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Demande de résiliation du bail

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs ainsi que de la taxe de propreté. Le preneur appelant contestait l'état de défaut de paiement, produisant des relevés bancaires attestant du règlement des loyers réclamés. La cour relève que les virements effectués par le preneur couvraient l'intégralité des loyers visés par la mise en demeure et ce, avant l'expiration du délai imparti. Elle en déduit que le manquement contractuel n'étant pas établi, la demande de résiliation et d'expulsion est privée de fondement. En revanche, la cour retient que l'obligation de payer la taxe de propreté, stipulée au contrat, restait due par le preneur, justifiant sa condamnation à ce titre. Le jugement est donc infirmé partiellement sur les chefs de résiliation, d'expulsion et de paiement des loyers, mais confirmé quant à la condamnation au titre de la taxe de propreté et des dommages-intérêts y afférents.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nature de l'obligation du preneur de s'acquitter de la taxe d'édilité stipulée au contrat. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des sommes dues au titre de cette taxe, tout en rejetant la demande de résiliation du bail. L'appelant soutenait que cette obligation constituait une simple créance de remboursement, subordonnée à la preuve par le bailleur du paiement préalable de ladite taxe à l'administration fiscale. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur trouve son fondement exclusif dans les stipulations claires et non équivoques du contrat de bail. Elle rappelle que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et que l'engagement contractuel du preneur de verser une somme mensuelle déterminée au titre de la taxe d'édilité est une obligation de paiement directe et non une obligation de remboursement. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'automaticité d'une clause de révision triennale et sur la force probante de quittances de loyer. Le tribunal de commerce n'avait condamné le preneur qu'au paiement d'un solde locatif minime. La cour retient qu'une clause contractuelle de révision du loyer n'est pas auto-exécutoire et requiert, pour son application, soit un accord écrit postérieur, soit une décision de justice. Sur la preuve du paiement, elle rappelle que la simple contestation de copies de quittances est inopérante en l'absence d'une procédure d'inscription de faux. La cour applique en outre la présomption de paiement des loyers antérieurs résultant de la délivrance d'une quittance sans réserve pour une période postérieure, conformément à l'article 253 du dahir des obligations et des contrats. Le solde dû étant dès lors inférieur au seuil légal de trois mois d'impayés, la demande d'expulsion ne pouvait prospérer. Le jugement est confirmé sur le rejet de l'expulsion, la cour faisant toutefois droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'effet libératoire de l'offre réelle de paiement des loyers face à une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation et l'expulsion, estimant que l'offre du preneur n'était pas purgatoire. Devant la cour, le preneur faisait valoir que son offre, présentée par commissaire de justice dans le délai imparti par la sommation et pour un montant supérieur à la dette réclamée, suffisait à écarter la qualification de défaillance. La cour d'appel de commerce accueille ce moyen et retient, au visa de l'article 275 du Dahir des obligations et des contrats, que l'offre réelle fait cesser l'état de demeure du débiteur. Elle rappelle à ce titre que c'est l'offre elle-même, et non le dépôt ultérieur consécutif au refus du créancier, qui neutralise le manquement contractuel. Le refus du bailleur de recevoir le paiement étant dès lors inopérant pour caractériser la faute du preneur, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'ensemble des demandes en paiement, résiliation et expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire de la procédure d'offre réelle et de consignation. Le tribunal de commerce avait validé la sommation de payer et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait avoir apuré sa dette par la voie de l'offre réelle et de la consignation antérieurement à la sommation, tandis que le bailleur contestait la régularité de cette procédure. La cour relève que le preneur a systématiquement procédé à des offres réelles de paiement puis, face au refus ou à l'impossibilité de notifier le bailleur, a consigné les sommes dues auprès du tribunal. Elle constate que ces démarches, jugées régulières, sont toutes antérieures à la date de délivrance de la sommation de payer fondant la demande d'éviction. La cour retient dès lors que la dette était éteinte avant la mise en demeure, ce qui prive celle-ci de tout effet et rend le défaut de paiement non caractérisé. En conséquence, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé l'éviction et, statuant à nouveau, rejette cette demande, confirmant le jugement pour le surplus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante du montant du loyer stipulé au contrat face à des quittances postérieures mentionnant un montant supérieur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation du bail et d'expulsion, tout en condamnant le preneur au paiement de certains arriérés locatifs. L'appelante soutenait que l'offre réelle de paiement faite par le preneur était insuffisante, le loyer ayant fait l'objet d'une augmentation, et que les modalités de cette offre la rendaient irrégulière. La cour retient que le contrat de bail constitue la loi des parties et que le montant du loyer qui y est fixé ne peut être modifié que par un écrit de même force probante. Elle écarte par conséquent les quittances de loyer produites par la bailleresse, les considérant comme des documents unilatéraux insusceptibles de prouver l'accord du preneur sur une augmentation, particulièrement en présence d'une contestation de sa part. L'offre de paiement faite par le preneur sur la base du loyer contractuel est donc jugée complète et libératoire, faisant obstacle à la demande de résiliation. La cour valide également la régularité de l'offre effectuée à l'adresse mentionnée au bail, faute pour la bailleresse d'avoir notifié un autre domicile élu. Le jugement est réformé sur le quantum des sommes dues mais confirmé en son principe quant au rejet de la demande d'expulsion.