وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم السيد إبراهيم (ح.) بواسطة محاميه الأستاذ عز الدين (ا.) بمقال استئنافي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 30/06/2016 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدارالبيضاء بتاريخ 16/02/2016 في الملف التجاري عدد 11228/8205/2015 تحت عدد 1397 والقاضي ببطلان عقد الكراء المصادق على توقيعه بتاريخ 26/02/2010 والرابط بين المدعى عليهما. وتحميلهما الصائر ورفض باقي الطلبات.

في الشكل:

حيث ان المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة وأجلا وأداء مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليهم تقدموا بواسطة محاميهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالدارالبيضاء بتاريخ08/12/2015 أفادوا فيه بان مورثهم المسمى قيد حياته محمد (ض.) وهو والدهم كان يملك العقار الكائن برقم [العنوان] سيدي مومن الجديد بما فيه المحل التجاري الموجود بأسفله ذي الرقم 36، وأنه بعد وفاته انتقل إليهم العقار بما فيه المحل عن طريق الإرث وأن احد الورثة وهو المدعى عليه الاول رشيد (ض.) قام بتاريخ 26/03/2010 بإبرام عقد كراء محل تجاري على ذلك المحل مع المدعى الثاني ابراهيم (ح.) عن المدة من 30/5/2010 إلى غاية 30/5/2015 قابلة للتجديد وأنه لا صفة له في ابرام العقد ملتمسا الحكم ببطلان عقد الكراء المتعلق بالمحل التجاري الكائن سيدي مومن الجديد بمجموعة [العنوان] الدار البيضاء مع ما يترتب عن ذلك قانونا. وأدلوا بصور تفيد استفادة مورثهم من العقار وصور لشهادة ادارية وإراثة وعقد كراء.

وأجاب المدعى عليه السيد إبراهيم (ح.) بمذكرة جاء فيها أن العقد صحيح لا يمكن فسخه وقد وجه له المكري إنذارا بالافراغ للاستعمال الشخصي ملتمسا الحكم بعدم قبول الطلب وتحميل المدعين الصائر. وارفق مذكرته بصورة عقد، صورة وصل كراء ، صورة من السجل التجاري ، وانذارين.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية أصدرت المحكمة التجارية بالدارالبيضاء الحكم المستأنف ،و جاء في أسباب استئناف الطاعن أن الحكم جاء خرقا لقانون المسطرة المدنية من كون التقاضي يكون مبنيا على مبدأ حسن النية طبقا للفصل 5 من ق م م والذي يؤكد سوء النية عقد الكراء المؤرخ في 17/01/2014 بين أحمد (ض.) أحد المدعين وعبد العزيز (ر.) وكذلك الانذارات التي تقدم بها المكري رشيد (ض.) للمستأنف ينذره من خلالها بالإفراغ لكونه في أمس الحاجة إلى محله التجاري، وينقلب طالب الافراغ إلى مدعى عليه بناء على اتفاق مع أمه وإخوته في مواجهة المكتري إبراهيم (ح.) واعتمادا على مقتضيات الفصل 971 من ق.ل.ع المتعلق بإدارة الأموال بين الشركاء. وان المحكمة مصدرة الحكم تبنت مقتضيات الفصل المشار إليه موضوع دعوى المدعين. في حين أن الفصل لا علاقة له بموضوع الدعوى وبالتالي فالعقد الناشئ بين الطرفين والواجب التطبيق هو 230 و 231 من ق ل ع. فكما يتجلى من فحوى الفصل 971 المعتمد عليه في صدور الحكم المطعون فيه بالاستئناف. وإذا كانت مقتضيات الفصل أعلاه تتعلق بإدارة المال المشاع بين المالكين له ولبقية إدارة هذا المال المشاع أي بين الشركاء ولا وجود لأي أجنبي عكس قضية الحال لا تتعلق بكيفية إدارة الأموال وإنما بفسخ عقد كراء صحيح مبنى ومعنى. ويتجلى من تعليل المحكمة الذي اعتمده قضاء المحكمة الأولى والحكم بإبطال عقد الكراء بين منشئيه طبقا لمقتضيات الفصل 971 من ق ل ع هو تعليل فاسد لأن هذا الفصل لا يتعلق بتاتا بموضوع الدعوى وأن الأحكام ينبغي أن تكون معللة من الناحيتين الواقعية والقانونية تعليلا سليما. في حين أن الحكم المطعون فيه لم يحتوي على أي تعليل قانونا من شأنه أن يبرر الحكم بإبطال عقد كراء أنشئ بوجه صحيح ولا يتعلق بإدارة الأموال لكون أحد طرفي العقد المحكوم ضده أجنبي وليس شريكا. وفي حين الحكم المستأنف لم يتصد لمناقشة أقواله الوجيهة والمستندة من واقع النازلة وطبقا للقانون. ولا يتجلى من الحكم المستأنف أنه أجاب على دفوعه بوصفه المدعى عليه الحقيقي لا بالنفي ولا بالإيجاب، وإنما ساير أقوال المدعين المخالفة لمقتضيات الفصل 971. مما يجعل الحكم مشوبا بعيب عدم الجواب عن دفع المنزل منزلة نقصان التعليل الموازي لانعدامه وبالتالي يكون معرضا للإبطال وبالتالي الحكم بإلغائه. وبالاضافة إلى ما تم بسطه أعلاه فإن الحكم المستأنف جاء خرقا لمقتضيات الفصلين 230 و 231 من ق ل ع حين قضى بإبطال عقد الكراء الصادر بتاريخ 26/03/2010 بوجه صحيح بين منشئيه. ومن الثابت ان النزاع يتعلق بعقد تم إنشاؤه بين المكري رشيد (ض.) والمكتري إبراهيم (ح.)، وأن العقد يتضمن شروطا تم الاتفاق عليها بين الطرفين والمصادق عليها وبوجه صحيح. والمكتري قام بممارسة أشغاله طبق بنود العقد ولعدة سنوات وعلى مرآى ومسمع من المدعين ودون منازعة، وأن الذي بدأ النزاع هو الطرف المكري رشيد (ض.) يؤكد هذه الإنذارات المشار إليها ضمن الوقائع. لكن قضاة الدرجة الأولى لم يشيروا إلى هذا ولم يجيبوا عن هذه الأقوال لا من قريب أو بعيد وبدون أي تعليل. وأن التعليل الذي جاء بالحكم المستأنف هو تعليل فاسد موازي لانعدامه والمعتمد على التفسير السيئ لمقتضيات الفصل 971 والمتعلق بإدارة الأموال المشتركة. ولا يتجلى من الحكم المستأنف القاضي ببطلان عقد الكراء أنه كان على صواب فيما قضى به من بطلان العقد لمخالفته مقتضيات الفصلين 230 و 231 من ق ل ع. وأن ما بني على باطل فهو باطل. لذلك يلتمس إلغاء الحكم المستأنف والحكم بعدم قبول الدعوى وإن اقتضى الحال برفض الطلب وتحميل المستأنف عليهم الصائر.

