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Sous-évaluation

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce précise les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise, contestée par les deux parties.

L'appelant principal en sollicitait la minoration en raison de la faible valeur de l'activité, tandis que l'appelant incident en réclamait la majoration en arguant d'une sous-évaluation des éléments du fonds. Après avoir ordonné une contre-expertise, la cour retient les conclusions du second expert quant à l'évaluation du droit au bail et de la perte de clientèle, cette dernière étant fondée sur les déclarations fiscales du preneur.

La cour écarte cependant expressément les postes relatifs aux frais d'intermédiation immobilière et de rédaction d'actes. Elle retient en effet que, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, ces frais ne constituent pas des éléments du préjudice réparable consécutif à l'éviction.

Faisant usage de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour procède à une réévaluation de l'indemnité en déduisant les postes non indemnisables. En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisie de deux appels croisés formés contre une ordonnance d'expulsion d'un preneur commercial pour cause de péril de l'immeuble, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en fixant une indemnité provisionnelle au profit du preneur. Le nouveau bailleur, appelant principal, contestait le montant de l'indemnité, tandis que le preneur, par son propre appel, soulevait l'absence de péril justifiant l'éviction et, subsidiairement, l'insuffisance de cette même indemnité.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la prétendue solidité de l'immeuble, en relevant que la décision de la juridiction administrative qui avait annulé l'arrêté de péril a été elle-même infirmée en appel, rendant ainsi l'arrêté pleinement exécutoire. Concernant l'indemnité, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à sa fixation, rejetant tant les critiques du bailleur sur une prétendue cession de fonds de commerce simulée que celles du preneur relatives à une sous-évaluation des préjudices.

La cour rappelle que cette indemnité a un caractère provisionnel, due uniquement en cas de privation du preneur de son droit au retour dans les locaux reconstruits. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial à la suite d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité fondée sur un rapport d'expertise.

L'appelant principal contestait la validité du congé en soulevant l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir du bailleur, la nullité de la notification et le caractère insuffisant de l'indemnité, notamment par le refus d'indemniser la perte de la clientèle et la sous-évaluation des améliorations. La cour écarte les moyens de procédure, retenant d'une part que la qualité de bailleur, distincte de celle de propriétaire, suffit à fonder l'action en validation de congé, et d'autre part que la notification par un clerc assermenté sous la responsabilité du commissaire de justice est régulière.

Sur le fond, elle retient que l'indemnisation des éléments incorporels que sont la clientèle et l'achalandage est subordonnée, en application de la loi n° 49-16, à la preuve d'un préjudice réel et actuel, laquelle fait défaut dès lors que le fonds de commerce était inexploité depuis plus de deux ans et qu'aucune déclaration fiscale n'était produite, peu important la cause de la cessation d'activité. La cour valide également l'appréciation du premier juge sur les améliorations, considérant que l'indemnité doit se fonder sur les travaux nécessaires et autorisés constatés par l'expert, à l'exclusion des factures jugées surévaluées ou relatives à des équipements mobiliers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du jugement et les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur tout en allouant au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soulevait la nullité du jugement pour vice de forme, tiré de l'absence de signature sur la copie signifiée, ainsi que la sous-évaluation de l'indemnité. La cour écarte le moyen de nullité en rappelant que seule la minute du jugement conservée au greffe doit être signée, et non la copie notifiée aux parties.

Sur le fond, elle juge l'expertise objective et retient que l'indemnisation de la clientèle et de l'achalandage est subordonnée, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16, à la production des déclarations fiscales des quatre dernières années, que le preneur n'a pas fournies. La cour précise en outre que les éléments matériels tels que les équipements et marchandises, que le preneur emporte lors de son départ, n'entrent pas dans le calcul de l'indemnité due par le bailleur.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce censure la contradiction entre les motifs et le dispositif de la décision de première instance. Le tribunal de commerce avait constaté le manquement du preneur à son obligation de paiement après mise en demeure, mais avait omis d'en tirer les conséquences en refusant de prononcer l'expulsion.

