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Article 6 du Dahir du 24 mai 1955

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial, retient que le preneur est en état de demeure, peu important que le montant des loyers réclamés dans le commandement de payer soit erroné, dès lors que cette erreur ne dispense pas le preneur de s'acquitter, dans le délai imparti, du montant dont il est réellement redevable. Justifie également sa décision la cour d'appel qui écarte le moyen tiré de l'existence d'une saisie-arrêt sur les loyers au profit du Trésor, en constatant que le preneur ne rapporte pas la preuve de s'être acquitté desdits loyers entre les mains du tiers saisissant.

Il résulte de l'article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'officier judiciaire que ce dernier est habilité à signifier les congés, sauf disposition légale contraire. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui, pour écarter un congé délivré en matière de bail commercial, retient que sa signification par un officier judiciaire n'est pas un mode de notification valable au motif que l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 ne renvoie qu'aux modes prévus par le Code de procédure civile, alors que la signification par officier judiciaire, expressément prévue par la loi régissant la profession, constitue une modalité valable s'ajoutant à celles auxquelles renvoie le dahir susvisé.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation l'arrêt qui, pour fixer le montant d'une indemnité d'éviction, se contente d'adopter les conclusions d'un rapport d'expertise par des motifs généraux, sans répondre aux critiques précises du preneur relatives à l'évaluation des différents postes de son préjudice. En revanche, ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable en appel, au sens de l'article 143 du Code de procédure civile, la demande chiffrée en indemnité d'éviction formée par le preneur, dès lors que celui-ci avait, dès la première instance, revendiqué son droit à ladite indemnité et sollicité une expertise judiciaire pour en arrêter le montant.

Il résulte de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 que le congé délivré au preneur d'un bail commercial doit l'être selon les formes prévues par les articles 37 et suivants du Code de procédure civile. En conséquence, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retient que le commandement de payer a été valablement notifié par un huissier de justice et que le procès-verbal dressé par ce dernier fait foi de la notification, dès lors que le preneur n'a pas réglé les loyers impayés dans le délai imparti par ledit commandement.

Encourt la cassation pour manque de base légale, l'arrêt qui prononce la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du locataire pour défaut de paiement, sans répondre au moyen soulevé par ce dernier contestant la validité de la mise en demeure. En vertu des dispositions du dahir du 24 mai 1955, pour produire ses effets juridiques, la mise en demeure adressée au locataire en vue du paiement des loyers doit impérativement mentionner le montant des arriérés réclamés ainsi que le délai imparti pour s'acquitter de sa dette, le défaut de ces mentions privant l'acte de toute efficacité.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé avec offre d'indemnité d'éviction et fixer le montant de celle-ci, retient, d'une part, que l'omission dans le congé de la mention du délai de préavis de six mois prévu par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 n'entraîne pas sa nullité, dès lors que le bailleur a respecté ce délai avant d'engager la procédure d'expulsion. D'autre part, usant de son pouvoir souverain d'appréciation, elle n'est pas tenue d'ordonner une nouvelle expertise dès lors qu'elle estime que le premier rapport contient les éléments suffisants pour lui permettre de fixer le montant de l'indemnité due au preneur, en tenant compte de l'ensemble des éléments de la cause, y compris la perte des éléments incorporels du fonds de commerce suite à sa fermeture.

Ayant constaté qu'une précédente décision de justice avait rejeté une première demande d'éviction comme étant prématurée, sans se prononcer sur la validité du congé qui la fondait, une cour d'appel en déduit exactement que ce congé n'est pas entaché de nullité. Par conséquent, le bailleur conserve le droit d'introduire une nouvelle action en éviction en se fondant sur le même congé, une fois les délais légaux pour agir respectés. Le rejet de la première action pour un motif de pure procédure n'épuise pas les effets juridiques du congé et ne saurait faire obstacle à une nouvelle demande fondée sur celui-ci.

