Ayant souverainement constaté que la construction d'un sanitaire dans les locaux loués à usage commercial n'avait pas affecté la sécurité de l'immeuble et constituait un aménagement nécessaire, une cour d'appel en déduit à bon droit que ces travaux ne constituent pas un motif grave et légitime justifiant l'éviction du preneur. En l'absence de clause contractuelle l'interdisant et de preuve d'un préjudice effectif, une telle modification ne constitue pas une transformation substantielle des lieux au sens du Dahir du 24 mai 1955.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 2/447 du 22/10/2020, Dossier n° 2018/2/3/189

Vu le pourvoi en cassation formé le 21/12/2017 par les demandeurs susmentionnés, par l'intermédiaire de leur avocat Maître Abdelali (S.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 977 rendu le 15/02/2017 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2016/8206/5741.

Vu le mémoire en réponse du défendeur au pourvoi, concluant au rejet du pourvoi.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.

Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 01/10/2020.

Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 22/10/2020.

Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Anass Loukili, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, Monsieur Mohamed Sadek.

Et après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué que le demandeur, défendeur au pourvoi, a intenté une action devant le Tribunal de commerce de Casablanca, exposant avoir reçu des défendeurs, demandeurs au pourvoi, le 16/02/2015, un congé dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955 aux fins d'éviction pour cause de modifications ; qu'il a engagé la procédure de conciliation, qui s'est achevée par une ordonnance de non-conciliation ; qu'il conteste les motifs du congé au motif que ses auteurs n'ont pas établi leur qualité d'héritiers de Ismail (B.) et qu'il n'a procédé à aucune modification ; que les défendeurs ont répliqué par un mémoire en réponse accompagné d'une demande reconventionnelle, dans lequel ils ont affirmé avoir produit l'acte d'hérédité du bailleur Ismail (B.) et que le fait d'avoir procédé à des modifications des lieux était avéré, sollicitant, dans leur demande reconventionnelle, qu'il soit statué sur l'éviction du défendeur des lieux objets du litige ; qu'après accomplissement des formalités de procédure, le jugement a été rendu, rejetant la demande principale et, sur la demande reconventionnelle, ordonnant l'éviction du défendeur de (...) ; que le défendeur au pourvoi en a interjeté appel ; qu'après échange des mémoires et accomplissement des formalités de procédure, l'arrêt a été rendu, infirmant le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononçant la nullité du congé et rejetant la demande d'éviction, ledit arrêt faisant l'objet du présent pourvoi en cassation.

Attendu que les demandeurs au pourvoi reprochent à l'arrêt attaqué le défaut de motivation équivalant à son absence, le défaut de base légale et la violation d'une règle de procédure, au motif que la cour a énoncé dans sa motivation que la contestation de l'expertise n'avait aucune incidence sur le litige, car elle ne constituait qu'une preuve supplémentaire au dossier, mais que, parallèlement, elle s'est fondée sur cette même expertise pour forger sa conviction et affirmer que la construction n'avait pas affecté les fondations de l'immeuble ; qu'ils ont contesté cette expertise au motif qu'elle a été réalisée en exécution d'une ordonnance rendue par le président du tribunal de première instance de Sidi Bennour, alors que la compétence appartenait au président du Tribunal de commerce, qu'elle a été confiée à un expert non spécialisé et qu'elle a été effectuée en leur absence. Ils ajoutent que la cour a motivé sa décision en affirmant que la construction de toilettes non couvertes ne pouvait constituer un motif d'éviction en l'absence d'une clause stipulant l'interdiction de procéder à des modifications, ce qui est dénué de fondement, car les motifs justifiant l'éviction trouvent leur source soit dans la loi, soit dans le contrat, et le silence des parties n'abroge pas les dispositions de la loi. D'autre part, la cour, conformément à l'article 3 du Code de procédure civile, est tenue de statuer dans les limites des demandes des parties et ne peut modifier d'office l'objet ou la cause de ces demandes ; que le défendeur au pourvoi a fondé sa demande sur le caractère non fondé du motif sur lequel le congé était basé, alors que l'arrêt a prononcé la nullité pour absence de préjudice, ce par quoi il a modifié la cause de la demande en nullité du congé, ce qui constitue une violation de l'article 3 du Code de procédure civile, exposant ainsi l'arrêt à la cassation.

Mais attendu que, l'objet de l'action visant à l'éviction du défendeur au pourvoi des lieux loués au motif qu'il y aurait apporté des modifications, il a été établi à la cour d'appel, au vu des pièces du dossier dont elle était saisie, que les modifications effectuées, consistant en la construction de toilettes, ne constituaient pas un motif sérieux et légitime pour faire droit à la demande d'éviction, ainsi qu'il ressort de sa motivation : (Attendu qu'à l'examen du congé, il apparaît qu'il est fondé sur le motif de la réalisation d'une modification consistant en la construction de toilettes et sur le risque d'infiltration d'eau qui pourrait en résulter ; que, cependant, la construction de toilettes ne fait pas partie des modifications substantielles portant atteinte à la solidité de l'immeuble, contrairement à ce qu'a retenu le jugement entrepris sans fondement, car une telle construction constitue une installation nécessaire aux lieux loués ; en outre, il ne peut être affirmé qu'elle est susceptible d'entraîner des infiltrations d'eau, mais il faut au contraire prouver que la construction de ces toilettes a effectivement provoqué des infiltrations d'eau) ; que cette motivation est saine et conforme aux pièces du dossier, considérant qu'en l'absence de toute clause dans le contrat interdisant d'apporter des modifications, la construction de toilettes dans les lieux loués ne peut constituer une modification substantielle portant atteinte à la solidité des lieux, d'autant que les pièces produites par les demandeurs au pourvoi, à savoir un procès-verbal d'infraction et un procès-verbal de constat, ne suffisent pas à établir que la construction des toilettes a porté atteinte à la solidité de l'édifice ; que, s'agissant des arguments soulevés quant à l'expertise produite, réalisée sur ordonnance du président du tribunal de première instance de Sidi Bennour alors que la compétence reviendrait au président du Tribunal de commerce, la compétence se rattache à l'action en justice elle-même et non à ses actes de procédure, et l'absence de réponse de la cour constitue un rejet implicite de cette exception ; de surcroît, l'expertise produite par le défendeur au pourvoi confirme que les modifications réalisées n'ont pas porté atteinte à la solidité de l'immeuble ; et bien que la cour y ait fait référence dans sa motivation, elle ne l'a pas retenue comme preuve principale au dossier, et il n'y a donc pas lieu de lui reprocher une contradiction dans sa motivation, dès lors qu'elle ne s'est pas fondée sur elle pour forger sa conviction quant à la validité du motif sur lequel le congé était basé ; qu'il n'y a pas lieu non plus de lui reprocher la violation de l'article 3 du Code de procédure civile, dès lors que l'action portée devant elle a été introduite dans le cadre de l'article 32 du Dahir du 24 mai 1955, lequel vise principalement à statuer sur la validité du motif fondant le congé aux fins d'éviction, ce dont il résulte la nullité du congé en cas de non-validité du motif fondant l'éviction ; qu'en procédant ainsi, la cour a fondé sa décision sur une base légale et a répondu de manière suffisante aux moyens soulevés, et que ce qui est allégué est sans fondement.

Greffe
Section commerciale II