Mot clé
Prénotation

En matière de publicité foncière, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mainlevée d'une prénotation inscrite sur un titre foncier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de radiation au motif que l'inscription était fondée sur une action en justice toujours pendante.

L'appelant soutenait que la prénotation ne résultait pas d'une assignation mais d'une ordonnance judiciaire qui avait été ultérieurement annulée par une décision de justice devenue définitive. La cour constate que la prénotation avait bien été prise en vertu d'une ordonnance et non d'une assignation.

Elle relève que cette ordonnance a été définitivement annulée suite au rejet du pourvoi en cassation formé contre l'arrêt infirmatif. La cour retient dès lors que l'annulation du titre ayant servi de fondement à l'inscription entraîne la disparition de sa cause juridique et justifie sa radiation.

Le jugement entrepris, fondé sur une erreur de fait quant au support de l'inscription, est en conséquence infirmé et la mainlevée de la prénotation est ordonnée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé prononçant la mainlevée d'une saisie conservatoire immobilière, la cour d'appel de commerce examine les conditions de maintien d'une telle mesure. Le tribunal de commerce avait ordonné cette mainlevée au motif que la créance alléguée n'était plus fondée en apparence, suite à un jugement au fond ayant rejeté la demande en paiement du créancier saisissant.

L'appelant soutenait que le juge des référés avait excédé ses pouvoirs en se prononçant sur l'existence de la créance et que la mainlevée était prématurée, le jugement de première instance n'étant pas passé en force de chose jugée. La cour écarte ce moyen en retenant que le premier juge s'est borné à un examen de l'apparence des droits sans statuer sur le fond du litige.

Elle rappelle que la mainlevée d'une saisie conservatoire n'est pas subordonnée à l'existence d'une décision au fond ayant acquis l'autorité de la chose jugée, mais qu'il suffit au juge de constater, au vu des pièces, l'absence de créance apparente justifiant le maintien de la mesure. La cour ajoute, au visa de l'article 452 du code de procédure civile, que la saisie conservatoire a pour objet de garantir une créance pécuniaire et non de préserver un droit réel immobilier, lequel relève du mécanisme de la prénotation.

L'ordonnance de mainlevée est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel portant sur l'apurement des comptes locatifs et la résiliation d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la cassation d'une décision ayant servi de fondement à un jugement antérieur revêtu de l'autorité de la chose jugée. Le tribunal de commerce avait prononcé l'éviction du preneur et l'avait condamné au paiement d'un arriéré locatif calculé sur la base d'une décision de justice antérieure ayant réduit le loyer et reconnu une créance au profit du preneur.

Le débat portait principalement sur l'opposabilité de cette décision, dès lors que son propre fondement juridique, un arrêt d'appel, avait été anéanti par la Cour de cassation. La cour retient que la cassation de l'arrêt de référence et l'infirmation subséquente des jugements de première instance par la cour de renvoi privent de tout effet le jugement commercial qui s'y fondait, quand bien même celui-ci serait devenu définitif.

Elle considère que les parties sont replacées dans leur état antérieur, ce qui rend exigibles les loyers sur la base de la somme convenue initialement et anéantit la créance que le preneur prétendait détenir. La cour fait cependant application de la prescription quinquennale aux loyers, recalculant l'arriéré dû sur la seule période non prescrite.

Elle déclare par ailleurs irrecevable l'intervention volontaire d'un tiers se prévalant d'une prénotation sur le titre foncier, au motif que cette inscription ne confère pas la qualité de propriétaire. Réformant le jugement sur le quantum des condamnations, la cour confirme en revanche l'éviction du preneur, le solde locatif recalculé demeurant impayé.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs et à l'éviction, la cour d'appel de commerce examine la pertinence des moyens soulevés. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement et l'expulsion, avec exécution provisoire pour la condamnation pécuniaire. Le preneur contestait la qualité à agir du bailleur, arguant que son droit de propriété était précaire et contesté par des tiers bénéficiant d'une inscription préventive sur le titre foncier. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen, retenant que les arguments invoqués par le demandeur ne constituent pas un motif suffisant pour justifier l'arrêt de l'exécution. Elle considère ainsi que la simple contestation du titre du bailleur ne suffit pas à paralyser les effets d'une condamnation au paiement des loyers assortie de l'exécution provisoire. En conséquence, la demande d'arrêt de l'exécution est rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la caractérisation de l'abus du droit d'agir en justice et de prendre des mesures conservatoires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en réparation formée par un propriétaire foncier, considérant que le créancier, en inscrivant une prénotation et un commandement immobilier sur la base d'un acte d'hypothèque, avait exercé son droit sans intention de nuire au sens de l'article 94 du dahir des obligations et des contrats.

