Réf
68156
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
5954
Date de décision
08/12/2021
N° de dossier
2021/8206/4405
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Valeur nulle, Reprise pour usage personnel, Qualité à agir du bailleur, Loi 49-16, Indemnité d'éviction, Expertise judiciaire, Confirmation du jugement, Clientèle et réputation commerciale, Calcul de l'indemnité, Bail commercial, Absence de bénéfices
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir des bailleurs et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelante soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir, la propriété du local ayant été transférée à l'un seulement des bailleurs indivis avant l'introduction de l'instance, ainsi que le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la présence du nouveau propriétaire unique parmi les demandeurs initiaux suffisait à valider la procédure, d'autant que les parties avaient continué à se comporter comme si la relation locative avec l'indivision perdurait. Sur le fond, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base au calcul de l'indemnité. Elle retient que l'évaluation de l'élément clientèle et fonds de commerce à une valeur nulle est justifiée dès lors que l'exploitation était déficitaire, les pertes avérées excluant la reconnaissance d'une valeur marchande pour cet élément incorporel. La cour approuve également les autres postes de l'indemnité, écartant les comparaisons avec des locaux voisins ou des expertises antérieures produites dans des instances annulées. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به السيدة أمينة (غ.) بواسطة نائبها المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 16/07/2021 تستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 23/05/2018 والقاضي بإجراء خبرة والذي تم استبدال الخبير فيه بمقتضى الحكم صادر بتاريخ 11/12/2019 والحكم البات الصادر بتاريخ 28/10/2020 في الملف عدد 105/8206/2018 عن المحكمة التجارية بالرباط حكم 1853 والذي قضى في الشكل بقبول المقالين الأصلي والمضاد وفي الموضوع في الطلبين الأصلي والمضاد بأداء المدعى عليهم فرعيا ورثة عمر (ب.) وهم عبد الله (ب.) ، أحمد (ب.) ، ثريا (ب.)، محمد (ب.) و للا ضو (ع.) لفائدة المدعية فرعيا أمينة (غ.) تعويضا قدره 1808744.49 درهم مقابل إفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الرباط وبتحميل الصائر مناصفة لطرفي الدعوى ورفض الباقي .
حيث إن الحكم المستأنف بلغ للمستأنفة بتاريخ 5/7/2021 حسب الثابت من طي التبليغ واستأنفته بتاريخ 16/7/2021 أي داخل الأجل القانوني .
حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .
و في الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن السادة ورثة عمر (ب.) تقدموا بواسطة نائبهم بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 8/1/2018 عرضوا من خلاله فيه أنهم يملكون المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الرباط وتعتمره المدعى عليها على وجه الكراء بسومة شهرية قدرها 6500 درهم، وأنهم يودون استرجاع المحل من اجل الاستعمال الشخصي طبقا للفصل 10 ظهير 1955، و أنه تم سلوك المسطرة القانونية المنصوص عليها في هذا الظهير وتنفيذا لمقتضيات المادة 26 من قانون 49.16 المتعلق بأجل ثلاثة أشهر الممنوحة للمدعى عليها، والتمسوا الحكم بالمصادقة على الانذار عند 2017/1/1679 وافراغ المدعى عليها من المحل المذكور وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر.
وبجلسة 7/2/2018 أدلى نائب المدعين بالوثائق التالية: صورة من عقد كراء، مقال مختلف رام إلى توجيه إنذار ، طب توجيه انذار ومحضر تبليغ انذار.
وبجلسة 18/4/2018 أدلى نائب المدعين بمذكرة توضيحية مفادها أنه سبق لهم أن تقدموا بدعوى بنفس موضوع الدعوى الحالية فصدر حكم عن هذه المحكمة بتاريخ 2016/06/27 إلا أنه وبعد استئنافه أصدرت محكمة الاستئناف قرارا قضى بإلغاء الحكم الابتدائي القاضي بالإفراغ بعلة أن الانذار غير موقع مؤكدين ما جاء في مقالهم الافتتاحي مع الحكم بإفراغ المدعى عليها هي من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل موضوع النزاع. وأرفقوا المذكرة بصورة من الحكم الابتدائي والقرار الاستئنافي.
وبناءا على جواب المدعى عليها مع مقال مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 9/5/2018 جاء فيه ان المقال لا يتضمن عنوان المدعين مما يجعله مخالف لمقتضيات الفصل 32 من ق م م مما يتعين عدم قبول الدعوى، وفي الموضوع فانها كانت تمارس التجارة بهذا المحل منذ عدة سنوات وان المحل يقع في شارع رئيسي وراق بحي اکدال وان المدعين لا يسعون إلا إلى الربح والمضاربة العقارية وان الحكم المستدل به في هذه الدعوى لم يعد له أي اساس لكونه الغي استئنافيا، ملتمسة الحكم برفض الطلب وفي الطلب المضاد تلتمس الحكم لها بتعويض مسبق والأمر بإجراء خبرة حسابية لتحديد قيمة الأصل التجاري وحفظ حقها للإدلاء بمستنتجاتها ومطالبها النهائية.
وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 23 52018 و القاضي بإجراء خبرة عهد القيام بها للخبير الحسين (ك.) .
و بناء على تقرير الخبير المدلی به بجلسة 28112018 و الذي خلص فيه إلى أن التعويض المستحق للمدعى عليها هو مبلغ 1.321.227.13 درهم .
و بناءا على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائبة المدعى عليها بجلسة 09 1 2019 و التي أوضحت فيها أن الخبير المعين السيد الحسين (ك.) سبق أن عين للقيام بخبرة لتحديد قيمة الأصل التجاري لنفس المحل في ملف سابق وأنه رفض القيام بالمهمة المسندة إليه على أساس أنه تربطه علاقة صداقة بدفاع الخصم الأستاذ عبد الرحيم (ب.ه.) وانه يشتغل معه في مجلس جماعة الرباط، إلا انه عند تعيينه من طرف المحكمة تجاهل هذا الكتاب الذي سبق أن وضعه في الملف 25842014 ، وأن الخبير خرق المأمورية التي حددها الحكم التمهيدي و ان الخبرة المنجزة لم تأخذ بعين الاعتبار القيمة الحقيقية للحق في الكراء أخذا بعين الاعتبار المحلات المماثلة، كما لم يعتبر الاصلاحات و التزيينات التي قامت بها رغم أنه أكد في تقريره ان المحل جيد جدا من حيث التهيئة و الزينة، و انه سبق أن أنجزت خبرة بخصوص المحل و تم تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 4346.000،00 درهم، و أن الفرق شاسع بين الخبرتين، لأجله تلتمس أساسا استبعاد الخبرة المنجزة واحتياطيا جدا الحكم لفائدتها بمبلغ 1321227.13 درهم رغم عدم موضوعيته، و ارفقت مستنتجاتها بصورة من كتاب السيد الخبير المشار إليه أعلاه و صورة من حكم سابق رقم 25842014 و صورة من تقرير خبرة و صورة من تصميم المحل المجاور و صورة من عقد كراء و صورة من الحكم رقم 43442012 و وثائق الضمان الاجتماعي.
وبناءا على مذكرة بعد الخبرة لنائب المدعين والذين أوضحوا أن التعويض المنصوص عليه في تقرير الخبرة المتعلق بالحق في الكراء مبالغ فيه ملتمسين الحكم بتعويض عن فقدان الأصل التجاري على أساس إلا يتجاوز مبلغ 800000 درهم . وأرفقوا المذكرة بصورة لحكم.
و بناءا على الحكم التمهيدي رقم 111 الصادر بتاريخ 16 12019 و القاضي بتعيين الخبير محمد (ع.ز.) للقيام بالمهمة بعد استعباد الخبير الحسين (ك.) السابق تجريح نفسه في ذات النزاع بملف آخر.
و بناء على الحكم التمهيدي رقم 1006 الصادر بتاريخ 11122019 والقاضي باستبدال الخبير العزوزي محمد وتعيين بدلا عنه الخبيرة لطيفة (ق.) للقيام بالخبرة التي أنجزت تقريرا خلصت فيه إلى أن التعويض المستحق عن فقدان الأصل التجاري للمدعى عليها محدد في مبلغ إجمالي قدره 1.808.744.49 درهم.
وبناءا على مستنتجات بعد الخبرة لنائب المدعين بجلسة 21102020 أكد من خلالها أن الخبيرة لم تلتزم بمقتضيات الحكم التمهيدي، وأن الخبرة الاولى المنجزة من طرف الخبير الحسين (ك.) كانت محترمة لمقتضيات الفصل 7 من قانون 49.16 ، وبالنسبة للتصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة فالخبيرة لم تشر إليها، و انه بمقارنة الخبرتين سيتضح أن المحل لم يسجل أي أرباح عن السنوات 2015 و 2016 و 2017 بل سجل خسائر مالية جسيمة عن سنة 2015 مبلغ 189.995.16 درهم و عن سنة 2016 مبلغ 333.369.06 درهم و عن سنة 2017 مبلغ 285.720.24 درهم، و بالنسبة للتعويض عن الحق في الكراء فقد حددته الخبيرة بشكل جزافي في مبلغ 1.554.000.00 درهم، بينما حدده الخبير السابق في مبلغ 1.260.000.00 درهم و الفرق بين المبلغين مرتفع جدا، وانه سبق لهذه المحكمة أن اصدرت حكما ابتدائيا يتعلق بنفس النزاع موضوع الملف التجاري عدد 258482012014 صادر بتاريخ 27 62016 و حدد قيمة التعويض عن فقدان الأصل التجاري في حدود مبلغ 1.200.000.00 درهم، ملتمسين من حيث الشكل مراقبة مدى استيفاء المقال الافتتاحي المقدم من طرف المدعية لكافة الشروط القانونية و في الموضوع القول و الحكم بتحديد التعويض المستحق نتيجة فقدان الأصل التجاري في حدود مبلغ 1.200.000.00 درهم كما جاء في الحكم الابتدائي المشار إليه، و البت في الصائر طبقا للقانون.
