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هدم البناء

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un contrat conclu en fraude des droits des propriétaires d'un fonds de commerce et pour faire échec à l'exécution d'une précédente décision d'expulsion. Le tribunal de commerce avait prononcé l'annulation du bail, l'expulsion du preneur et la condamnation du bailleur à des dommages-intérêts pour enrichissement sans cause.

L'appelant soutenait principalement que la demande se heurtait à l'autorité de la chose jugée et que le tribunal avait appliqué à tort les règles de la vente de la chose d'autrui à un contrat de bail. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que l'action en annulation du bail a une cause distincte de l'action initiale en expulsion pour occupation sans droit ni titre.

Elle retient que le premier juge a fait une juste application de la loi en prononçant l'annulation du bail sur le fondement de l'article 632 du dahir des obligations et des contrats, lequel étend expressément au louage de choses les règles régissant la vente de la chose d'autrui. La perception de loyers par le bailleur, privé de tout droit sur le fonds, caractérise dès lors un enrichissement sans cause justifiant réparation.

La cour confirme également le rejet de la demande reconventionnelle en radiation du fonds de commerce, rappelant que cette action relève de la compétence du président du tribunal de commerce et que l'inexploitation est imputable aux manœuvres dilatoires de l'appelant. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en responsabilité du fait de travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité des dommages causés à un immeuble voisin. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande pour défaut de preuve de la qualité à agir, de la faute et du lien de causalité.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour, se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, retient que l'effondrement du mur de la victime est directement imputable à l'entreprise de démolition, faute pour cette dernière d'avoir pris les précautions techniques imposées par la vétusté de l'immeuble adjacent. La cour écarte le moyen de l'assureur tiré d'une clause contractuelle exonératoire, jugeant que celle-ci ne visait que la simple détérioration et non un effondrement.

Elle écarte également le moyen tiré de l'irrégularité de la convocation à l'expertise, la présence des parties ayant couvert le vice de forme. La responsabilité solidaire du maître d'ouvrage et de l'entreprise est ainsi consacrée.

La cour limite cependant l'obligation de l'assureur au plafond de garantie et à la franchise stipulés dans la police d'assurance. Le jugement est donc infirmé, avec condamnation solidaire des responsables et mise en jeu de la garantie de l'assureur dans les limites contractuelles.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de forme du congé. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que la production d'un permis de construire, même ancien, suffisait à fonder son action en éviction. La cour écarte ce moyen en rappelant qu'en application de l'article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur doit impérativement justifier d'un permis de construire en cours de validité au moment de la délivrance du congé.

Elle constate que l'autorisation produite par le bailleur était déjà expirée à la date de la notification de l'acte au preneur. Faute de respect de cette formalité substantielle, la demande est jugée formellement irrecevable.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en opposition contre un arrêt confirmatif rendu par défaut, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'inexécution d'un contrat de promotion immobilière. Le tribunal de commerce avait condamné la société promotrice à parachever les travaux de construction sous astreinte.

Devant la cour, la société تعرضante soulevait l'incompétence matérielle du juge commercial, la nullité de la procédure de notification par curateur et l'exception d'inexécution, imputant au maître d'ouvrage un manquement à ses propres obligations. La cour écarte les moyens de procédure et de compétence, retenant que le litige, impliquant une société commerciale dans le cadre de son activité, relève bien du tribunal de commerce et que la procédure par curateur a été régulièrement mise en œuvre.

Sur le fond, elle juge que l'obligation de la société de promotion, consistant à achever l'édification de l'immeuble, était première et principale. Dès lors, le manquement de cette dernière à son obligation principale prive de fondement son grief tiré de l'inertie du maître d'ouvrage quant à l'accomplissement des formalités administratives de division, lesquelles sont nécessairement subséquentes à la réception des travaux.

En conséquence, le recours en opposition et l'appel incident sont rejetés et l'arrêt entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition d'un local commercial, la cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur l'étendue d'un arrêté de péril visant un immeuble à double façade. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que l'arrêté ne visait que la partie résidentielle de l'immeuble, structurellement distincte de son local, et invoquait la mauvaise foi du bailleur ayant déjà tenté d'obtenir l'éviction pour un autre motif. La cour écarte le moyen tiré de la mauvaise foi, rappelant que le bailleur est libre d'invoquer successivement les différents motifs d'éviction prévus par la loi.