L'appelant soutenait que l'acte d'hypothèque était inopposable, faute de pouvoir du signataire et d'inscription sur le titre foncier, et que les mesures prises constituaient dès lors une faute délictuelle engageant la responsabilité de leur auteur sur le fondement de l'article 78 du même code. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le recours aux voies de droit pour la préservation d'une créance, même si la demande est ultérieurement rejetée, ne constitue pas en soi une faute.

Elle rappelle que la responsabilité pour abus du droit d'agir en justice est subordonnée à la preuve d'une intention de nuire ou d'une mauvaise foi, laquelle n'est pas caractérisée lorsque le créancier agit sur la foi d'un titre dont la nullité n'est pas encore judiciairement constatée. La cour ajoute que la durée des inscriptions ne peut être imputée à faute au créancier, mais relève du déroulement normal des procédures judiciaires qu'il incombait au propriétaire de diligenter pour obtenir la mainlevée.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement statuant sur une demande en mainlevée de saisie conservatoire immobilière, la cour d'appel de commerce examine le bien-fondé de l'action au regard de l'état actuel des inscriptions sur le titre foncier. En première instance, les acquéreurs d'un bien immobilier avaient sollicité la radiation d'une saisie inscrite au profit d'un créancier de l'ancien propriétaire afin de parfaire l'inscription de leur propre droit. La cour relève, au vu d'une attestation de propriété actualisée produite en appel, que la saisie conservatoire litigieuse avait déjà fait l'objet d'une radiation dans le cadre d'autres procédures. Elle en déduit que la demande de mainlevée est devenue sans objet. La cour retient qu'une telle action s'analyse en une demande de radiation d'une inscription déjà inexistante, ce qui la rend non fondée. Par conséquent, le jugement entrepris est confirmé.

En matière de droit maritime, la cour d'appel de commerce se prononce sur la possibilité d'ordonner une prénotation sur un navire au visa de la procédure d'urgence. Le président du tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle était dépourvue de fondement légal. L'acquéreur du navire soutenait en appel que la prénotation constituait une mesure conservatoire ne portant pas atteinte aux droits des parties et devait, en l'absence de texte spécial, être admise sur le fondement de l'article 148 du code de procédure civile. La cour rappelle que le navire est un bien meuble régi par le code de commerce maritime de 1919. Elle retient que l'absence, dans ce code, de toute disposition organisant la prénotation sur les navires ne constitue pas une lacune justifiant le recours à la procédure d'urgence de l'article 148 du code de procédure civile. La cour en déduit que le silence du législateur équivaut à une exclusion de cette mesure, propre au droit immobilier, pour les biens meubles que sont les navires. Dès lors, la cour juge que la demande est bien dépourvue de base légale et confirme l'ordonnance de première instance.

Ayant constaté que l'adjudicataire d'un immeuble, vendu aux enchères publiques à la suite d'une saisie immobilière, avait inscrit le procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier, et relevé qu'au moment de cette inscription, ce dernier ignorait le vice qui entachait l'acte d'hypothèque fondant les poursuites et que le titre foncier était exempt de toute prénotation, une cour d'appel en déduit à bon droit que la nullité de ladite hypothèque ne peut être opposée à l'adjudicataire, tiers acquéreur de bonne foi. En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, l'inscription de son droit sur le livre foncier confère à celui-ci un caractère définitif et inattaquable.

La Cour d’appel de Casablanca, statuant sur renvoi après cassation, était saisie d’un litige relatif à la validité d’une vente immobilière conclue sur la base d’une procuration falsifiée. La demanderesse initiale, aujourd’hui décédée, contestait la validité de cette vente réalisée par un tiers au profit d’un premier acquéreur, en soutenant que la procuration fondant l’opération était frauduleuse.

Initialement, le tribunal avait rejeté sa demande sans attendre l’issue de la procédure pénale en cours, mais la Cour de cassation avait annulé ce jugement en raison de la violation de l’article 102 du Code de procédure civile, qui exige la suspension de l’instance civile lorsqu’une action pénale relative à un faux est pendante.

Sur renvoi, et après condamnation définitive du premier acquéreur pour usage de faux, la Cour d’appel a constaté la nullité du premier contrat de vente, estimant qu’il reposait sur une procuration juridiquement inexistante. Elle a également examiné la validité d’un second contrat conclu ultérieurement entre le premier acquéreur et une société tierce. La Cour a jugé que cette société, avertie du litige en cours et de la fraude avant l’inscription définitive de son acquisition au livre foncier, ne pouvait pas bénéficier de la protection réservée au tiers acquéreur de bonne foi prévue par l’article 66 du Dahir sur l’immatriculation foncière, ni par l’article 3 de la loi du 2 juin 2015.

