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Expulsion pour occupation sans titre

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si l'autorisation d'occuper consentie par un seul co-indivisaire suffisait à faire échec à l'action. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant l'existence d'un bail verbal, malgré les contradictions des témoignages.

Les appelants soutenaient que l'occupant était sans titre opposable à l'indivision, faute de consentement de la majorité des co-indivisaires et en l'absence de toute preuve écrite d'un bail. La cour, sans se prononcer sur la qualification exacte de la relation contractuelle, recentre le débat sur la seule existence d'un titre, quel qu'il soit, faisant obstacle à la qualification d'occupation illicite.

Elle retient que dès lors que l'un des co-indivisaires appelants a reconnu avoir autorisé l'intimé à occuper les lieux pour y travailler avec lui, ce dernier ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre. La cour juge que cette autorisation, émanant d'un des propriétaires, suffit à écarter la qualification d'occupation illicite, peu important les contestations relatives à la nature juridique de l'accord ou à l'étendue des pouvoirs du co-indivisaire l'ayant consentie.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce censure la décision des premiers juges. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, après avoir requalifié la cessation des paiements dus au titre d'un contrat de gérance en une résiliation volontaire valant perte du titre d'occupation.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, dans le cadre d'une action en expulsion pour occupation sans titre, se prononcer sur la résiliation d'un contrat dont l'existence était reconnue par les deux parties. La cour d'appel de commerce retient que l'existence, admise par l'intimé lui-même, d'un contrat verbal de gérance confère à l'appelant un titre légitime d'occupation, rendant l'action en expulsion pour occupation sans titre infondée.

Elle juge que la simple cessation du versement de la redevance de gérance ne saurait constituer une résiliation de ce contrat, laquelle requiert un accord des parties ou une décision de justice. La cour relève en outre que le demandeur initial, tiers aux quittances de loyer établies entre l'occupant et l'un des bailleurs, n'avait pas qualité pour en demander l'annulation.

Le jugement est par conséquent infirmé en toutes ses dispositions et la demande initiale rejetée.

Saisi d'un litige relatif à l'occupation d'un bien indivis par une société dont le gérant est l'un des coïndivisaires, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion tout en condamnant la société à verser une indemnité d'occupation aux autres indivisaires.

L'appel principal soulevait la question de savoir si l'autorisation donnée par un coïndivisaire, non majoritaire au sens de l'article 971 du dahir des obligations et des contrats, pouvait constituer un titre d'occupation opposable, et si le principe d'autonomie de la personne morale ne rendait pas la société occupante sans droit. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que l'occupation de la société n'est pas dépourvue de tout fondement juridique.

Elle considère que l'autorisation accordée par le coïndivisaire gérant, bien que potentiellement contestable par les autres indivisaires sur le fondement des règles de gestion de l'indivision, constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre. La cour juge que les arguments tirés de l'article 971 du DOC et de l'autonomie de la personne morale relèvent de la validité de la décision de gestion du bien indivis et non de l'existence même d'un titre.

Par ailleurs, la cour rejette l'appel incident de la société visant à contester le montant de l'indemnité, validant les conclusions de l'expertise judiciaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve d'un bail commercial verbal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, faute pour l'occupant de justifier d'un titre locatif.

L'appelant soutenait l'existence d'un bail verbal et produisait pour la première fois en appel une quittance de loyer ainsi qu'un commandement de payer les loyers émanant des bailleurs. La cour retient que la production d'une quittance de loyer, non sérieusement contestée par les intimés, suffit à établir l'existence de la relation locative.

Elle relève en outre que le commandement de payer constitue une reconnaissance implicite mais certaine du bail par les propriétaires eux-mêmes. L'occupation reposant dès lors sur un titre légal, la demande d'expulsion est jugée mal fondée.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, le tribunal de commerce avait ordonné son expulsion pour occupation sans droit ni titre. L'appelant soutenait, d'une part, l'existence d'un bail verbal que des témoignages suffisaient à établir et, d'autre part, le défaut de qualité à agir du demandeur à l'expulsion, faute pour ce dernier de justifier d'un titre de propriété.

La cour d'appel de commerce déclare d'abord irrecevable l'intervention volontaire d'une société se prétendant gestionnaire du site, au motif que la résiliation de sa convention de partenariat avec la collectivité locale la privait de qualité à agir. Sur le fond, la cour retient que l'occupant, sur qui pèse la charge de la preuve de son droit au maintien dans les lieux, ne peut se prévaloir de simples témoignages pour établir l'existence d'un bail verbal.

