وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على الاستئناف الذي تقدم به السيد فرحان (ب.) بواسطة دفاعه والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 1/11/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 2807 الصادر بتاريخ 16/7/2019 ملف عدد 2159/8206/2018 عن المحكمة التجارية بالرباط والذي قضى بأداء الطاعن للمستأنف عليهم لكل واحد حسب ما نابه من الفريضة الشرعية الواجبات الكرائية المتبقية عن المدة من 14/9/2012 إلى 30/6/2018 وجب عنها مبلغ 57100 درهم وأدائه واجب النظافة المتبقية عن المدة من 27/4/2013 إلى 30/6/2018 وجب عنها مبلغ 4464 درهم مع النفاذ المعجل وبتحديد الإكراه في الأدنى والحكم بإفراغه هو ومن يقوم مقامه

أو بإذنه من المحل المكترى زنقة [العنوان] القنيطرة وبتحميله الصائر وبرفض الباقي.

كما تقدم السادة ورثة مينة (ا.) بنت الحاج (ع.) باستئناف فرعي مؤدى عنه يستأنفون الحكم أعلاه.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف الأصلي والفرعي مستوفيان للشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وأداءا وصفة فهما مقبولين شكلا.

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليهم تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال افتتاحي لدى كتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط يعرضون فيه أنهم يملكون المحل المخصص لروض للتربية والتعليم الأولي الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة و أنهم يكرونه للمدعى عليه بمشاهرة قدرها 1200 درهم، مع مبلغ 600 درهم سنويا عن واجب ضريبة النظافة، وأن المدعى عليه أمسك عن أداء الواجبات الكرائية عن المدة من 01/11/2010 الى غاية 30/06/2018 ما عدا واجب الكراء عن المدة من 01/01/2016 الى غاية 30/06/2017 ليكون المستحق عن المدة المذكورة هو 91200 درهم، زائد ضريبة النظافة بحساب مبلغ 600 درهم سنويا عن المدة من 01/01/2010 الى غاية 30/06/2018 و أنهم وجهوا له إنذارا قصد الأداء و الإفراغ بقي دون جدوى، لأجله يلتمسون الحكم عليه بأداء مبلغ 95700 درهم عن الواجبات الكرائية عن المدة من 01/11/2010 الى غاية 30/06/2018 باستثناء الكراء المستحق عن المدة من 01/01/2016 الى غاية 30/06/2017 مع مبلغ 5400 درهم عن واجب ضريبة النظافة عن المدة من 01/01/2010 الى غاية 30/06/2018 والحكم بالمصادقة على الإنذار وإفراغه من المحل المكترى هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحل المكترى مع النفاذ المعجل تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع الإجبار في الأقصى و الصائر.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بجلسة 18/06/2019 والتي جاء فيها أن العقد يربط بينه وبين السيد حفيظ (ع.) الذي ينوب عن الطرف المدعي ورثة مينة (ا.) وكان على المدعي الإدلاء بما يفيد انتهاء عقد التوكيل أو اراثة الهالكة مينة (ا.) قصد اثبات صفة الطرف المدعي، ومن جهة أخرى فإن العلاقة الكرائية الرابطة بين الطرفين تتعلق بالمحل الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة دون غيره، وأن الإنذار يتعلق بالمحل الكائن بالعنوان الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة وأن المحل الذي تمارس فيه المسطرة لا علاقة له بالعارض و في الموضوع، فإن الواجبات المطالب بها طالها التقادم، استنادا للفصل 391 من ق ل ع، و أن المدة المتبقية التي لم يطلها التقادم تم إيداعها بصندوق المحكمة ، مما تكون ذمته خالية من الواجبات الكرائية إلا من تاريخ 01/05/2018 الى غاية تاريخه و من جهة أخرى فإنه يطالب تفعيل مقتضى المادة 8 من القانون 16-48 واعتبار ان التماطل غير ثابت لأن المدة الواردة بالإنذار لا تتضمن مدة تعادل أو تفوق ثلاثة أشهر من الكراء، والتمس أساسا الحكم بعدم قبول الطلب و احتياطيا الحكم برفضه، وأرفق مقاله بمحضري تنفيذ و وصلي ايداع.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهم بتاريخ 02/07/2019 مع طلب إصلاحي مؤدى عنه والتي جاء فيها أنه وقع خطأ مادي في عنوان المحل المكترى، الذي هو الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة و في ظل وحدة العلاقة الكرائية وانسحاب آثرها على محل واحد فإن الخطأ الشكلي يبقى غير مؤثر سواء على مستوى الإنذار أو المقال الإفتتاحي، و في الصفة، فإن المدعين كانوا ممثلين من طرف السيد حفيظ (ع.) وأنه عملا بمقتضيات المادتين 921 و 925 فإن آثر التصرف تنسحب بينهم و بين المدعى عليه لثبوت صفتهم من ظاهر الإراثة المدلى بها، و من ظاهر عقد الكراء الذي ابرم باسمهم و لفائدتهم و في التقادم، فإنهم مارسوا عدة إجراءات قاطعة للتقادم ذلك أنه سبق وتم رفع دعوى في مواجهة المدعى عليه فتح لها الملف المدني عدد 1237/1302/2017 بالمحكمة الإبتدائية بالقنيطرة، وأن المدة المودعة لا تغطي المدة المستحقة و لا زال بذلك التماطل ثابتا في حق المدعى عليه والتمسوا الإشهاد لهم بإصلاح المسطرة واعتبار ان المحل المكترى هو الكائن زنقة [العنوان] القنيطرة مع تمتيعهم بما جاء بالمقال الإفتتاحي للدعوى، وأرفقوا مقالهم برسم اراثة وإلغاء وكالة و نسخة من مقال افتتاحي و مذكرتين جوابيتين ونسخة من مقال مختلف.