Relevant ainsi la mauvaise foi avérée de la société tierce, la Cour d’appel a prononcé l’annulation de la seconde vente, ordonné la radiation des inscriptions litigieuses du livre foncier, et rétabli l’inscription du droit de propriété au profit de l’ayant droit de la demanderesse décédée.

La Cour d’appel, confirmant l’annulation d’un acte de donation, écarte le moyen tiré du défaut d’inscription d’une prénotation par le créancier. Elle juge que cette mesure, prévue à l’article 13 du Code des droits réels, constitue une faculté offerte au créancier pour préserver son rang, et non une condition de recevabilité de l’action opposable par le débiteur.

Le caractère frauduleux de la donation est retenu, la Cour considérant que l’acte visait à organiser l’insolvabilité du donateur, garant solidaire de la société débitrice. La simulation est établie par un faisceau d’indices, notamment le fait que la libéralité a été consentie à son épouse alors que la société était déjà en cessation de paiements, situation que le donateur ne pouvait ignorer en sa qualité de dirigeant.

Pour motiver sa décision, la Cour rappelle le principe du gage commun des créanciers sur les biens de leur débiteur, posé par l’article 1241 du Dahir des obligations et des contrats. En aliénant ce bien, le garant solidaire, qui avait renoncé au bénéfice de discussion, a directement porté atteinte à ce gage. L’annulation est en outre justifiée par l’application de l’article 278 du Code des droits réels, qui prohibe toute donation faite par une personne dont le passif excède l’actif.

Un adjudicataire, ayant acquis un bien immobilier dans le cadre d’une vente sur saisie, s’est vu opposer par l’occupant des lieux l’existence d’un bail commercial. La cour d’appel, saisie du litige, a confirmé une ordonnance de référé qui ordonnait l’expulsion de la partie initialement saisie tout en l’excluant pour la société se prévalant du bail. Cependant, les juges du fond ont, dans leurs motifs, affirmé que le juge des référés n’était pas compétent pour apprécier la validité du titre de l’occupant, se mettant ainsi en contradiction flagrante avec leur dispositif qui, en statuant, tranchait nécessairement cette question.

La Cour de cassation censure cette décision pour contradiction de motifs. Elle rappelle le principe impératif de cohérence devant exister entre la motivation d’un jugement et son dispositif. En l’espèce, le fait pour la cour d’appel de se déclarer incompétente sur un point de droit dans ses motifs tout en le jugeant implicitement dans son dispositif constitue une contradiction rédhibitoire. La Haute juridiction considère qu’une telle faille dans le raisonnement juridique équivaut à une absence pure et simple de motifs, viciant la décision et entraînant inéluctablement sa cassation.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

Encourt la cassation, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour juger un second acquéreur de bonne foi, se fonde sur la radiation ultérieure de la prénotation qui grevait le titre foncier au moment de l’inscription de son droit.

En effet, la bonne ou mauvaise foi de l’acquéreur s’apprécie à la date précise de l’inscription de son acte, et non au regard du sort subséquent de la prénotation. L’existence d’une prénotation en cours de validité au jour de l’inscription d’un droit concurrent est exclusive de la bonne foi de l’inscrivant, celui-ci étant réputé avoir connaissance du droit que la prénotation a pour objet de conserver.

La résiliation amiable d’une vente immobilière, qualifiée de rétrocession, est inopposable au coindivisaire préempteur dont le droit prend naissance dès la conclusion de la vente initiale. De même, la présence d’une prénotation sur le titre foncier au profit d’un tiers n’entache pas la validité de la cession au regard de l’exercice du droit de préemption.

La Cour suprême juge en outre que l’interdiction de principe des ventes au sein d’un périmètre de remembrement rural, édictée par le dahir du 25 juillet 1969, ne s’applique pas à la préemption, cette dernière constituant une exception expressément prévue par la loi et ne faisant pas obstacle à la validité de l’opération.

S’agissant des conditions de forme, l’exercice du droit de préemption est réputé valide dès lors que le prix et les frais sont consignés dans le délai d’un an à compter de l’inscription de la vente, conformément à l’article 25 du dahir du 2 juin 1915. La Cour admet la validité d’une consignation effectuée en plusieurs temps à l’intérieur de ce délai. Elle considère également comme régulier le récépissé de consignation ne portant le nom que d’un seul des préempteurs, en l’absence de tout préjudice démontré.