Elle écarte en effet la preuve testimoniale au visa de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, dès lors qu'elle vient contredire les propres déclarations de l'appelant consignées dans un procès-verbal de constat d'huissier, lequel constitue une preuve littérale. Le moyen tiré du défaut de qualité du demandeur est également écarté, la cour considérant qu'il ne peut être soulevé que par le véritable propriétaire du bien.

En conséquence, le jugement ordonnant l'expulsion est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la portée d'une décision antérieure ayant validé un congé et fixé une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur.

L'appelant soutenait que le dépôt de l'indemnité fixée par un arrêt rendu près de vingt ans auparavant suffisait à priver les ayants droit du preneur de tout titre d'occupation. La cour relève que l'arrêt invoqué s'était borné à rejeter la demande en nullité du congé formée par le preneur et à fixer une indemnité pour le cas où l'expulsion serait poursuivie, sans pour autant prononcer l'expulsion elle-même.

Elle retient que cette décision ne constitue pas un titre exécutoire d'expulsion, d'autant que le bailleur n'avait jamais formé de demande reconventionnelle en validation du congé et en expulsion. La cour observe en outre que les actions postérieures du bailleur, notamment des demandes en révision du loyer et des tentatives d'exercice du droit de repentir, manifestaient une volonté de poursuivre la relation locative incompatible avec l'intention d'expulser.

La demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre est donc jugée sans fondement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet interruptif de prescription d'actions judiciaires antérieures. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des loyers réclamés.

L'appelant soulevait la prescription quinquennale d'une partie de la créance, soutenant que les procédures antérieures engagées par le bailleur n'avaient pu interrompre le délai. La cour retient que, pour interrompre la prescription en application de l'article 381 du code des obligations et des contrats, la demande en justice doit porter sur le même objet que la créance dont la prescription est contestée.

Dès lors, des actions en expulsion pour occupation sans titre ou en paiement de frais de gérance, ne visant pas le paiement des loyers, sont dépourvues d'effet interruptif sur la prescription de ces derniers. La cour écarte en revanche les moyens tirés du montant du loyer, fixé par l'aveu du preneur, et de l'absence de mise en demeure, faute pour ce dernier d'avoir procédé à des offres réelles suivies d'une consignation.

Elle rejette également la demande de compensation comme irrecevable car présentée par voie de simple défense et non par demande reconventionnelle. Le jugement est par conséquent réformé, la cour déclarant prescrite la créance de loyers antérieure à la période de cinq ans précédant la mise en demeure et réduisant le montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la légitimité de l'occupation d'un local commercial contestée par le propriétaire. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande.

L'appelant soutenait que le preneur occupait sans droit ni titre l'entrée d'un garage, emplacement distinct de celui visé au contrat de bail produit, et que cette occupation violait le permis de construire. La cour écarte ce moyen en considérant que l'occupation du preneur repose sur un contrat de bail ancien et que le bailleur ne rapporte pas la preuve que le preneur occuperait deux locaux différents.

Au contraire, la cour relève que les pièces versées aux débats, y compris un courrier administratif produit par le bailleur lui-même, confirment l'existence d'une situation locative ancienne et continue, rendant l'allégation d'une occupation illégitime dépourvue de fondement juridique. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'application de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux à un contrat conclu antérieurement à son entrée en vigueur. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'expulsion pour occupation sans titre formée par le bailleur à l'échéance du terme contractuel.

L'appelant soutenait que le contrat, antérieur à la loi nouvelle, n'était pas soumis à l'obligation de délivrer un congé préalable en application de l'article 38 de ladite loi. La cour écarte ce moyen en retenant que l'article 38 de la loi n° 49-16 soumet expressément les baux en cours à ses dispositions, et que l'exception relative au non-renouvellement des actes antérieurs ne vise pas à les soustraire à ce nouveau régime.