وبناءا على مستنتجات بعد الخبرة لنائبة المدعى عليها بجلسة 21102020 و المؤدى عنها الرسوم القضائية، و التي اكدت من خلالها أن الخبرة جاءت مجحفة إذ لم تعط الخبيرة للحق في الكراء القيمة التي يستحقها المحل، بالنظر الى موقعه و الذي يفوق واجب كراء المحلات المماثلة فيه مبلغ 40.000.00 درهم شهريا، في حين حددت الخبيرة مبلغ 25.000.00 درهم فقط، و أنه صدر حكم موضوع المحل المجاور قضى بتحديد قيمة الأصل التجاري في 2.600.000.00 درهم، و الذي يحتل نفس مساحة المحل موضوع الدعوى، كما أن قيمة 2.600.000.00 درهم حددت منذ سنة 2012 إلا أن السيدة الخبيرة لم تعر أي اهتمام لهذا العنصر، وقد اعتبرت قيمة الزبناء و السمعة صفرية وهو أمر غير معقول في الوقت الذي أدلت فيه بمحاسبة وتصريحات ضريبية تثبت رقم المعاملات التي أنجزت خلال السنوات الأربع الأخيرة، وأن الخبيرة اعتبرت العجز الحاصل في التصاريح الضريبية على أساس أن العارضة لم تشتغل واعتبرت قيمة الزبناء والسمعة التجارية صفرية، والحال أن العارضة اشتغلت وقامت بمعاملات تجارية و لها زبناء و سمعة تجارية إلا أنها لم تحقق أرباحا ولم تشتغل، و قد حددت الخبيرة المصاريف دون مداخيل، إذ أنه أمام مصاريفها فإنها لا تحقق الأرباح، وهذا لا يعني أنها لا تقوم بمعاملات تجارية لتعتبر الخبيرة أن السمعة التجارية والزبناء صفرية، وهو ما يتناقض مع التصريحات الضريبية، وان الخبيرة تناقضت في تقريرها و اعتبرت قيمة المعدات والإصلاحات في مبلغ 221744.49 درهم في حين أنها أمدتها بفواتير و وثائق تثبت قيمة المعدات والأجهزة والتي تبلغ قيمتها 423.000.00 درهم، كما حددت مصاريف الانتقال في مبلغ 33.000.00 درهم في حين أن البحث عن محل مماثل يستغرق أكثر من شهر الذي حددته، و بخصوص مبلغ 8.000.00 درهم الذي حددته كتكاليف لنقل المحتويات جد هزيل بالنسبة لما هو متواجد بالمحل والذي يستغل في بيع الملابس الرياضية لماركة عالمية، وقد سبق أن أنجزت خبرة موضوع المحل و تم تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 4.346.000.00 درهم، و أن الفرق كبير بين الخبرتین، و أنها سوف تتكبد خسائر مهمة من جراء فقد السمعة التجارية و العلامة و المخزون ، كما أنها سوف تتحمل التعويض عن فقدان سبعة أشخاص لعملهم بالإضافة إلى مصاريف التنقل كما تثبت ذلك الوثائق المرفقة بمستنتجات بعد الخبرة المؤرخة في 912019، ملتمسة الحكم باستبعاد الخبرة و الأمر بإجراء خبرة جديدة تكون موضوعية، و احتياطيا جدا في حالة ما إذا ارتات المحكمة الأخذ بالخبرة رغم عدم موضوعيتها الحكم للعارضة بمبلغ 1.808.744.49 درهم و تحميل المدعى عليهم الصائر، مرفقة المذكرة بخبرة السيد محمد (ب.د.).
