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Expulsion pour occupation sans titre

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si l'autorisation d'occuper consentie par un seul co-indivisaire suffisait à faire échec à l'action. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant l'existence d'un bail verbal, malgré les contradictions des témoignages. Les appelants soutenaient que l'occupant était sans titre opposable à l'indivision, faute de consentement de la majorité des co-indivisaires et en l'absence de toute preuve écrite d'un bail. La cour, sans se prononcer sur la qualification exacte de la relation contractuelle, recentre le débat sur la seule existence d'un titre, quel qu'il soit, faisant obstacle à la qualification d'occupation illicite. Elle retient que dès lors que l'un des co-indivisaires appelants a reconnu avoir autorisé l'intimé à occuper les lieux pour y travailler avec lui, ce dernier ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre. La cour juge que cette autorisation, émanant d'un des propriétaires, suffit à écarter la qualification d'occupation illicite, peu important les contestations relatives à la nature juridique de l'accord ou à l'étendue des pouvoirs du co-indivisaire l'ayant consentie. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce censure la décision des premiers juges. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, après avoir requalifié la cessation des paiements dus au titre d'un contrat de gérance en une résiliation volontaire valant perte du titre d'occupation. L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, dans le cadre d'une action en expulsion pour occupation sans titre, se prononcer sur la résiliation d'un contrat dont l'existence était reconnue par les deux parties. La cour d'appel de commerce retient que l'existence, admise par l'intimé lui-même, d'un contrat verbal de gérance confère à l'appelant un titre légitime d'occupation, rendant l'action en expulsion pour occupation sans titre infondée. Elle juge que la simple cessation du versement de la redevance de gérance ne saurait constituer une résiliation de ce contrat, laquelle requiert un accord des parties ou une décision de justice. La cour relève en outre que le demandeur initial, tiers aux quittances de loyer établies entre l'occupant et l'un des bailleurs, n'avait pas qualité pour en demander l'annulation. Le jugement est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un litige relatif à l'occupation d'un bien indivis par une société dont le gérant est l'un des coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant la société à verser une indemnité d'occupation aux autres indivisaires. L'appel principal soulevait la question de savoir si l'autorisation donnée par un coïndivisaire, non majoritaire au sens de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, pouvait constituer un titre d'occupation opposable, et si le principe d'autonomie de la personne morale ne rendait pas la société occupante sans droit. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'occupation de la société n'est pas dépourvue de tout fondement juridique. Elle considère que l'autorisation accordée par le coïndivisaire gérant, bien que potentiellement contestable par les autres indivisaires sur le fondement des règles de gestion de l'indivision, constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre. La cour juge que les arguments tirés de l'article 971 du DOC et de l'autonomie de la personne morale relèvent de la validité de la décision de gestion du bien indivis et non de l'existence même d'un titre. Par ailleurs, la cour rejette l'appel incident de la société visant à contester le montant de l'indemnité, validant les conclusions de l'expertise judiciaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné son expulsion pour occupation sans droit ni titre. L'appelant soutenait, d'une part, l'existence d'un bail verbal que des témoignages suffisaient à établir et, d'autre part, le défaut de qualité à agir du demandeur à l'expulsion, faute pour ce dernier de justifier d'un titre de propriété. La cour d'appel de commerce déclare d'abord irrecevable l'intervention volontaire d'une société se prétendant gestionnaire du site, au motif que la résiliation de sa convention de partenariat avec la collectivité locale la privait de qualité à agir. Sur le fond, la cour retient que l'occupant, sur qui pèse la charge de la preuve de son droit au maintien dans les lieux, ne peut se prévaloir de simples témoignages pour établir l'existence d'un bail verbal. Elle écarte en effet la preuve testimoniale au visa de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, dès lors qu'elle vient contredire les propres déclarations de l'appelant consignées dans un procès-verbal de constat d'huissier, lequel constitue une preuve littérale. Le moyen tiré du défaut de qualité du demandeur est également écarté, la cour considérant qu'il ne peut être soulevé que par le véritable propriétaire du bien. En conséquence, le jugement ordonnant l'expulsion est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve d'un bail commercial verbal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, faute pour l'occupant de justifier d'un titre locatif. L'appelant soutenait l'existence d'un bail verbal et produisait pour la première fois en appel une quittance de loyer ainsi qu'un commandement de payer les loyers émanant des bailleurs. La cour retient que la production d'une quittance de loyer, non sérieusement contestée par les intimés, suffit à établir l'existence de la relation locative. Elle relève en outre que le commandement de payer constitue une reconnaissance implicite mais certaine du bail par les propriétaires eux-mêmes. L'occupation reposant dès lors sur un titre légal, la demande d'expulsion est jugée mal fondée. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Encourt la cassation pour défaut de motifs l'arrêt d'une cour d'appel qui ordonne l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, alors que ce dernier se prévaut d'un bail commercial et produit à l'appui de ses prétentions plusieurs documents, dont un reçu de loyer. Viole son obligation de motivation la cour qui se borne à écarter ces preuves au seul motif qu'elles sont contestées par le nouveau propriétaire et que l'acte d'acquisition du bien mentionne une simple occupation, sans vérifier la validité de ces pièces et statuer sur leur force probante quant à l'existence de la relation locative alléguée.