Elle rappelle que, conformément à l'article 6 de cette loi, la fin du bail est impérativement subordonnée à la délivrance d'un congé respectant les formes de l'article 26. Faute pour le bailleur de justifier de l'envoi d'un tel congé, la demande d'expulsion est jugée irrecevable.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve de la cause des paiements effectués par l'occupant à l'un des co-indivisaires du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion, considérant l'occupation comme illégitime. L'appelant soutenait quant à lui l'existence d'une relation locative verbale avec l'un des héritiers, co-propriétaire indivis, et produisait à l'appui de ses dires des copies de chèques émis à l'ordre de ce dernier. La cour, après avoir ordonné une mesure d'instruction, relève que l'héritier bénéficiaire desdits chèques ne s'est pas présenté pour s'expliquer sur la nature des paiements reçus. Dès lors, la cour retient qu'en présence de la production de preuves de paiements réguliers par l'occupant, il incombe aux demandeurs à l'expulsion, et notamment au co-indivisaire concerné, de démontrer que ces versements avaient une cause autre que le paiement de loyers. Faute pour les intimés de rapporter cette preuve, la cour considère que la demande d'expulsion fondée sur l'occupation sans titre n'est pas établie. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce était saisie de la validité d'un congé pour défaut de paiement de loyers, contestée par l'occupant qui se prévalait d'un titre de propriété sur le bien. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande reconventionnelle en validation et en expulsion. Conformément à l'arrêt de la Cour de cassation, la question centrale portait sur la preuve de l'existence d'une relation locative antérieure à l'acquisition par l'occupant d'une part indivise de l'immeuble. La cour relève que ni l'enquête par témoins ni l'expertise judiciaire, jugée contradictoire, n'ont permis d'établir la réalité du bail allégué. Surtout, la cour retient l'existence d'un aveu judiciaire à l'encontre du bailleur, au sens de l'article 405 du code des obligations et des contrats, dès lors que ce dernier avait antérieurement engagé une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, ce qui est exclusif de la qualification de bail. En l'absence de preuve de la relation locative, et face à cet aveu qui lie son auteur, le congé fondé sur un défaut de paiement de loyers est dépourvu de cause. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expulsion pour occupation sans titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de cessation d'un bail commercial à durée déterminée. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable. L'appelant soutenait que l'arrivée du terme contractuel, jointe à un engagement d'évacuation souscrit par le preneur, mettait fin de plein droit à la relation locative. La cour écarte ce moyen en retenant que le preneur, occupant les lieux depuis une durée supérieure à deux ans, a acquis la propriété commerciale et bénéficie de la protection du statut des baux commerciaux, que ce soit sous l'empire du dahir de 1955 ou de la loi 49.16. Elle juge que la perception continue et non contestée des loyers par le bailleur, matérialisée par des virements bancaires, caractérise un renouvellement du bail pour une durée indéterminée, rendant inopérante l'absence de délivrance de quittances. La cour relève en outre que les actions judiciaires antérieures et contradictoires du bailleur confirment la persistance du lien contractuel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la qualification de la relation juridique liant les parties. L'appelant soutenait que l'occupation des lieux procédait d'une simple tolérance à titre gracieux et contestait l'existence d'un bail commercial. La cour retient que les déclarations du propriétaire, consignées au procès-verbal d'enquête de première instance, par lesquelles il reconnaissait que l'occupant exploitait une partie des locaux et se plaignait du non-paiement du loyer, constituent un aveu judiciaire. Cet aveu, qui a force probante et ne peut être rétracté, suffit à établir l'existence d'une relation locative commerciale. Dès lors, la cour rappelle que la cessation d'un tel bail est subordonnée au respect du formalisme impératif prévu par l'article 26 de la loi 49-16, impliquant la délivrance d'un congé motivé, et non à une action en expulsion pour occupation sans titre. Le jugement ayant déclaré la demande irrecevable est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient qu'un occupant justifiant d'un contrat de bail, même conclu avec le précédent propriétaire, ne peut être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le nouveau propriétaire au motif que l'occupant disposait d'un titre locatif. L'appelant soutenait que ce bail, auquel il n'était pas partie, lui était inopposable en application du principe de l'effet relatif des contrats et faute d'inscription sur le titre foncier. La cour écarte ce moyen en considérant que la production du contrat de bail suffisait à prouver l'existence d'un titre d'occupation, rendant ainsi la demande d'expulsion pour occupation sans titre infondée. La cour relève au surplus que l'occupant avait, en cours d'instance d'appel, volontairement restitué les clés des lieux, ce qui confortait le rejet de la demande. Dès lors, le jugement de première instance est confirmé et l'appel rejeté.

Encourt la cassation pour défaut de motifs l'arrêt d'une cour d'appel qui ordonne l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, alors que ce dernier se prévaut d'un bail commercial et produit à l'appui de ses prétentions plusieurs documents, dont un reçu de loyer. Viole son obligation de motivation la cour qui se borne à écarter ces preuves au seul motif qu'elles sont contestées par le nouveau propriétaire et que l'acte d'acquisition du bien mentionne une simple occupation, sans vérifier la validité de ces pièces et statuer sur leur force probante quant à l'existence de la relation locative alléguée.

Saisie d’un appel contre une décision ayant rejeté une demande de suspension d’exécution, la Cour d’appel de commerce de Casablanca a précisé la portée de l’article 686 du Code de commerce dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire face à une sentence arbitrale ordonnant l’expulsion d’une société placée sous cette procédure collective.