و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفته السيدة أمينة (غ.) وجاء في أسباب استئنافها من حيث الشكل أن المستأنف عليهم تقدموا بمقال من أجل المطالبة بالإفراغ للاستغلال الشخصي للمحل موضوع الدعوى وأن المحل موضوع الدعوى ليس في ملك المستأنف عليهم کورثة للمكري الأصلي وأنها اكتشفت أن المحل موضوع الدعوى هو في ملك السيد محمد (ب.) أحد الورثة وأن المستأنف عليهم ليست لهم الصفة لتقديم دعوى الإفراغ وأن المستأنف عليهم ليست لهم الصفة للتقاضي في مواجهتها ذلك أنهم لم يعودوا مالكين للعقار منذ سنة 2011 كما تثبت ذلك شهادة الإيداع وأن المستأنف عليهم وهبوا للسيد محمد (ب.) العقار موضوع الرسم العقاري عدد 50/24333 والذي يشمل المحل موضوع الدعوى والكائن برقم 75 شارع [العنوان]، وأنه بانتقال الملكية للسيد محمد (ب.) فإن المستأنف عليهم لا صفة لهم في مقاضاتها وأن الإنذار الموجه كذلك من طرف المستأنف عليهم والذي أسست عليه الدعوى يبقى باطل وغير صحيح، وأن الإنذار في إطار قانون الكراء التجاري هو تصرف قانوني ولا ينتج آثاره إلا إذا كان صحيحا وصادرا عن من له الصفة والمصلحة، وأن الإنذار الموجه لها صادر عن المستأنف عليهم في حين أن العقار هو في ملك السيد محمد (ب.) وبذلك يبقى غير صحيح وباطل وتبقى الدعوى المبنية عليه معيبة وتستوجب الإلغاء والحكم بعدم القبول وتبقی الدعوى تبعا لذلك مقدمة من غير ذي صفة ومن حيث الموضوع أن الحكم المستأنف جانب الصواب فيما قضى به من إفراغ وأن المستأنف عليهم لا يسعون من طلبهم إلا إلى المضاربة العقارية والربح ،وحول الخبرة فان الحكم المستأنف جانب الصواب فيما قضی به من مصادقته على تقرير الخبرة واعتماد المبلغ المحدد من طرف السيدة الخبيرة كتعويض عن قيمة الأصل التجاري وأن المبلغ المحدد من طرف هذه الأخيرة جد مجحف في حقها، وأن الحكم التمهيدي حدد العناصر التي يجب الاعتماد عليها لإنجاز الخبرة والذي ينص على تحديد قيمة الأصل التجاري انطلاقا من الحق في الكراء وأن الخبيرة لم تعط الحق في الكراء القيمة الحقيقية التي يستحقها المحل خاصة أنه يتواجد بشارع [العنوان] وهو شارع رئيسي ويعرف نشاطا تجاريا متميزا وان القيمة الكرائية للمحلات المائلة والمجاورة تصل إلى ما يفوق 40.000,00 درهم كوجيبة كرائية شهرية ، في حين أن الخبيرة حددت السومة الكرائية في مبلغ 25000,00 درهم وأنها لم تعر أي اهتمام لعنصر الجوار ولم تعتمد على السومة الكرائية للمحلات المجاورة وأن الخبيرة لم تعتمد قيمة المحلات المجاورة رغم أنها أدلت بحكم حدد قيمة الأصل التجاري لمحل مجاور في مبلغ 2.600.000,00 منذ سنة 2012 وأنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة يلاحظ على أن الخبيرة خلصت إلى أن قيمة الزبناء والسمعة التجارية صفرية وأنها أدلت بمحاسبة وتصريحات ضريبية تثبت رقم المعاملات التي أنجزت خلال أربع سنوات وأن الخبيرة تجاهلت المعاملات التجارية التي أنجزتها وأن لها زبناء وسمعة تجارية إلا أنها لم تحقق أرباح كافية وأن عدم تحقيق أرباح لا يعني أن قيمة الزبناء والسمعة التجارية صفرية وأن الخبيرة تتناقضت في أجزاء الخبرة إذ أنها اعتبرت قيمة الزبناء والسمعة التجارية صفرية وخلصت إلى أن هناك نشاط وقامت بخصم القدر المستغل في الإصلاحات والمعدات مما يفيد أن هناك زبناء وسمعة مما كان يستوجب عليها تحديد قيمتها وليس القول بأن قيمتها صفرية، وأن الخبيرة حددت قيمة المعدات والإصلاحات في مبلغ 221744,49 درهم في حين أنها أمدتها بفواتير ووثائق تثبت قيمة المعدات والأجهزة والتي تبل قيمتها 423.000,00 درهم وليس 49, 221744 درهم الذي أسفرت عنه الخبرة وأن السيدة الخبيرة حددت مصاريف الانتقال في مبلغ 33.000,00 درهم في حين أن البحث عن محل مماثل يستغرق أكثر من شهر الذي حددته الخبيرة خاصة وان المحل موضوع الدعوى هو محل جيد ومتواجد بشارع مهم ويتوفر على صيانة جد مهمة، كما حددت ذلك الخبيرة في تقريرها أن قيمة 8.000.00 درهم الذي حددته الخبيرة كتكاليف نقل محتويات المحل جد هزيل بالنسبة للمعدات والأمتعة