Saisie d’un appel contre une décision ayant rejeté une demande de suspension d’exécution, la Cour d’appel de commerce de Casablanca a précisé la portée de l’article 686 du Code de commerce dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire face à une sentence arbitrale ordonnant l’expulsion d’une société placée sous cette procédure collective.

L’appelante soutenait que l’ouverture d’une telle procédure devait impérativement suspendre toute voie d’exécution, y compris l’expulsion, invoquant une interprétation extensive de l’article 686 destinée à préserver les chances de redressement de l’entreprise. Elle contestait en outre sa qualification d’occupante sans droit ni titre, se prévalant à cet égard d’un contrat de sous-location préexistant, régulièrement autorisé par la propriétaire.

Confirmant la décision de première instance, la Cour a toutefois relevé que l’expulsion litigieuse avait été déjà exécutée, privant ainsi partiellement la demande de son objet.

Sur le fond, elle a écarté explicitement l’application de l’article 686 en soulignant que la mesure d’expulsion n’était pas fondée sur la résolution d’un contrat pour défaut de paiement  (hypothèse visée par cet article) mais sur le constat opéré par une sentence arbitrale, revêtue de l’autorité de la chose jugée malgré un pourvoi en cassation, établissant clairement la situation d’occupation sans droit ni titre.

En conséquence, se référant explicitement à la jurisprudence constante de la Cour de cassation (arrêt n° 26 du 10 janvier 2007, Dossier n° 2005/2/3/170), la Cour a jugé que les demandes d’expulsion pour occupation sans titre échappent au régime de suspension des poursuites individuelles instauré par l’article 686 précité. L’appel a ainsi été rejeté et la décision de refus de suspension confirmée.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’appel confirmant un jugement d’expulsion pour occupation sans droit ni titre d’un local affecté à un atelier de menuiserie. Le demandeur en cassation reprochait d’abord au jugement initial une irrégularité procédurale, soutenant que l’affaire, en raison de sa nature mixte (droits réel et personnel combinés), devait être jugée en formation collégiale conformément à l’article 4 du Dahir sur l’organisation judiciaire. La Cour rappelle toutefois que la qualification de « mixte » ne s’applique qu’aux actions combinant nécessairement droits réels et personnels issus d’une même relation juridique, ce qui n’est pas le cas en matière d’expulsion pour occupation sans titre. Dès lors, la compétence du juge unique était correctement retenue.

Sur le fond, le requérant contestait également l’insuffisance de motivation de l’arrêt, reprochant à la cour d’appel d’avoir écarté abusivement les témoignages confirmant son occupation paisible du local depuis plusieurs années. La Cour de cassation rejette ce moyen, rappelant que l’ancienneté de l’occupation ne suffit pas à elle seule à établir un droit de jouissance légitime sans preuve d’une relation locative ou d’un autre titre régulier. Les témoignages recueillis ne faisaient en effet état que d’une occupation matérielle, sans démontrer l’existence d’un bail ou d’un accord explicite du propriétaire.

La Cour de cassation conclut ainsi que l’arrêt attaqué est fondé sur une motivation adéquate, ayant exactement apprécié les faits et appliqué correctement les règles sur la charge de la preuve prévues à l’article 399 du Code des obligations et des contrats, et rejette en conséquence le pourvoi.

La Cour Suprême, dans le cadre d’une action en expulsion pour occupation sans titre, a eu à se prononcer sur l’opposabilité d’un jugement pénal ayant annulé un contrat de vente. Les demandeurs au pourvoi arguaient que le défendeur, en tant qu’ayant cause particulier du vendeur, devait être lié par le jugement pénal qui avait annulé l’acte de vente.

La Cour a rappelé le principe selon lequel l’autorité de la chose jugée d’une décision s’étend de l’auteur du droit à son ayant cause particulier uniquement si le jugement est intervenu avant le transfert du bien litigieux. Inversement, si le jugement est prononcé après que le bien ait été transféré à l’ayant cause, ce dernier est considéré comme un tiers vis-à-vis de cette décision, et elle ne lui est donc pas opposable. En l’espèce, le contrat de vente au profit de l’occupant avait été conclu avant la prononciation du jugement pénal d’annulation.

Par ailleurs, la Cour a souligné qu’un tribunal est tenu de statuer dans les limites des demandes formulées par les parties, conformément à l’article 3 du Code de procédure civile. Ainsi, si la nullité d’un contrat n’est pas expressément sollicitée dans la demande, le juge n’a pas à se prononcer d’office sur cette question, même si des éléments du dossier pourraient le suggérer. La décision de la cour d’appel, ayant circonscrit son examen à la seule demande d’expulsion, a été jugée conforme à ce principe et suffisamment motivée, confirmant l’absence d’occupation sans titre dans le chef du défendeur.

Ayant souverainement constaté, au vu des pièces du dossier, que le preneur avait accepté le nouveau loyer proposé par le bailleur dans le congé qui lui avait été délivré, une cour d'appel en déduit à bon droit que le bail commercial s'est trouvé renouvelé aux nouvelles conditions. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de rejeter la demande d'expulsion du preneur pour occupation sans droit ni titre.