وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم حميد (س.) بواسطة دفاعه بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 22/06/2021 يستانف بمقتضاه الحكم عدد 8124 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 19/09/2019 في الملف عدد 6865/8219/2019 والقاضي: برفض الطلب وتحميل رافعه الصائر.

في الشكل:

حيث إن الاستئناف جاء مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، فهو مقبول.

في الموضوع:

حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه ان المستانف حميد (س.) تقدم بواسطة دفاعه بتاريخ 14/06/2019 بمقال للمحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض فيه أنه سبق أن أكرى للمدعى عليها في شخص ممثلها القانوني السيد اكرم (خ.) المحل التجاري الكائن مقره الاجتماعي بتجزئة [العنوان] الجديدة بسومة شهرية محددة 6000 درهم وأنه فوجئ بإقدام المدعى عليها على احداث مجموعة من التغييرات على مستوى العين المكراة من خلال تثبيت مجموعة من الاعمدة الحديدية على مستوى السقف والحائط وارض المحل غير مستقلة عنها بالإضافة إلى ذلك فان الممثل القانوني للمدعى عليها قام بتثبيت مجموعة من الرافعات الحديدية المخصصة لرفع المعدات الثقيلة وكذا تثبيت مجموعة من المحركات الكهربائية ذات القوة المرتفعة لتشغيل تلك الرافعات الحديدية وانشاء سدة بواسطة قطع حديدية لجعلها كمكتب وأن هاته التغييرات الحقت أضرارا على مستوى البناية ككل بسبب الاهتزازات الناتجة عن تشغيل تلك الرافعات وأيضا الآلات المخصصة للنشاط المزاول هذا فضلا على كون رفع المحركات الثقيلة يؤثر على سقف وجدران المحل على الخصوص والبناية على مستوى العموم مما أدى إلى ظهور تشققات على مستوى بعض أجزاء العقار بالإضافة الى ذلك فان الآلات التی تقوم المكترية بتشغيلها داخل المحل تحدث ضجيجا قويا بسبب محركاتها القوية مما يؤدي الى احداث هدير صاخب يفوق الحد المسموح به والذي يقلق راحة السكان كما أن نفس الآلات تحدث اهتزازات كالزلزال على مستوى جميع مرافق العقار وأن المدعي ومن اجل إثبات التغييرات والأضرارالمذكورة قام بانجاز خبرة حرة تأكدت من خلالها مجموعة من المعطيات وهي أن جميع الاليات مثبتة على البلاط الأرضي وفي بعض الأجزاء التتثبيت له علاقة بالخرسانة المكونة للعقار وغير مستقلة عليه وأن الخرسانة الحديدية أرفقت بالعقار ومثبتة على خراسنته عوض ان تكون خرسانتها مستقلة تماما والاحساس باهتزاز خرسانة العقار عند اشتغال الاليات لعدم وجود مركبات كاتمة وسماع هدير الاليات عند اشتغالها وقد أشار الخبير في خلاصته كون هذه التجهيزات المقامة في العقار وعلى ارضيته تؤثرعلى خرسانته وعلى مستغليه ولا يمكن تفاديها الا بإنشاء مجموعة من الأشغال التي تتطلب اخلاء العقار من مستغليه تماما اضافة الى كون النشاط المزاول يحدث ضررا يقلق راحته وباقي افراد عائلته ويشكل أضرارا ببنية العقار بفعل قوة المحركات المستعملة في الورشة كما أن التغييرات المحدثة دون موافقته وعلى مستوى المحل المكترى سواء الجدران او البلاط وغير المستقلة عن تلك الأجزاء اذ نتج عنها ضرر بين بفعل تلك التغييرات اضافة الى الاهتزازات الناتجة عن الآلات تشكل ضررا على العقار، و التمس الحكم بالمصادقة على الانذار بالإفراغ وذلك بفسخ عقد الكراء الذي يربطه بالمدعى عليها شركة (ب. ب.) والقول بافراغها هي ومن يقوم مقامها من المحل والحكم بغرامة تهديدية محددة في 500 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاذ المعجل وتحميل المدعى عليها الصائر؛