La cour retient que dès lors que le manquement contractuel justifiant la résiliation est établi dans les motifs, le juge ne peut logiquement refuser de prononcer l'expulsion dans son dispositif. Elle écarte cependant le moyen tiré de la sous-évaluation de la créance initiale, le montant alloué correspondant à celui expressément réclamé dans l'acte introductif d'instance et l'injonction de payer.

En revanche, la cour fait droit à la demande additionnelle relative aux loyers échus en cours d'instance, qu'elle liquide en appliquant cette fois la somme locative révisée conformément à la clause d'indexation automatique prévue au contrat. Le jugement est par conséquent infirmé sur le seul chef de l'expulsion et confirmé pour le surplus, avec une condamnation supplémentaire au titre de la demande additionnelle.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation d'un fonds de commerce à l'aune d'un rapport d'expertise judiciaire contesté par les deux parties. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité due au preneur évincé en homologuant pour l'essentiel les conclusions de l'expert.

L'appelant principal, le preneur, soutenait la sous-évaluation de l'indemnité, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en contestait la surévaluation, les deux parties critiquant la méthodologie de l'expert. La cour retient que le rapport d'expertise judiciaire a détaillé avec précision chaque composante de l'indemnité, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16.

Elle valide la méthode de calcul du droit au bail, fondée sur un différentiel locatif capitalisé sur cinq ans, pratique qu'elle juge usuelle pour une occupation de longue durée, ainsi que l'évaluation de la clientèle assise sur les déclarations fiscales du preneur. La cour écarte la contre-expertise non contradictoire et juge que l'état dégradé des lieux, attesté par des photographies, excluait toute indemnisation pour améliorations.

La cour d'appel de commerce rejette en conséquence les appels principal et incident et confirme le jugement de première instance.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le versement d'une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant soutenait l'insuffisance de cette indemnité, arguant d'une sous-évaluation des éléments incorporels de son fonds de commerce, notamment la clientèle et le droit au bail, et sollicitait une nouvelle expertise. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'expert judiciaire a correctement appliqué les critères prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16.

Elle relève que l'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté sur une durée significative, ainsi que l'estimation de la clientèle basée sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, sont conformes aux usages en la matière. La cour ajoute que les frais de déménagement ont été convenablement appréciés et que les améliorations, considérées comme vétustes et intégralement amorties, ne pouvaient donner lieu à indemnisation.

Dès lors, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul des différents postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé une première indemnité.

L'appelant contestait ce montant, soutenant une sous-évaluation de son fonds de commerce et sollicitant la prise en compte des travaux d'amélioration qu'il avait réalisés. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise puis constaté la défaillance de l'appelant à en consigner les frais, a statué au vu du rapport d'expertise de première instance.

Elle écarte la demande d'indemnisation au titre des améliorations, retenant que celles-ci ont été réalisées sur le domaine public et que la facture produite est postérieure au congé. La cour retient en revanche l'évaluation de la perte de la clientèle et de la notoriété, faute pour le preneur de produire des documents comptables certifiés, mais procède à une réévaluation du droit au bail en réduisant le coefficient multiplicateur appliqué par l'expert.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en réévaluant à la hausse le montant total de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction dans le cadre d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de rapports d'expertise successifs et contradictoires. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un second rapport d'expertise, moins-disant que le premier.

L'appel principal du preneur contestait l'objectivité de ce second rapport et la sous-évaluation de son fonds, tandis que l'appel incident du bailleur en sollicitait la réduction. La cour écarte le second rapport d'expertise retenu par les premiers juges et fonde sa décision sur les conclusions du premier rapport, estimant que celui-ci a été établi dans le respect du contradictoire et sur la base des documents pertinents, incluant les déclarations fiscales.

Elle retient que l'indemnité doit comprendre la valeur du droit au bail, les frais de déménagement ainsi qu'une compensation pour la perte de la clientèle et de l'achalandage. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la cour réévalue l'indemnité en considération de l'ancienneté de l'exploitation, de la nature de l'activité et de la situation du local.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris en augmentant substantiellement le montant de l'indemnité d'éviction et rejette l'appel incident du bailleur.

La contestation portait sur les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire.

