Ayant constaté qu’une mise en demeure de payer les loyers ou de quitter les lieux, délivrée au preneur sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955, lui accordait un délai de six mois pour libérer les locaux, une cour d’appel en déduit exactement que ce délai constitue pour le preneur un droit acquis. Par conséquent, l’entrée en vigueur de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux ne saurait priver le preneur de ce droit, et l’action en validation de la mise en demeure et en expulsion introduite avant l’expiration dudit délai est irrecevable car prématurée.

Cour de cassation, Chambre commerciale, Arrêt n° 360/2, en date du 08/07/2021, dossier commercial n° 1196/3/2/2018

Vu le pourvoi en cassation formé le 25/06/2018 par les demanderesses susmentionnées, par l’intermédiaire de leur avocat Maître Zakaria Chaker, tendant à la cassation de l’arrêt n° 841 rendu le 14/02/2018 dans le dossier n° 2017/8206/3511 par la Cour d’appel de commerce de Casablanca.

Vu les autres pièces produites au dossier.

Vu le Code de procédure civile promulgué le 28 septembre 1974, tel que modifié et complété.

Vu l’ordonnance de dessaisissement et de communication en date du 20/05/2021.

Vu l’avis de fixation de l’affaire à l’audience publique du 10/06/2021, reportée à l’audience du 08/07/2021.

Vu l’appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.

Après la lecture du rapport par le conseiller rapporteur, Monsieur Mohammed Ouazzani Taybi, et l’audition des observations de l’avocat général, Monsieur Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu’il ressort des pièces du dossier et de l’arrêt attaqué que les demanderesses, la société (A. K.) 1 et consorts, ont, le 08/11/2016, saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d’une requête par laquelle elles ont exposé que la défenderesse, (D. N. M.), loue auprès d’elles, en vertu d’un contrat unique, des locaux à usage commercial sis à (…), moyennant un loyer annuel de 302.123,16 dirhams, payable périodiquement par semestre ; que la défenderesse avait versé un acompte de 100.000,00 dirhams sur le loyer de l’année 2015, puis s’était abstenue de régler le solde des loyers dus jusqu’au 30-06-2016, restant ainsi redevable d’un montant de 202.123,16 dirhams au titre du loyer de 2015, et d’un montant de 151.061,58 dirhams au titre de la période du 01-01-2016 au 30-06-2016 ; qu’elles lui ont adressé une mise en demeure afin de payer ladite créance dans un délai de deux semaines à compter du 10/06/2016, date de sa réception, mais que celle-ci n’a pas réglé les loyers réclamés dans le délai imparti, procédant ultérieurement et hors du délai fixé par la mise en demeure à un paiement partiel par virement bancaire d’un montant de 202.123,16 dirhams, sans s’acquitter du montant dû pour la période du 01/01/2016 au 30/06/2016, et sans engager la procédure de conciliation, devenant ainsi occupante des lieux litigieux sans droit ni titre ; qu’en conséquence, elles ont sollicité sa condamnation à leur payer la somme de 151.061,58 dirhams au titre du loyer pour la période du 01/01/2016 au 30/06/2016, ainsi que des dommages-intérêts pour retard de paiement d’un montant de 10.000,00 dirhams, la validation de la mise en demeure qui lui a été notifiée le 10/06/2016, et son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis à (…), sous astreinte de 500,00 dirhams par jour de retard à compter de la date du refus d’exécuter ; qu’après réponse et présentation par les demanderesses d’une demande additionnelle tendant à la condamnation de la défenderesse à payer la somme de 151.061,58 dirhams au titre du loyer pour la période du 01/01/2016 au 30/06/2016, et après une mesure d’instruction, le jugement a été rendu condamnant la défenderesse à payer la somme de 75.531,58 dirhams au titre du loyer pour la période du 1er avril à fin juin 2016, ainsi que la somme de 151.061,58 dirhams pour la période postérieure à la mise en demeure, du 01/07/2016 au 31/12/2016, et des dommages-intérêts pour retard de paiement d’un montant de 5.000,00 dirhams, validant la mise en demeure aux fins d’expulsion notifiée le 10-06-2016, et ordonnant son expulsion des locaux commerciaux objet du litige, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et rejetant le surplus des demandes ; que la condamnée a interjeté appel de ce jugement, et que les demanderesses ont formé une demande additionnelle tendant à la condamnation de la locataire à payer la somme de 151.061,58 dirhams au titre du loyer pour la période du 01/01/2017 au 30/06/2017, puis ont formé une seconde demande additionnelle tendant au paiement en leur faveur de la somme de 151.061,58 dirhams au titre du loyer pour la période du 01-07-2017 au 31/12/2017 ; qu’après une mesure d’instruction, l’arrêt a été rendu, annulant le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’expulsion et, statuant à nouveau, déclarant la demande y afférente irrecevable, confirmant le jugement pour le surplus, et, sur les demandes additionnelles, condamnant l’appelante à payer à la partie intimée la somme de 302.123,16 dirhams au titre du loyer pour la période du 01/01/2017 au 31/12/2017 ; ledit arrêt faisant l’objet du présent pourvoi.