و بجلسة 26/09/2016 أدلى المستأنف عليهم بواسطة نائبهم الأستاذ يوسف (ب.) بمذكرة جوابية أفادوا فيها أن المحكمة غير ملزمة أصلا بالجواب على جميع الدفوع المثارة أمامها من قبل اطراف الدعوى، إلا ما كان منتجا في الخصومة، بل إن عدم جواب المحكمة على الدفوع الغير وجيهة هو في حد ذاته بمثابة جواب. كما دفع الطاعن بأن العقد الرابط بينه وبين المستأنف عليه الثاني عقد صحيح لا يمكن فسخه وذلك تطبيقا لمقتضيات الفصل 230 من ق ل ع. لكن مبدأ القوة الملزمة للعقد المنصوص عليها في الفصل 230 التي تشبت بها المستأنف، لا يجب أن يتعارض مع مبدأ نسبية آثار العقود، والذي يقضي بأن الحقوق والالتزامات التعاقدية لا تسري إلا في مواجهة أطراف العقد، ولا تنفذ في حق الغير إلا في حالات استثنائية نص عليها القانون.وبالتالي فإن المستأنف والمستأنف عليه الثاني عندما قاما بإبرام عقد الكراء التجاري للمحل موضوع الدعوى دون أن يستند ذلك إلى توكيل من طرف جميع ذوي الحقوق فيه، يكون تصرفهما تصرفا باطلا بقوة القانون وذلك تطبيقا لمقتضيات الفصل 306 من ق ل ع. وان النصاب المطلوب قانونا لإبرام هذا النوع من العقود باعتباره من أعمال الإدارة هو ما تم التنصيص عليه في الفصل 971 من ق ل ع من وجوب توفر ملكية ثلاثة أرباع المال المشاع. في حين في نازلة الحال وبالرجوع إلى الإراثة المدلى بها من قبلهم يتبين أن المستأنف عليه الثاني لا يملك وحده هذا النصاب القانوني. مما يكون معه السبب المعتمد من قبلهم للطعن في العقد المذكور مؤسسا. وأنه بغض النظر على أن العقد المبرم بين المستأنف والمستأنف عليه الثاني هو عقد باطل بقوة القانون، فإنه علاوة على ذلك يبقى عقدا غير قائم أصلا و ولد ميتا ما دام لا يحمل توقيع أحد طرفيه. ذلك أنه بالرجوع إلى الصورة المصادق عليها من هذا العقد ستلاحظ إذا كان مذيلا بتوقيع المكري فإنه غير موقع تماما من قبل الطرف المكتري، وان تصحيح الإمضاء المذكور بأسفل العقد إنما كان لتوقيع المكري بينما لا يوجد أي توقيع للطرف المكتري حتى يتم تصحيحه. كما زعم المستأنف بأنهم يتقاضون بسوء نية كون المستأنف عليه الثاني سبق وراسل المستأنف وانذره من أجل إفراغ المحل موضوع العقد. ومن جهة ثانية فقد أدلى المستأنف بصورة من عقد كراء يربط بين أحد المستأنف عليهم مع الغير للتحجج بسوء النية، وأنه بغض النظر عن صحة هذا العقد من عدمه، فإنه مجرد صورة شمسية ليست له اية قيمة قانونية طبقا لمقتضيات الفصل 440 من ق ل ع. لذلك يلتمسون تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف الصائر.

