sollicitait la reprise pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité déterminée par expertise.

En appel, le bailleur contestait le montant qu'il jugeait excessif, tandis que le preneur, par un appel incident, en sollicitait la majoration en se fondant sur une ancienne promesse de vente du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce retient que les factures de travaux postérieurs à la délivrance du congé sont inopposables au bailleur, le preneur ne pouvant se constituer une preuve à lui-même après la naissance du litige.

Elle écarte également la promesse de vente comme critère d'évaluation non pertinent au regard des dispositions de la loi 49.16. Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation au visa de l'article 7 de ladite loi, et prenant en compte notamment l'ancienneté de la relation contractuelle et l'emplacement du local, la cour réforme le jugement sur le seul quantum de l'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant omis de statuer sur une demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la recevabilité et l'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce n'avait pas statué sur la demande du preneur, qui contestait également une première expertise.

La cour rappelle, au visa de l'article 27 de la loi 49/16, que la demande d'indemnité est recevable pendant l'instance en validation du congé, le délai de six mois suivant la décision définitive n'étant qu'un délai butoir. Sur le fond, elle opère une distinction fondamentale entre les composantes de l'indemnité : la cour retient que la perte du droit au bail, évaluée selon les caractéristiques et l'emplacement exceptionnel du local, constitue le préjudice principal, indépendamment de la perte de clientèle ou de la pérennité du fonds de commerce.

Elle écarte en revanche du calcul les frais annexes de réinstallation, au motif qu'ils ne figurent pas parmi les éléments d'évaluation légaux. Le jugement est donc infirmé et, statuant à nouveau par l'effet dévolutif, la cour condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement arbitrée.

Saisi d'un appel relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction consécutive à un congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la valeur probante des documents comptables du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité fixée par expertise.

L'appelant principal contestait l'évaluation, tandis que le bailleur, par un appel incident, en sollicitait la réduction, le débat portant sur la recevabilité des déclarations fiscales produites par le preneur. La cour écarte les déclarations fiscales au motif qu'elles ont été établies à une date postérieure à celle de la réception du congé.

Elle retient que de tels documents, établis pour les besoins de la cause, ne sauraient être opposés au bailleur en application de la règle selon laquelle nul ne peut se constituer une preuve à soi-même. Estimant disposer des éléments suffisants pour statuer, notamment au vu d'une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour considère que l'indemnité allouée est adéquate au regard des critères de l'article 7 de la loi 49-16, tenant compte de l'emplacement du local, de l'ancienneté de la relation et de la modicité du loyer.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un appel portant sur la fixation de l'indemnité provisionnelle complète due à un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur la recevabilité de la demande. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, tout en déclarant prématurée la demande relative aux frais d'attente.

L'appelant principal contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que l'appelant incident soulevait l'irrecevabilité de la demande pour autorité de la chose jugée et son caractère prématuré. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que le premier jugement de rejet n'avait statué que sur la forme et non sur le fond.

Sur le fond, elle rappelle que l'évaluation de l'indemnité relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et valide l'estimation fondée sur les déclarations fiscales antérieures, la durée du bail et l'emplacement du local. La cour confirme également le rejet de la demande au titre des frais d'attente, au motif que ceux-ci ne sont dus, en application de l'article 9 de la loi 49-16, que pendant la durée effective des travaux de reconstruction, laquelle n'était pas encore engagée.

En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et allouant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'action en éviction intentée au nom de bailleurs mineurs. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité au profit des deux preneurs.

L'appelant soutenait d'une part que l'action, relevant de la gestion des biens d'un mineur, était irrecevable faute d'autorisation préalable du juge des tutelles, et d'autre part que l'un des preneurs n'avait pas qualité pour recevoir une indemnité. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'action en éviction constitue un acte d'administration et non de disposition, n'exigeant pas l'ouverture d'un dossier de tutelle légale au sens de l'article 240 du code de la famille, sauf à prouver que la valeur du bien excède le seuil légal.