S'appuyant sur les conclusions des expertises judiciaires, elle retient que l'immeuble constitue une structure unitaire malgré l'existence de deux adresses distinctes. La cour relève en effet l'existence d'éléments structurels communs, notamment un mur porteur et une cage d'escalier, rendant impossible la démolition partielle de l'édifice sans compromettre la sécurité de la partie commerciale.

Dès lors, le péril affectant une partie de l'immeuble justifie le congé donné pour l'ensemble, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification non autorisée des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'administration de la preuve d'une altération substantielle de la chose louée. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur, faute de preuve des changements allégués.

L'appelant soutenait que le preneur avait démoli un mur de séparation pour joindre son local à un local voisin, et contestait la valeur probante des expertises judiciaires ordonnées en première instance. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les conclusions concordantes de deux rapports d'expertise qui n'ont pu établir la réalité de la démolition, notamment en l'absence de plan d'origine de l'immeuble.

Elle retient que les pièces produites par le bailleur, dont un procès-verbal d'exécution et des décisions de justice antérieures, ne suffisent pas à renverser la force probante de ces rapports techniques. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une modification substantielle des lieux imputable au preneur, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un entrepreneur à indemniser le maître d'ouvrage pour des vices de construction, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande indemnitaire sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant soulevait principalement la forclusion de l'action, arguant que la réclamation pour vices n'avait pas été introduite dans le délai de trente jours prévu par l'article 769 du dahir des obligations et des contrats, ni dans le délai de prescription d'un an prévu par l'article 573 du même code.

La cour d'appel de commerce écarte l'application de l'article 769, qu'elle juge réservé aux seuls cas d'effondrement total ou partiel de l'ouvrage ou de risque imminent d'effondrement, et non aux vices réparables. La cour retient ensuite que si l'action en garantie des vices est soumise à la prescription annale de l'article 573, l'entrepreneur ne peut s'en prévaloir en application de l'article 574 dès lors qu'il est réputé de mauvaise foi.

Elle considère en effet que la qualité de professionnel de la construction impose à l'entrepreneur une connaissance des normes techniques, et que la livraison d'un ouvrage non conforme à ces standards constitue une dissimulation des vices le privant du bénéfice de la prescription. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de l'annulation d'une décision d'expulsion à l'égard d'un tiers ayant acquis des droits sur le local commercial litigieux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en restitution des lieux formée par les anciens occupants évincés.

L'appelant soulevait la question de savoir si l'annulation d'un titre d'expulsion emportait de plein droit la réintégration dans les lieux, nonobstant leur transformation matérielle et leur location à un tiers de bonne foi. La cour relève d'abord l'impossibilité matérielle de restituer le local en son état antérieur, dès lors que l'immeuble a été démoli puis reconstruit avec une emprise au sol réduite, et que la superficie exacte du local d'origine n'est pas établie.

La cour retient surtout que la demande de réintégration se heurte aux droits acquis par un tiers locataire de bonne foi. Ce dernier, n'ayant pas été partie à la procédure initiale, ne peut se voir opposer la décision d'annulation en vertu du principe de l'effet relatif des jugements.

La cour rappelle que la bonne foi du nouveau preneur est présumée, le bail ayant été conclu après l'exécution d'une décision d'expulsion alors exécutoire. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la procédure d'éviction et le montant de l'indemnité potentielle due au preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion des héritiers du preneur moyennant une indemnité provisionnelle, tout en fixant le montant de l'indemnité potentielle due en cas de privation du droit au retour.

L'appelant principal contestait la validité de l'action dirigée contre des héritiers non identifiés, l'absence de contrat de bail écrit en violation de la loi 49-16, et la non-concordance entre l'adresse du local et celle figurant sur le permis de démolir. La cour écarte ces moyens en retenant que l'action intentée collectivement contre les héritiers du preneur initial est recevable et que l'exigence d'un bail écrit ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi 49-16.

Elle juge en outre que la discordance d'adresses est inopérante dès lors qu'il est établi que le local se situe bien dans l'assiette du titre foncier visé par le permis de construire. La cour relève que les plans de la nouvelle construction prévoient des locaux commerciaux, ce qui justifie la nature potentielle de l'indemnité, celle-ci n'étant due qu'en cas de privation effective du droit au retour.