و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 09/07/2019 و التي جاء فيها أن التقادم لم ينقطع بأي إجراء بخلاف ما ادعاه الطرف المدعي، وأن ذمته خالية من أية مبالغ، وأن عقود الكراء لا تنتهي إلا بتوجيه إشعار الى الطرف المكتري حسب الشكل و الحالة التي ينص عليها القانون وأن الإنذار المستدل به لا يشير الى المحل المكترى بل الى محل آخر، و التمس الحكم وفق كتاباته السابقة.

وبعد استيفاء كافة الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه الطاعن مؤسسا استئنافه على ما يلي :

أن الدعوى رفعت في اسم بعض ورثة مينة (ا.) بنت الحاج دون بقية الورثة وأن هذا المنحى غير صحيح، خاصة إذا علمنا أن موضوع الدعوى يتعلق بالأداء والإفراغ إذ كيف يمكن تنفيذ حكم قضى بالإفراغ لبعض الورثة دون البقية، ما مصير حق من لم يبادر إلى رفع الدعوى كيف يكون هل سيبقى بيد المكتري،

أو سيوضع بيد القضاء، أم سيسلم إلى الطرف الذي لم يرفع الدعوى ولم يطالب بالإفراغ وكيف يمكن للمحكمة أن تحكم بشيء لم يطلب منها، وكذا لشخص لم يطلب الإفراغ لحقه في المحل وأن عقد الكراء عقد لا يتجزأ ومادامت الوكالة التي بمقتضاها وقع المسمى حفيظ (ع.) على عقد الكراء لازالت قائمة بالنسبة للبقية التي لم ترفع الدعوى، ولم تمارس المطالبة بالإفراغ وهذا ما يتعارض مع الفصل 971 ق ل ع ولذلك فإن الدعوى رفعت دون صفة ودون مصلحة ومن تمة كان الحكم الأول على خلاف الفصل 1 ق م م ويتعين إلغاؤه.

وأن الواجبات الكرائية من الأداءات الدورية التي تؤدي إلى سقوطها بعد فترة من الزمن، وهو ما نص عليه الفصل 391 ق.ل.ع بالقول : (الحقوق الدورية والمعاشات، واكرية الأراضي والمباني والفوائد وغيرها من الأداءات المماثلة، تتقادم في مواجهة أي شخص كان بخمس سنوات ابتداء من حلول كل قسط( وأن المدة المطالب بها تبتدئ من تاريخ 01/10/2010 إلى نهاية ابريل 2018 وان المدة التي لم يطلها التقادم، قد قام العارض بممارسة مسطرة العرض والايداع بشأنها، وتم إيداع مبلغ بصندوق المحكمة حسب الوثائق المدلى بها في الملف (ملف التنفيذ رقم 4265/2017 + 3226/2018) وأن المحكمة لما لم تراع مقتضيات الفصل 391 ق ل ع ولم تعمل به تكون خارقة للقانون خاصة الفصل 391 ق ل ع وأن الدعوى المسجلة بتاريخ 14/09/2017 التي تم اعتمادها من طرف المحكمة في حيثيات الحكم تهدف إلى الإفراغ، أو إنهاء عقد الكراء التجاري، وهو ما لا يمكن أن يستجاب له، لأن المشرع حدد إطارا معينا لذلك وهو ما نص عليه المشرع في الفصل 6 من ظهير 24/5/1955 وأن الدعوى المجردة من كل مطالبة قضائية بطلبات واجبات الكراء