المتواجدة بالمحل ، وأن ما أسفرت عنه الخبرة جد هزيل بالنسبة لمحلها وبالنسبة لنوع التجارة التي تمارس فيه وأن الخبيرة أكدت ضمن تقريرها أن المحل يتوفر على ميزانين إلا أنها لم تأخذها بعين الاعتبار عند تحديد القيمة المستحقة عن الأصل التجاري ويبقى تبعا لذلك ما أسفرت عنه الخبرة جد مجحف في حقها بالنسبة لمحل تجاري يتواجد بحي راق بشارع تتمركز فيه المحلات التجارية وهو شارع معروف برواج مستمر، كما حددت ذلك الخبيرة وكذلك حالة المحل من صيانة جيدة ومعدات وأمتعة جد راقية وأن المحل يشتغل في بيع الملابس الرياضية لماركة عالمية وأنه سبق أن أنجزت خبرة موضوع المحل التجاري وتم تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 4.346.000,00 درهم وأنه لا يعقل أن يستحق أصل تجاري بنفس الشارع ومجاور للمحل موضوع الدعوى 2.600.000,00 درهم خلال سنة 2012 وتحدد قيمة الأصل التجاري للمحل موضوع الدعوى در مبلغ 1.808.744,49 درهم في سنة 2020 وأن المحكمة لما اعتمدت على السلطة التقديرية واعتبرت أن الخبرة موضوعية رغم التناقضات التي شابتها تكون قد جانبت الصواب وعرضت حكمها للإلغاء ، ملتمسة قبول المقال شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من قبول الطلب الأصلي والحكم بالإفراغ وبعد التصدي عدم قبول الطلب الأصلي لانعدام الصفة وشكلا وموضوعا الحكم برفض الطلب واحتياطيا تأييد الحكم فيما قضی به من أحقيتها في التعويض عن فقدان الأصل التجاري و الحكم بإجراء خبرة جديدة لتحديد القيمة الحقيقية للأصل التجاري وحفظ حقها للإدلاء بمستنتجاتها والبت في الصائر وفق القانون. وأرفقت المقال بنسخة من الحكم المستأنف وطي التبليغ ونسخة من شهادة الإيداع وشهادة الملكية.
و بناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 13/10/2021 جاء فيها بالنسبة للتعويض المحكوم به ابتدائيا فإنه بعد الاطلاع على الملف المعروض والمتعلق بتقدير التعويض نتيجة فقدان الأصل التجاري سوف يتضح أن المشرع المغربي قد حدد بنوع من الدقة طريقة احتساب هذا التعويض في ظهير 24 مايو 1955 وأنه بعد الرجوع الى مقتضيات الفصل هذا الظهير ، يلاحظ على أن المشرع ركز بشكل جدي وواقعي على واقعة او حجة القواعد التركيبية المتعلقة بثلاث سنوات الأخيرة تبتدئ من تاريخ سلوك مسطرة الإفراغ ، وأنه بالاطلاع على القوائم التركيبية المدلى بها من طرف المستأنفة ، يلاحظ أن هذه الأخيرة لم تحقق أي أرباح طيلة هذه المدة المتعلقة بالقوائم التركيبية الموجودة وأن الخبير الحسين (ك.) الذي تم تعيينه من طرف المحكمة أشار الى ذلك بنوع من الدقة والاحترافية ، وهذا ما جعله يحدد التعويض المستحق في حدود مبلغ 1.323.227.13 درهم وانه بعد الاطلاع على هذه الخبرة ، يلاحظ أن الخبير حدد التعويض المستحق الحق في الكراء في مبلغ 1.260.000.00 درهم وأن الخبيرة لطيفة (ق.) حددت هي الأخرى قيمة التعويض المستحق عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 1.808.744.49 درهم وهذا المبلغ متجاوز وغير مطابق للقانون والواقع، مما أدى إلى إلحاق أضرار مادية بهم ، وانه من خلال إجراء مقارنة بسيطة بين التقرير الأول الصادر عن الخبير (ك.) الخبيرة لطيفة (ق.) ، يتم معاينة هذه التجاوزات، وانه بالاطلاع على الملف التجاري عدد 2014/8201/2584 والذي يتعلق بنفس النزاع يلاحظ أن الخبير المصطفى (ب.ب.) المعين في نفس الملف المعروض حدد قيمة التعويض المستحق نتيجة فقدان الأصل التجاري في حدود مبلغ 1.200.000.00 درهم ، وهذا التعويض هو الذي حددته المحكمة الابتدائية ، وهذا ان دل على شيء انما يدل على أن التعويض المحكوم به ابتدائيا لايستند على أي أساس قانوني سليم ، وبالتالي وجب تخفيضه الى حدود مبلغ 1.000.000.00 درهم مليون درهم ، ملتمسين تأييد الحكم الابتدائي عدد 2018/8206/105 القاضي بإفراغ والتعويض وتعديله في الشق المتعلق في التعويض في حدود مبلغ 1.000.000.00 درهم بناءا على الاعتبارات المشار اليها أعلاه والبت في الصائر وفقا للقانون. وأرفقوا المذكرة بنسخة من الحكم الابتدائي .
