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Colocataires

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant des copreneurs au paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine successivement plusieurs moyens de défense. Elle écarte d'abord le moyen tiré de l'incompétence matérielle, en relevant non seulement son caractère tardif mais surtout l'existence de décisions antérieures passées en force de chose jugée ayant déjà statué sur ce point.

La cour rejette ensuite le moyen tiré de la prescription en qualifiant la dette non de loyers soumis à une prescription courte, mais d'une obligation d'exploitation relevant du délai de droit commun de quinze ans. Elle retient également que la nature commerciale de l'activité exercée dans les lieux emporte une présomption de solidarité entre les copreneurs pour les obligations découlant du bail.

Le moyen fondé sur un prétendu défaut de jouissance est écarté faute de preuve. Enfin, la cour juge l'exécution provisoire justifiée au regard de l'article 255 du dahir formant code des obligations et des contrats, s'agissant de créances exigibles à date fixe.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion des preneurs, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la collusion entre le bailleur et un copreneur. L'appelant, l'un des copreneurs, soutenait que le défaut de paiement n'était pas imputable à sa faute mais résultait d'une manœuvre concertée entre le bailleur et l'autre copreneur, ce dernier l'ayant évincé des lieux et s'étant abstenu de régler les loyers pour provoquer la résiliation.

La cour écarte d'emblée le moyen relatif à l'incompétence matérielle du tribunal de commerce, rappelant que cette question, déjà tranchée par un précédent jugement confirmé en appel, est revêtue de l'autorité de la chose jugée. Sur le fond, la cour retient que le conflit opposant les copreneurs quant à l'occupation et l'exploitation des lieux loués est inopposable au bailleur.

Dès lors, en l'absence de preuve d'une collusion imputable au bailleur et face au non-paiement constaté des loyers après mise en demeure régulière, le manquement contractuel justifiant la résiliation est caractérisé. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande additionnelle en paiement formée par le bailleur en appel, au motif qu'elle n'a été dirigée que contre l'un des copreneurs.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en ses dispositions principales.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et charges, l'appelant contestait la régularité de la mise en demeure et la preuve de certaines créances. Le preneur soutenait principalement que la sommation aurait dû être adressée conjointement aux deux colocataires et non par actes séparés, et que la signification faite à son colocataire absent était irrégulière.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que ni la loi ni le contrat n'imposent une sommation unique, dès lors que chaque preneur a été valablement informé, et que la signification au local loué, réceptionnée par l'appelant, est régulière. La cour relève également que la bailleresse, à qui le serment décisoire avait été déféré sur des paiements allégués, a juré ne pas avoir reçu les sommes, vidant ainsi le débat sur ce point.

En revanche, elle constate que le justificatif de paiement des taxes commerciales produit par la bailleresse ne permet pas de le rattacher aux locaux loués. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement, écarte la condamnation au titre desdites taxes, et le confirme pour le surplus, notamment quant à la résolution du bail et à l'expulsion.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les effets d'une cession de droits au bail entre colocataires sur la validité d'une procédure d'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement des loyers mais rejeté la demande d'éviction, au motif que la sommation de payer n'avait été délivrée qu'à l'un des colocataires.

Après que la Cour de cassation eut jugé la signification à un seul colocataire au local commercial valable pour tous, le débat portait sur l'opposabilité de l'acte par lequel l'un des preneurs avait cédé ses droits à l'autre avant l'engagement de la procédure. La cour retient que cet acte de cession, bien qu'unilatéral, est pleinement opposable et a rendu le preneur cessionnaire unique titulaire du bail.

Dès lors, ce dernier avait seul qualité pour recevoir la sommation et pour être défendeur à l'action en éviction. Faisant droit à la demande additionnelle, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il avait rejeté l'éviction et condamné les héritiers du cédant, la cour ordonnant l'expulsion du preneur unique et mettant lesdits héritiers hors de cause.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une sommation de payer visant pour partie des preneurs décédés avant sa délivrance, et sur les effets d'une régularisation de l'instance en cours de procédure. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs pour défaut de paiement.

L'appelant soutenait la nullité de la sommation, fondement de l'action, au motif qu'elle avait été adressée à des colocataires décédés, et que la régularisation de la procédure par une assignation dirigée contre leurs héritiers ne pouvait purger ce vice originel. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le bailleur, en ayant ultérieurement dirigé sa demande contre les héritiers des preneurs décédés par voie de conclusions réformatives, a valablement régularisé la procédure.

Elle considère que cette régularisation de l'instance suffit à rendre la sommation initiale, bien que défectueuse, productive de tous ses effets juridiques à l'encontre de la succession. Le défaut de paiement des loyers étant par ailleurs constant, la résiliation du bail était acquise.