En revanche, la cour fait droit au second moyen, relevant que l'un des preneurs n'avait formulé aucune demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction. La cour juge par ailleurs l'expertise judiciaire ayant fixé le montant de l'indemnité due à l'autre preneur comme étant fondée, au regard notamment de la durée de la relation locative et des documents fiscaux produits.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a alloué une indemnité au preneur n'ayant pas formé de demande, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la régularité et le bien-fondé d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction et fixé l'indemnité due au preneur sur la base de ce rapport.

En appel principal, les bailleurs contestaient la méthode d'évaluation, tandis que le preneur, par appel incident, soulevait la nullité du rapport pour vice de procédure tiré du non-respect des formalités de convocation des parties. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant que l'expert a respecté les formalités de convocation prévues par l'article 63 du code de procédure civile, les justificatifs de notification étant versés au dossier.

Sur le fond, la cour valide la méthode de l'expert qui a évalué distinctement le droit au bail, la clientèle et la réputation commerciale en se fondant sur des critères objectifs tels que l'emplacement du local et son ancienneté. Jugeant dès lors les critiques des deux parties infondées, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en son principe mais le réforme sur le quantum de l'indemnité, qu'elle réduit pour l'aligner sur le montant précisément chiffré par l'expert.

Saisi d'un litige relatif à l'étendue des droits d'un adjudicataire d'un local commercial sur les loyers antérieurs à son acquisition, la cour d'appel de commerce a été amenée à se prononcer sur la qualification de l'acquéreur par voie d'enchères publiques. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés, y compris ceux antérieurs à la vente, et ordonné son éviction moyennant une indemnité.

Le preneur appelant contestait le droit du nouveau bailleur de réclamer les loyers antérieurs à l'adjudication, tandis que le bailleur, par appel incident, sollicitait une éviction pour défaut de paiement sans indemnité. La cour retient que l'adjudicataire d'un immeuble n'est pas un ayant cause à titre particulier du propriétaire saisi, ses droits étant exclusivement définis par le cahier des charges de la vente.

Faute de stipulation contraire, le nouveau bailleur ne peut donc réclamer les loyers échus avant la date de l'adjudication. La cour écarte par ailleurs la demande d'éviction pour défaut de paiement, le congé n'ayant pas été délivré pour ce motif.

Procédant à une nouvelle évaluation de l'indemnité d'éviction due pour usage personnel, elle en augmente le montant au regard de l'ancienneté de la relation locative et de la situation du local, tout en faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance. Le jugement est en conséquence réformé sur le montant des arriérés locatifs et de l'indemnité d'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce était saisie de la contestation du montant alloué au preneur évincé pour besoin personnel du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant soulevait plusieurs moyens, tirés notamment d'une violation des droits de la défense, d'un défaut de paiement des taxes judiciaires par les intimés, et subsidiairement du caractère excessif de l'indemnité retenue par l'expert. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que l'effet dévolutif de l'appel permet de régulariser le débat contradictoire et d'autre part que les taxes judiciaires afférentes à la demande indemnitaire avaient bien été acquittées.

Sur le fond, la cour valide l'expertise judiciaire en retenant que, faute de documents comptables et fiscaux, l'expert a pu à bon droit évaluer l'indemnité en se fondant principalement sur la valeur du droit au bail. Elle considère cette évaluation justifiée au regard de l'ancienneté de l'occupation, de la modicité du loyer et de la situation commerciale de l'immeuble, qui rendent difficile pour le preneur de trouver un local équivalent.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les critères de calcul des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fixée sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait ce montant en invoquant l'absence d'activité commerciale réelle du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une majoration de l'indemnité. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnisation du droit au bail doit être évaluée indépendamment du chiffre d'affaires de l'entreprise.

Elle considère que la valeur de ce droit découle de critères objectifs tels que la modicité du loyer, l'ancienneté de l'occupation et l'emplacement du local, justifiant ainsi la part principale de l'indemnité. En revanche, la cour écarte toute indemnisation au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de justifier d'un chiffre d'affaires par la production de documents comptables ou fiscaux probants.

De même, elle rejette le cumul de l'indemnité pour perte du droit au bail avec celle compensant la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, au motif qu'il s'agit d'une double réparation du même préjudice. Procédant à une nouvelle liquidation des chefs de préjudice sur ces bases, la cour parvient au même montant que le premier juge et confirme en conséquence le jugement entrepris en rejetant les deux appels.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnité d'éviction due à un preneur pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la déchéance du droit du bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité.