و بناء على باقي المذكرات والردود ، و بعد أن اعتبرت المحكمة القضية جاهزة ،أصدرت قرارا تحت رقم6395 بتاريخ 21/11/2016 في الملف عدد 3916/8232/2016 قضى في الشكل بقبول الاستئناف وفي الموضوع برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .

و بناء على طعن المستأنفة بالنقض في القرار الاستئنافي المذكور ، أصدرت محكمة النقض قرارا تحت رقم 89/2مؤرخ في 21/2/2019 في الملف التجاري عدد 767/3/2/2017 قضى بنقض القرار المطعون فيه و إحالة الملف على نفس المحكمة مصدرته للبت فيه من جديد طبقا للقانون تبعا للعلة التالية : '' حيث إن الطاعن تمسك استئنافيا بكون العلاقة الكرائية التي تربطه بأخ المطلوبين في النقض استمرت لأكثر من خمس سنوات، وبأنهم كانوا على علم بها بحكم أنهم يقطنون بنفس العنوان الذي يوجد به المحل المكترى، إلا أن المحكمة لم تناقش هذه المعطيات التي استدل بها الطاعن وتمسك بها كقرائن يستخلص منها موافقة المطلوبين في النقض على عقد الكراء الذي أبرم من طرف أخيهم رشيد (ض.) ولم تبد رأيها فيها فجاء قرارها على النحو المذكور ناقص التعليل في منزلة انعدامه لذا يتعين نقضه.''

و بجلسة 31/07/2019 أدلى نائب المستأنف عليهم بمذكرة مستنتجات بعد النقض جاء فيها أنه بغض النظر على أن عقد الكراء موضوع النزاع هو عقد باطل بقوة القانون طبقا للفصل 971 من ق ل ع، لا سيما أن واقعة موافقتهم الضمنية حسب ما جاء في قرار محكمة النقض، تقتضي اليقين الذي يتعين إثباته من قبل المستأنف وهو الأمر الغير قائم في النازلة فإنه بغض النظر عن ذلك، فإن عقد الكراء هو أصلا غير قائم كذلك من الناحية القانونية بحيث ولد ميتا مادام لا يحمل توقيع أحد طرفيه ، ذلك انه برجوع المحكمة إلى الصورة المصادق عليها من هذا العقد ( سواء المدلى بها من قبل المستأنف عليهم ابتدائيا رفقة مذكرتهم الجوابية لجلسة 11/2/2016 أو حتى المدلى بها من قبل المستأنف ابتدائيا رفقة مذكرته الجوابية لجلسة 19/1/2016 ) سيلاحظ بأن هذا العقد إذا كان مذيلا بتوقيع المكري فانه غير موقع تماما من قبل الطرف المكتري، وأن تصحيح الإمضاء المذكور باسفل العقد إنما كان لتوقيع المكري بينما لا يوجد أي توقيع للطرف المكتري حتى يتم تصحيحه أصلا و بالتالي فإن هذا العقد غير قابل للنفاذ بين طرفيه فبالأحرى أن يكون نافذا في مواجهة المستأنف عليهم و مادام الأمر كذلك فان هذا السبب لوحده كاف للقول ببطلان هذا العقد و اعتبار وجوده كعدمه سیان.و أما بخصوص النقطة التي بتت فيها محكمة النقض، فإن الثابت بأن واقعة العلم المفترض هي استثناء من الأصل و مادامت تبقى واقعة ضمنية فإنها تقتضي العلم اليقين الواجب إثباته من قبل المتمسك بها وفي نازلة الحال فإن المستأنف ادعى علم المستأنف عليهم بالعقد الرابط بين طرفيه ( و الذي أصلا لا يحمل توقيعه هو ) دون أن يدلي بما يفيد موافقتهم على ذلك العقد وأن مرور الزمن لا يصحح التصرفات أو العقود الباطلة و حيث بالتالي فان مقتضيات الفصل 228، 306 و 971 من ق ل ع متحققة في النازلة ، ملتمسين تأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنف كافة الصائر. وأرفق المذكرة بصورة من عقد .