Faisant droit à la demande additionnelle de la bailleresse, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, confirmant le jugement entrepris et accueillant la demande nouvelle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité de l'injonction de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant le défaut de paiement des loyers et en ordonnant l'expulsion.

Le preneur appelant soulevait la nullité de l'injonction, au motif qu'elle avait été notifiée à l'un des colocataires à une adresse autre que son domicile personnel stipulé au contrat de bail. La cour accueille ce moyen, retenant que le contrat mentionnant expressément les adresses personnelles des deux preneurs, le bailleur était tenu de notifier l'injonction à chacun d'eux à l'adresse contractuellement convenue.

En l'absence d'une clause d'élection de domicile au local loué, la cour considère que l'injonction délivrée à une adresse erronée est irrégulière en la forme et ne peut valablement fonder une demande d'expulsion. La cour fait néanmoins droit à la demande additionnelle du bailleur en condamnant le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est donc infirmé sur le prononcé de l'expulsion et confirmé pour le surplus.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de résiliation du contrat pour défaut de paiement et sur l'étendue de l'obligation de paiement des loyers durant la période de l'état d'urgence sanitaire. Le tribunal de commerce avait condamné les preneurs au paiement des arriérés locatifs mais rejeté la demande de résiliation et d'expulsion.

Les preneurs, appelants principaux, contestaient le montant de la condamnation en invoquant un accord de paiement partiel et l'impossibilité d'exploiter les lieux, tandis que la bailleresse, par un appel incident, soutenait que la notification de la sommation de payer à l'un des copreneurs suffisait à établir le manquement des deux. La cour écarte les moyens des preneurs, retenant que la preuve d'un accord dérogatoire au contrat de bail écrit ne peut être rapportée par témoignage et que la simple fermeture administrative n'exonère pas le preneur de son obligation dès lors qu'il conserve la jouissance matérielle des lieux.

Sur l'appel incident, la cour relève que la sommation de payer, bien que libellée aux noms des deux copreneurs, n'a été signifiée qu'à l'un d'eux à titre personnel, sans mention d'une remise pour le compte de l'autre. Elle en déduit que cette irrégularité de la signification vicie la mise en demeure et fait obstacle à la constatation du manquement contractuel justifiant la résiliation.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause attributive de compétence et la régularité d'une action dirigée contre un seul des copreneurs initiaux. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et l'expulsion du preneur.

L'appelant soulevait l'incompétence territoriale de la juridiction saisie au profit de celle désignée au contrat, ainsi que l'irrecevabilité de l'action faute d'avoir été intentée contre l'ensemble des preneurs. La cour écarte l'exception d'incompétence en retenant que la clause contractuelle ne peut prévaloir sur les règles de compétence d'ordre public désignant la juridiction du lieu de situation du fonds.

Elle juge par ailleurs l'action recevable, dès lors qu'un acte de cession de parts non contesté établit que l'appelant était devenu l'unique exploitant du fonds et le seul débiteur des loyers. La cour relève enfin que la preuve du paiement des loyers n'est pas rapportée, les versements invoqués n'étant ni probants ni libératoires.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours contre un jugement ayant condamné un preneur commercial à rembourser sa part de loyers à son copreneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations du colocataire et sur le régime de la prescription en matière commerciale. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande, tout en appliquant la prescription quinquennale aux créances les plus anciennes.

L'appelant incident soutenait être délié de son obligation de paiement en raison de son absence d'exploitation effective des lieux, tandis que l'appelant principal contestait l'application de la prescription. La cour écarte le moyen tiré du défaut d'exploitation, rappelant qu'en vertu de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, le contrat de bail constitue la loi des parties et que la qualité de copreneur emporte obligation de contribuer au loyer jusqu'à la résiliation du contrat.

Elle confirme en revanche l'application de la prescription quinquennale de l'article 5 du code de commerce, retenant que celle-ci n'est pas fondée sur une présomption de paiement mais sur la nécessité de préserver la stabilité des transactions commerciales, ce qui rend inopérant l'aveu du débiteur de ne pas avoir payé. Elle juge cependant que les intérêts légaux courent à compter de la demande en justice et que la demande de contrainte par corps doit être accueillie.

Le jugement est donc réformé sur le quantum de la condamnation, le point de départ des intérêts et le prononcé de la contrainte, mais confirmé sur le principe de la dette et l'application de la prescription.