L’appelante soutenait que l’ouverture d’une telle procédure devait impérativement suspendre toute voie d’exécution, y compris l’expulsion, invoquant une interprétation extensive de l’article 686 destinée à préserver les chances de redressement de l’entreprise. Elle contestait en outre sa qualification d’occupante sans droit ni titre, se prévalant à cet égard d’un contrat de sous-location préexistant, régulièrement autorisé par la propriétaire.

Confirmant la décision de première instance, la Cour a toutefois relevé que l’expulsion litigieuse avait été déjà exécutée, privant ainsi partiellement la demande de son objet.

Sur le fond, elle a écarté explicitement l’application de l’article 686 en soulignant que la mesure d’expulsion n’était pas fondée sur la résolution d’un contrat pour défaut de paiement  (hypothèse visée par cet article) mais sur le constat opéré par une sentence arbitrale, revêtue de l’autorité de la chose jugée malgré un pourvoi en cassation, établissant clairement la situation d’occupation sans droit ni titre.

En conséquence, se référant explicitement à la jurisprudence constante de la Cour de cassation (arrêt n° 26 du 10 janvier 2007, Dossier n° 2005/2/3/170), la Cour a jugé que les demandes d’expulsion pour occupation sans titre échappent au régime de suspension des poursuites individuelles instauré par l’article 686 précité. L’appel a ainsi été rejeté et la décision de refus de suspension confirmée.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt de la Cour d’appel confirmant un jugement d’expulsion pour occupation sans droit ni titre d’un local affecté à un atelier de menuiserie. Le demandeur en cassation reprochait d’abord au jugement initial une irrégularité procédurale, soutenant que l’affaire, en raison de sa nature mixte (droits réel et personnel combinés), devait être jugée en formation collégiale conformément à l’article 4 du Dahir sur l’organisation judiciaire. La Cour rappelle toutefois que la qualification de « mixte » ne s’applique qu’aux actions combinant nécessairement droits réels et personnels issus d’une même relation juridique, ce qui n’est pas le cas en matière d’expulsion pour occupation sans titre. Dès lors, la compétence du juge unique était correctement retenue.

Sur le fond, le requérant contestait également l’insuffisance de motivation de l’arrêt, reprochant à la cour d’appel d’avoir écarté abusivement les témoignages confirmant son occupation paisible du local depuis plusieurs années. La Cour de cassation rejette ce moyen, rappelant que l’ancienneté de l’occupation ne suffit pas à elle seule à établir un droit de jouissance légitime sans preuve d’une relation locative ou d’un autre titre régulier. Les témoignages recueillis ne faisaient en effet état que d’une occupation matérielle, sans démontrer l’existence d’un bail ou d’un accord explicite du propriétaire.

La Cour de cassation conclut ainsi que l’arrêt attaqué est fondé sur une motivation adéquate, ayant exactement apprécié les faits et appliqué correctement les règles sur la charge de la preuve prévues à l’article 399 du Code des obligations et des contrats, et rejette en conséquence le pourvoi.

La Cour Suprême, dans le cadre d’une action en expulsion pour occupation sans titre, a eu à se prononcer sur l’opposabilité d’un jugement pénal ayant annulé un contrat de vente. Les demandeurs au pourvoi arguaient que le défendeur, en tant qu’ayant cause particulier du vendeur, devait être lié par le jugement pénal qui avait annulé l’acte de vente.

La Cour a rappelé le principe selon lequel l’autorité de la chose jugée d’une décision s’étend de l’auteur du droit à son ayant cause particulier uniquement si le jugement est intervenu avant le transfert du bien litigieux. Inversement, si le jugement est prononcé après que le bien ait été transféré à l’ayant cause, ce dernier est considéré comme un tiers vis-à-vis de cette décision, et elle ne lui est donc pas opposable. En l’espèce, le contrat de vente au profit de l’occupant avait été conclu avant la prononciation du jugement pénal d’annulation.

Par ailleurs, la Cour a souligné qu’un tribunal est tenu de statuer dans les limites des demandes formulées par les parties, conformément à l’article 3 du Code de procédure civile. Ainsi, si la nullité d’un contrat n’est pas expressément sollicitée dans la demande, le juge n’a pas à se prononcer d’office sur cette question, même si des éléments du dossier pourraient le suggérer. La décision de la cour d’appel, ayant circonscrit son examen à la seule demande d’expulsion, a été jugée conforme à ce principe et suffisamment motivée, confirmant l’absence d’occupation sans titre dans le chef du défendeur.

Ayant souverainement constaté, au vu des pièces du dossier, que le preneur avait accepté le nouveau loyer proposé par le bailleur dans le congé qui lui avait été délivré, une cour d'appel en déduit à bon droit que le bail commercial s'est trouvé renouvelé aux nouvelles conditions. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de rejeter la demande d'expulsion du preneur pour occupation sans droit ni titre.