Il résulte de l'article 6 du Dahir du 24 mai 1955 que, faute de congé donné par le bailleur à l'échéance d'un bail commercial à durée déterminée, celui-ci se poursuit pour une durée indéterminée. Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que le locataire s'était maintenu dans les lieux après l'expiration du terme contractuel, en déduit que le bail s'est transformé en contrat à durée indéterminée et que le bailleur était en droit de donner congé à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis légal. Use en outre de son pouvoir souverain d'appréciation la cour d'appel qui, s'estimant suffisamment éclairée par un premier rapport d'expertise pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction, refuse d'ordonner une contre-expertise.

En application de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, la validité du congé délivré au preneur d'un bail commercial pour non-paiement des loyers n'est pas subordonnée à la mention expresse dans l'acte du délai de six mois. Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, après avoir constaté que le bailleur avait respecté ce délai avant d'introduire son action en résiliation du bail et que le preneur n'avait pas rapporté la preuve du paiement intégral des loyers échus, retient que le manquement contractuel justifiant l'expulsion est établi, un paiement partiel ne suffisant pas à purger la défaillance.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'expulsion d'un preneur à bail commercial, retient que l'action a été introduite plus de six mois après la mise en demeure de payer les loyers, dès lors que l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 n'impose pas la mention de ce délai dans l'acte de mise en demeure mais seulement son respect par le bailleur avant d'engager la procédure. Par ailleurs, la notification de cet acte par un clerc assermenté est régulière au regard de l'article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'huissier de justice, qui autorise une telle délégation. Enfin, le refus d'ordonner une nouvelle expertise relève du pouvoir souverain d'appréciation des juges du fond lorsque ces derniers estiment que le premier rapport d'expertise contient les éléments suffisants pour fonder leur conviction.

Il résulte de la combinaison de l’article 6 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux et des articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile, que la mise en demeure adressée au preneur doit être notifiée soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit selon les formes prévues par ledit code. Par conséquent, encourt la cassation l’arrêt d’une cour d’appel qui juge invalide la mise en demeure signifiée par un huissier de justice au motif que le dahir de 1955, en tant que loi spéciale, écarterait l’application des dispositions relatives à cette profession, alors que l’article 37 du Code de procédure civile, auquel l’article 6 du dahir renvoie expressément, prévoit la signification par huissier de justice comme une modalité de notification valide.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel rejette une demande en résiliation d’un bail commercial, dès lors qu’elle retient que la cessation de la relation locative est soumise aux dispositions impératives du Dahir du 24 mai 1955. En effet, ce texte spécial, qui prime sur le droit commun des obligations, impose au bailleur de délivrer un congé respectant un formalisme précis pour mettre fin au bail, et ce, quand bien même la demande serait fondée sur l’abandon des lieux par le preneur et la disparition alléguée du fonds de commerce.

Ayant constaté qu’une mise en demeure de payer les loyers ou de quitter les lieux, délivrée au preneur sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955, lui accordait un délai de six mois pour libérer les locaux, une cour d’appel en déduit exactement que ce délai constitue pour le preneur un droit acquis. Par conséquent, l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux ne saurait priver le preneur de ce droit, et l’action en validation de la mise en demeure et en expulsion introduite avant l’expiration dudit délai est irrecevable car prématurée.

Ayant souverainement constaté, sur la base des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que le preneur à bail commercial avait cessé toute activité dans les lieux loués pour la transférer en un autre lieu plusieurs années avant la délivrance du congé, une cour d’appel en déduit à bon droit que les éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et l’achalandage, avaient de ce fait déjà disparu et ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Par conséquent, c’est sans encourir la censure que les juges du fond limitent l’indemnité d’éviction à la seule réparation du préjudice réellement et directement causé par l’éviction, à savoir la perte du droit au bail et des éléments matériels, dont ils apprécient souverainement la valeur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient, d'une part, que l'existence d'un contrat de bail suffit à conférer au bailleur la qualité pour agir en résiliation pour non-paiement des loyers, sans qu'il soit tenu de justifier de son droit de propriété sur le bien loué. D'autre part, elle déduit exactement qu'un congé accordant au preneur un délai pour libérer les lieux supérieur à celui contractuellement prévu ne lui cause aucun grief et n'entraîne pas la nullité de la procédure. Enfin, ayant relevé que le contrat stipulait l'acquisition définitive du dépôt de garantie par le bailleur, elle en conclut à juste titre que les conditions de la compensation avec les loyers impayés ne sont pas réunies.