و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 03/11/2021 جاء فيها أن المستأنف عليهم أثاروا ضمن مذكرتهم أنه تم تحديد طريقة احتساب التعويض في ظهير 24 ماي 1955 لكن ما أثاره المستأنف عليهم لا يرتكز على أي أساس، ذلك أنه تم تعديل هذا الظهير بالقانون 16-49 الذي يطبق حاليا على المحلات التجارية واثار المستأنف عليهم أنه يجب الاعتماد على القوائم التركيبية لتحديد قيمة الأصل التجاري، وأنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة التي ناقشها المستأنف عليهم يلاحظ أنها اعتمدت على القوائم التركيبية وخلصت النتيجة التي أسفرت عنها، إلا أن هذه النتيجة جاءت جد مجحفة في حقها ذلك أن الخبيرة تتناقض في تقريرها ولم تلتزم بمقتضيات الأمر التمهيدي ولم تعر حق الكراء أي اهتمام في تحديد قيمة الأصل التجاري ، وأثار المستأنف عليهم أن الخبير (ك.) حدد التعويض المستحق في حدود مبلغ 1.323.227,23 درهم لكن المحكمة استبعدت خبرة (ك.) لكونه سبق تعيينه في ملف سابق للقيام بنفس الخبرة ورفض ذلك على أساس أنه على علاقة مع دفاع المستأنف عليهم وأنه لا يمكنه إجراء الخبرة وأثار المستأنف عليهم أن ما أسفرت عنه خبرة السيدة لطيفة (ق.) غير مطابق للقانون وأضر بهم، وأن هذه الخبرة فعلا غير موضوعية وغير قانونية لأنها أضرت بها وليس بالمستأنف عليهم لكونها لم تعر الحق في الكراء أي اهتمام في تحديد قيمة الأصل التجاري ولم تعر القيمة الكرائية للجوار أي اهتمام خاصة أنها أدلت بقرار حددت فيه قيمة الأصل التجاري المحل مجاور في مبلغ 2.600.000,00 درهم سنة 2012 لتحدد السيدة الخبيرة قيمة أصل تجاري مماثل في 1.808,744,49 درهم خلال سنة 2020 وأثار المستأنف عليهم أنه سبق تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 1.200.000,00 درهم موضوع الملف 2014/8201/2584 وأن هذا الملف ألغي وبالتالي لا قيمة له ولا يمكن الاعتداد به وأن المستأنف عليهم يلتمسون تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 1.000.000,00 درهم وأن طلبهم يبقى غير مؤسس وغير قانوني وأنها تأكد ما جاء في مقالها الاستئنافي وتؤكد انعدام صفة المستأنف عليهم في تقديم دعواهم في مواجهتها ، ملتمسة رد جميع دفوع المستأنف عليهم والحكم وفق استئنافها جملة وتفصيلا ،وأرفقت المذكرة بصورة من عقد الهبة .
و بناءا على المذكرة التوضيحية للمقال الاستئنافي المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة نائبهم بجلسة 24/11/2021 جاء فيها أن هذا العقار موضوع الرسم العقاري عدد 50/24333 كان يملكه السيد عمر (ب.)، وبعد وفاة هذا الأخير انتقلت ملكية هذا العقار الى ورثة عمر (ب.) وهم : عبد الإله (ب.) - احمد (ب.) - ثريا (ب.) - محمد (ب.) - و للاالضو (ع.) ، وأنه بعد إجرا قسمة حبية بين ورثة عمر (ب.) أصبح هذا العقار موضوع النزاع من نصيب أحد الورثة وهو محمد (ب.) وأن ورثة عمر (ب.) منحوا توكيلا خاصا عن طريق الموثق الأستاذ احمد همام (ع.ف.) لأختهم السيدة ثريا (ب.) لكي تنوب عنهم وتقوم مقامهم حسب الوكالة المرفقة بالمذكرة والمحررة بتاريخ 08 يناير 2008 وأن المسطرة سليمة من الناحية القانونية وتجد سندها القانوني في مقتضيات الفصل 209 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص بصريح العبارة على أنه '' بمقتضى الحوالة تنقل بحكم القانون الحقوق والالتزامات المتعلقة بالتركة الى المحال له'' وأنه بالاطلاع على هذا النص يلاحظ أن السيدة ثريا (ب.) لها الصفة القانونية بإقامة هذه الدعوى باعتبارها تتوفر على وكالة قانونية محررة من طرف الموثق وبعد انتقال العقار موضوع النزاع الى محمد (ب.) عن طريق الحوالة والقسمة بحكم القانون تنتقل الحقوق والالتزامات المتعلقة بهذا العقار الى محمد (ب.) ، وهذا ان دل على شيء انما يدل على أن الدفع المقدم من طرف المستأنفة لا يستند على أي أساس قانوني سليم ، ولكل غاية مفيدة وجب تفعيل مقتضيات الفصل 1090 من قانون الالتزامات والعقود باعتبار أن هذا العقار موضوع النزاع انتقل الى السيد محمد (ب.) عن طريق القسمة الرضائية، وأن القانون الواجب التطبيق أو الآثار القانونية الناشئة عن هذا الإجراء يخضع لأحكام عقد البيع، وبالتالي فإن جميع تصرفات القانونية للورثة عمر (ب.) هي صحيحة ومنتجة لجميع الآثار القانونية بالنسبة للسيد محمد (ب.) ، ملتمسين تأييد الحكم الابتدائي القاضي بالإفراغ والتعويض وتعديله في الشق المتعلق في التعويض في حدود مبلغ 1.000.000.00 درهم بناءا على الاعتبارات المشار اليها أعلاه والبت في الصائر وفقا للقانون وأرفقوا المذكرة بتوكيل خاص.