L'appelant principal contestait le principe de sa condamnation en invoquant le commencement des travaux, le défaut de qualité à agir du preneur et l'inexactitude de la surface retenue par l'expert. La cour d'appel de commerce retient que le bailleur est déchu de son droit de reconstruire faute d'avoir commencé les travaux dans les délais légaux prévus par la loi n°49-16, ce qui justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction complète.

Elle écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, le bailleur ayant lui-même initié la procédure d'éviction contre le preneur, ainsi que la contestation sur la surface, non prouvée. Accueillant l'appel incident du preneur sur le quantum, la cour juge que le premier juge ne pouvait rejeter intégralement un rapport d'expertise mais devait exercer son pouvoir modérateur pour en corriger l'évaluation.

Procédant à une nouvelle appréciation souveraine des éléments, notamment l'emplacement du local et l'ancienneté du bail, elle augmente le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe et réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel principal du preneur et d'un appel incident des bailleurs portant sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face à des expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce, après avoir ordonné deux expertises aux conclusions divergentes, avait fixé souverainement l'indemnité due au preneur évincé. Le preneur sollicitait la réévaluation de l'indemnité en se fondant sur le rapport le plus élevé, tandis que les bailleurs en demandaient la réduction en se prévalant du second rapport. La cour rappelle qu'elle n'est aucunement liée par les conclusions des experts et qu'il lui appartient d'apprécier la valeur du fonds au vu de l'ensemble des éléments du dossier. Elle retient que le premier juge a pertinemment synthétisé les données des deux rapports, notamment la très faible valeur locative, l'ancienneté de l'occupation et l'emplacement du local, pour déterminer un montant indemnitaire équilibré. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son calcul en l'absence de déclarations fiscales probantes. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour usage personnel et alloué au preneur une indemnité fixée par expertise. L'appelante, bailleresse, contestait le principe même de l'indemnisation au motif que le preneur n'avait pas produit les déclarations fiscales des quatre dernières années requises par la loi 49-16. La cour rappelle que si l'indemnité d'éviction doit tenir compte de ces déclarations, elle couvre également la perte des autres éléments du fonds de commerce. Elle écarte à ce titre les déclarations produites par le preneur postérieurement à l'introduction de l'instance, les jugeant inopérantes pour fonder le calcul. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation et considérant que l'expertise n'est qu'un avis technique, la cour procède à une nouvelle évaluation en se fondant sur des critères objectifs tels que l'ancienneté de l'occupation, l'emplacement du local et la valeur du droit au bail. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction provisionnelle due au preneur commercial en cas de congé pour reconstruction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé une indemnité provisionnelle due au preneur en cas de privation de son droit au retour. L'appelant, bailleur, contestait le montant de cette indemnité, arguant d'une mauvaise application par l'expert des critères d'évaluation prévus à l'article 7 de la loi n° 49-16, notamment quant aux déclarations fiscales des quatre dernières années d'exploitation. La cour écarte ce moyen en relevant que l'expert avait bien pris en compte les déclarations fiscales pertinentes antérieures à l'introduction de l'instance. Elle rappelle que l'indemnité ne se limite pas à la perte de bénéfices mais doit couvrir l'ensemble du préjudice subi par le preneur, incluant la valeur du droit au bail et les frais de déménagement. La cour retient que la valeur du droit au bail était particulièrement élevée au regard de l'emplacement commercial de premier ordre, de la faiblesse du loyer et du prix d'acquisition initial du fonds de commerce. Dès lors, le jugement fixant le montant de l'indemnité provisionnelle est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul de cette indemnité en l'absence de déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée par expertise. L'appelant soutenait que le preneur devait être privé de toute indemnité au motif que l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années, prévues