Le procès-verbal dressé par un huissier de justice, dans le cadre de l'article 15 de la loi n° 81-03 organisant sa profession, constitue une pièce authentique qui ne peut être contestée que par la voie de l'inscription de faux. Un tel acte, qui atteste de la réalité d'une notification, se substitue au certificat de livraison et en a la même valeur probante. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé délivré en matière de bail commercial, écarte le procès-verbal de notification au motif qu'il n'est pas accompagné du certificat de livraison exigé par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, alors que ce procès-verbal, régulièrement établi, suffisait à lui seul à prouver la remise de l'acte.

Encourt la cassation l'arrêt d'appel qui, pour écarter les effets d'une injonction de payer délivrée au preneur d'un bail commercial, retient que le procès-verbal dressé par le huissier de justice ne peut se substituer aux formes de notification prévues par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955. En effet, dès lors que le législateur a confié au huissier de justice la mission de procéder aux notifications, le procès-verbal qu'il établit et qui contient toutes les mentions requises, notamment la remise de l'acte à la personne même du destinataire qui a refusé de signer, constitue la preuve matérielle de cette notification et a la même valeur qu'un accusé de réception.

Il résulte de l'article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'huissier de justice que la mission de notification qui leur est confiée emporte nécessairement celle d'établir la preuve matérielle de son accomplissement. Par conséquent, le procès-verbal de signification dressé par l'huissier de justice, dès lors qu'il comporte toutes les mentions légalement exigées d'un certificat de remise, en tient lieu et constitue une preuve valide de la notification. Viole ce texte, ensemble l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel qui, pour refuser de prononcer l'éviction d'un preneur à bail commercial pour défaut de paiement, écarte la mise en demeure au motif que le procès-verbal de signification dressé par l'huissier de justice ne peut suppléer l'absence de l'original du certificat de remise, alors que ledit procès-verbal constituait une preuve suffisante de la notification.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 que le congé délivré au preneur d'un local à usage commercial en vue de son expulsion pour défaut de paiement des loyers doit impérativement mentionner la volonté du bailleur de mettre fin au contrat de bail. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'un avertissement qui, bien que se référant à l'article 27 du même dahir, omet de mentionner cette volonté de résiliation, est entaché d'un vice de forme substantiel et ne peut fonder une demande d'expulsion.

Il résulte de la combinaison des dispositions de la loi n° 81-03 organisant la profession d'huissier de justice et de l'article 37 du Code de procédure civile que la notification par huissier de justice constitue un mode de signification valable pour tous les actes, y compris le congé en matière de bail commercial. Viole ces textes et l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, interprété à la lumière de ces dispositions postérieures, la cour d'appel qui déclare un tel congé irrégulier au motif que ce mode de notification n'est pas expressément mentionné dans ledit dahir.

Viole les dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955, ensemble les articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile, la cour d'appel qui annule un congé en matière de bail commercial au motif que sa notification par un commissaire de justice serait irrégulière, alors que les modes de signification prévus par le Code de procédure civile se sont substitués aux formalités anciennement prévues par le dahir susvisé.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'éviction d'un preneur à bail commercial, retient que ce dernier s'est engagé, aux termes d'un avenant au contrat, à libérer les lieux à une date déterminée. Un tel engagement s'analyse en une résiliation amiable du bail qui déroge aux dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 et dispense le bailleur de délivrer congé. Est par ailleurs valablement engagée la société par les actes de son gérant, dès lors qu'au moment de leur conclusion, celui-ci était encore en fonction, le délai de préavis de sa démission, prévu par les statuts, n'étant pas expiré.