وبعد تبادل المذكرات والردود صدر بتاريخ 19/09/2019 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تمسك الطاعن بكون محكمة الدرجة الأولى استندت في تعليلها الى كون العارض سبق أن منح المستانف عليها ترخيصا للقيام بالتغييرات على مستوى المحل المكتری. أن محكمة درجة الأولى قامت بتاویل الموافقة الصادرة عن السيد مصطفى (ش.) باعتباره وكيل المستانف بشكل ادى الى تغيير مضمونها وبالتالي فهي سايرت موقف المستانف عليها بان تلك الموافقة تتضمن ترخيصا بالقيام بالاشغال داخل البناية المكتراة وانه باستقراء الموافقة المذكورة فهي تاذن بممارسة الصناعة الميكانيكية ولاتتضمن اية اشارة من قريب أو بعيد بكونها تتضمن ترخيصا او تفويضا بالقيام بتغييرات وتعديلات على مستوى العين المكتراة واضافة بنايات وتجهيزات ثقيلة ، علما أن طبيعتها تقتضي الحصول على ترخيص من السلطات المحلية المختصة في اطار مراقبة قانون التعمير 66-12 وليس فقط الحصول على اذن من المستانف وان التغييرات وتثبيت الات جد ثقيلة كانت تستوجب ايضا الحصول على ترخيص اللجنة المحلية بعد استشارة المتدخلين من رجال الوقاية المدنية والصحة والجماعة الحضرية ، وذلك حفاظا على سلامة البناية والجوار وكذا البيئة العامة وانه بالرجوع الى العقدة الكرائية الرابطة بين الطرفين ، فهي تتضمن بندا صريحا بكون التغييرات المزمع اقامتها على العقار تستوجب موافقة صريحة من مالك العقار ، وذلك تماشيا مع مبدا العقد شريعة المتعاقدين المنصوص عليه في المادة 230 من ق ل ع وان تاویل الموافقة بممارسة النشاط الصناعي لايعتبر بتاتا اذنا صريحا باحداث تغييرات على العين المكتراة التي تتطلب اذنا خاصا وصريحا للقيام بها دون اغفال اذن السلطات العامة الساهرة على تطبيق قانون التعمير سيما ان الإلفاظ تبقی صريحة فالموافقة المدلى بها والمحررة من طرف مصطفى (ش.) تقتصر فقط على الموافقة بممارسة النشاط الصناعي ولاتتعداها اطلاقا الى اي عمل أو نشاط آخر وأن التغييرات التي تم احداثها على العقار فهي تستوجب موافقة صريحة من مالك العقار حسب ما تنص عليه العقدة الكرائية الرابطة بين الطرفين التي تبقى واضحة ولاتقبل أي تاویل ، أي بعبارة أخرى فان القيام بالتغييرات والتشييد على مستوى المحل المكتری فهي تستوجب الادلاء بوثيقة من المستانف او من يقوم مقامه باذن من خلالها وبشكل صريح بالقيام بالتغييرات على مستوى العقار

المكتری وانه يستحيل أن يمنح ترخيصا من شانه ان يحدث تخريبا وضررا على عقاره ،كما انه من شانه أن يرتب مسؤوليته القانونية في حالة وجود متابعة قانونية من طرف الجهات الادارية المختصة في اطار قانون التعمير وانه في غياب هاته الوثيقة الصريحة بشان الاذن باحداث تغيير على العقار ، فان الأشغال والتغييرات التي تم احداثها تبقي بمثابة اعتداء مادي غير مبرر على العقار، سیما وان طريقة احداثها يشكل أضرارا جسيمة على مستوى هيكل البناية وايضا على السكان وان اعتبار الموافقة بمزاولة نشاط معين بمثابة أذن باحداث تغييرات يشكل تحریفا للوقائع ولوثيقة تبقى الفاظها صريحة من حيث الشكل والمبنى و أن المحكمة الابتدائية لم تتطرق بتاتا لهاته التغييرات وكذا لتقرير الخبرة المنجز من

