وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم ورثة بوجمعة (ب.) بواسطة دفاعهم الاستاذ المصطفى (غ.) بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 19/4/2019 يستأنفون بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 7/2/19 تحت عدد 1125 في الملف رقم 12440/8206/2018 و القاضي :

في الشكل : قبول الطلب الاصلي و عدم قبول المضاد .

في الموضوع: بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليهم بتاريخ 02/10/2018 والحكم بإفراغهم هم ومن يقوم مقامهم من المحل التجاري الكائن بالرقم [العنوان] الدار البيضاء و بتحميلهم الصائر و رفض الباقي .

في الشكل :

حيث سبق البت في الاستئناف بالقبول بمقتضى القرار التمهيدي عدد 512 الصادر بتاريخ 18/6/2019.

في الموضوع :

حيث يستفاذ من وثائق الملف ووقائع الحكم المطعون فيه ان المستأنف عليهما تقدما بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 10/12/2018 عرضا من خلاله انهما يملكان العقار بالعنوان اعلاه يكتري منه المستأنفين محلا تجاريا بمشاهرة قدرها 90 درهم و انهما اصبحا في حاجة ماسة لاسترجاع المحل التجاري و رغبتهما في استعماله شخصيا و انهما وجها اليهم انذارا بالافراغ توصلوا به في 02/10/18 بقي دون جدوى و التمسا لاجله الحكم بالمصادقة على الانذار بافراغ المحل من المستأنفين هم و من يقوم مقامهم او باذنهم قصد الاستعمال الشخصي تحت غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم امتناع عن التنفيذ و شمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر .

و تم الادلاء بجلسة لاحقة بالوثائق و هي نسخة الانذار و لمحضر التبليغ و شهادة الملكية .

و بناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه الرسم القضائي لنائب المستأنفين دفعوا فيها ان المحل المكرى يتواجد بالرقم [العنوان] و ان الانذار لم يتضمن هويتهم و قد ابلغوا المكرين بالاراثة في اطار دعوى الاحتلال و من حيث المقال المضاد انهم سيتضررون من الافراغ و انهم يلتمسون قبول الطلب المضاد شكلا و في الموضوع الحكم بالتعويض عن نزع اليد .

و بناء على الحكم التمهيدي القاضي باجراء خبرة تقويمية للاصل التجاري على يد الخبير جمال (أ.).

و بناء على اشعار نائب المدعى عليهم اصليا قصد اداء الصائر و تخلفه رغم التوصل تقرر حجز الملف للمداولة و النطق بالحكم المشار اليه أعلاه موضوع الطعن بالاستئناف.

اسباب الاستئناف

حيث يعيب الطاعنون على الحكم الابتدائي كونه لم يصادف الصواب فيما قضی به سواء في الشكل او الموضوع.

من حيث ما قضی به من عدم قبول الطلب المضاد :

حيث أن المحكمة عللت قضاءها بما يلي:

"حيث توصل الطرف المدعي فرعيا بإشعار لأداء صائر الخبرة و بقي دون جدوى مما تقرر معه صرف النظر عن الإجراء "

لكن، من جهة، حيث أن المحكمة لم تبین لا الطرف الذي توصل و لا تاریخ التسليم .

و بالتالي فإن حكمها لیس مبنيا على أساس قانوني سليم . و أن الإشعار لأداء صائر الخبرة بلغ لدفاع العارضين نيابة عن ورثة بوجمعة (ب.) بتاريخ 21 يناير 2019 و يطلب منه ان يودع بكتابة الضبط مبلغ 2.500 درهم داخل أجل 15 يوم من تاريخ التوصل .غير أن المحكمة و دون انتظار انصرام هذا الأجل الذي حددته في حكمها التمهيدي اعتبرت القضية جاهزة خلال جلسة 31 يناير 2019 و اعتبرت أن الإشعار أداء صائر الخبرة بقي دون جدوى. و الحال أن الإشعار بلغ بتاریخ لجلسة 21 يناير 2019 . و الأجل المحدد بالحكم التمهيدي كان لم ينصرم بعد.

و حيث ان العارضین محقين لهذه الأسباب إلغاء الحكم فيما قضی به من عدم قبول للطلب المضاد و من جديد بقبوله شكلا و الحكم وفقه.