لا يمكن أن تنزل منزلة الإجراء القاطع للتقادم وبذلك يكون منحى المحكمة في منأى عن القانون وأن الحكم المطعون فيه لم يوفق في تطبيق لا ظهير 24/5/1955 الذي كان معمولا به آنئذ ولا القانون العام ويكون بذلك معرضا للإلغاء وأن العارض لم يتوصل بأي إنذار شبيه بالإنذار الذي يتكلم عن الفصل 26 من قانون الكراء التجاري، أو شبيه بالإنذار المدلى به في الملف والذي يدل ويؤكد أنه بعث إلى العنوان (زنقة [العنوان] القنيطرة) وأن عنوان المحل المعني بالإنذار يقع بزنقة [العنوان] وأن الإنذار بلغ الى شخص يجهله العارض بزنقة [العنوان] وشتان بين المكانين وأن العارض أثار أمام المحكمة الابتدائية هذه الملاحظة وأكد أنه أولا لم يتوصل بأي إنذار يحثه على أداء الكراء وثانيا أن الشخص المتوصل لا يشتغل معه وأن المشرع أعطى الحق للمالك في الحصول على الإفراغ إذا توفرت شروط ذلك وهي توجيه الإنذار إلى المكتري وإمهاله المدة القانونية المحددة في 15 يوما وعدم أداء الكراء خلال هذه المدة (15 يوما) ومادامت شروط الفصل 26 لم تتحقق فإن اعتماد المحكمة على إنذار باطل يكون في غير محله ويستتبع ذلك إلغاء الحكم المطعون فيه.

والتمس التصريح بإلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم برفض الدعوى وتحميل المستأنف عليهم الصائر. وأرفق المقال بنسخة من الحكم المطعون فيه.

وبناء على جواب دفاع المستأنف عليهم مع استئناف فرعي المدلى به بجلسة 29/7/2020 أن الطاعن أثار أن الخصومة في نازلة الحال انعقدت من جانب بعض ورثة المرحومة مينة (ا.) بنت الحاج دون الباقي وأن ذلك يعد عيبا شكليا يستدعي التصريح بعدم قبول الدعوى شكلا وأن هذا الدفع يندرج في صلب الدفوع الشكلية الأولية والتي يشترط فيها قياسا على مقتضيات المادة 49 من ق م م إثارتها قبل كل دفع

أو دفاع في الجوهر، وأن تكون مصالح مثير الدفع قد تضررت منه فعلا فإن البين من أوراق الدعوى خاصة جواب الطاعن المدلى به ابتدائيا بجلسة 18/6/19 أن هذا الأخير لم يتمسك بهذا الدفع ضمن الدفوع الشكلية المثارة ابتدائيا كما لم يبرز في جوابه طبيعة الضرر الذي أصابه جراء ما وصفه بالعيب الشكلي، بل لم يدع أي ضرر أصلا ومن تمة فإن الدفع بات متجاوزا وساقطا عن درجة الاعتبار ويتعين رده لهذه العلة.

من جهة أخرى الثابت من أوراق الدعوى أيضا أن العين المكراة آلت إلى المرافعين عن الهالكة المكرية السيدة مينة (ا.) والبين قانونا أن المطالبة بالكراء تندرج في إطار إدارة الملك المشاع ولا يشترط في ذلك إقامة الطلب بشأنها من طرف كافة الورثة، فضلا على أن المستأنف لم يدل بما يثبت أداء الكراء المطلوب حتى يواجه من جديد بهذا الطلب من قبل المرافعين حصرا ويجبر على أداءه مرة ثانية ناهيك على أنه تمسك ابتدائيا بأنه أودع جانبا من الكراء بصندوق المحكمة لفائدة الكل، وهو ما لا يثير أي مانع أمامه في إيداع كل الكراء المطلوب ويتعين على ضوء ما ذكر رد الدفع.