طرف مهندس معماري الدي اکد وبالملموس طبيعة التغييرات وانعكاساتها على مستوى العقار وان المستانف ومن اجل اثبات التغييرات والأضرار الموجودة بالمحل قام بانجاز الخبرة التي تأكد من خلالها الخبير في خلاصته كون هذه التجهيزات المقامة في العقار وعلى ارضيته تؤثر على خرسانته وعلى مستغليه ولايمكن تفاديها الا بانشاء مجموعة من الأشغال التي تتطلب اخلاء العقار من مستغليه تماما وذلك بتركيب مركبات كتم الاهتزاز والصوت وانه من خلال التقرير المذكور سيتضح للمحكمة كون المستانف عندما سجل دعواه فأنه لم ينطلق من فراغ وانما على حجج واقعية وقانونية ملموسة تماشيا مع مقتضيات المادة 339 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أن من يدعي شيئا عليه اثباته وانه بالرغم من اثباته التغييرات المحدثة على العقار واثبات كونها تلحق اضرارا سلبية وخطيرة على العقار ، فان المحكمة الابتدائية لم تتطرق بتاتا لهاته الحجج ، مما يجعله تعلیلها بهذا الخصوص متسما بخرق القانون وعلى الخصوص المادة 50 من قانون المسطرة المدنية .

وفيما يخص اغفال البت في احد الطلبات المضمنة بالانذار وكذا المقال الافتتاحي انه بالرجوع الى الانذار سيتضح جليا كونه استند على سببين اساسيين في التماس المصادقة عليه بالافراغ ، اولهما احداث تغييرات على العين المكتراة

وثانيهما الضرر الذي يلحقه النشاط المزاول وسوء تركيب الالات واثاره الوخيمة على مستوى البناية، فضلا على الازعاج الذي يسببه للمتواجدين في العقار بجميع طوابقه وانه بتفحص الحكم الابتدائي سيتضح جليا كون تعليل قاضي الدرجة الاولى اقتصر فقط على مناقشة السبب الأول المتعلق باحداث التغييرات وافاض في مناقشة الموافقة وتاويلها في حين اغفل التطرق الى السبب الثاني المتعلق بالاضرار الناتجة عن تشغيل الالات وما تسببه من أضرار سواء على مستوي اساسات ودعامات البناية او من ضجيج للجوار وأن المادة 3 من قانون المسطرة المدنية تستوجب على المحكمة البت في حدود طلبات الأطراف وان اغفال البت في طلب مؤسس من الناحية القانونية والواقعية يجعل الحكم الصادر في هذا الاطار باطلا وبقوة القانون، ، ملتمسا الحكم على المستانف عليها بغرامة تهديدية محددة في 500 درهم عن كل يوم تأخير وبتحميلها الصائر.

وارفق المقال بنسخة حكم

وبجلسة 10/11/2021 ادلى المستانف بواسطة دفاعه بمذكرة جوابية يعرض فيها انه فيما يخص الدفع بعدم قبول طلب العارض ان مقاله تم توجيهه ضد غير ذي صفة ، غير انه حسبما يبدو فان هذا الأخيرة لم تتحرى جيدا العقدة الكرائية المبرمة ما بين الطرفين واطرافها او انها اختلطت عليها الأمور بشان صفتها في التقاضي وانه يكفي الاطلاع على عقد الكراء سيتضح كونها مبرمة مابين الطرفين أن المستانف عليها ما زالت تصر على ان الترخيص الممنوح لها من طرف نائب المستانف يخول له القيام بالتغييرات المدخلة على عقاره كما انه سبق أن أوضح كون التوكيل المذكور وباستقراء مضمونه فهو يشير الى الاذن بمزاولة النشاط و لا يخول البتة القيام بتغييرات على العين المكتراة ، على اعتبار أن هذا الأمر يتوقف على اذن صريح وحصري من طرفه كما جاء في العقد الرابط بين الطرفين وأن القاعدة القانونية تنص على أن من يدعي شيئا عليه اثباته ، وان المستانف عليها ملزمة بالادلاء بوثيقة تفيد كون المستانف اذن للمستانف عليها بالقيام بالتغييرات والتعديلات التي ادخلتها على العين المكتراة والتي استوجبتها تثبيت الاليات الضخمة التي الحقت أضرارا جسيمة بعقاره على مستوى الجدران والسقف دون الحديث عن الضجيج الصادر عنها وانه بالرجوع الى التقرير المنجز من طرف الخبير احمد (ض.) ، فهو يشير بكل وضوح کون طبيعة التغييرات الجسيمة التي لحقت عقاره وتشكل ضررا مباشرا عليه و أن المستانف عليها حاولت الاستناد على التقرير المنجز بناءا على طلبها من طرف الخبير السيد عبد الرحمان (ص.) ، وذلك لتاكيد كون طبيعة النشاط المزاول ليس له اي تاثير على بنية العقار ، الا ان هذا التقرير المنجز من طرف الخبير المذكور، فهو يقر بعدم توفره على الة تسمى SONMETRE على اعتبار أن هاته الأخيرة تبقى الوسيلة الوحيدة لمعرفة حدة الصوت والضجيج الذي من شانه التاكيد من وجود تاثير على البناية والساكنة من عدمه