من حيث ما قضى به الحكم المستأنف من قبول للطلب الأصلي :

حيث أن الحكم جانب الصواب لما قضى بقبول الطلب الأصلي

من جهة، إن المالك يطلب المصادقة على الإنذار وإفراغ ورثة بوجمعة (ب.) من المحل الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء، و الحال أن المحل المکری اللعارضين يتواجد بالرقم [العنوان] .

من جهة ثانية، لأن المالكين وجها الدعوى ضد ورثة بوجمعة (ب.) دون ذکر هوبتهم. و الحال أن العارضين ابلغوا المالك بإراثة الهالك بوجمعة (ب.) و ذلك في إطار جوابهم على دعوی کان المالك وجهها ضده بعلة الإحتلال.

و حيث يتجلى أن الحكم الابتدائي لم يصادف الصواب فيما قضى به من قبول للطلب.

3- احتياطيا في الموضوع ، طلب العارضون الحكم برفض الطلب و احتياطيا الحكم وفق الطلب المضاد و بالتعويض مقابل الإفراغ.

حيث أن رغبة المكري في استرجاع المحل للإستغلال الشخصي، طلب ينظمه قانون49.16 في مادته 26 :

"دعوى المصادقة على الإنذار" لكن المالك يطلب الإفراغ مجردا دون أن يعبر عن استعداده أداء تعويض للمكتري وفقا للقانون. مما يبقى معه طلبه غير مبني على اساس

و على سبيل الاحتياط، تقدم العارضون بطلب مقابل رام إلى التعويض وفقا الأحكام المادة 26 من قانون 49 . 16 يؤديه المكري قبل الإفراغ.

و التمسوا الحكم بتحديد التعويض القانوني مقابل الإفراغ.

لذلك يلتمسون موضوعا بالغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به و من جديد في الطلب الاصلي: بعدم قبوله و احتياطيا برفضه.

واحتياطيا في الطلب المقابل: بقبوله شكلا وفي الموضوع: باداء المستأنف عليهما للعارضين التعويض المستحق عن الافراغ و فقا لمقتضيات المادة 26 من قانون 16.49. وبتحميل المستأنف عليهما الصائر.

و أدلوا بنسخة الحكم و غلاف التبليغ.

وبجلسة 4/6/2019 ادلى دفاع المستأنف عليهما بمذكرة جواب جاء فيها انهما وجها دعواهما ضد السادة ورثة بوجمعة (ب.) المكتري السابق الذي وافته المنية. و أنهما يجهلان اسماء الورثة لامتناع المستأنفين عن مد العارضين بها.

اما فيما يخص المحل المراد افراغه فإنه يتواجد بالعنوان المضمن بالانذار و الذي بلغ به المستأنفين وباشروا اجراءات التقاضي دون إثارة هذا الدفع لان العارضين هم المالكين للعقار ذي الرسم العقاري عدد 72699/C برمته والمتكون من المحل التجاري المكری للمستأنفين و3 طوابق عبارة عن شقق مکراة للغير وأن الانذار المبلغ لهم قد تضمن عنوانهم الكائن بزنقة [العنوان] والتابع للعقار وعليه فإن هذا الدفع لا تأثير له على سير الدعوى الحالية (تفضلوا بالاطلاع على الانذار المبلغ لهم ).

أما فيما يخص طلب التعويض عن الاسترجاع فإن المستأنفين تماطلوا في أداء واجب الخبرة من أجل التقاضي بسوء نية وإطالة المسطرة أمام المحكمة التجارية بالاضافة أنهم لا يتوفرون على الوثائق المحاسبتية الخاصة بالضرائب مما يجعل طلبهم غير ذي جدوى.

لذلك يلتمسان الاشهاد للعارضين بادلائهما بمذكرتهما الحالية ، والقول و الحكم بتأييد الحكم الابتدائي جملة تفصيلا.

وبتاريخ 18/6/19 أصدرت هذه المحكمة قرارا تمهيديا تحت عدد 512 عدد 512 الصادر والقاضي باجراء خبرة تقويمية أسندت للخبير السيد محمد (م.) الذي لم ينجزها لحالته المرضية، فتقرر استبداله بالخبيرة مينة (ت.) التي أنجزت المهمة المسندة اليها و حددت التعويض المستحق في 283120,00 درهم مفصلة كالتالي :

عن حق الايجار 200.00,00 درهم.

