Mot clé
Congé par le preneur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère irrévocable de la résiliation unilatérale d'un bail commercial par le preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du preneur, considérant la résiliation acquise après notification par ce dernier.

L'appelant soutenait que sa rétractation, intervenue avant la date d'effet du congé, privait celui-ci de toute portée, et que l'encaissement des loyers par le bailleur valait renonciation à se prévaloir de la résiliation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la notification de la résiliation constitue un engagement unilatéral qui lie son auteur dès sa réception par le destinataire.

Au visa de l'article 18 du dahir des obligations et des contrats, la cour juge que la volonté de résilier est définitivement acquise et ne peut faire l'objet d'une rétractation unilatérale, le bailleur étant fondé à s'y fier pour conclure un nouveau bail avec un tiers. Elle ajoute que les paiements postérieurs à la date d'effet du congé ne s'analysent pas en loyers valant continuation du bail, mais en indemnités d'occupation dues par le preneur maintenu dans les lieux sans droit ni titre.

Le jugement prononçant la résolution du bail et l'expulsion du preneur est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de résiliation unilatérale d'un bail commercial par le preneur et sur la preuve de la révision conventionnelle du loyer. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des loyers sur la base du montant initial, tout en jugeant irrecevable la demande du bailleur en paiement des arriérés de révision.

En appel, le preneur soutenait que sa notification de résiliation, suivie d'une offre de restitution des clés, suffisait à mettre fin au contrat, tandis que le bailleur arguait que l'exécution de paiements d'un montant supérieur valait accord sur la révision du loyer. Sur la révision, la cour retient que la preuve d'une augmentation conventionnelle ne peut résulter de simples virements bancaires, un tel accord devant être exprès et non équivoque.

S'agissant de la résiliation, la cour rappelle que la seule notification de la volonté de mettre fin au bail est insuffisante à libérer le preneur de ses obligations. Elle juge que la libération effective n'intervient qu'avec la restitution matérielle des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou, en cas de refus de ce dernier, par une offre réelle de restitution dûment constatée.

Faute pour les parties d'apporter ces preuves, la cour d'appel de commerce rejette l'appel principal et l'appel incident puis confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le point de départ du délai de forclusion de l'action en validation d'un congé pour reprise personnelle, délivré en application de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable, en faisant courir le délai de six mois à compter de la date de réception du congé par le preneur. Saisie du litige, la cour devait déterminer si ce délai courait dès la notification du congé ou seulement à l'expiration du préavis accordé au locataire. La cour retient qu'en application de l'article 26 de la loi 49-16, le délai de six mois pour agir en validation du congé court à compter de l'expiration du délai de préavis accordé au preneur, et non de la date de sa notification. Elle écarte par ailleurs le moyen tiré du défaut de sincérité du motif de reprise, considérant que la possession d'autres locaux par le bailleur est inopérante dès lors que le droit du preneur se résout en une indemnité d'éviction. Par conséquent, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, valide le congé, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur.

En application de l’article 18 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, le bailleur qui donne congé à son preneur en vue de démolir et reconstruire l’immeuble loué doit justifier d’un permis de construire en cours de validité. C’est dès lors à bon droit qu’une cour d’appel, ayant constaté que le permis de construire produit par le bailleur était expiré à la date de la réception du congé par le preneur, en a déduit que le congé était invalide, la durée de la procédure judiciaire ultérieure étant sans incidence sur la péremption dudit permis.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui valide un congé délivré au preneur d'un bail commercial et ordonne son expulsion, sans vérifier si le droit de ce dernier de contester le congé, conformément à la procédure du dahir du 24 mai 1955, était encore ouvert ou si son action était prescrite. En statuant ainsi, alors que l'action du bailleur en validation du congé est prématurée tant que le droit de contestation du preneur n'est pas éteint, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.