L'appelant principal, bailleur, en sollicitait la réduction au motif que l'expert n'aurait pas respecté les critères légaux d'évaluation, tandis que l'appelant incident, preneur, en demandait l'augmentation en invoquant une sous-évaluation des différents éléments du fonds de commerce. La cour d'appel de commerce écarte les deux moyens.

Elle relève que l'expert a bien fondé son évaluation sur les déclarations fiscales du preneur, comme l'exige l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour précise que, le preneur étant soumis au régime fiscal forfaitaire, l'expert a valablement complété son analyse par l'examen des documents comptables produits par les parties.

Faute pour les appelants de rapporter la preuve contraire, le rapport d'expertise ne pouvait être remis en cause. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce examine la validité d'une procédure de réalisation d'une sûreté réelle et les moyens susceptibles d'entraîner la nullité du commandement immobilier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du débiteur tendant à l'annulation de la procédure.

En appel, ce dernier soulevait l'irrégularité de la notification du commandement, la sous-évaluation du prix de mise à vente et la violation des droits d'un tiers occupant le bien saisi. La cour écarte le moyen tiré du vice de notification, retenant que le procès-verbal de l'agent d'exécution, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, constatait le refus de réception par une personne présente au domicile du débiteur et que la preuve de l'inexistence de cette personne n'était pas rapportée.

Elle juge ensuite que la fixation du prix d'ouverture des enchères, même contestée, ne constitue pas une cause de nullité du commandement lui-même. Surtout, la cour rappelle que les contestations recevables contre un commandement immobilier, en application du code des droits réels, sont limitativement énumérées et n'incluent pas la situation d'un tiers occupant.

Elle précise à cet égard que les règles de la saisie immobilière générale ne sauraient être invoquées dans le cadre de la procédure spécifique de réalisation d'une hypothèque. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice né de l'éviction pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait limité l'indemnisation, excluant la valeur de la clientèle et de l'achalandage au motif que le preneur n'avait pas produit ses déclarations fiscales des quatre dernières années.

L'appelant contestait cette exclusion, soutenant que la clientèle est un élément essentiel du fonds de commerce dont la perte doit être indemnisée, et critiquait également la sous-évaluation des autres postes de préjudice. La cour d'appel de commerce relève que le rapport d'expertise mentionnait la production par le preneur de certificats de revenus fiscaux pour les années récentes.

Elle retient dès lors que le revenu professionnel annuel moyen qui en résulte doit servir de base à l'indemnisation de la perte de la clientèle. La cour considère en outre que la réduction opérée par le premier juge sur l'indemnité relative aux agencements et améliorations, telle qu'évaluée par l'expert, était dépourvue de fondement.

Le jugement est par conséquent réformé, la cour rehaussant le montant global de l'indemnité d'éviction allouée au preneur.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'indemnisation des éléments incorporels du fonds. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelant contestait l'évaluation de cette indemnité, soulevant la question de la nécessité de produire des déclarations fiscales pour justifier de la valeur de la clientèle et de la réputation. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant qu'en application de l'article 7 de la loi n° 49-16, le défaut de production des déclarations fiscales des quatre dernières années prive le preneur du droit à une indemnisation au titre de ces éléments.

La cour relève en outre que les documents comptables produits par le preneur concernaient un autre local, les rendant inopérants. Elle juge également que le preneur n'a pas rapporté la preuve d'une sous-évaluation de la valeur locative retenue pour le calcul des autres postes de préjudice.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce et les chefs de préjudice indemnisables. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le preneur appelant contestait le caractère dérisoire de cette indemnité, arguant d'une sous-évaluation de son fonds et sollicitant une nouvelle expertise. Après avoir ordonné une seconde expertise, la cour procède à une analyse critique de ses conclusions au regard des dispositions de la loi n° 49-16.

La cour retient que le fonds de commerce est constitué dès lors que le preneur justifie d'une exploitation de plus de deux ans, peu important la date d'inscription au registre du commerce, et alloue en conséquence une indemnité pour la perte de la clientèle. Elle écarte cependant les indemnités proposées par l'expert au titre des améliorations, faute de justificatifs et au motif que les équipements concernés sont des biens meubles non incorporés au local.