Rejetant tant l'appel principal que l'appel incident sur le quantum de l'indemnité, la cour estime que le montant alloué par les premiers juges constitue une juste réparation au regard des éléments du fonds de commerce. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant au preneur évincé une indemnité pour perte de son fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation en cas de non-reconstruction par le bailleur. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité après avoir constaté son inaction suite à l'éviction.

L'appelant soutenait que le retard dans la démolition et la reconstruction, excédant le délai légal de trois ans, était dû à des lenteurs administratives indépendantes de sa volonté, rendant la demande du preneur prématurée. La cour retient que la demande, bien que consécutive à une éviction prononcée sous l'empire du dahir de 1955, est régie par la loi 49-16 dès lors qu'elle a été introduite après son entrée en vigueur.

Elle juge qu'en application de l'article 11 de cette loi, le droit à indemnisation du preneur naît du simple dépassement du délai de trois ans à compter de l'éviction sans que le bailleur n'ait entrepris les travaux, sauf pour ce dernier à prouver que le retard est dû à une cause qui lui est étrangère. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve des obstacles administratifs allégués, la cour considère que le manquement est caractérisé et le droit à réparation acquis.

La cour écarte par ailleurs la contestation de l'expertise judiciaire, estimant que ses conclusions étaient suffisamment motivées pour évaluer le préjudice. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'une action en responsabilité délictuelle pour des dommages causés par des travaux de démolition, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la preuve de la faute. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif que la demanderesse ne prouvait ni sa qualité à agir, ni les éléments constitutifs de la responsabilité. L'appelante soutenait que la faute, le dommage et le lien de causalité ressortaient d'un rapport d'expertise amiable et d'un procès-verbal de constat. La cour retient que si ces documents établissent la matérialité du dommage, ils sont insuffisants à prouver la faute, dès lors qu'ayant été dressés postérieurement à l'incident, ils ne peuvent attester des circonstances de sa survenance. En l'absence d'autres éléments probants, tels que des témoignages, et face à la dénégation des intimés, la cour considère que le premier des trois éléments de la responsabilité n'est pas établi. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce a examiné la qualification du congé délivré au preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le bailleur n'avait pas produit la licence de démolir requise par la législation sur l'urbanisme. La question soumise à la cour portait sur la distinction entre l'éviction pour démolition et reconstruction régie par la loi n° 49-16 et celle motivée par un péril imminent. La cour retient que le congé, bien que mentionnant l'état de délabrement de l'immeuble, visait sans équivoque la démolition et reconstruction, ce que confirme le délai de préavis de trois mois accordé au preneur, conforme à ce motif, et non le délai de quinze jours applicable en cas de péril. Dès lors, la cour juge que le bailleur n'était tenu de justifier de la جدية de son projet que par la production d'une licence de construire en cours de validité et d'un plan architectural approuvé, à l'exclusion d'une licence de démolir. La cour écarte également le moyen tiré de l'absence de bail écrit, rappelant que la loi n° 49-16 n'a pas invalidé les baux verbaux conclus antérieurement à son entrée en vigueur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur, subordonnée au versement d'une indemnité d'éviction équivalente à trois années de loyer.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce apprécie le caractère sérieux du motif de l'éviction au regard des agissements postérieurs du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur mais en avait réduit le montant. Le bailleur appelant soutenait que le retard dans la reconstruction était justifié par des causes légitimes, notamment administratives et successorales. La cour écarte ces justifications, les jugeant insuffisantes pour excuser le non-respect de l'obligation de reconstruire dans le délai légal. Elle retient surtout que la cession de l'immeuble à une société tierce, intervenue après l'éviction, établit le caractère non sérieux du motif de congé et prive d'effet le droit au retour du preneur. Faisant droit à l'appel incident de ce dernier, la cour considère que l'indemnité d'éviction doit être intégrale et correspondre à l'évaluation de l'expert. Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est porté à la somme fixée par l'expertise judiciaire.