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre du preneur sur une action en cours visant au paiement de loyers et à la résiliation du bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers et de la taxe de services communaux mais avait rejeté la demande de résiliation du bail ainsi que la demande reconventionnelle du preneur en dommages-intérêts. La question soumise à la cour portait sur l'admissibilité des demandes du bailleur après la survenance de la procédure collective. Au visa des articles 686 et 687 du code de commerce, la cour rappelle que le jugement d'ouverture suspend toute action individuelle tendant à la condamnation du débiteur au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une telle somme. Elle en déduit que les demandes en résiliation du bail et en paiement de dommages-intérêts pour retard, formées par le bailleur, deviennent irrecevables. La cour retient que l'action se poursuit, après déclaration de la créance au passif, aux seules fins de constater l'existence de la créance et d'en arrêter le montant. Par ailleurs, la cour écarte la demande reconventionnelle du preneur, faute de preuve d'un lien de causalité entre le vice affectant le local loué et le retard dans l'obtention d'une autorisation administrative. En conséquence, la cour infirme partiellement le jugement entrepris, déclare irrecevables les demandes en résiliation et en dommages-intérêts, arrête le montant de la créance locative au passif de la procédure, et confirme le rejet de la demande reconventionnelle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant qualifié de bail commercial la relation contractuelle entre les parties, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'un des appelants et déclaré irrecevable l'intervention volontaire de la seconde ainsi que sa demande reconventionnelle. Les appelants soutenaient principalement que le contrat devait être qualifié de contrat de gérance libre. La cour d'appel de commerce réforme le jugement sur la recevabilité de l'intervention, retenant que la qualité à agir de l'intervenante, en tant que locataire principale, était établie par la production d'un acte de renouvellement de bail à son nom. Sur le fond, la cour écarte les témoignages jugés imprécis et retient que la remise de locaux vides, admise par les appelants, exclut la qualification de gérance libre, laquelle suppose la transmission d'un fonds de commerce existant avec ses éléments constitutifs. Dès lors que l'occupant a lui-même créé le fonds, la relation est nécessairement un bail commercial. La demande de résiliation du bail est par conséquent rejetée, faute pour la bailleresse d'avoir respecté le formalisme de l'article 26 de la loi 49-16. Faisant droit partiellement à la demande reconventionnelle, la cour condamne le preneur au paiement d'un solde locatif sur la base d'une reconnaissance de dette formulée en première instance par le mandataire apparent de la bailleresse. Le jugement est donc infirmé sur la recevabilité de l'intervention et de la demande reconventionnelle, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un dépôt de loyers non précédé d'une offre réelle. Le tribunal de commerce avait validé la sommation de payer et ordonné l'expulsion du preneur, retenant son état de mise en demeure. L'appelant soutenait avoir valablement apuré sa dette par un dépôt à la caisse du tribunal, arguant de l'impossibilité de procéder à une offre réelle du fait de l'injoignabilité du bailleur. La cour retient que la production de multiples procès-verbaux de commissaire de justice attestant de l'impossibilité de trouver le bailleur à son adresse suffit à caractériser une cause d'empêchement imputable au créancier. Au visa de l'article 278 du Dahir des obligations et des contrats, elle juge qu'une telle circonstance dispense le débiteur de l'obligation de procéder à une offre réelle préalable au dépôt libératoire. Dès lors, le dépôt des loyers effectué avant la réception de la sommation est jugé valable et emporte extinction de la dette, privant la demande d'expulsion de tout fondement. La cour infirme par conséquent le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé l'expulsion et, statuant à nouveau, rejette la demande de résiliation du bail.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une offre réelle de loyers effectuée par un preneur à une adresse contestée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement et en expulsion, considérant l'offre et la consignation subséquente comme libératoires. L'appelant soutenait la nullité de l'offre au motif qu'elle avait été réalisée à une adresse erronée et par une personne dépourvue de qualité, et arguait de la constitution du preneur en état de demeure par un commandement antérieur à celui fondant l'action initiale. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur d'adresse, retenant qu'en l'absence de preuve par le bailleur de l'élection d'un domicile spécifique pour le paiement, l'offre faite par le preneur dans le délai imparti par le commandement de payer visé dans l'acte introductif d'instance est valable. Elle juge par ailleurs que l'erreur matérielle sur l'identité de l'offrant est sans incidence dès lors que l'offre est correctement dirigée au bailleur, et déclare irrecevable la tentative de modifier le fondement de la demande en cours d'instance pour se prévaloir d'un commandement antérieur. Dès lors, l'offre étant considérée comme libératoire et exclusive de toute mise en demeure, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en paiement de loyers commerciaux et en résiliation de bail pour défaut de qualité à agir, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'obligation de régularisation procédurale. Le tribunal de commerce avait jugé que la qualité de bailleur des demanderesses n'était pas établie, en raison d'une interprétation erronée de la clause désignant les parties au contrat. L'appel portait principalement sur la violation de l'obligation pour le premier juge, au visa de l'article 1 du code de procédure civile, d'inviter les parties à justifier de leur qualité avant de prononcer l'irrecevabilité. La cour retient que le premier juge a effectivement commis une erreur et aurait dû mettre en demeure les bailleresses de produire les justificatifs nécessaires. Constatant la production en appel d'un certificat de propriété établissant leur qualité, la cour juge la demande recevable. Statuant par voie d'évocation en application de l'article 146 du code de procédure civile, elle condamne le preneur au paiement des arriérés locatifs. Elle rejette en revanche la demande de résiliation du bail et d'expulsion, faute pour les bailleresses de rapporter la preuve du caractère continu de la fermeture du local commercial, condition exigée par l'article 26 de la loi n° 49-16. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, fait partiellement droit aux demandes.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité du commandement de payer visant la clause résolutoire en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant principal soutenait l'irrégularité du commandement au regard de l'article 26 de la loi n° 49-16, faute de prévoir un délai distinct pour l'éviction, tandis que le bailleur, par appel incident, contestait l'imputation de certains paiements effectués par lettres de change. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour retient que l'article 26 précité n'impose pas au bailleur de délivrer deux actes distincts ni de prévoir un double délai pour le paiement et l'éviction. Le commandement unique accordant un délai de quinze jours pour régler les arriérés sous peine de résolution du bail et d'expulsion est donc jugé régulier. La cour écarte en revanche l'appel incident du bailleur, considérant que les relevés bancaires produits par le preneur établissaient l'encaissement des effets de commerce et que leur imputation sur les loyers était justifiée en l'absence de preuve d'une autre cause à la dette. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences d'une contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision. Le tribunal de commerce avait en effet constaté dans sa motivation le défaut de paiement du preneur après mise en demeure, mais avait omis de prononcer la résiliation et l'expulsion dans son dispositif. L'appelant soutenait que cette omission devait être rectifiée. La cour relève que le manquement du preneur à ses obligations locatives est avéré et justifie la résiliation du contrat. Elle retient que l'omission de statuer sur ce point dans le dispositif du jugement, alors que les motifs l'établissaient, doit être corrigée en vertu de l'effet dévolutif de l'appel. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris, prononce la résiliation du bail commercial aux torts du preneur et ordonne son expulsion des lieux loués.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des paiements effectués par consignation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur et le paiement des arriérés. L'appelant contestait d'une part la qualité à agir des bailleurs, héritiers du contractant initial, et soutenait d'autre part s'être acquitté des loyers par la voie d'offres réelles suivies de consignation à la caisse du tribunal. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que les actes de paiement du preneur au profit des héritiers valaient reconnaissance de leur statut. Sur le fond, s'appuyant sur les conclusions d'une expertise judiciaire qu'elle a ordonnée, la cour constate que le preneur a intégralement réglé les loyers réclamés, y compris ceux échus en cours d'instance, par des dépôts successifs. Elle juge que ce mode de paiement est libératoire au sens des articles 275 et 277 du dahir des obligations et des contrats, dès lors que les bailleurs avaient précédemment refusé une offre réelle. La demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'appel est par conséquent également rejetée. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette l'ensemble des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement partiel d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet du serment décisoire et la portée d'un renouvellement de bail. Le tribunal de commerce avait écarté une partie de la créance en considérant que le renouvellement du contrat emportait quittance implicite des loyers antérieurs. La cour censure ce raisonnement et retient que le renouvellement d'un bail ne constitue pas une reconnaissance de la libération du preneur pour les périodes antérieures, sauf clause expresse d'apurement. Elle rappelle surtout que le serment décisoire, une fois prêté par la partie à qui il a été déféré, tranche définitivement le point de fait contesté et prive le juge de la possibilité d'examiner d'autres moyens de preuve. Dès lors, la prestation de serment par le bailleur affirmant ne pas avoir reçu deux mois de loyers suffit à établir la créance pour cette période. La cour écarte néanmoins la demande de résiliation, le manquement constaté, portant sur une période inférieure à trois mois, n'étant pas suffisant pour caractériser le motif de résiliation prévu par la loi. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de la condamnation, qui est augmenté, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle du bailleur portant sur les loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'une reconnaissance de dette face à un moyen tiré de la prescription. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résiliation et ordonné l'expulsion du preneur. En appel, ce dernier invoquait la prescription d'une partie de la dette locative ainsi que le caractère libératoire d'une offre de paiement suivie de consignation. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que la reconnaissance de dette signée par le preneur, non sérieusement contestée, constitue un aveu qui interrompt le délai de prescription. Elle juge ensuite que l'offre de paiement est inopérante dès lors qu'elle est partielle, tant au regard de la période couverte que du montant du loyer, celui-ci étant inférieur à celui convenu dans ladite reconnaissance. La cour rappelle que le paiement partiel ne saurait libérer le débiteur de son obligation ni purger le manquement contractuel justifiant la résiliation. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine la preuve du paiement et la régularité de la procédure de première instance. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers tout en déclarant irrecevable la demande de résiliation du bail. L'appelant soulevait d'une part l'irrégularité de la procédure pour non-respect de la mise en état, et d'autre part l'extinction de sa dette par paiement. La cour écarte le moyen procédural en retenant que la preuve de la notification régulière de l'audience au preneur était rapportée par une attestation de remise non contestée. Sur le fond, la cour relève que le preneur ne produisait aucun relevé bancaire justifiant le paiement de l'intégralité des sommes dues. Elle précise que les paiements partiels avaient déjà été déduits par le premier juge, ce qui rendait inutile toute mesure d'instruction complémentaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, de la prescription et de l'absence de demeure du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés locatifs et l'expulsion du preneur. Devant la cour, l'appelant soulevait l'autorité de la chose jugée d'une décision antérieure, la prescription quinquennale de la créance de loyers, ainsi que l'irrégularité des notifications, mais surtout l'absence de demeure de sa part. La cour d'appel de commerce écarte les moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, faute d'identité de cause entre les deux instances, et de la prescription, celle-ci ayant été interrompue par une précédente action judiciaire en application de l'article 381 du code des obligations et des contrats. Elle retient cependant que le preneur n'était pas en demeure au moment de la délivrance du commandement de payer visant à la résiliation. La cour constate en effet que le preneur justifie avoir, pour chaque période litigieuse, soit fait l'objet d'une précédente décision établissant l'absence de demeure, soit procédé à des offres réelles acceptées ou suivies d'une consignation régulière des loyers auprès du greffe. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel principal portant sur le montant d'arriérés locatifs et d'un appel incident relatif à la validité d'un congé, la cour d'appel de commerce examine les conditions de modification d'un bail commercial et le délai d'action en validation d'une mise en demeure. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers et taxes mais rejeté la demande de résiliation du bail et d'expulsion. L'appelant principal soutenait que le montant du loyer avait été révisé à la baisse par un accord verbal dont la preuve résidait dans le silence du bailleur, tandis que l'appelant incident contestait le rejet de sa demande d'expulsion, arguant du respect du délai légal pour agir. La cour écarte le moyen tiré de l'accord verbal, retenant que la modification des conditions d'un contrat écrit ne peut être prouvée que par un écrit. Elle précise que le silence du bailleur ou son acceptation de paiements partiels ne saurait valoir renonciation à se prévaloir du montant contractuellement fixé. Sur la demande d'expulsion, la cour confirme son rejet en relevant que l'action en validation du congé a été introduite plus de six mois après l'expiration du délai imparti au preneur pour s'exécuter, en violation des dispositions de l'article 26 de la loi 49-16 qui sanctionnent ce dépassement par la déchéance du droit d'agir. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation, ajusté sur la base de l'expertise ordonnée en appel.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers tout en rejetant la demande de résiliation du bail. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la mise en demeure pour mention d'une somme locative erronée et, d'autre part, l'effet libératoire de ses offres réelles et de ses dépôts auprès du tribunal. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité de l'acte, retenant qu'une erreur sur le montant du loyer n'est pas une cause de nullité de la mise en demeure, d'autant que la résiliation n'a pas été prononcée. La cour relève ensuite que si le preneur justifie d'une tentative d'offres réelles par ministère d'huissier, il a été mis en demeure par la cour de produire le récépissé de consignation des sommes correspondantes. Faute pour l'appelant d'avoir produit ledit récépissé malgré l'injonction de la cour, son moyen tiré du paiement est jugé non fondé. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail, la cour d'appel de commerce précise les conditions de l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement mais rejeté la demande d'éviction. L'appelant principal, bailleur, soutenait que la constatation du retard de paiement justifiait à elle seule l'éviction, tandis que l'appelant incident, preneur, contestait sa condamnation au paiement en invoquant une offre réelle et une consignation antérieures. La cour écarte le moyen du bailleur en rappelant qu'au visa de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour défaut de paiement n'est encourue que si le preneur doit, au jour de la réception de la mise en demeure, une somme équivalente à au moins trois mois de loyer. Dès lors, la cour retient que le simple retard dans le paiement d'une somme inférieure à ce seuil, s'il peut justifier l'octroi de dommages-intérêts pour retard, ne suffit pas à caractériser le manquement grave justifiant la résiliation du bail et l'expulsion. Faisant droit à l'appel incident du preneur, la cour constate que ce dernier avait valablement offert et consigné les loyers réclamés avant l'introduction de l'instance, ce que le premier juge avait omis d'examiner. La cour confirme par ailleurs le montant du loyer retenu par le premier juge, en se fondant sur un procès-verbal d'offre réelle antérieur qui prévaut sur une simple attestation produite par le bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le preneur au paiement, rejette cette demande, et le confirme pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la prescription quinquennale de la créance locative. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur. Le preneur appelant soulevait principalement la prescription d'une partie de la dette et, subsidiairement, la nullité de la mise en demeure pour vice de notification. La cour écarte les moyens de forme, retenant que le preneur, en procédant à des offres réelles suite à la mise en demeure, avait purgé le vice sans justifier d'un grief. Sur le fond, elle fait droit au moyen tiré de la prescription, après avoir constaté que les actes prétendument interruptifs invoqués par le bailleur ne concernaient pas la société preneuse et lui étaient donc inopposables. La cour retient que les sommes consignées par le preneur excédaient le montant de la dette locative non prescrite, faisant ainsi disparaître le manquement contractuel. Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce devait déterminer si les versements effectués par le preneur avaient éteint la dette visée par la sommation interpellative dans le délai imparti. Le tribunal de commerce avait retenu le défaut de paiement et fait droit aux demandes du bailleur. La cour, examinant les pièces produites, retient que les dates des versements coïncident avec la période de loyers réclamée dans l'acte et écarte l'argumentation du bailleur tendant à imputer ces paiements sur une dette antérieure. Elle en déduit que le preneur a purgé sa dette dans le délai, privant ainsi la sommation de ses effets et rendant non caractérisé le manquement justifiant la résiliation. La cour rappelle que les loyers échus postérieurement à la période visée par la sommation, bien que dus, ne peuvent fonder une expulsion en l'absence de mise en demeure préalable les visant expressément. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué des dommages-intérêts, mais confirmé, après réformation, pour la condamnation au paiement des seuls loyers échus postérieurement à la période visée par la sommation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'apurement de la dette par offres réelles et consignation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant le défaut de paiement du preneur. L'appelant contestait le montant de la somme réclamée et soutenait s'être libéré de sa dette par une procédure d'offres réelles suivies d'une consignation dans le délai légal. La cour écarte l'attestation unilatérale de l'ancien propriétaire, produite par le bailleur pour justifier une augmentation du loyer, la jugeant dépourvue de force probante à l'encontre du preneur. Elle relève que le preneur, après avoir reçu la sommation de payer, a valablement purgé sa dette en procédant à des offres réelles, refusées par le bailleur, puis à une consignation du montant dû, calculé sur la base du loyer contractuel. La cour retient que ce paiement, intervenu dans le délai légal, a eu pour effet de libérer le preneur de son obligation, rendant sans objet la demande de résolution du bail. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et les demandes du bailleur, tant initiales qu'additionnelles, sont rejetées.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée libératoire d'un règlement intervenu dans le délai de l'injonction. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant le manquement du preneur à ses obligations locatives. L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers réclamés en produisant les justificatifs de consignation des sommes dues. La cour retient que la production de récépissés d'offres réelles et de consignation, établissant le paiement des loyers visés par l'injonction à l'intérieur du délai légal, fait disparaître la cause de l'expulsion. Dès lors, le manquement fondant la demande en résiliation et en expulsion n'étant pas caractérisé, ces chefs de demande doivent être rejetés. La cour confirme cependant la condamnation au paiement des loyers échus postérieurement à la période couverte par l'injonction et fait droit à la demande additionnelle formée en appel pour les termes les plus récents. Le jugement est par conséquent infirmé sur l'expulsion et les dommages-intérêts pour retard de paiement, et confirmé pour le surplus avec réformation.