De même, la cour exclut les frais administratifs de changement d'adresse, considérant qu'ils n'entrent pas dans le champ des préjudices réparables définis par la loi. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce précise les critères d'appréciation de la valeur du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'une expertise judiciaire, dont le preneur appelant contestait la méthode et la sous-évaluation des éléments incorporels.

La cour rappelle qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, l'indemnité d'éviction doit être déterminée principalement au regard des déclarations fiscales des quatre dernières années, outre les améliorations et les frais de transfert. Elle valide en conséquence l'expertise ayant retenu ce critère légal pour évaluer les éléments de clientèle et de réputation, écartant l'argument du preneur qui sollicitait une évaluation par comparaison avec des fonds similaires.

La cour retient que l'expert a souverainement apprécié la valeur locative du bien, faute pour l'appelant de rapporter la preuve d'une évaluation manifestement erronée. Le montant alloué en première instance est ainsi jugé approprié pour réparer intégralement le préjudice subi par le preneur.

Le jugement est donc confirmé sur le fond, la cour procédant uniquement à la rectification d'une erreur matérielle relative à l'adresse du local.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification de tiers d'un cessionnaire d'actions, condition de l'exercice du droit de préemption par un autre actionnaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de préemption, jugeant ses conditions remplies.

L'appelant contestait sa qualité de tiers, arguant qu'il se substituait aux cédants, eux-mêmes actionnaires, en vertu d'une transaction familiale. La cour écarte ce moyen en retenant que le cessionnaire, ayant cédé l'intégralité de ses propres actions antérieurement à l'opération litigieuse, avait perdu la qualité d'associé au moment de la nouvelle acquisition, ce qui le rendait bien tiers à la société.

La cour juge également inopérant le moyen tiré de la sous-évaluation du prix de cession, dès lors que l'appelant n'a pas mis en œuvre la procédure de désignation d'expert prévue par l'article 254 de la loi sur les sociétés anonymes pour contester la valeur des titres. Le jugement ayant accueilli l'action en préemption est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour démolition et reconstruction et fixé, sur la base d'un rapport d'expertise, le montant de l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

Le preneur appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité en contestant les conclusions de l'expert, tandis que le bailleur, par un appel incident, en demandait la réduction en invoquant l'insuffisance de motivation du jugement. La cour d'appel de commerce retient que le premier juge a souverainement apprécié la valeur de l'indemnité en se fondant sur les éléments concrets du dossier, tels que la superficie du local, la nature de l'activité et le rapport d'expertise.

Elle écarte les griefs du preneur relatifs à la sous-évaluation du fonds de commerce, relevant que ce dernier n'apporte aucune preuve des améliorations prétendument réalisées ni d'un revenu supérieur à celui retenu par l'expert. La cour rejette également le moyen du bailleur tiré du défaut de motivation, considérant que le jugement était suffisamment fondé sur les données de l'expertise et les pièces versées aux débats.

En conséquence, les deux appels étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant exclusivement sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur en cas de congé pour usage personnel, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué au preneur une indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, contesté par les deux parties.

Le bailleur en critiquait le caractère excessif tandis que le preneur en sollicitait la majoration, arguant d'une sous-évaluation de son activité commerciale réelle au profit des seules déclarations fiscales. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, rappelle qu'en application de l'article 7 de la loi 49-16, l'indemnité d'éviction doit être déterminée sur la base de la valeur de l'origine de commerce, elle-même établie à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années.

Elle retient que les documents comptables ou les factures de fournisseurs, tels que ceux produits par le preneur, ne sauraient se substituer aux déclarations fiscales qui constituent la seule base légale de calcul du préjudice lié à la perte de la clientèle. Toutefois, la cour use de son pouvoir souverain d'appréciation pour majorer le montant proposé par le second expert, en considérant que la longue durée du bail justifiait une indemnisation supérieure à une seule année du bénéfice déclaré.

Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est souverainement fixé par la cour.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de son évaluation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et alloué une indemnité sur la base d'une expertise judiciaire contestée par les deux parties.