La cour d'appel de commerce retient que la cession de l'immeuble à un tiers par le bailleur, après une éviction pour cause de démolition et reconstruction, caractérise l'absence de motif sérieux et justifie l'allocation d'une indemnité d'éviction intégrale au preneur. Le tribunal de commerce avait condamné les bailleurs au paiement d'une indemnité, tout en retenant partiellement leur demande reconventionnelle en paiement de loyers. En appel, les bailleurs invoquaient des motifs légitimes pour justifier le retard dans la reconstruction, tandis que le preneur, par appel incident, contestait le montant de l'indemnité jugé insuffisant et révélait la vente de l'immeuble. La cour écarte les justifications avancées par les bailleurs, relatives aux contraintes administratives et au décès d'un co-indivisaire, les jugeant insuffisantes pour excuser le non-respect de l'obligation de reconstruire dans le délai légal. Elle relève surtout que la vente de l'immeuble à une société tierce, non contestée par les bailleurs, établit de manière irréfutable que le motif de l'éviction n'était pas sincère et rendait illusoire le droit de retour du preneur. Faisant droit à l'appel incident, la cour considère que l'indemnité doit être fixée au montant déterminé par l'expert judiciaire, au regard de la valeur du droit au bail dans un secteur commercial prisé. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est portée au montant de l'expertise.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un maître d'ouvrage au paiement de travaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la nullité de la procédure de première instance pour vice de forme. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale mais rejeté celle relative aux pénalités de retard. L'appelant soulevait la nullité du jugement, soutenant que sa convocation en première instance avait été délivrée à une personne non habilitée au sein d'une société tierce, portant ainsi atteinte à ses droits de la défense. La cour retient que la convocation ainsi effectuée est irrégulière et vicie la procédure, ce qui justifie l'annulation du jugement entrepris. Statuant par l'effet dévolutif, la cour examine néanmoins les moyens de fond soulevés par l'appelant relatifs à l'exécution du contrat mais les juge non fondés, estimant la réalité des travaux et leur suivi suffisamment établis. L'arrêt annule donc le jugement et, statuant à nouveau, condamne le maître de l'ouvrage au paiement du principal tout en rejetant les autres chefs de demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble loué, la cour d'appel de commerce examine la question de la preuve de la qualité à agir du bailleur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le paiement d'une indemnité provisionnelle. L'appelant contestait la qualité de propriétaire du bailleur, au motif que le titre foncier ne mentionnait pas expressément un sous-sol faisant partie des lieux loués. La cour écarte cet argument en retenant que la propriété du bailleur sur l'ensemble de l'immeuble est établie par le certificat foncier, corroboré par le permis de construire et les plans qui visent l'intégralité de la parcelle. Elle souligne surtout que le preneur, en sollicitant en première instance l'indemnité d'éviction légale, a implicitement mais nécessairement reconnu la qualité de propriétaire du bailleur, se privant ainsi du droit de la contester en appel. Faute pour l'appelant de rapporter une preuve contraire, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une action en sortie d'indivision portant sur un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce examine les critères de preuve de la copropriété d'un tel fonds. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de sa qualité de copropriétaire. En appel, ce dernier soutenait que l'acte de partage portant sur les "biens" indivis incluait nécessairement le fonds de commerce et que l'inscription de celui-ci au registre du commerce au seul nom de son co-indivisaire ne lui était pas opposable. La cour écarte cette argumentation en opérant une distinction fondamentale entre la propriété des murs et celle du fonds de commerce. Elle retient que la propriété exclusive du fonds au profit des intimés est établie par un faisceau d'indices, notamment la titularité de la licence d'exploitation et l'inscription au registre du commerce. Surtout, la cour considère que la perception par l'appelant de loyers pour sa part dans l'immeuble caractérise une relation locative, laquelle est exclusive de toute copropriété sur le fonds lui-même. L'argument tiré de la création d'un nouveau fonds après reconstruction des locaux est jugé inopérant dès lors que les éléments essentiels du fonds initial ont perduré. Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation du préjudice né de l'inexécution d'une convention d'exploitation commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modalités de la preuve du dommage. Le tribunal de commerce avait condamné le concédant à une indemnisation partielle du préjudice subi par l'exploitant suite à la démolition administrative des locaux. L'appelant principal sollicitait la majoration de l'indemnité et l'organisation d'une expertise judiciaire pour chiffrer l'intégralité de ses pertes, tandis que l'intimé, par un appel incident, contestait le principe même de sa responsabilité. La cour déclare d'abord l'appel incident irrecevable, au motif qu'un jugement défavorable en toutes ses dispositions à une partie ne peut faire l'objet que d'un appel principal. Sur le fond, elle retient que la plupart des factures produites par l'exploitant, n'étant pas signées pour acceptation, sont dépourvues de force probante quant à la réalité des dépenses engagées. Au visa de l'article 264 du dahir formant code des obligations et des contrats, et au regard des seules dépenses valablement justifiées et de l'état d'avancement limité des travaux au moment de la démolition, la cour estime que le montant alloué en première instance constitue une juste réparation du dommage. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la distinction entre ce motif et celui tiré de la vétusté de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur, tout en rejetant sa demande d'expertise. L'appelant soutenait que le motif réel du congé était l'état de délabrement de l'immeuble, ce qui rendait l'expertise nécessaire pour en apprécier la réalité. La cour retient que le congé, fondé sur l'article 9 de la loi 49-16, n'exige pas la preuve que l'immeuble est menacé de ruine, condition requise uniquement pour le congé prévu à l'article 13 de la même loi. Elle juge que la mention de la vétusté dans l'acte constitue une simple description des lieux et non le fondement juridique du congé, ce qui rend la mesure d'expertise sollicitée inopérante. La justification par le bailleur de la détention d'un permis de construire suffisant à établir la sincérité de son projet, le jugement est confirmé.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial pour défaut de reconstruction par le bailleur, le tribunal de commerce avait condamné ce dernier au paiement d'une somme fixée par expertise. Le bailleur soulevait principalement le caractère prématuré de la demande, arguant que le preneur ne pouvait agir qu'à l'expiration d'un délai de trois ans à compter de l'éviction. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la teneur de l'article 10 de la loi 49/16. Elle retient que le bailleur est tenu de commencer les travaux dans les deux mois suivant l'éviction, et qu'à défaut, le preneur a droit à une indemnité, sauf pour le bailleur à prouver que le retard est dû à une cause qui lui est étrangère. Sur le montant de l'indemnité, la cour homologue les conclusions du second rapport d'expertise ordonné en appel. Elle considère que le préjudice du preneur réside principalement dans la perte du droit au bail, dont la valeur est substantielle au regard de l'emplacement privilégié, de la superficie du local et de la modicité du loyer historique, et ce, même en l'absence d'indemnisation pour la clientèle faute de production des déclarations fiscales par le preneur. En conséquence, la cour réforme le jugement en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité et, statuant à nouveau, en augmente le quantum.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial menaçant ruine, la cour d'appel de commerce tranche le conflit de compétence entre la loi générale sur les immeubles menaçant ruine et la loi spéciale sur les baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en réservant au preneur un droit de retour ou une indemnité. L'appelant contestait la compétence du juge des référés commercial au profit du tribunal de première instance et soutenait que les conditions du référé n'étaient pas réunies. La cour retient que la loi n°49-16 relative aux baux commerciaux constitue un texte spécial qui déroge à la loi générale n°94-12. Dès lors, en application de l'article 35 de cette loi spéciale, la compétence matérielle revient au tribunal de commerce. La cour précise que l'article 13 de la même loi attribue expressément compétence au juge des référés pour statuer sur l'éviction pour péril, sans qu'il soit nécessaire de vérifier les conditions générales du référé prévues par le code de procédure civile. Elle ajoute que la fixation d'une indemnité provisionnelle relève d'une procédure distincte que le preneur peut engager sur le fondement du même article. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Ayant constaté qu'une précédente décision de justice avait rejeté une première demande d'éviction comme étant prématurée, sans se prononcer sur la validité du congé qui la fondait, une cour d'appel en déduit exactement que ce congé n'est pas entaché de nullité. Par conséquent, le bailleur conserve le droit d'introduire une nouvelle action en éviction en se fondant sur le même congé, une fois les délais légaux pour agir respectés.