Il résulte du caractère général des dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 que le délai de préavis de six mois, qui doit précéder le congé, constitue un droit pour le preneur. Par suite, justifie sa décision la cour d'appel qui déclare prématurée la demande du bailleur en validation du congé et en expulsion, au motif qu'elle a été introduite avant l'expiration de ce délai, dont le preneur doit pouvoir bénéficier intégralement.

Viole les dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d'immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, la cour d'appel qui valide un congé en retenant que le preneur a bénéficié d'un préavis de six mois à compter de la notification de l'acte. Il incombe en effet au juge de vérifier si ledit congé a été signifié au moins six mois avant l'expiration de la période contractuelle en cours, le point de départ du calcul de ce délai étant la date d'échéance du bail, et non la date de sa notification au preneur.

Encourt la cassation pour défaut de motifs, l'arrêt d'une cour d'appel qui omet de répondre au moyen péremptoire du preneur tiré de la nullité du congé, au motif que celui-ci a été notifié en cours de bail en violation des dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955.

Encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'appel qui, pour valider un congé et prononcer l'expulsion du preneur à bail commercial, omet de répondre au moyen par lequel celui-ci soutenait que le congé n'avait pas respecté le délai de préavis de six mois prévu par l'article 6 du dahir du 24 mai 1955.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une action en validation d'un congé fondé sur le non-paiement des loyers, déclare ce congé sans effet juridique dès lors qu'il a été délivré moins de six mois avant l'échéance du bail, en violation des dispositions de l'article 6 du dahir du 24 mai 1955. Le droit pour le preneur de se prévaloir de la nullité du congé pour inobservation de cette formalité substantielle n'est pas soumis à la forclusion prévue par les articles 27 et 32 du même dahir, laquelle ne concerne que la contestation des motifs du congé ou la demande d'indemnité d'éviction.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à l’évacuation d’un local commercial à la suite d’un défaut de paiement du loyer. La procédure a été initiée par les bailleurs qui ont invoqué la défaillance du preneur dans le règlement des loyers, donnant lieu à un contentieux portant sur la validité de l’assignation en expulsion.

La cour d’appel avait confirmé le jugement rendu en première instance par le tribunal de commerce qui avait rejeté la demande d’expulsion en considérant que l’injonction adressée au preneur était irrégulière. Elle a motivé sa décision en affirmant que l’avis d’expulsion n’indiquait pas de manière précise le montant des loyers impayés, la durée de l’impayé et le délai octroyé pour se libérer de la dette locative.

La Cour suprême, saisie d’un pourvoi en cassation, a censuré cette approche en considérant que l’injonction adressée au preneur était conforme aux dispositions du Dahir du 24 mai 1955 régissant les rapports locatifs en matière commerciale. L’arrêt rappelle que l’article 6 du Dahir n’impose pas aux bailleurs de détailler les échéances impayées ni d’accorder un délai spécifique avant l’engagement de la procédure d’expulsion, dès lors que l’assignation repose sur un défaut de paiement précédemment constaté par une décision judiciaire devenue définitive.

En l’espèce, les bailleurs avaient déjà obtenu une décision judiciaire antérieure reconnaissant la défaillance du preneur dans le paiement des loyers et le condamnant au règlement des sommes dues. L’injonction ultérieure d’expulsion ne nécessitait donc pas la reprise détaillée des éléments liés à la dette locative, ceux-ci ayant été définitivement tranchés. En retenant une exigence non prévue par la loi, la cour d’appel a violé l’article 6 du Dahir du 24 mai 1955.

La Cour suprême a donc prononcé la cassation de l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire devant la même cour autrement composée pour qu’elle statue à nouveau en conformité avec la règle de droit applicable. Les défendeurs au pourvoi ont été condamnés aux frais.