par l'article 7 de la loi n° 49-16, faisait obstacle à toute évaluation du fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en retenant que si l'article 7 précité vise les déclarations fiscales comme un élément de calcul, il n'exclut pas du droit à indemnisation les preneurs dont l'activité n'est pas soumise à l'impôt sur le revenu. Elle précise que l'indemnité d'éviction ne se limite pas à la perte de clientèle ou de bénéfices, mais couvre également la valeur du droit au bail, laquelle s'apprécie indépendamment des résultats fiscaux en fonction de la valeur locative et de l'emplacement du local. La cour rappelle par ailleurs que le défaut d'appel contre le jugement avant dire droit ordonnant l'expertise ne prive pas une partie du droit de contester les conclusions du rapport lors de l'appel au fond. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation de l'évaluation retenue en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et, sur la base d'une première expertise, avait alloué une indemnité aux preneurs. L'appelant, bailleur, contestait principalement cette évaluation, arguant du caractère artificiel d'un contrat de gérance libre et de la méthode de calcul du droit au bail. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le droit au bail doit être évalué en considération de l'emplacement du local, de la faiblesse du loyer et de la quasi-impossibilité pour le preneur de trouver un bien équivalent, indépendamment de la preuve d'un pas-de-porte initial. Elle juge en revanche que le préjudice tiré de la perte des revenus d'un contrat de gérance libre, conclu postérieurement à la délivrance du congé, n'est pas fondé et fait double emploi avec l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour rappelle également qu'au visa de l'article 7 de la loi 49-16, les améliorations et réparations constituent un chef de préjudice indemnisable sans qu'il soit nécessaire de distinguer leur nature. Exerçant son pouvoir souverain d'appréciation sur l'ensemble des chefs de préjudice, la cour réforme le jugement entrepris en réduisant le montant global de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant exclusivement sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité et la pertinence d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise mais condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction fixée sur la base dudit rapport. L'appelant contestait la régularité formelle de l'expertise, qui aurait été menée en son absence, ainsi que le caractère excessif de l'indemnité, sollicitant une contre-expertise. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité des opérations, relevant que l'expert avait respecté les formalités de convocation des parties et que l'allégation de son absence à l'heure convenue n'était pas prouvée. Sur le fond, elle retient que l'évaluation est justifiée au regard des critères de l'article 7 de la loi 49.16, notamment la durée du bail, l'emplacement du local et les déclarations fiscales du preneur. La cour rappelle qu'il appartient au bailleur, en application de ce même article, de démontrer que le préjudice subi par le preneur est inférieur à la valeur fixée par l'expert, preuve qui n'a pas été rapportée. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant exclusivement sur le quantum de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion pour reprise à usage personnel et fixé une première indemnité. Le preneur en sollicitait la majoration en se fondant sur un rapport d'expertise, tandis que le bailleur en demandait la minoration en contestant la pertinence de ce même rapport. La cour, tout en écartant les critiques du bailleur, rappelle qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de la réparation. Elle retient que les éléments objectifs relevés, tels que l'ancienneté de l'occupation, l'emplacement du local et la difficulté de retrouver un bien équivalent, justifient une indemnisation supérieure à celle allouée en première instance. Le jugement est par conséquent réformé sur ce seul point par une augmentation du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité d'éviction sur la base d'une expertise, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère suffisant de cette indemnisation. Le preneur appelant contestait le montant alloué, qu'il jugeait dérisoire, et sollicitait l'organisation d'une contre-expertise. La cour rappelle qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour apprécier la valeur du fonds de commerce et le préjudice résultant de l'éviction. Elle relève que le rapport d'expertise initial, réalisé dans le respect des formes, a procédé à une description complète des lieux et a évalué de manière circonstanciée les différents postes de préjudice. La cour retient que le montant de l'indemnité, tenant compte notamment de la faible valeur locative, de l'emplacement du local et de l'activité exercée, constitue une juste réparation pour le preneur. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et fixant une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine la validité formelle du jugement et du congé, ainsi que les modalités de calcul de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction moyennant une indemnité calculée sur la base d'une première expertise. Le preneur appelant soulevait la nullité du jugement pour violation des règles constitutionnelles de séparation des pouvoirs, la nullité du congé pour erreur matérielle sur son nom, et contestait l'évaluation de l'indemnité. La cour écarte les moyens de nullité, retenant que la mention du ministère de la Justice sur le jugement n'est pas une cause de nullité et que l'erreur sur le nom du preneur, qui n'a engendré aucune confusion et a été rectifiée, ne vicie pas le congé. Ordonnant une nouvelle expertise, la cour rappelle que l'indemnité d'éviction doit être fixée en considération de l'ancienneté du bail, de la valeur locative et de l'emplacement du local. Elle précise toutefois que le calcul ne saurait inclure un poste distinct pour la différence entre les valeurs locatives, cet élément étant déjà intégré dans l'évaluation du droit au bail, ni pour les frais de réaménagement d'un nouveau local, non prévus par la loi n° 49-16. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction, qui est substantiellement réévalué.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de sa fixation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et, après expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appel principal du bailleur contestait le montant de l'indemnité, jugé excessif au regard de la faible rentabilité de l'activité et de la surface des lieux, tandis que l'appel incident du preneur en sollicitait la majoration, arguant d'une sous-évaluation du droit au bail et du caractère non représentatif des dernières déclarations fiscales. La cour d'appel de commerce valide l'expertise judiciaire sur laquelle s'est fondé le premier juge. Elle retient que l'expert a souverainement apprécié la valeur du droit au bail en tenant compte de l'emplacement du local, de sa superficie, de la modicité du loyer et de l'ancienneté de l'occupation. La cour souligne que, pour l'évaluation du préjudice résultant de la perte de l'achalandage, l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49.16 en se fondant sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, écartant ainsi les allégations du preneur relatives à une période de transition d'activité. Les moyens des deux appels étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle mais écartant la demande d'indemnité d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait en effet écarté la demande au motif que le preneur n'avait ni formulé de demande chiffrée précise après expertise, ni acquitté les droits judiciaires correspondants. L'appelant soutenait que sa demande de contre-expertise et, subsidiairement, de réévaluation du montant, constituait une demande déterminable. Procédant à une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnité doit être fixée en considération de l'ensemble des éléments, notamment la durée d'exploitation, l'emplacement du local et la faiblesse du loyer, qui constituent des composantes essentielles du droit au bail. Elle écarte cependant les prétentions supérieures du preneur, faute pour ce dernier de produire les déclarations fiscales permettant d'établir la perte de clientèle et de chiffre d'affaires. En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris, confirme le principe de l'éviction mais condamne le bailleur au paiement d'une indemnité souverainement fixée sur la base du rapport d'expertise.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, retient les éléments de l'expertise judiciaire qu'elle juge pertinents, son appréciation de la valeur des composantes de cette indemnité étant souveraine. Ayant constaté que le preneur avait, dans son acte d'appel, valablement formulé et chiffré sa demande d'indemnité et acquitté les taxes judiciaires correspondantes, la cour d'appel en déduit exactement que la demande, bien que jugée irrecevable en première instance pour défaut de quantification, lui était régulièrement soumise par l'effet dévolutif de l'appel.