Saisi d'un recours en annulation d'une sentence arbitrale ayant prononcé la résolution d'un bail commercial et l'éviction du preneur, condamné solidairement au paiement des loyers dus par des colocataires, la cour d'appel de commerce examine la portée de la clause compromissoire et le respect de l'ordre public. Le demandeur à l'annulation soutenait que le tribunal arbitral avait excédé sa mission en statuant sur la résolution et l'éviction, matières qui selon lui n'étaient pas couvertes par la clause, et qu'il avait violé l'ordre public, d'une part en se prononçant sur un litige relevant de la compétence exclusive des juridictions étatiques en vertu de la loi n° 49-16, et d'autre part en le condamnant au paiement de créances éteintes faute de déclaration dans les procédures de redressement judiciaire ouvertes à l'encontre des autres colocataires.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens. Elle retient que la clause compromissoire, visant "tous les litiges" nés du contrat, conférait valablement au tribunal arbitral le pouvoir de statuer sur la résolution et ses conséquences, y compris l'éviction.

La cour juge en outre que les dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16 sur les baux commerciaux sont inapplicables, le bail portant sur un local situé dans un centre commercial, catégorie expressément exclue du champ d'application de ladite loi par son article 2. Enfin, la cour considère que l'obligation du preneur, qualifié de codébiteur solidaire et non de simple caution, demeure entière pour la totalité de la dette, l'extinction de la créance à l'égard des colocataires en redressement judiciaire, faute de déclaration par le bailleur, étant sans effet sur l'engagement des autres coobligés.

En conséquence, le recours en annulation est rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en validation de congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité d'une procédure d'éviction menée séparément contre des colocataires d'un même local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le congé n'avait été adressé qu'à l'un des deux preneurs, l'autre ayant déjà fait l'objet d'une décision d'expulsion définitive sous l'empire de l'ancienne législation.

L'appelant soutenait qu'aucune disposition légale n'impose une action conjointe contre les colocataires et que la procédure pouvait être valablement poursuivie individuellement contre le preneur restant. La cour retient que le fait de notifier un congé et d'engager une action en validation séparément contre chaque colocataire, pour un même motif, ne vicie pas la procédure.

Elle juge que dès lors qu'un premier colocataire a fait l'objet d'une décision d'éviction définitive, le bailleur est fondé à poursuivre l'éviction du second par une nouvelle action distincte. La cour précise en outre que l'indemnité provisionnelle équivalente à trois ans de loyer, étant attachée au local et non aux personnes, n'est due qu'une seule fois et ne peut être réclamée à nouveau par le second preneur.

Elle écarte par ailleurs le moyen tiré de la chose jugée d'une précédente décision annulant un premier congé, au motif que le nouveau congé, objet du litige, a été délivré avec les justificatifs de propriété requis, purgeant ainsi le vice antérieur. En conséquence, la cour infirme le jugement, valide le congé, ordonne l'éviction du preneur et fixe le montant de l'indemnité d'éviction potentielle due en cas de non-respect du droit au retour.

En matière de bail commercial consenti à une pluralité de preneurs, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la mise en demeure visant à la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de la bailleresse irrecevable. L'appelante soutenait qu'elle était en droit de n'agir qu'à l'encontre du seul preneur défaillant, dès lors que l'autre colocataire s'acquittait régulièrement de sa part du loyer. La cour écarte ce moyen en retenant qu'en présence de plusieurs preneurs, la mise en demeure de payer et la demande d'éviction doivent être dirigées contre l'ensemble des colocataires sous peine de nullité. Elle juge en effet qu'une sommation adressée à un seul des preneurs est insuffisante pour mettre fin au contrat de bail, une telle démarche entraînant une division illicite du contrat. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait d'une part l'irrégularité de l'injonction de payer, au motif qu'elle n'avait pas été adressée à l'ensemble des colocataires initiaux, et d'autre part l'inexistence du manquement reproché, l'injonction visant une somme supérieure au loyer contractuel. La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant l'opposabilité au bailleur d'un acte de cession postérieur au bail initial, par lequel l'appelant était devenu l'unique débiteur des loyers, rendant ainsi régulière l'injonction qui lui fut adressée personnellement. La cour constate ensuite que le montant réclamé dans l'injonction était effectivement supérieur au loyer contractuellement fixé. Toutefois, la cour retient que la mention d'une somme erronée dans l'injonction n'est pas de nature à purger le manquement du preneur, dès lors qu'il lui incombait de s'acquitter du loyer réellement dû pour se libérer valablement. En conséquence, la cour réforme le jugement sur le quantum des loyers dus mais le confirme en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Selon l'article 381 du Dahir sur les obligations et les contrats, toute demande en justice interrompt la prescription. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui déclare une créance de loyers partiellement prescrite en retenant que le délai de prescription a couru à compter d'une mise en demeure, alors que l'action en justice intentée à la suite de cette dernière a produit un effet interruptif qui s'est prolongé jusqu'à la décision d'appel définitive mettant fin à l'instance, date à partir de laquelle seulement un nouveau délai de prescription a commencé à courir.