و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 01/12/2021 جاء فيها أن المستأنف عليهم أثاروا أن ما أثارته حول كون الدعوى قدمت من غير ذي صفة غير مرتكز على أي أساس لكنه بالرجوع إلى ما جاء في مذكرة المستأنف عليهم يلاحظ أنهم يعترفون بأنهم لا يملكون العقار موضوع الدعوى وان السيد محمد (ب.) هو الذي يملك العقار موضوع الدعوى بعد إجراء قسمة حبية وأثار المستأنف عليهم أن السيدة ثريا (ب.) لها الصفة القانونية لإقامة الدعوى باعتبارها تتوفر على وكالة قانونية وأنه بالرجوع إلى مذكرة المستأنف عليهم، يلاحظ أن الوكالة المرفقة مؤرخة في 18 يناير 2008 أي قبل انتقال العقار لملكية السيد محمد (ب.) وان هذه الوكالة لم يعد لها أي أساس وأنه فرضا أن السيدة ثريا (ب.) تتوفر على وكالة فإنه كان من الأجدر أن تتقدم بالدعوى باعتبارها نائبة عمن له الصفة وأنه بالرجوع إلى المقال الافتتاحي للدعوى والإنذار الموجه لها يلاحظ أنه موجه من طرف السادة ورثة عمر (ب.) وهم عبد الإله (ب.)، احمد (ب.)، ثریا (ب.)، محمد (ب.) و للا الضو (ع.) ، وأن الدعوى قدمت بتاريخ 28/1/2018 في حين أن الملكية انتقلت بتاريخ 2011/10/24 وأن المستأنف عليهم يؤكدون أن العقار موضوع النزاع انتقل إلى السيد محمد (ب.) و يؤكدون ما جاء في مقالها ويبقى تبعا لذلك ما جاء في مقالها الاستئنافي مرتكز على أساس قانوني ، ملتمسة رد جميع دفوع المستأنف عليهم والحكم وفق استئنافها وجميع كتاباتها جملة وتفصيلا.
و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 01/12/2021 حضر نائب المستأنفة وكذا نائب الطرف المستأنف عليه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 08/12/2021.
محكمة الاستئناف
حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها تبعا لما سطر أعلاه .
وحيث لئن ثبت من خلال وثائق الملف ولاسيما عقد الهبة وشهادة الملكية أن أحد ورثة عمر (ب.) المسمى محمد (ب.) قد اصبح مالكا منفردا بالعقار المتواجدة به العين المؤجرة بعد أن أنجز لفائدته بقية الورثة عقد هبة بهذا الخصوص، فإن ذلك يبقى غير ذي تأثير على صحة الإنذار والدعوى موضوعه طالما أنه تم تقديمهما من طرف ورثة عمر (ب.) و الذين من ضمنهم محمد (ب.) الذي أصبح المالك للمدعى فيه، إذ أن تضمين الإنذار والدعوى لاسم شخص لم يعد يملك المدعى فيه لاينهض سببا للقول بعدم الصحة مادام أن أحد باعثي الإنذار ومقدمي الدعوى أصبح مالكا منفردا و ظل مصرا على طلب الإفراغ، هذا بالإضافة الى أن بقية الورثة الذين قضى الحكم عليهم بأداء التعويض لم يثيروا اي منازعة بهذا الخصوص ، كما أنه ومن جهة أخرى فقد ثبت من خلال مجموعة مساطر قضائية جاءت لاحقه على واقعة انتقال الملك لأحد الورثة أن الطرفين أي الطاعنة والمستأنف عليهم استمروا على اعتبار العلاقة الكرائية قائمة بينهم بدليل الحكم موضوع قرار استئنافي في دعوى سابقة أقرت من خلاله الطاعنة بكرائها للمدعى فيه من يد المستأنف عليهم ،لذا فإن ما تم إثارته من طرف المستانفة بشأن انعدام الصفة يبقى غير منتج في طعنها ويتعين رده .