Saisie sur renvoi après une cassation partielle pour violation du principe dispositif, la cour d'appel de commerce statue sur la condamnation au paiement d'arriérés locatifs. En première instance, le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers mais avait déclaré irrecevable la demande de résiliation du bail et d'expulsion. L'appel des bailleurs ne portait que sur le rejet de la demande d'expulsion, sollicitant la confirmation du jugement pour le surplus. La cour de cassation avait censuré le premier arrêt d'appel pour avoir statué ultra petita en réduisant le montant des loyers, en l'absence d'appel incident du preneur sur ce chef de demande. Se conformant au point de droit jugé, la cour d'appel de renvoi retient que les prétentions du preneur relatives à des paiements partiels, n'ayant pas été formalisées par un appel incident, ne peuvent être examinées. En conséquence, elle confirme le jugement de première instance en ce qu'il a condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs initialement fixés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de bail portant sur une toiture-terrasse à des fins publicitaires, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la mise en demeure et de la preuve du manquement contractuel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat pour défaut de paiement des loyers. L'appelant, preneur à bail, contestait l'état de demeure en l'absence de notification régulière d'une sommation de payer et produisait les quittances attestant du règlement des loyers conformément à un avenant ayant réduit leur montant. La cour retient que la simple mention "local fermé" portée sur un procès-verbal de notification d'une sommation interpellative est insuffisante à établir la régularité de la mise en demeure du preneur. Dès lors, en l'absence de mise en demeure valable et face à la production par le preneur de quittances non contestées par le bailleur, le manquement tiré du défaut de paiement ne peut être caractérisé. La cour écarte également les moyens relatifs à une prétendue occupation excédant l'assiette du bail, faute de preuve, et à l'expiration du contrat, dès lors que l'acceptation des loyers postérieurement au terme initial valait reconduction tacite. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la demande de résiliation du bail rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement partiel d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande de résiliation du bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de forme de l'action en résiliation. Le bailleur soutenait que la résiliation était fondée sur le défaut de paiement des loyers et sur un changement d'activité non autorisé, constitutifs d'une violation des clauses contractuelles. La cour écarte ce moyen en relevant que la mise en demeure produite par le bailleur visait une période de loyers impayés postérieure et étrangère à celle fondant l'action initiale. Elle rappelle qu'en application de l'article 26 de la loi n° 49-16, la demande de résiliation est subordonnée à la délivrance d'un avertissement préalable visant expressément les causes du congé. Faute pour le bailleur de justifier de l'accomplissement de cette formalité substantielle pour la période litigieuse, la demande en résiliation ne pouvait prospérer. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'administration de la preuve d'une altération substantielle de la chose louée. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur, faute de preuve des changements allégués. L'appelant soutenait que le preneur avait démoli un mur de séparation pour joindre son local à un local voisin, et contestait la valeur probante des expertises judiciaires ordonnées en première instance. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux rapports d'expertise qui n'ont pu établir la réalité de la démolition, notamment en l'absence de plan d'origine de l'immeuble. Elle retient que les pièces produites par le bailleur, dont un procès-verbal d'exécution et des décisions de justice antérieures, ne suffisent pas à renverser la force probante de ces rapports techniques. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une modification substantielle des lieux imputable au preneur, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à l'ensemble des demandes du bailleur. Le preneur, une société commerciale, soutenait la nullité de la mise en demeure au motif qu'elle avait été notifiée au local loué et non à son siège social. La cour accueille ce moyen et retient, au visa des dispositions du code de procédure civile relatives au domicile des sociétés, que la notification d'un acte à une personne morale doit être effectuée à son siège social, sauf clause contraire expresse. Dès lors, la mise en demeure notifiée au local d'exploitation est jugée nulle et ne peut fonder ni la demande en résiliation du bail, ni la demande en dommages et intérêts pour retard. La cour précise cependant que la nullité de la mise en demeure est sans incidence sur l'obligation du preneur de régler les loyers et les charges, dont le paiement reste dû en l'absence de preuve de libération. En conséquence, la cour infirme le jugement sur la résiliation, l'expulsion et les dommages et intérêts, mais le confirme quant à la condamnation au paiement des arriérés locatifs et des charges, et y ajoute les sommes échues en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une offre réelle de paiement effectuée dans le délai imparti par la sommation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en constatant le défaut de paiement et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soutenait, d'une part, un défaut de qualité à défendre de la société preneuse et, d'autre part, l'absence de manquement de sa part, ayant procédé à une offre réelle suivie d'une consignation des loyers réclamés dans le délai de quinzaine fixé par la sommation. La cour écarte d'abord le moyen tiré du défaut de qualité, retenant après analyse du contrat et de son avenant que la société était bien la titulaire du bail. La cour retient cependant que l'offre réelle de paiement, bien qu'effectuée à l'adresse du lieu de travail du bailleur et non à son domicile personnel, est valable dès lors qu'il s'agit du lieu où les loyers étaient habituellement perçus et que le bailleur n'a pas contesté ce fait. Dès lors que cette offre et la consignation subséquente sont intervenues dans le délai de quinzaine imparti par la sommation de payer, la cour considère que le manquement reproché au preneur n'est pas constitué. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la mise en demeure unique visant le paiement et l'éviction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés et l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait l'irrégularité de la procédure, arguant que la loi n° 49.16 imposerait la délivrance de deux actes distincts, un premier pour le paiement et un second pour l'éviction, et invoquait subsidiairement la force majeure liée à la crise sanitaire. La cour écarte le premier moyen en retenant, au visa de l'article 26 de la loi précitée, qu'un unique commandement de payer octroyant un délai de quinze jours suffit à mettre le preneur en demeure, son inaction à l'issue de ce délai le constituant en situation de défaut justifiant l'expulsion sans qu'un second préavis soit nécessaire. Elle juge par ailleurs le moyen tiré de la pandémie inopérant, dès lors que la période d'impayés s'étendait sur plusieurs années antérieures à la crise sanitaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement de dommages-intérêts pour retard de paiement tout en rejetant la demande de résiliation du bail et d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine les conséquences d'une contradiction entre les motifs et le dispositif d'une décision. Le tribunal de commerce avait en effet constaté dans sa motivation que le preneur était en situation de manquement et que la demande d'expulsion était fondée, mais avait omis de prononcer ces sanctions dans son dispositif. La cour relève que le manquement du preneur est caractérisé, les paiements effectués n'ayant pas respecté les formes prévues par l'article 275 du Dahir des obligations et des contrats. Dès lors, la cour retient que la sanction de la résiliation et de l'expulsion est une conséquence nécessaire du manquement ainsi constaté par le premier juge. Elle écarte les moyens soulevés par l'intimé au motif que ce dernier n'a formé ni appel principal ni appel incident. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation et d'expulsion, la cour statuant à nouveau de ces chefs, et confirmé pour le surplus, notamment quant au montant des dommages-intérêts.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour fermeture du local loué, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de preuve de la fermeture continue au sens de l'article 26 de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers arriérés mais écarté la demande de résiliation du bail. L'appelant soutenait que la production de deux constats d'huissier, bien qu'espacés d'une longue période, suffisait à établir la fermeture continue du local. La cour retient que la preuve de la fermeture continue et ininterrompue exige des constats établis à des dates successives et rapprochées. Elle juge qu'un intervalle de temps important entre deux procès-verbaux, non comblé par d'autres éléments, ne permet pas de caractériser la continuité requise par la loi, de même qu'un procès-verbal rectificatif couvrant une période de seulement quelques jours est insuffisant. Faisant droit à la demande additionnelle formée en appel, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, mais rejette la demande d'écrou par corps, inapplicable à une personne morale. Le jugement est par conséquent confirmé quant au rejet de la demande d'expulsion et complété par la condamnation au titre des loyers postérieurs.

En matière de révision du loyer commercial, la cour d'appel de commerce rappelle que la prise d'effet d'une augmentation de loyer, même contractuellement prévue, est subordonnée au respect des formalités légales. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement et limité la condamnation du preneur au seul arriéré courant à compter de la mise en demeure. L'appelante soutenait que la clause de révision triennale devait s'appliquer automatiquement à son échéance, ce qui plaçait le preneur en état de manquement pour la période antérieure à la sommation. La cour écarte ce moyen en retenant que, nonobstant l'accord des parties, l'augmentation doit être activée conformément à la loi n° 07-03. En application de l'article 7 de ce texte, la cour juge que la nouvelle redevance locative ne court qu'à compter de la date de la demande en justice ou de la réception de l'injonction de payer. Le preneur n'était donc tenu au paiement du loyer révisé qu'à compter de la réception de l'acte, ce qui exclut tout manquement antérieur de nature à justifier la résiliation. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion. L'appelante soutenait s'être acquittée des loyers litigieux et contestait par conséquent son état de mise en demeure, arguant de l'existence de quittances de loyer et d'une décharge signée du bailleur. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation au motif que la charge de la preuve du paiement incombe au débiteur. Or, la cour constate que la preneuse n'a versé aux débats aucune des pièces dont elle se prévalait pour justifier de sa libération, le dossier de la procédure en étant dépourvu. En l'absence de toute preuve de paiement, la cour retient que le manquement du preneur à son obligation essentielle est caractérisé. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la vente d'accessoires de mode constituait une violation des clauses d'un bail commercial autorisant la vente de prêt-à-porter. Le tribunal de commerce avait écarté la demande du bailleur au motif que l'activité exercée s'inscrivait dans le prolongement de celle autorisée. L'appelant soutenait que la vente de sacs à main par le preneur constituait un manquement contractuel justifiant la résiliation du bail, dont l'objet était strictement limité à la vente de vêtements. La cour retient que la vente de sacs à main pour femmes ne constitue pas un changement radical de l'activité de vente de prêt-à-porter. Elle considère que cette activité s'inscrit dans la continuité de l'activité principale et ne saurait fonder une demande de résiliation du bail. Dès lors, le motif d'éviction invoqué par le bailleur étant jugé non fondé, le jugement de première instance est confirmé.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le contrat de bail commercial autorisait expressément le preneur à effectuer tous les travaux et changements nécessaires à son activité, et que le bailleur ne rapportait pas la preuve que les aménagements réalisés avaient altéré la structure des lieux loués ou y avaient causé un préjudice, une cour d'appel en déduit à bon droit que la demande de résiliation du bail pour modification des lieux doit être rejetée. Le contrat formant la loi des parties, les travaux effectués dans le cadre de l'autorisation contractuelle ne sauraient constituer un juste motif d'éviction.