Le rejet de la première action pour un motif de pure procédure n'épuise pas les effets juridiques du congé et ne saurait faire obstacle à une nouvelle demande fondée sur celui-ci.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation des clauses claires et précises du contrat de bail commercial, que celui-ci ne portait que sur les locaux expressément désignés et non sur une cour adjacente ou sur une porte intérieure donnant accès aux parties communes de l'immeuble, une cour d'appel en déduit à bon droit que l'utilisation de ces espaces par le preneur constitue un empiètement sur les droits du bailleur. Justifie ainsi légalement sa décision la cour d'appel qui, retenant le préjudice causé aux habitants en termes de tranquillité et de sécurité, ordonne la remise des lieux en leur état initial par la démolition des constructions non autorisées et la condamnation de la porte, en application du principe de la force obligatoire du contrat.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour valider un congé pour démolition et reconstruction, retient que la production par le bailleur des plans architecturaux et du permis de construire du nouvel édifice suffit à établir le caractère sérieux du motif. Elle en déduit à bon droit que l’absence d’un permis de démolir spécifique n’invalide pas le congé, dès lors que la reconstruction implique nécessairement la démolition préalable de l’immeuble existant.

Ayant constaté qu’une précédente décision de justice, devenue définitive, avait déjà statué entre les mêmes parties sur la validité du motif de congé pour démolir et reconstruire un local commercial, une cour d’appel en déduit exactement que l’autorité de la chose jugée s’oppose à ce que la même question soit à nouveau débattue. Dès lors, en application des dispositions de l’article 451 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, la cour d’appel retient légalement que le bien-fondé du motif d’éviction ne peut plus être contesté.

Il résulte des articles 229 et 694 du Dahir des obligations et des contrats que le contrat de bail n'est pas résilié par la vente de l'immeuble loué, l'acquéreur se substituant au vendeur dans tous les droits et obligations qui en découlent. Viole ces dispositions la cour d'appel qui, pour annuler un congé avec refus de renouvellement fondé sur la volonté de démolir pour reconstruire, retient que la vente de l'immeuble postérieurement à la délivrance dudit congé caractérise une intention spéculative et prive de son sérieux le motif allégué, alors que cette cession est sans effet sur la validité du congé, le nouvel acquéreur étant tenu de poursuivre la procédure engagée par son auteur.

Encourt la cassation, pour violation des droits de la défense et défaut de motivation, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour ordonner l’expulsion d’un particulier et la démolition d’une construction, se fonde sur un rapport d’expertise alors qu’il est établi que l’une des parties n’a pas été régulièrement convoquée aux opérations.

En vertu des dispositions impératives de l’article 63 du Code de procédure civile, l’expert est tenu, sous peine de nullité, de convoquer l’ensemble des parties afin de garantir le respect du principe du contradictoire. Par conséquent, en validant un rapport d’expertise manifestement irrégulier et en le retenant comme unique fondement de sa décision, la cour d’appel prive son arrêt de base légale et justifie sa censure.

Il résulte de l’article 65, alinéa 2, du dahir du 10 octobre 1917 que les procès-verbaux dressés par les agents de l'administration des Eaux et Forêts doivent être signés par deux d'entre eux lorsque les infractions constatées peuvent entraîner une condamnation pécuniaire, comprenant l'amende et les réparations civiles, d'un montant total supérieur à dix mille francs. Encourt la cassation l'arrêt qui fonde la condamnation du prévenu sur un procès-verbal ne remplissant pas cette condition de validité, dès lors qu'il n'est signé que par un seul agent alors que le montant total des condamnations prononcées excède ledit seuil.

Doit être acquitté des chefs de complicité de faux en écriture publique et de détournement de fonds publics le fonctionnaire dont l'implication n'est pas établie par des actes positifs de complicité, au sens de l'article 129 du Code pénal, la seule transmission d'un document à l'autorité de tutelle étant insuffisante à la caractériser. De même, le délit de détournement de fonds publics n'est pas constitué lorsque l'élément intentionnel de l'agent n'est pas prouvé et que les faits reprochés, d'une part une démolition effectuée par le nouveau propriétaire du bien et d'autre part une cession de terrain à un prix fixé par l'autorité réglementaire, ne revêtent aucun caractère illicite. Enfin, la cour d'appel retient à bon droit que le délit de trafic d'influence, infraction instantanée, est prescrit lorsque l'action publique a été engagée après l'expiration du délai légal courant à compter du jour où l'acte a été commis.

En matière d’infractions d’urbanisme, le juge qui ordonne la démolition d’une construction non conforme doit impérativement motiver sa décision au regard de l’alternative légale de mise en conformité, sous peine de voir sa décision censurée pour défaut de motivation.