وحيث إن الإنذار موضوع النازلة مبني على سبب الاستعمال الشخصي وهو ما يجد سنده في مقتضيات المادتين 7 و26 من قانون 49.16 وأمام منازعة الطاعنة في التقرير المنجزة ابتدائيا من طرف الخبيرة لطيفة (ق.) فإنه ثبت وبعد الإطلاع على التقرير المذكور أن الخبيرة وعند تحديدها لعنصر الحق في الكراء قد اعتمدت على السومة المكترى بها المحل والسومة لمحل مماثل بسوق العقار مع اعتماد معامل المدة الذي حددته في(7) لتخلص الى تحديد مبلغ 1554000 درهم وهو تعويض يبقى مناسبا بالنظر لمزايا المحل وعناصر التقدير المقررة قانونا ، وأنه لا مجال للتمسك بمحلات مجاورة لأن لكل محل مميزاته ولأن العبرة بالمحل المكترى دون غيره ، كما أن ما خلصت إليه نفس الخبيرة بشأن عدم تحديد أي تعويض عن عنصر السمعة والزبناء يبقى مبررا بعد أن وقفت على أن قيمة ريع العمل الذي على أساسه يتم تقييم العنصر المذكور سلبية ، سيما وأن المستأنفة تقر من خلال مقالها الاستئنافي أنها لم تحقق ارباح كافية و بان عدم تحقيق الارباح لا يعني أن قيمة الزبناء والسمعة صفرية وهو قول يبقى غير مرتكز على أساس لأنه بالوقوف على الأرباح المحققة بالمحل يتم تقييم العنصر المذكور وفي غياب ذلك فإن قيمة الزبناء والسمعة تبقى منعدمة ، كما أن المستأنفة لم تدل بما يخالف ما خلصت إليه الخبيرة بهذا الخصوص مما يتعين معه رد ما اثير بهذا الشأن ، وبخصوص ما حددته الخبيرة من مبلغ 221744.49 درهم فقد جاء بدوره مبررا بالنظر الى اعتمادها لقيمة الاصلاحات وكذا اعتبار لاستقطاعات الاستهلاك ، ولأن المادة 7 من قانون 49.16 قد حددت ضمن التعويض عن ضرر الإفراغ مصاريف الانتقال من المحل فإن ذلك يقتضي حصر التعويض في مصاريف الانتقال من المحل فقط فإن الخبيرة ومع ذلك اعتمدت بالإضافة الى مصاريف نقل محتويات محل قيمة كراء شهر واحد يؤدى لوكالة عقارية ، مع أن هذا التقدير الأخير لم تتطرق له المادة 7 من قانون 49.16 ، ولأنه لايضار أحد باستئنافه فإنه يتعين الابقاء على ما حددته الخبيرة بهذا الخصوص وأنه لا مجال للاستدلال بخبرة أنجزت في إطار ملف سابق كان موضوع حكم ألغي استئنافيا سيما وأن ما حدده الخبير المعين على ضوء القضية المذكورة وبالرجوع إليه تبين أنه اعتمد عناصر غير مبررة للوصول الى النتيجة التي وصل إليها لتحديد التعويض المتمسك به، كما أنه لامجال لاجراء خبرة أخرى طالما أن المحكمة وبالنظر الى ما جاء في تقرير الخبرة المنجز ابتدائيا من طرف الخبيرة لطيفة (ق.) قد استجمعت لديها العناصر الكافية للوقوف على حقيقة التعويض المناسب عن ضرر الإفراغ .
وحيث إنه تبعا لذلك يتعين تأييد الحكم المستأنف لمصادفته للصواب ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على أساس .
وحيث يتعين ابقاء الصائر على المستأنفة.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:
في الشكل : قبول الاستئناف.
في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وابقاء الصائر على المستأنفة.
65328
Bail commercial : l’éviction sans indemnité pour modification des lieux loués est conditionnée par une atteinte à la sécurité du bâtiment (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/10/2025
65334
Le bailleur d’un local commercial n’est pas tenu d’assurer la fourniture d’électricité lorsque le contrat de bail met expressément le raccordement et la consommation à la charge du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
20/10/2025
65345
Le litige entre colocataires est inopposable au bailleur qui demande la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement des loyers (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/10/2025
65323
Expulsion pour occupation sans titre – L’autorisation d’occuper émanant d’un co-propriétaire indivis suffit à faire échec à la demande d’éviction formée par les autres indivisaires (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
01/07/2025
60373
Bail commercial : la reprise des locaux abandonnés par le bailleur est une mesure provisoire n’entraînant la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de six mois sans action du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
60378
Local commercial abandonné : La compétence du juge des référés pour ordonner la reprise des lieux est fondée sur les règles générales de l’urgence et suppose la continuation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2024
55793
Bail commercial : Le congé donné par le preneur constitue un engagement unilatéral irrévocable dès sa réception par le bailleur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
27/06/2024
55925
Résiliation du bail commercial : la cour d’appel infirme le jugement dont le dispositif rejette l’expulsion alors que les motifs constataient le défaut de paiement du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
56047
La résiliation du bail commercial est justifiée lorsque les quittances de loyer produites par le preneur sont jugées fausses suite à une expertise graphologique (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/07/2024