عن قيمة الزبناء 46200,00 درهم

عن قيمة الفرق بين السومتين 16.920,00 درهم

عن مصاريف الرحيل 20000,00 درهم

و بجلسة 14/07/2020 أدلى دفاع المستأنف عليهما بمذكرة بعد الخبرة جاء فيها أن الخبيرة مينة (ت.) أدلت بتقرير في الموضوع وحددت مبلغ التعويض عن فقدان المحل التجاري في مبلغ اجمالي قدره 283.120,00 درهم وأن هذا التعويض جد مرتفع ومخالف للقانون.

و أنه من بين النقط الأساسية بالقرار التمهيدي هو تحديد التعويض انطلاقا من التصريحات الضريبية وأن هذا المعطى القانوني الأساسي لم تجب عليها الخبرة مخالفة بذلك قرار المحكمة التمهيدي وأيضا مقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16 التي عملت على تحديد المعايير المعتمدة في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن انتهاء عقد الكراء في الادلاء بها تحت طائلة الوجوب.

و أن التعويض يجب أن يشمل قيمة الأصل التجاري الذي يحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات و اصلاحات وما فقده من اصل تجاري.

وعليه فإن المستأنف في نازلة الحال لم يدلي بما يثبت وجود ضرر لحق به كما أن الخبيرة لم تشر إلى وجود قوائم ضريبية اعتمدت في تحديد المبلغ المرتفع بل اعتمدت على مجرد تخمينات واستنتاجات شخصية خارج نطاق القانون والواقع.

وأنه يتضح جليا أن الخبيرة ليس لها إلمام بمقتضيات القانون رقم 49.16 المتعلق بالكراء التجاري لان المكتري لا يستحق إلا تعويض يوازي كراء ثلاث سنوات فقط طبقا للمادة 19 من القانون رقم 49.16 لأنه لم يدلي بالتصريحات الضريبية أو أتبث وجود أصل تجاري بجميع عناصره المادية والمعنوية كما أنه لا يتوفر على دفاتر تجارية وحسابية .

لذلك يلتمسان الحكم باستبعاد الخبرة المنجزة من طرف السيدة مينة (ت.) مع القول باجراء خبرة مضادة تعهد إلى خبير في ميدان العقار، واحتياطيا تأييد الحكم المستأنف.

و بجلسة 15/09/2020 أدلى دفاع المستأنفين بمذكرة بعد الخبرة جاء فيها أنهم يؤكدون الأسباب الواردة في استئنافهم و الرامية إلى إلغاء الحكم الابتدائي، القاضي بقبول الطلب الأصلي و عدم قبول المضاد، شکلا و المصادقة على الإنذار . و من جديد بعدم قبول الطلب الأصلي و احتياطيا برفضه، و بقبول المضاد و الحكم بالتعويض..

و احتياطيا و في جميع الأحوال، فإنهم محقين في طلب الحكم لهم بالتعويض مقابل الإفراغ، وفقا لأحكام المادة 26 من القانون 49.16.

و أن الخبيرة حددت هذا التعويض في مبلغ 283.120 درهم.و ان المبلغ لا يغطي كل الأضرار التي ستلحقهم جراء إفراغ المحل و ضياع الأصل التجاري الذي أنشأه مورثهم، بوجمعة (ب.) منذ 1973، و انها بينت قيمة حق الإيجار بالنظر لموقع المحل الذي يوجد بحي ذي كثافة سكانية كبيرة، سهل الولوج، به سوق تجاري في مختلف النشاطات و خاصة تجارة الأثواب على الصعيد الوطني.

كما أن ما حددته من تعويض عن ضياع الزبناء و الفرق بين الوجيبتين و مصاريف الانتقال، يعتبر غير مناسب مع أهمية الأضرار.

وأن الوجيبة الحالية لا تتعدى 90 درهم و أن كراء محل جدید سوف تكلفهم الكثير، من شراء حق کراء و بوجيبة شهرية ستكون جد مرتفعة.