وأثار الطاعن أن الكراء هو من الأداءات الدورية التي تسقط بمضي خمس سنوات من تاريخ استحقاقها حسب مقتضيات المادة 391 من ق.ل.ع. لكن ثبت لمحكمة البداية حسب ظاهر الوثائق المطروحة أمامها أن التقادم المتمسك به انقطع بأكثر من مطالبة قضائية وانتهت في قضائها إلى ان الكراء المطلوب عن المدة من 4/9/12 إلى 30/6/18 لم يسقط بالتقادم وأن الكراء الذي تم إيداعه من قبل الطاعن لا يغطي جميع الكراء المستحق والمطالب به والبالغ قدره 84000 درهم، على الرغم من توصله بالإنذار الذي يحثه على الأداء بكيفية قانونية ولم يستجب لمضمونه خلال الأجل الذي منح له، مما يعني أن عنصر المطل المبرر للفسخ أضحى ثابتا في حقه وأن محكمة الدرجة الأولى حينما قضت بذلك تكون قد بنت قضاءها على أسباب سائغة تحمله على الصحة والصواب وأن الدفع بكون الإنذار المذكور غير صحيح غير منتج في الدعوى طالما ان العلاقة الكرائية بين أطراف الخصومة انصبت على محل واحد وهو المحل موضوع النزاع حتى يقع ليس أو غموض في تجديد طبيعة العين المكراة المعنية بآثاره فضلا على أنه بلغ بالإنذار شخصيا ولم ينازع في صفته وفي مضمونه وأن جل البيانات المتطلبة قانونا احتواها الإنذار المذكور وما سار إليه الطاعن في هذا الجانب غير ذي أساس وأن باقي الدفوع لا اثر لها على مجريات النازلة مما يتعين عدم الالتفات إليها.

وحول الكراء المترتب بذمة المستأنف قياسا على المادة 143 من ق.م.م، تخلذ بذمة المستأنف أصليا واجب الكراء عن المدة من 1/07/18 إلى 31/07/20 بحساب 1200 درهم شهريا فيكون المستحق عنها

هو 30000 درهم ينضاف إليها واجب ضريبة النظافة بحساب 600 درهم سنويا عن المدة من 1/7/18 إلى 31/7/20 فيكون المستحق عنها هو 1300 درهم ليصبح مجموع المبلغ المطالب به هو 31300 درهم.

والتمسوا في الاستئناف الأصلي التصريح برفضه مع تحميل رافعه الصائر. وفي الاستئناف الفرعي قبوله شكلا وموضوعا الحكم على المستأنف أصليا بأدائه لفائدة المرافعين جميع مبلغ 30000 درهم برسم واجب الكراء عن المدة 1/7/18 إلى 31/7/20 ومبلغ 1300 درهم برسم واجب ضريبة النظافة عن المدة من 1/7/18 إلى 31/7/20 أي مجموع المبلغ المطالب به هو 31300 درهم مع تحميله الصائر.

وبناء على إدراج القضية بجلسة 23/9/2020 تخلف نائب المستأنف الذي توصل بكتابة الضبط وكذا دفاع المستأنف عليه فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار الاستئنافي بجلسة 30/9/2020.

المحكمة

حيث عرض الطاعن استئنافه في الأسباب المبسوطة أعلاه.

حيث إنه خلافا لما تمسك به الطاعن من أن الدعوى رفعت في اسم بعض ورثة مينة (ا.) بنت الحاج دون البعض الآخر والحال أن البين من خلال الاطلاع على المقال الافتتاحي للدعوى أنه تم رفعها باسم ورثة مينة (ا.) بنت الحاج (ع.) منهم فاطمة- خديجة - حفيظ- عزيز- سعاد لقبهم (ع.) وهو ما يشكل النصاب القانوني لرفع دعوى الأداء والإفراغ لأن المطالبة بالكراء تندرج في إطار إدارة الملك المشاع ولا يشترط في ذلك إقامة الدعوى بشأنها من طرف كافة الورثة فضلا على أنه لم يدل بما يثبت خلاف ذلك وأنه لا يوجد ما يمنع من رفع الدعوى من طرف المالكين شخصيا وان تم إبرام العقد من طرف وكيلهم الذي هو أحد الورثة لأن عقد الكراء يمكن إبرامه من طرف غير المالكين الذين يمكن أن ينيب عنهم من يقوم إبرامه فيصبح تبعا لذلك الدفع المثار بهذا الخصوص مردودا لعدم وجاهته.