Ayant souverainement retenu, sur la base des témoignages produits, que les transformations apportées au local loué, qui fondaient la demande de résiliation du bail, n'étaient pas le fait du preneur mais celui du bailleur originel, auteur des demandeurs à la résiliation, une cour d'appel justifie légalement sa décision de rejeter ladite demande. En effet, la preuve de l'implication du bailleur lui-même dans les modifications litigieuses peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages, dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond.

Une cour d'appel, qui retient par une appréciation souveraine des faits que les transformations effectuées par le preneur dans les lieux loués sont des aménagements nécessaires à l'exercice de son activité commerciale et ne sont pas de nature à modifier les caractéristiques du local, justifie légalement sa décision de rejeter la demande de résiliation du bail sans indemnité. De tels aménagements ne constituent en effet ni un motif grave et légitime au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, ni un manquement à l'obligation de conservation de la chose louée prévue à l'article 663 du Dahir des obligations et des contrats.

En matière de bail commercial, l’évaluation de l’indemnité d’éviction relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond, qui ne sont pas tenus d’ordonner une contre-expertise s’ils motivent leur décision. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour adopter le rapport d’expertise et fixer le montant de l’indemnité, retient que le preneur n’a pas fourni à l’expert les déclarations fiscales des quatre dernières années requises par l’article 7 de la loi n° 49-16, et estime que les éléments du rapport sont suffisants pour fonder sa conviction.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour écarter le moyen tiré de la forclusion de l’action du bailleur, retient que le délai de six mois prévu par l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, pour introduire l’action en validation de la mise en demeure, ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de cette loi lorsque la mise en demeure a été délivrée sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955. En application du principe de non-rétroactivité, le point de départ du nouveau délai de forclusion ne peut être fixé à une date antérieure à celle de l’entrée en vigueur de la loi qui l’institue.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

C'est par une appréciation souveraine des preuves versées aux débats, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, qu'une cour d'appel retient, au vu des quittances et récépissés de dépôt, que le preneur s'était acquitté d'une partie des loyers réclamés avant la réception du congé et du surplus dans le délai de quinzaine imparti par ledit acte. Ayant ainsi fait ressortir l'absence de manquement du preneur à son obligation de paiement, la cour d'appel justifie légalement sa décision de juger le congé non fondé et de rejeter la demande de résiliation du bail.

En application de l'article 663 du Code des obligations et des contrats, la résiliation du bail pour modification des lieux par le preneur n'est justifiée qu'en présence de changements substantiels qui altèrent les caractéristiques et la structure du bien loué, et non de simples aménagements aisément réversibles. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, ayant souverainement constaté que l'installation d'une cloison en bois ne modifiait pas les caractéristiques ni la forme architecturale du local et pouvait être facilement retirée sans dommage, en déduit que cette modification n'est pas substantielle et rejette la demande de résiliation du bail.

Un bailleur a assigné son locataire en justice pour obtenir le paiement de loyers impayés et la résiliation d’un bail commercial. Le locataire contestait la demande de résiliation et la validité de la procédure engagée par le bailleur.

La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance qui avait rejeté la demande de résiliation du bail. Elle a considéré que la procédure de résiliation n’avait pas été correctement suivie par le bailleur, notamment en ce qui concerne le délai de mise en demeure du locataire.

La Cour a toutefois condamné le locataire à payer les loyers dus jusqu’à son départ effectif des lieux.

Par cette décision, la Cour d’appel a rappelé l’importance du respect des règles de procédure en matière de résiliation de bail commercial. Elle a également confirmé que l’obligation de paiement des loyers subsiste jusqu’au départ effectif du locataire, même en cas de contestation sur la validité de la résiliation.