و أنهم و رغم عدم كفاية التعويض، و حسما للنزاع المعروف ماله، و هو الإفراغ، يقبلون بما جاء في تقرير الخبرة لذلك يلتمسون إلغاء الحكم المستأنف في ما قضى به و الحكم من جديد بعدم قبول الطلب الأصلي. و احتياطيا برفضه وبقبول المضاد و الحكم على المستأنف عليهما بأدائهما لهم مبلغ 283.120درهم، تعويض مقابل الإفراغ، وفقا لأحكام المادة 26 من القانون 49.16 ، و بتحميل المستأنف عليهما الصائر.

وحيث عند إدراج القضية بجلسة 15/9/20 تخلف الاستاذ (غ.) و الفي له بالملف بمذكرة بعد الخبرة، حاز الاستاذ (م.) عن الاستاذ (آ.) نسخة منها، فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 29/9/2020.

محكمة الاستئناف

حيث عاب الطرف المستأنف على الحكم المستأنف عدم مصادفته للصواب فيما قضى به من عدم قبول طلبه المضاد معللا ذلك بعدم أدائه صائر الخبرة و الحال أنه لم يبين لا الطرف الذي توصل بالإشعار و ان المحكمة منحت 15 يوما لدفاعه من أجل الأداء غير أنها لم تنتظر الأجل المذكور و اعتبرت القضية جاهزة و حجزتها للمداولة لتصدر حكمها موضوع هذا الطعن.

و حيث أن هذه المحكمة و لحسن سير العدالة ارتأت إجراء خبرة تقويمية لتحديد التعويض المستحق عن الإفراغ من اجل الاستعمال الشخصي و انه بالرجوع الى التقرير المنجز من قبل الخبيرة مينة (ت.) يتبين أن المحل يتواجد بحي الفرح شارع [العنوان] المعروفة بكثافتها السكانية و الرواج التجاري مساحته حوالي 16,20 متر مربع و سومته الكرائية لا تتعدى 90 درهما و انه كان يستغل في بيع الخضر حسب طلب الرخصة المؤرخة في 6/9/1973 حيث تم كراءه سنة 1973 بنفس السومة المذكورة و تم تغيير النشاط الى بيع مواد التجميل و العطور و ان مداخليه غير قارة و لا يتوفر على دفاتر تجارية و حسابية و غير خاضع للضريبة على الدخل.

و حيث يتبين من خلال العناصر المذكورة انه تم إعطاء وصف كامل للمحل من حيث موقعه و النشاط المزاول فيه و سومته الكرائية إذ يصعب او يستحيل العثور على محل مماثل بمثل هذه السومة و لذا فالخبرة كانت عادلة لما اقترحت مبلغ 200.000 درهم كتعويض عن حق الإيجار او الكراء، أما بخصوص التعويض عن الفرق في السومة الكرائية فإنه لا وجود لهذا العنصر للقول بالتعويض عنه.

و بخصوص التعويض عن الزبناء و السمعة فلا مبرر له في غياب إدلاء المستأنف للتصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة.

و بخصوص مبلغ او مصاريف النقل أو الرحيل فإنه يعتبر مبالغا فيه مما تقرر معه تعديله مع حصره في مبلغ 10.000 درهم، لذا يبقى التعويض المستحق للمستأنف هو 210.000,00 درهم.

و حيث تبعا للمعطيات أعلاه، فإن باقي الدفوع المثارة من قبل الطرفين تبقى على غير أساس و المحكمة غير ملزمة للرد عليها كما انها غير ملزمة بإجراء خبرة مضادة كلما طلبها أحد الأطراف خاصة إذا استجمعت جميع العناصر لتحديد التعويض المستحق للمكتري لجبر الضرر اللاحق به من جراء الإفراغ .

و حيث و تبعا للمعطيات أعلاه فإنه يتعين إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب المضاد و الحكم من جديد بقبوله شكلا و موضوعا بأداء المستأنف عليه لفائدة المستأنف المبلغ أعلاه مع تأييده في الباقي.

لهذه الأسباب

إن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : سبق البت في الاستئناف بالقبول.

في الموضوع : باعتباره و إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من عدم قبول الطلب المضاد و الحكم من جديد بقبوله شكلا و موضوعا بأداء المستأنف عليهما لفائدة المستأنف مبلغ 210.000,00 درهم مع تأييده في الباقي و جعل الصائر بالنسبة.