Enfin, ne viole pas la loi la cour d'appel qui considère qu'un magistrat n'est pas tenu de se déporter du seul fait du dépôt d'une requête en suspicion légitime à son encontre, dès lors qu'il n'est pas établi que ladite requête a été déclarée recevable par la formation compétente.

Ayant relevé que les réparations litigieuses, consistant en la réfection de la structure, des sols et des murs d'un local commercial, résultaient de la vétusté et non de simples bris, une cour d'appel en déduit exactement que la clause du bail mettant à la charge du preneur « la réparation de tout bris survenant à l'intérieur du magasin » ne déchargeait pas le bailleur de son obligation légale, prévue à l'article 640 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, de procéder aux réparations nécessaires. En effet, un tel engagement contractuel du preneur ne peut être interprété comme incluant les grosses réparations dues à la vétusté, lesquelles incombent au bailleur en l'absence de stipulation contraire expresse.

L'évaluation du montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur les rapports d'expertise versés aux débats et motive sa décision en retenant les divers éléments constitutifs de la valeur du fonds de commerce, tels que l'emplacement du local, sa superficie, la valeur locative et l'importance du droit au bail.

Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.

Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Ils ne sont pas liés par les conclusions des rapports d'expertise et peuvent en retenir les éléments qu'ils estiment pertinents, à condition de motiver leur décision.

Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'éviction, écarte les éléments de clientèle et de réputation commerciale au motif que le local commercial était fermé, tout en retenant la valeur du droit au bail en considération de l'emplacement, de la superficie et du faible montant du loyer.

Les juges du fond apprécient souverainement la valeur de l'indemnité due au titre de la perte d'un élément du fonds de commerce. En présence de rapports d'expertise contradictoires, ils peuvent adopter celui qui leur paraît le plus pertinent à la condition de motiver leur choix.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour évaluer le droit au bail, écarte un premier rapport en relevant le caractère exagéré de la valeur locative retenue par l'expert, et adopte le second en constatant qu'il repose sur des données objectives et vérifiables relatives à la situation et à l'attractivité commerciale du local.

Une cour d'appel, statuant sur renvoi, est liée par le point de droit tranché par la Cour de cassation qui a jugé que la relation locative subsiste malgré la destruction des lieux par le nouveau propriétaire et la cessation temporaire d'activité du preneur. Par suite, c'est par une appréciation souveraine des éléments de preuve, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, que la cour d'appel retient l'un des rapports d'expertise produits pour fixer le montant de l'indemnité due au preneur, dès lors qu'elle a motivé sa décision et justifié les raisons l'ayant conduite à écarter les autres rapports.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce a consacré la qualification de société de fait pour une relation contractuelle dont les formalités légales, notamment celles du contrat de gérance libre, n’avaient pas été observées. Les juges du fond peuvent souverainement déduire l’existence d’une telle société d’un faisceau d’indices concordants, tels que l’apport de l’un en capital par la mise à disposition d’un fonds de commerce et l’apport de l’autre en industrie, combinés à une commune intention de partager les bénéfices établie par tous moyens de preuve. La Cour a en outre validé la force probante d’un rapport d’expertise judiciaire dès lors que le principe du contradictoire a été respecté par la convocation régulière des parties à ses opérations, peu important leur présence effective, et que sa méthodologie repose sur des éléments objectifs tel que la comparaison. Il a enfin été jugé que la cession ultérieure du fonds de commerce entre les associés est sans incidence sur l’obligation de reddition des comptes et de règlement des bénéfices nés de la gestion antérieure à cette cession.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, en l'absence de preuve d'une cession régulière du droit au bail à une société et de son acceptation par la bailleresse, déclare irrecevable la demande formée par cette société et considère le congé valablement adressé au preneur initial. La cour d'appel use de son pouvoir souverain d'appréciation en fixant le montant de l'indemnité d'éviction sur la base d'éléments concrets tels que la valeur locative, l'emplacement du local, la durée de la relation contractuelle et l'achalandage.

C'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation que la cour d'appel, pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur en application de l'article 10 du dahir du 24 mai 1955, s'appuie sur les données objectives contenues dans les rapports d'expertise, telles que la valeur locative, la superficie et l'emplacement du local, sans être liée par les conclusions des experts. Est par ailleurs irrecevable, faute d'intérêt, le moyen fondé sur la violation des règles de procédure de l'expertise du fait de l'absence de la partie adverse lors des opérations, une telle irrégularité ne pouvant être invoquée que par la partie qu'elle concerne.

Ayant souverainement apprécié la valeur de l'indemnité d'éviction due au preneur, la cour d'appel, qui n'est pas liée par les conclusions du rapport d'expertise, justifie légalement sa décision dès lors qu'elle fonde sa conviction sur les éléments factuels contenus dans ce rapport, tels que l'emplacement du local, sa superficie et l'activité qui y est exercée. Est par ailleurs irrecevable le moyen fondé sur un rapport d'expertise privée établi après la décision d'appel et présenté pour la première fois devant la Cour de cassation.

Les juges du fond apprécient souverainement le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, sans être liée par les conclusions des différents rapports d'expertise judiciaire versés aux débats, fixe le montant de cette indemnité en motivant son choix d'écarter certains rapports et d'en retenir un autre qu'elle estime plus précis et objectif, en considération de la superficie, de l'emplacement du local et du montant du loyer.