حيث إنه إذا كان الفصل 391 ق ل ع الذي ينص على أن الحقوق الدورية والمعاشات وأكرية الأراضي والمباني وغيرها من الأداءات المماثلة تتقادم في مواجهة أي شخص كان بخمس سنوات ابتداء من حلول كل قسط إلا أن التقادم ينقطع بكل مطالبة قضائية وغير قضائية وأن الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليهم وجهوا للطاعن إنذارا بتاريخ 15/3/2011 وتقدموا بدعوى الإفراغ لعدم الأداء بتاريخ 14/9/2017 وبالتالي فهو إجراء قاطع للتقادم كما أنه تم قطع التقادم بخصوص ضريبة النظافة إذ تقدم الطاعن بطلب من أجل إيداع مبالغ بخصوصها وقد ثبت للمحكمة من خلال الاطلاع على محضري الاخبار عدد 3262/6201/2018 وعدد 1566/6201/17 أن الطاعن أدى مبلغ 26900 درهم والذي يتعين خصمها من أصل 84000 درهم عن الواجبات الكرائية من 14/9/2012 إلى 30/6/2016 خاصة أن البين من خلال المحضرين أن الطاعن أودع الواجبات الكرائية عن المدة من 1/1/2016 إلى غاية 28/2/2017 والمدة من 1/7/2017 إلى 30/4/2018 في حين فإن المدة الغير المتقادمة فتحدد من 14/9/2012

إلى 30/6/2018 فيكون تبعا لذلك ما قضى به الحكم المستأنف مصادفا للصواب بهذا الخصوص.

حيث إنه بخصوص ما أثاره الطاعن من أن الإنذار يبقى غير ذي آثار في مواجهته لأنه تضمن عنوانا غير عنوان المحل المكترى فإنه لم ينف توصله بالإنذار بالمحل المكترى وأن ادعائه بأن التي توصلت بالمحل لا علاقة له بها، فإن ادعاؤه ظل مجردا من الإثبات خاصة وأنه لم يثبت بأنه لا تربطه بالمستأنف عليهم أية علاقة كرائية أخرى ما عدا تلك المتعلقة بالمحل موضوع النزاع فضلا على أنه نازع في الواجبات الكرائية التي تخص المحل موضوع المطالبة بادعائه الأداء، ومن ثمة يبقى الإنذار صحيحا ومنتجا لآثاره القانونية ويكون الدفع أعلاه لا يستقيم على أي أساس قانوني سليم.

حيث إنه خلافا لما تمسك به الطاعن فإن البين من خلال الاطلاع على الإنذار موضوع المصادقة فقد جاء مستوفيا للشروط المتطلبة قانونا وفقا لما تنص عليه المادة 6 و26 من قانون 16/49 بالتنصيص على أجل الأداء ومطالبته بالإفراغ عند انتهاء الأجل السابق وهو ما تم تفعيله من طرف المستأنف عليهم برفعهم الدعوى بتاريخ 5/6/2018 بعد استيفاء الأجل المسطر بالإنذار فجاء الحكم المستأنف معللا تعليلا سليما قانونيا.

وحيث تأسيسا على ما سبق يتعين التصريح برد الاستئناف والقول بتأييد الحكم المستأنف.

وحيث يتعين جعل الصائر على الطاعن.

بالنسبة للاستئناف الفرعي :

حيث التمس الطاعن فرعيا الحكم على المستأنف أصليا بأدائه للمستأنف عليها مبلغ 30000 درهم واجب الكراء عن المدة من 1/7/2018 إلى 31/7/2020 ومبلغ 1300 درهم عن واجب النظافة عن

نفس المدة وهو ما لم يدل الطاعن بما يفيد أداؤه مما يترتب عنه الحكم بأدائه لفائدة المستأنف عليها مبلغ 30000 درهم واجب الكراء عن المدة أعلاه وبما أن واجب النظافة محدد في مبلغ 600 درهم سنويا، فإن الواجب عن النظافة ينحصر في مبلغ 950 درهم عن النظافة.

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا وحضوريا.

في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي والفرعي.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على المستأنف.

في الطلب الإضافي : بأداء المستأنف فرحان (ب.) لفائدة ورثة مينة (ا.) بنت الحاج (ع.) ومنهم فاطمة – خديجة- حفيظ- عزيز- سعاد لقبهم (ع.) مبلغ 30000 درهم واجب الكراء عن المدة من 1/7/2018

إلى 31/7/2020 ومبلغ 950 درهم واجب ضريبة النظافة عن نفس المدة وجعل الصائر بالنسبة.