و بجلسة 25/09/2019 أدلى نائب المستأنف بمذكرة مستنتجات بعد النقض جاء فيهاأن قرار الإحالة ينشر الدعوى من جديد، وأن المدعين يتمسكون بمقتضيات الفصل 971 من ق ع ل الذي لم يبق له مفعول واقعا وقانونا كما هو جلي من قرار محكمة النقض 2/89وأن موافقة المدعين الضمنية كما جاء في مذكرتهم هي موافقة صريحة لسكنهم ولمدة خمس سنوات في نفس العقار ووجود مكترين آخرين من طرف بعض المالكين للعقار أيضا فهي قرائن حقيقية وليست ضمنية كما جاء في مذكرتهم المؤرخة في 25/7/2019 ، وأن قرار محكمة النقض جاء بناء على مقتضيات الفصل 38 من ق ع ل من كون المدعين كانوا على علم تام بواقعة الكراء بين المكتري إبراهيم (ح.) وبين رشيد (ض.) ولمدة خمس سنوات يرون المكتري صباح مساء ولا معارض إلا أنهم لما رأوا غلاء كراء المحلات التجارية وبشكل مرتفع سواء مبلغ الكراء الشهري أو مبلغ شراء المفتاح وفكروا في وسيلة للإفراغ فلجأوا إلى مقتضيات الفصل المتعلق بإدارة الأموال المشتركة التي تخالف لمخالفتها واقع النازلة ومقتضيات الفصل 38 من ق ع ل ، وأن المدعين يسكنون بنفس العقار ولعدة سنوات والمكتري يواصل عمله في العين المكراة إليه ويحوز تواصيل الكراء على مرأى ومسمع من باقي مالكي العقار. كما أن المدعين يزعمون أن إبراهيم (ح.) غير مكتر أصلا وأن عقد الكراء غير قائم من الناحية القانونية لكونه لا يحمل توقيع أحد طرفيه وهو السيد إبراهيم (ح.) وأنه لا داعي للخوض في ذلك لكون العقد مصادق عليه لدى السلطات المختصة و يتوصل المكتري بتواصيل الكراء طيه صور منها مما يتعين اعتبار هذا الدفع ثم إن الاستشهاد بمقتضيات الفصل 228 - 306 - 971 من ق ع ل لا محل لها في قضية الحال، كما أن الالتزامات لا تلزم إلا من كان طرفا في العقد الذي كان بين المكري رشيد (ض.) والمكتري إبراهيم (ح.) والذي كان يتوصل بوصل الكراء من المكري ويسلمه مبلغ الكراء وباقي المدعين يتواجدون بالعقار ولعدة سنوات وبالتالي فإن تفسير الفصل 228 من طرف باقي المدعين لصالحهم هو تفسير خاطىء . يضاف إلى ذلك أن تفسير الفصل 971 المشار إليه في غير محله طبقا المقتضيات الفصل 38 من ق ل ع كما جاء في قرار النقض ، ملتمسا إلغاء القرار الاستئنافي عدد 6395 الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 21/11/2016 في الملف التجاري عدد 3916/8232/2016 والمؤيد للحكم الابتدائي المذكور أعلاه وإرجاع الحالة إلى ما كانت عليه قبل بالإفراغ تحت غرامة تهديدية قدرها 1.000 درهم يوميا من تاريخ الحكم بإرجاع الحالة وحفظ حقه في طلب التعويض وتحميل المدعين الصائر . وأرفق المذكرة بصورة لعقد الكراء وصورة لتوصيل الكراء وصورة شهادة مزاولة الحرفة .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 25/09/2019ألفيت بالملف مستنتجات بعد النقض لنائب المستأنف فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 02/10/2019

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أوجه استئنافه وفق ما سطر أعلاه .