L'appelant principal en sollicitait la majoration en invoquant une sous-évaluation des éléments incorporels du fonds, tandis que le bailleur appelant incident en demandait la réduction. Après avoir ordonné une nouvelle expertise et écarté les moyens tirés de son irrégularité, la cour retient que l'évaluation de l'indemnité relève de son pouvoir souverain d'appréciation.

Au visa de l'article 7 de la loi 49-16, elle estime que cette évaluation doit tenir compte de l'ensemble des éléments du dossier, notamment l'ancienneté de l'occupation, la valeur locative du marché et le préjudice résultant de la perte du fonds. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui est réévaluée à la hausse.

Saisi d'un litige relatif à la contestation d'une facture de régularisation de consommation d'énergie, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité d'une sous-facturation résultant d'une défaillance du matériel de comptage. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'abonné en annulation de la facture et accueilli la demande reconventionnelle en paiement du fournisseur.

L'appelant soutenait que la défaillance était imputable au fournisseur, tenu d'une obligation contractuelle de maintenance, et que l'expertise judiciaire n'établissait aucune fraude de sa part. La cour écarte ces moyens en s'appropriant les conclusions du rapport d'expertise, lequel a démontré par des essais techniques que les transformateurs de courant n'enregistraient qu'une fraction de la consommation réelle.

Elle retient que cette sous-évaluation, représentant près de la moitié de la consommation effective, caractérise une fraude ou un détournement d'énergie imputable à l'abonné. La cour relève par ailleurs qu'en vertu du contrat, il incombait au client de signaler toute anomalie du compteur, ce qu'il s'est abstenu de faire.