La Cour suprême casse un arrêt de cour d’appel ayant condamné des constructeurs à la démolition de leur bâtiment. Elle fonde sa censure sur l’article 77 de la loi n° 12-90 relative à l’urbanisme, qui offre au juge le choix entre la démolition et l’ordre d’exécuter les travaux nécessaires à la régularisation de l’immeuble.

La Haute juridiction relève que les juges du fond se sont bornés à ordonner la démolition sans examiner ni écarter par une motivation circonstanciée l’option de la mise en conformité. Cette omission de statuer sur l’alternative prévue par la loi constitue un défaut de motivation équivalant à son absence, justifiant la cassation de la décision attaquée.

Etant donné que l’article 230 du DOC dispose que « les obligations valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et que l’article 488 du même code dispose que « la vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat« , et qu’aucune disposition du contrat ne fait référence à l’existence d’une construction sur le toit, ni permet la présence d’une telle construction, la Cour a appliqué la loi en ce qu’elle a considéré que la construction relève de la propriété commune et que le toit est considéré comme une partie commune à moins qu’il en soit convenu autrement.

Cette dernière a basé sa décision sur les contrats, le rapport d’expertise et  le plan du terrain qui n’attestent en aucun cas que le propriétaire garderait la propriété du toit, elle retient par ailleurs que la construction est intervenue sans l’accord des autres propriétaires.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour ordonner la suspension de l'exécution d'une décision d'expulsion d'un local commercial, retient l'existence d'une difficulté d'exécution tirée de ce que le bailleur n'entendrait pas démolir l'immeuble en totalité comme le laissait supposer la procédure au fond. En effet, un tel motif, qui revient à remettre en cause le bien-fondé de la décision exécutoire, ne saurait constituer une difficulté d'exécution, le preneur qui découvre, après le jugement et avant l'éviction, que le bailleur a agi sur le fondement d'un motif fallacieux disposant, en application de l'article 20 du dahir du 24 mai 1955, d'une action en réparation du préjudice subi. Ce faisant, la cour d'appel a violé l'autorité de la chose jugée.

Il résulte des articles 109 et 115 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés que la servitude de passage au profit d'un fonds enclavé constitue une obligation imposée par la loi aux propriétaires, dispensée comme telle de toute publicité au registre foncier. Par conséquent, justifie légalement sa décision, par substitution de motifs, la cour d'appel qui, ayant constaté qu'un fonds est enclavé, ordonne au propriétaire du fonds servant de laisser le passage nécessaire à sa desserte, peu important que cette servitude ne soit pas inscrite sur son titre de propriété.

Ayant constaté qu'un tiers avait édifié des constructions à ses frais sur le terrain d'autrui et retenu souverainement sa bonne foi, une cour d'appel en déduit exactement, par une application correcte de l'article 18, alinéa 2, du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, que le propriétaire du sol, bien que son action en revendication aboutisse à l'éviction du constructeur, ne peut exiger la démolition desdits ouvrages. En effet, dans une telle situation, le propriétaire acquiert les constructions par accession et dispose seulement d'une option pour indemniser le constructeur évincé, soit en lui payant la valeur des matériaux et le prix de la main-d'œuvre, soit en lui versant une somme correspondant à la plus-value apportée au fonds.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que le congé fondé sur la volonté du bailleur de démolir le local pour le reconstruire doit être validé lorsque cette opération est nécessaire. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que la notion de nécessité implique que l'immeuble soit vétuste et menace la sécurité de ses occupants, alors que cette condition de nécessité n'est pas limitée à l'état de délabrement du bien et peut résulter du seul projet de démolition et de reconstruction du bailleur.

La démolition d’office, par l’autorité administrative, d’une construction édifiée sur une propriété privée constitue une voie de fait. En agissant sans l’autorisation préalable du juge, requise par le Dahir du 30 juillet 1952 hors du cas d’une édification sur le domaine public, l’administration se place en dehors du droit et perd le bénéfice de l’immunité juridictionnelle posée par l’article 25 du Code de Procédure Civile.

En conséquence, le juge des référés est compétent pour ordonner toute mesure conservatoire visant à faire cesser ce trouble manifestement illicite. Toutefois, l’intervention du juge judiciaire demeure strictement provisoire et sa mesure ne peut produire d’effets que jusqu’à la date où le justiciable est en droit de saisir la juridiction administrative d’un recours en annulation, moment auquel la protection de ses droits relève de cette dernière.