،وان الخبير بعدم استعماله التقنيات اللازمة لمعرفة تاثير الالات على البناية، يجعل تقريره غير موضوعي ومنعدم المصداقية العلمية كما ان المستانف عليها عجزت عن نفي كونها قامت بتثبيت مجموعة من الأعمدة الحديدية

على الجدران وسقف البناية التي تشغلها ، والتي تبقى مرتبطة بشكل وثيق وعضوي بالالات وان نفيها اقامتها يبقى مجرد محاولة يائسة للتملص من المسؤولية سيما وان الالات والمحركات الضخمة التي تشتغل بها المستانف عليها ، تستوجب من الناحية الهندسية اقامة وانشاء اعمدة حديدية من اجل تثبيتها وهو ما يكذب نفي المستانف عليها احداثها ، سيما وان

تلك البناءات التي تم اضافتها تم تشييدها بطريقة عشوائية دون مراعاة سلامة البناية والحفاظ على راحة الجوار وأن تقرير المدلى به من طرف المستانف عليها حاول الالتفاف على هاته الحقائق وقام بطريقة متعمدة بتغييبها ، علما أن التقرير المنجز من طرف الخبير احمد (ض.) اكد وجود تغییرات تؤثر على البناية ، وهو ما يدحض التقرير المدلى به من طرف المستانف عليها والذي يبقى قاصرا ومنعدم الموضوعية والمصداقية كما ان تاثیر اشتغال الآلات واحداثها ارتداد واهتزاز على مستوى البناية كان يفترض بصفة بديهية التنقل الى عقار العارض للتأكد من هاته الحقيقة ، وانه بالاضافة الى ذلك ، فالمستانف عليها اشارت في تقريرها الى كون السلطة المحلية منحتها ترخيصا تحت عدد 310/2014 بتاريخ 25/09/2014 لمزاولة النشاط والذي تم الاشارة اليه ايضا في تقرير الخبير عبد الرحمان (ص.) ، وان الامر وفقا لقواعد الإثبات يقتضي الإدلاء بهذا الترخيص من اجل معرفة طبيعة النشاط المزاول ومدى تقيد المستانف عليها بمضمونه وعدم وجود خروقات تشوب تطبيق الترخيص المذكور وان هذا الأمر يتماشى مع مقتضيات المادة 399 من ق ل ع الذي نص على أن من يدعي شيئا عليه اثباته ، علما أن المادة 91 من ق ل ع تنص على أنه لايحول الترخيص الصادر من السلطات المختصة على اقامة دعوى على أصحاب المحلات المضرة بالصحة او المقلقة للراحة والتي تشكل ايضا ضررا على العقار وانه تجدر الاشارة الى ان تقرير المستانف كان بحضور جميع الأطراف وتم اجراء معاينة البناية ككل بما فيها المحل المكتري وشقة العارض ، كما انه معزز بوثائق وصور تؤكد التغييرات والأضرار اللاحقة بالعقار ككل وايضا بالمحل المكتری، وبالتالي فان التقرير المذكور يبقى مكتسبا للصبغة الحضورية وايضا للموضوعية والدقة العلمية وانه في جميع الأحوال ، فان المحكمة وامام وجود تقريرين احدهما منجز من طرف احمد (ض.) الذي أكد من خلاله وجود تغييرات على العين المكتراة اقتضتها تثبيت الالات مع وجود نشاط يؤثر بشكل مباشر على العقار والجدران والسكان ، وتقرير اخر منجز من طرف الخبير السيد عبد الرحمان (ص.) يؤكد عدم وجود تغييرات او ضرر بالعقار ، فان المحكمة يمكنها تلقائيا ووفقا للمادة 334 من قانون المسطرة المدنية اللجوء الى اي وسيلة من وسائل تحقيق الدعوى من خبرة او بحث للوقوف على الحقائق موضوع النزاع وازالة أي غموض او التباس بخصوص النزاع الناشيء بين الطرفين ومن جهة أخرى، فان المستانف عليها لم تتطرق بتاتا الى السبب الثاني الذي استند عليه المستانف في استئنافه والذي يتجلي في اغفال أحد الطلبات المضمنة بالانذار والمقال الافتتاحي والمتمثلة في كون النشاط المزاول يشكل ضررا على الساكنة والبناية وان اغفال المستانف عليها مناقشة هاته النقطة القانونية ،يشكل اقرارا قضائيا بحجيتها واستنادها على اساس قانوني وذلك حسب ما تنص عليه المادة 406من ق ل ع، ملتمسا الحكم وفق المقال الاستئنافي وكذا المذكرة الجوابية الحالية .