Sur les deux moyens de cassation réunis :

Attendu que les demanderesses reprochent à l’arrêt la violation des articles 6 et 27 du Dahir du 24/05/1955 et des articles 8, 26 et 38 de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, la non-application des dispositions légales applicables à l’espèce, le défaut de base légale et un vice de motivation équivalant à un défaut de motifs, en ce que la cour qui l’a rendu a considéré que le paiement partiel des loyers avait été effectué hors du délai fixé dans la mise en demeure et que cela établissait l’état de demeure de la défenderesse, mais a néanmoins déclaré la demande d’expulsion irrecevable au motif que la mise en demeure datait du 10-06-2016 et que la demande de validation de ladite mise en demeure, introduite le 08/11/2016, l’avait été avant l’expiration du délai de six mois à compter de la réception de la mise en demeure, délai prévu à l’article 6 du Dahir du 24 mai 1955, et qu’en outre, le fait de ne pas avoir engagé la procédure de conciliation ne dispensait pas du respect de ce délai, et que le locataire était en droit de s’en prévaloir ; alors que, conformément aux articles 6 et 27 du Dahir précité, le fait pour le locataire de ne pas engager la procédure de conciliation entraîne la déchéance de son droit de contester la mise en demeure, le rend occupant sans titre du local loué à l’expiration du bail, et autorise le bailleur à demander son expulsion sans avoir à attendre l’expiration du délai de six mois. De plus, la cour a rendu l’arrêt attaqué le 14/02/2018 et lui a appliqué les dispositions du Dahir du 24 mai 1955 alors que celui-ci avait été abrogé par la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, entrée en vigueur le 11/02/2017 ; que, selon l’article 38 de cette loi, ses dispositions s’appliquent aux contrats de bail en cours et aux affaires non en état d’être jugées, étant précisé que l’article 8 de la même loi énonce que : « le bailleur n’est tenu de verser aucune indemnité au preneur en contrepartie de l’éviction … si le preneur n’a pas payé le loyer dans un délai de quinze jours, et que le montant total de sa dette s’élève au moins à trois mois de loyer » ; et que l’article 26 de ladite loi dispose que : « en cas de non-réponse du preneur à la mise en demeure qui lui a été adressée, le bailleur a le droit de saisir la juridiction compétente pour faire valider la mise en demeure à compter de la date du délai qui y est fixé » ; et que l’arrêt attaqué, qui a statué en sens contraire, a violé les dispositions légales précitées et se trouve dépourvu de base légale, ce qui justifie sa cassation.

Mais attendu que, la mise en demeure de payer et de quitter les lieux ayant été adressée à la locataire dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, et celle-ci lui ayant accordé un délai de six mois pour libérer le local, le fait qu’elle n’ait pas engagé la procédure de conciliation et que la loi n° 49-16 soit entrée en vigueur par la suite ne sauraient la priver du bénéfice dudit délai, celui-ci étant devenu pour elle un droit acquis, indépendamment de la déchéance ou non de son droit de contester les motifs de la mise en demeure ; que les dispositions des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16 ne s’appliquent qu’aux mises en demeure d’expulsion adressées dans le cadre de cette loi ; qu’il n’y a pas lieu non plus, en l’espèce, d’invoquer les dispositions de l’article 38 de la même loi, dès lors qu’au moment de l’introduction de l’action en expulsion, il ne s’agissait pas d’un contrat de bail en cours, mais d’un contrat ayant pris fin par l’envoi de la mise en demeure de payer les loyers sous peine d’expulsion, dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, et ce, en raison de l’absence d’engagement de la procédure de conciliation par la locataire et de la constatation de sa demeure ; ce qui imposait le respect du délai qui lui avait été accordé par la mise en demeure avant d’introduire l’action en expulsion ; qu’en jugeant ladite action irrecevable car prématurée, la cour a tenu compte de l’ensemble de ces éléments ; que son arrêt n’a violé aucune disposition légale, est pourvu d’une motivation saine et suffisante, et repose sur une base légale solide ; que les deux moyens sont dénués de fondement.

Par ces motifs

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne les demanderesses aux dépens.