Le jugement est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial suite à un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande d'indemnisation du preneur, faute pour ce dernier d'avoir consigné les frais d'une contre-expertise, et avait validé le congé. L'appelant contestait tant l'irrecevabilité de sa demande que la sous-évaluation de son fonds de commerce. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour, statuant au visa de la loi n° 49-16 applicable aux instances non prêtes à être jugées lors de son entrée en vigueur, procède à une réévaluation de l'indemnité. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la valeur du fonds de commerce, incluant le droit au bail, la clientèle, les améliorations et les frais de déménagement. La cour écarte cependant les postes de préjudice relatifs au dommage potentiel et au manque à gagner, considérant que ce dernier est déjà inclus dans l'indemnisation de la perte de clientèle. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur la recevabilité de la demande d'indemnisation, fixe le montant de l'indemnité due par le bailleur et confirme le jugement pour le surplus, notamment quant au principe de l'éviction.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due à un preneur à bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation du montant fixé par le tribunal de commerce sur la base d'un rapport d'expertise. Le preneur appelant sollicitait une contre-expertise et la majoration de l'indemnité, arguant d'une sous-évaluation de son préjudice, notamment de la perte de clientèle. Les bailleurs intimés, appelants incidents, concluaient à la réduction du montant alloué, le jugeant excessif et invoquant à titre de comparaison une décision rendue pour un local voisin. La cour écarte la demande de contre-expertise en retenant que l'expert n'a pu évaluer le préjudice lié à la perte de clientèle et de notoriété faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales afférentes à son activité. Elle rappelle que la simple inscription au rôle des impôts est insuffisante à cet égard, la preuve du revenu d'exploitation étant indispensable à la valorisation de ces éléments incorporels du fonds de commerce. S'agissant de l'appel des bailleurs, la cour juge que la comparaison avec un fonds de commerce voisin est inopérante, chaque fonds possédant des caractéristiques propres justifiant une évaluation distincte. Elle estime en conséquence que l'évaluation du droit au bail et des frais de déménagement retenue par l'expert et consacrée par le premier juge est justifiée au regard des caractéristiques du local. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie de deux appels croisés contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée par le tribunal de commerce sur la base d'un rapport d'expertise, la cour d'appel de commerce examine la force probante de ce dernier. Le preneur en critiquait la sous-évaluation tandis que le bailleur en contestait la surévaluation, chacun sollicitant une contre-expertise. La cour écarte les critiques formulées à l'encontre de l'expertise, retenant que l'expert, en l'absence de comptabilité probante du preneur soumis au régime forfaitaire, s'est légitimement fondé sur le revenu déclaré à l'administration fiscale pour évaluer la perte de clientèle. Elle valide également le calcul de l'indemnité afférente au droit au bail, basé sur le différentiel entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché pour un local équivalent. La cour juge que le rapport, reposant sur des bases d'évaluation objectives et complètes, ne justifiait pas l'organisation d'une nouvelle mesure d'instruction. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation de cette dernière. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur pour usage personnel du bailleur, tout en fixant l'indemnité à un montant inférieur à celui préconisé par l'expert judiciaire. L'appelant principal, preneur évincé, sollicitait la majoration de l'indemnité en arguant d'une sous-évaluation de son fonds de commerce, tandis que l'appelant incident, le bailleur, en demandait la minoration. La cour rappelle que l'indemnité d'éviction doit correspondre à la valeur du fonds de commerce, déterminée notamment au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années. Or, la cour relève que l'expert judiciaire a constaté l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales certifiées, ce qui a fait obstacle à l'évaluation des éléments incorporels du fonds que sont la clientèle et l'achalandage. Dès lors, la cour retient que le premier juge a souverainement écarté ces éléments du calcul de l'indemnité pour ne retenir que la valeur du droit au bail, les améliorations et les frais de déménagement. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'un rapport d'expertise judiciaire. Devant la cour, le preneur contestait le caractère dérisoire de l'indemnité, arguant d'une sous-évaluation manifeste des éléments incorporels de son fonds de commerce et d'une incohérence avec une indemnité allouée pour un local voisin similaire. La cour retient que l'expert désigné a correctement évalué les composantes du fonds, notamment le droit au bail et la clientèle, en tenant compte de la faible valeur locative et de l'ancienneté de l'exploitation. Elle écarte la demande de prise en compte du coût de licenciement des salariés, faute pour le preneur d'avoir justifié de revenus supérieurs à ceux retenus par l'expert. La cour juge en outre inopposable au bailleur le rapport d'expertise amiable produit par le preneur, car réalisé de manière non contradictoire. Le montant alloué en première instance est ainsi jugé constitutif d'une juste réparation du préjudice subi. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due par le bailleur sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité qu'il jugeait excessif et sollicitait une contre-expertise, tandis que l'appelant incident, le preneur, en demandait la majoration, arguant d'une sous-évaluation par l'expert. La cour d'appel de commerce rappelle qu'elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle dispose des éléments suffisants pour apprécier le préjudice du preneur. La cour relève que l'expertise judiciaire initiale a été régulièrement menée et a pris en compte l'ensemble des critères pertinents, notamment la faible valeur locative, l'ancienneté de l'occupation, la localisation du bien, la perte de profits et les frais de déménagement. Elle considère dès lors que l'indemnité allouée par les premiers juges constitue une juste réparation du préjudice subi par le preneur évincé. En conséquence, la cour écarte les demandes de contre-expertise et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les critères d'appréciation des éléments du fonds de commerce en cas de faiblesse des revenus déclarés. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité due au preneur. L'appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité en invoquant la sous-évaluation de son droit au bail, tandis que le bailleur, par appel incident, en demandait la réduction en se fondant sur la faiblesse des déclarations fiscales du preneur soumis à un régime forfaitaire. La cour retient que si ce régime fiscal affecte l'évaluation de la clientèle, l'élément prépondérant du fonds de commerce est en l'occurrence le droit au bail. Elle juge que la valeur exceptionnelle de cet élément, tenant à la modicité du loyer, à l'emplacement de premier ordre du local et à l'ancienneté de l'occupation, justifie une indemnisation substantielle qui ne saurait être minorée par la seule considération des revenus déclarés. Estimant que les premiers juges ont fait une juste appréciation de l'ensemble de ces composantes en exerçant leur pouvoir modérateur, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le quantum d'une créance bancaire contesté par le créancier lui-même. En première instance, le tribunal de commerce avait condamné le débiteur au paiement d'une somme fixée sur la base d'une expertise judiciaire. L'établissement bancaire appelant soutenait que l'expert avait commis une erreur dans le calcul des intérêts de retard, sollicitant ainsi la réformation du jugement afin d'obtenir le montant intégral de sa demande initiale. La cour relève cependant que l'expert a rigoureusement fondé ses conclusions sur les pièces contractuelles et les écritures comptables fournies par la banque elle-même, notamment le contrat de prêt à la consommation. Elle retient que le décompte du principal, des intérêts conventionnels et des pénalités de retard a été effectué en stricte conformité avec les documents versés au débat. Dès lors, la cour écarte le moyen tiré d'une prétendue sous-évaluation de la créance, considérant que le rapport d'expertise, qui a servi de fondement à la décision de première instance, n'est entaché d'aucune erreur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la notification du congé et l'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en allouant au preneur une indemnité fondée sur une première expertise. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité du congé au motif qu'il avait été signifié par un clerc d'huissier et non par l'huissier personnellement, et d'autre part, la sous-évaluation de l'indemnité d'éviction par l'expert judiciaire. La cour écarte le moyen tiré de la nullité de la signification, en rappelant qu'en application de la loi organisant la profession d'huissier de justice, les clercs sont habilités à procéder aux notifications. Sur le fond, après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que le rapport déposé en appel est complet et motivé, ayant correctement évalué les différents éléments du fonds de commerce, notamment le droit au bail au regard du faible loyer et de la situation stratégique du local. Elle considère que cette expertise, contrairement aux allégations du preneur, a bien pris en compte les déclarations fiscales des quatre dernières années et que les frais d'amélioration allégués n'étaient pas prouvés. La cour écarte par ailleurs la contre-expertise privée produite par le preneur, faute de caractère contradictoire. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité d'éviction, qui est portée au montant fixé par l'expert désigné en appel.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de fixation du préjudice résultant de la perte du fonds. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité le jugeant excessif, tandis que l'appelant incident, le preneur, en sollicitait la majoration pour sous-évaluation des éléments incorporels. La cour retient que l'expertise judiciaire a valablement apprécié les éléments constitutifs du fonds de commerce, au sens de l'article 80 du code de commerce, en tenant compte des caractéristiques objectives du local, notamment sa situation, sa superficie et l'ancienneté du bail. Elle relève que le montant proposé par l'expert est juste et proportionné au préjudice subi par le preneur, tout en écartant les demandes d'indemnisation pour des postes non prévus par la loi, tels que les salaires des employés. Le jugement est par conséquent confirmé, les deux appels étant rejetés.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant ordonné la révision d'une facture d'électricité, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'abonné en se fondant sur une expertise judiciaire. L'appelant, fournisseur d'énergie, soutenait d'une part que le premier juge avait statué ultra petita en se fondant sur une période de consommation erronée, et d'autre part qu'il était en droit, en vertu de son cahier des charges, de procéder à une facturation rectificative pour compenser la sous-évaluation résultant d'un compteur défectueux. La cour d'appel de commerce écarte le moyen procédural en relevant que la facture litigieuse, bien que datée du mois suivant, visait expressément la période de consommation contestée, excluant ainsi toute violation de l'objet du litige. Sur le fond, la cour retient que le fournisseur, tenu par son propre cahier des charges à une obligation de vérification et de maintenance du compteur, ne peut se prévaloir de la défaillance de cet équipement pour réclamer un complément de facturation. Elle considère que l'inertie du fournisseur, qui n'a pas contrôlé l'appareil pendant plusieurs années malgré la perception de