وادلى بنسختين من تقرير الخبرة.

وحيث أدرج الملف بجلسة 24/11/2021 حضر نائب المستانف وتخلف نائب المستانف عليه رغم الاعلام، مما تقرر معه حجز القضية للمداولة لجلسة 08/12/2021 وقد تم تمديد فترة المداولة للموجب لجلسة 15/12/2021.

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن اوجه استئنافه وفق ما سطر اعلاه.

وحيث ان الثابت من وثائق الملف ان الطاعن وجه انذار للمستانف عليها بسبب احداث تغييرات في العين المكراة تمثلت في تثبيت مجموعة من الاعمدة الحديدية على مستوى السقف والحائط وارض المحل بالاضافة إلى تثبيت مجموعة من الرافعات الحديدية لرفع المعدات الثقيلة والمحركات الكهربائية وانشاء سدة بواسطة قطع حديدية كمكتب.

وحيث ان التغييرات المنصوص عليها في المادة 8 من قانون 16-49 هي التغييرات التي تتم بشكل يضر بالبناية ويؤثر على سلامة البناء اي التغييرات التي تفيد الزيادة او النقصان في البناء بشكل يغير معاملة, وان ما قامت به المستانف عليها من تثبيت للاعمدة الحديدية على مستوى السقف والحائط وارض المحل وكذا تثبيت الرفعات والمحركات الكهربائية وفق ما هو مفصل في تقرير الخبرة المدلى بها من طرف الطاعن خلال المرحلة الابتدائية يدخل في نطاق الادوات والآلات التي تستلزمها طبيعية النشاط الممارس بالعين المكراة وهي الصناعة الميكانيكية ,خاصة وان الطاعن سبق ان منح المستانف عليها عن طريق وكيله موافقته من اجل ممارسة هذا النشاط بالعين المكراة وان ادخال وتثبيت هذه الآلات بالعين المكراة لا يدخل في مفهوم التغييرات المحدثة بالعقار والمنهية للعلاقة الكرائية المنصوص عليها في المادة 8 من قانون 16-49. وان ما قامت به المستانف عليها من احداث سدة بواسطة قطع حديدية لا تشكل سببا مبررا للافراغ اذ تعتبر من مكملات استغلال المحل ولا تلحق ضررا بالعقار ولا تؤثر على سلامة بنائه او تضيف تحملات على الطرف المكري إذ يمكن تفكيكها مادامت مشكلة من قطع حديدية وارجاع الحالة إلى ما كانت عليه من غير احداث ضرر بالعقار وان ما تمسكت به الطاعنة من حدوث اهتزاز على مستوى خرسانة العقار فهي تدخل في مفهوم الضرر الحاصل له من جراء ذلك والذي له حق التوجه امام الجهات المختصة قصد المطالبة بإزالة الضرر المزعوم والتعويض عنه ان اقتضى الحال ذلك , وان الحكم المستانف لما قضى برفض الطلب استنادا لكون المستانف عليها لم تلحق بحائط المحل او جدرانه او سقفه اي تغيير في البناء وان السدة مبنية من حديد فقد كانت على صواب ولم تخرق اي مقتضى قانوني ويتعين رد الاستئناف وتاييد الحكم المستانف .

وحيث يتعين تحميل المستانف الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و وحضوريا

في الشكل : قبول الاستئناف

وفي الموضوع: تاييد الحكم المستانف وتحميل المستانف الصائر.