La prénotation, qui a pour objet la conservation provisoire d'un droit revendiqué en justice sur un immeuble, perd sa cause lorsque l'instance qui la justifiait prend fin. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté que l'action à l'origine de la prénotation avait été tranchée par un jugement d'incompétence, confirme la mainlevée de l'inscription en retenant qu'il n'est pas démontré qu'une instance soit toujours en cours.

Il résulte de l'article 452 du Code de procédure civile que la saisie conservatoire a pour objet de garantir une créance pécuniaire, et de l'article 85 du Dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la conservation d'un droit réel sur un immeuble immatriculé s'opère par une prénotation. Viole ces textes la cour d'appel qui, pour refuser d'ordonner la mainlevée d'une saisie conservatoire, retient que celle-ci a pour but de préserver l'immeuble et d'empêcher son aliénation.

Il résulte de l'article 85 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la prénotation d'un droit sur un immeuble a pour effet de conserver provisoirement ce droit et de garantir son rang à compter de la date de son inscription. Dès lors, justifie sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que l'acquéreur d'un immeuble avait fait inscrire son droit postérieurement à une prénotation prise par un autre acquéreur et que cette inscription avait été faite sous réserve des effets de ladite prénotation, en a exactement déduit qu'après l'inscription définitive du droit du prénotant en vertu d'un jugement ayant acquis force de chose jugée, le droit du second acquéreur était privé d'effet et devait être radié.

Il résulte de l'article 85 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la date de la prénotation est celle qui est prise en considération pour déterminer le rang de l'inscription ultérieure du droit. Par conséquent, le délai pour l'exercice du droit de préemption court à compter de la date de cette prénotation. Viole le texte susvisé la cour d'appel qui, pour écarter l'argument tiré de la prescription de l'action, énonce que la prénotation n'est qu'une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel et que le délai de l'action en préemption ne peut courir à partir de son inscription.

Viole l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, la cour d'appel qui, pour rejeter une action en nullité d'une seconde vente, retient que l'acquéreur est de bonne foi et que la prénotation inscrite par le premier acquéreur n'empêche pas de disposer du bien, alors que l'inscription d'une prénotation sur le titre foncier, en ce qu'elle a pour effet de publier l'existence d'une prétention sur un droit réel, établit la connaissance par le second acquéreur de la vente antérieure et exclut sa bonne foi.

La vente d’un immeuble sur saisie n’a pas pour effet de purger la prénotation inscrite antérieurement sur le titre foncier. La Cour Suprême distingue la nature de la prénotation de celle des privilèges et hypothèques. Seules ces dernières, garantissant une créance, sont radiées par l’effet de la vente en application de l’article 211 du dahir du 2 juin 1915. En revanche, la prénotation, régie par l’article 85 du dahir sur l’immatriculation foncière, a pour objet la conservation d’un droit réel immobilier revendiqué en justice.

Il en résulte que le sort de la prénotation est exclusivement lié à l’issue de l’instance au fond. Sa radiation ne peut donc être ordonnée qu’en vertu d’une décision de justice définitive, et non par le seul effet du procès-verbal d’adjudication, quand bien même celui-ci constitue un titre de propriété. La connaissance de l’inscription par l’adjudicataire avant la vente, par le biais du cahier des charges, conforte cette solution en ce qu’il est réputé avoir acquis en connaissance du litige attaché à l’immeuble.

Viole les dispositions de l'article 91 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière la cour d'appel qui, statuant en référé, ordonne la radiation d'une prénotation inscrite sur un titre foncier sur le fondement d'une action au fond, alors que cette action est toujours pendante. En effet, la radiation d'une telle inscription ne peut être prononcée qu'en vertu d'un jugement ayant acquis la force de la chose jugée statuant sur l'instance principale et constatant l'inexistence ou l'extinction du droit qui en faisait l'objet.

Viole l'article 91 du dahir sur l'immatriculation foncière la cour d'appel qui ordonne la radiation d'une prénotation fondée sur une action en justice pendante, alors qu'une telle radiation ne peut intervenir qu'en vertu d'un jugement ayant acquis la force de la chose jugée et constatant l'inexistence ou l'extinction du droit objet de ladite prénotation.

Il résulte de l'article 96 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la liste des décisions du conservateur de la propriété foncière relevant de la compétence de la juridiction judiciaire est limitative. Dès lors, la décision par laquelle le conservateur refuse la radiation d'une prénotation inscrite sur la base d'une demande en justice, n'y figurant pas, constitue un acte administratif dont le contentieux de l'annulation relève de la compétence de la juridiction administrative.

Par conséquent, viole les règles de compétence la juridiction administrative qui se déclare incompétente pour statuer sur un tel recours.