frais de maintenance, constitue une faute qui lui interdit de répercuter sur l'abonné les conséquences de la sous-facturation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de licitation de fonds de commerce indivis, la cour d'appel de commerce se prononce sur la contestation du montant de la mise à prix fixée pour une vente aux enchères publiques. Le tribunal de commerce avait ordonné la vente et arrêté le prix d'ouverture sur la base d'une expertise judiciaire. L'un des coïndivisaires soutenait en appel la sous-évaluation de ce prix et sollicitait une contre-expertise, tandis que les autres en demandaient au contraire la réduction pour surévaluation. Pour écarter ces moyens contradictoires, la cour retient que la mise à prix ne constitue que le point de départ des enchères et non le prix de vente définitif. Elle rappelle que le prix d'adjudication, qui peut être supérieur ou inférieur à cette mise à prix, est le seul qui importe et qu'il est déterminé par le jeu de l'offre et de la demande sous le contrôle du juge de l'exécution. Les contestations relatives au montant de la mise à prix étant dès lors jugées inopérantes, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une procédure de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une expertise ancienne dans la détermination du prix d'ouverture de l'adjudication. Le débiteur saisi faisait valoir que l'écoulement d'un délai de plus de douze ans entre l'expertise et la vente rendait le prix de mise à l'encan dérisoire et viciait la procédure. La cour écarte ce moyen en rappelant que le prix d'ouverture ne constitue que le seuil de départ des enchères et non le prix de vente définitif, lequel est déterminé par le jeu de la surenchère lors de l'adjudication. Elle juge par conséquent inopérante la critique relative à la sous-évaluation de ce prix initial. La cour relève au surplus que le moyen est devenu sans objet dès lors que l'immeuble a été adjugé à un tiers acquéreur et que le transfert de propriété a été dûment inscrit sur le titre foncier. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance du juge-commissaire fixant les honoraires complémentaires d'un syndic, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de cette rémunération dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire. L'appelant sollicitait la réformation de la décision, estimant que le montant alloué était insuffisant au regard des diligences accomplies sur une longue période et du reliquat net après déduction des prélèvements fiscaux. La cour retient cependant, après examen des pièces du dossier, que le premier juge a procédé à une juste appréciation des missions menées par le syndic tout au long des procédures de redressement puis de liquidation. Elle considère que la fixation des honoraires a tenu compte de manière adéquate de l'effort fourni par l'organe de la procédure. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve d'une sous-évaluation manifeste, la cour écarte sa demande de révision. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères de sa fixation. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et, après expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction. L'appel principal du bailleur contestait le montant de l'indemnité, jugé excessif au regard de la faible rentabilité de l'activité et de la surface des lieux, tandis que l'appel incident du preneur en sollicitait la majoration, arguant d'une sous-évaluation du droit au bail et du caractère non représentatif des dernières déclarations fiscales. La cour d'appel de commerce valide l'expertise judiciaire sur laquelle s'est fondé le premier juge. Elle retient que l'expert a souverainement apprécié la valeur du droit au bail en tenant compte de l'emplacement du local, de sa superficie, de la modicité du loyer et de l'ancienneté de l'occupation. La cour souligne que, pour l'évaluation du préjudice résultant de la perte de l'achalandage, l'expert a correctement appliqué les critères de l'article 7 de la loi 49.16 en se fondant sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, écartant ainsi les allégations du preneur relatives à une période de transition d'activité. Les moyens des deux appels étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la méthode d'évaluation de l'indemnité provisionnelle. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur en lui allouant une indemnité correspondant à trois années de loyer. L'appelant contestait la sous-évaluation de son fonds de commerce par l'expert judiciaire et sollicitait la réformation du jugement afin d'obtenir une indemnité plus élevée. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise judiciaire, considérant que celle-ci reposait sur des éléments objectifs et sur les propres documents comptables du preneur pour évaluer la clientèle, le droit au bail et les éléments matériels. Elle relève que l'expert a légitimement écarté toute indemnisation pour améliorations faute de production de justificatifs par le preneur. La cour retient surtout que le jugement entrepris n'avait pas entériné les conclusions de l'expertise mais fixé une indemnité forfaitaire distincte, de sorte que la demande de l'appelant tendant à la revalorisation de l'indemnité expertale était sans objet. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'autorité de la chose jugée, prévue à l'article 451 du Dahir sur les obligations et les contrats, s'oppose à une nouvelle discussion sur le montant d'une créance dès lors qu'un jugement antérieur, devenu définitif, a déjà statué sur ce point, et ce, même si l'objet de la première action, une demande de mainlevée d'hypothèque, était distinct de celui de la seconde, une action en paiement.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer prescrit le droit de l'administration de réclamer des droits d'enregistrement complémentaires, omet de prendre en considération le caractère interruptif de prescription des différents actes de la procédure de redressement. Constituent de tels actes interruptifs la notification au contribuable de la sous-évaluation du bien, l'émission de l'ordre de recouvrement et l'envoi du bulletin de liquidation définitif.