حيث سبق لهذه المحكمة أن قضت بتأييد الحكم المستأنف الذي قضى ببطلان عقد الكراء المصادق على توقيعه بتاريخ 26/02/2010 الرابط بين المدعى عليهما وتحميلهما الصائر ورفض باقي الطلبات ، وأن هذا القرار تم الطعن فيه بالنقض من طرف المستأنف و صدر على إثر هذا الطعن قرار عن محكمة النقض قضى بنقض القرار الاستئنافي باعتبار أن الطاعن تمسك استئنافيا بكون العلاقة الكرائية التي تربطه بأخ المطلوبين في النقض استمرت لأكثر من خمس سنوات، وبأنهم كانوا على علم بها بحكم أنهم يقطنون بنفس العنوان الذي يوجد به المحل المكترى، إلا أن المحكمة لم تناقش هذه المعطيات التي استدل بها الطاعن وتمسك بها كقرائن يستخلص منها موافقة المطلوبين في النقض على عقد الكراء الذي أبرم من طرف أخيهم رشيد (ض.) ولم تبد رأيها فيها.

وحيث إن هذه المحكمة مقيدة بما جاء في قرار محكمة النقض إلا أن هذا لا يمنع من القول بأن النتيجة الحتمية لنقض القرار الاستئنافي هو اعتباره كأن لم يكن و رجوع الخصومة و الأطراف إلى ما كانت و كانوا عليه قبل صدوره .

وحيث انه بالنسبة لما أثاره المستأنف عليهم حاليا بخصوص عدم توقيع العقد موضوع الدعوى من طرف المستأنف وأن تصحيح الامضاء المذكور بأسفل العقد انما كان لتوقيع المكري فإنه يعتبر غير جدير بالاعتبار لأن العقد المذكور حسب صورته المطابقة للاصل المستدل بها في الملف انما تضمن اشهادا من الموظف العمومي المختص على تصحيح امضاء طرفي العقد السيدين رشيد (ض.) وإبراهيم (ح.).

وحيث انه بالنسبة لما جاء في نقطة الإحالة فإن الثابت بالاطلاع على وثائق الملف الابتدائي وخاصة مقال الدعوى المقدم من طرف المدعين المستأنف عليهم حاليا أنهم يشيرون فيه بعد بيان أسمائهم الى عنوان سكناهم -حسب عبارتهم الساكنين –سيدي مومن الجديد بمجموعة [العنوان] كما أنهم أشاروا في الوقائع الى أن مورثهم والدهم قيد حياته كان يملك العقار الكائن بالعنوان المذكور بما فيه المحل التجاري الموجود بأسفله ذي الرقم 36 (أنظر المقال الافتتاحي للدعوى ) وأن تصريحهم هذا يعتبر وعلى خلاف ما جاء في مستنتجاتهم دليلا على أنهم يقطنون بنفس العنوان الذي يوجد به المحل المكترى

وحيث يرجع تاريخ عقد الكراء موضوع النزاع لسنة 2010، ولا يوجد ضمن وثائق الملف ما يفيد حصول اعتراض أو منازعة من المستأنفين على وجود المكتري بالمحل موضوع العقد رغم ثبوت سكناهم بنفس العنوان الذي يوجد فيه وفق ما أشير اليه أعلاه ، مما يستفاد منه وجود موافقتهم الضمنية على عقد الكراء واجازة له رغم ابرامه من أحد المالكين على الشياع الذي لا يتوفر على حق الأغلبية ، وهو ما يجعله ساريا في مواجهتهم تطبيقا لمقتضيات الفصل 632 من ق ل ع التي تحيل على الفصل485 من نفس القانون بشأن بيع ملك الغير، مما يتبين معه أن الحكم المستأنف وكما جاء في الاستئناف لم يكن صائبا لما قضى ببطلان عقد الكراء وهو ما يستوجب الغائه والحكم من جديد برفض الطلب.

وحيث انه لا مبرر للاستجابة لمطالب المستأنف المضمنة بمذكرة مستنتجاته بعد النقض .

و حيث يتعين تحميل المستأنف عليهم الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

تأسيسا على قرار محكمة النقض الصادر في تاريخ 21/02/2019 تحت رقم 89/2 في الملف التجاري عدد 767/3/2/2017

في الشكل :بقبول الاستئناف

في الموضوع :بإلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليهم الصائر .