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Action en conciliation

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité de preneur de l'occupant des lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion.

L'appelant contestait sa qualité à défendre, arguant n'être qu'un simple salarié du locataire originaire, décédé, et que l'action aurait dû être dirigée contre les héritiers de ce dernier. La cour écarte ce moyen en retenant que la qualité de preneur de l'appelant est irréfutablement établie par ses propres agissements judiciaires antérieurs.

Elle relève en effet que l'intéressé avait personnellement engagé une procédure de conciliation en renouvellement de bail qui avait abouti à un jugement consacrant la relation locative, et qu'il avait également procédé à des offres réelles et à la consignation des loyers en son nom propre. La cour retient que ces actes constituent un aveu judiciaire doté, au visa de l'article 418 du Dahir des obligations et des contrats, d'une force probante supérieure aux documents administratifs contraires produits, tels qu'une licence d'exploitation ou des attestations de salariat.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation dans une affaire de résiliation de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un commandement de payer et ses conséquences. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la validité de l'acte au motif qu'il avait été signifié par un commissaire de justice, ce qui contreviendrait au formalisme du dahir du 24 mai 1955. La cour écarte ce moyen en retenant que la loi régissant la profession de commissaire de justice confère une compétence générale pour la signification des injonctions, sans exclure la matière des baux commerciaux. Elle rappelle surtout que le preneur qui n'engage pas d'action en conciliation dans le délai légal suivant la réception du commandement est déchu de son droit de contester les motifs de la résiliation. Constatant toutefois que les loyers visés par le jugement avaient été réglés en cours de procédure, la cour infirme le jugement sur ce chef de condamnation. Le jugement est cependant confirmé en ce qu'il prononce l'expulsion, la cour faisant par ailleurs droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance.

Aux termes de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955, toutes les actions exercées en vertu de ce texte sont forcloses après un délai de deux ans. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour déclarer l'action en indemnité d'éviction du preneur irrecevable, retient qu'elle a été introduite après l'expiration de ce délai.

Elle énonce à bon droit que ce délai est un délai de forclusion et non de prescription, de sorte que les procédures judiciaires antérieures, y compris une première action déclarée irrecevable pour un motif de procédure, ne sont pas de nature à l'interrompre.

Saisie sur renvoi après une première cassation d'un litige portant sur la validité d'un congé fondé sur plusieurs motifs, la cour d'appel est tenue d'examiner l'ensemble des griefs invoqués par le bailleur à l'appui de son congé et qui n'ont pas été tranchés par l'arrêt de cassation. Encourt dès lors la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui omet de répondre aux moyens du bailleur tirés du non-paiement des loyers et de la jonction non autorisée d'un local voisin au bien loué, alors même que le premier arrêt de cassation ne portait que sur le motif relatif au changement d'activité.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter un recours en rétractation, retient qu'une décision de justice antérieure, par nature accessible à toutes les parties, ne saurait constituer une pièce décisive qui aurait été retenue par l'adversaire. En effet, la découverte que le bailleur n'est pas le véritable propriétaire du bien loué ne constitue ni un dol ni un motif valable de rétractation, dès lors que le litige porte sur l'exécution d'un contrat de bail, distinct du droit de propriété, et que le preneur a reconnu sans équivoque la relation locative pendant de nombreuses années.

Ayant constaté que la relation locative lie le bailleur à une société dotée d'une personnalité morale distincte de celle de son gérant, et que la mise en demeure de payer les loyers, préalable à l'action en résiliation, avait été adressée au gérant en sa qualité de personne physique et non en tant que représentant légal de la société preneuse, une cour d'appel en déduit exactement que cette mise en demeure, délivrée à une personne sans qualité pour la recevoir au nom de la société, est dépourvue de tout effet juridique à l'égard de cette dernière. C'est donc à bon droit qu'elle rejette la demande d'expulsion fondée sur ladite mise en demeure.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

Viole les dispositions du dahir du 24 mai 1955 la cour d'appel qui, pour écarter les effets d'un congé, retient le caractère contradictoire de ses motifs, l'un visant le défaut de paiement des loyers et l'autre une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions financières. Le paiement des arriérés par le preneur, s'il fait obstacle à la résiliation pour ce premier motif, ne le dispense pas d'engager une procédure de conciliation pour contester le nouveau loyer proposé, faute de quoi il est réputé avoir acquiescé aux conséquences du congé relatives au renouvellement.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation de la valeur et de la portée des éléments de preuve, retient, pour fixer le montant d'un loyer, la déposition d'un témoin jugée claire et fondée sur sa connaissance directe des faits, tout en écartant par une motivation suffisante les témoignages contraires jugés incertains. Est par ailleurs irrecevable le moyen soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation, dès lors qu'il est mélangé de fait et de droit et tend à soumettre à son examen des éléments non débattus devant les juges du fond.

Selon l'article 381 du Dahir sur les obligations et les contrats, toute demande en justice interrompt la prescription. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt qui déclare une créance de loyers partiellement prescrite en retenant que le délai de prescription a couru à compter d'une mise en demeure, alors que l'action en justice intentée à la suite de cette dernière a produit un effet interruptif qui s'est prolongé jusqu'à la décision d'appel définitive mettant fin à l'instance, date à partir de laquelle seulement un nouveau délai de prescription a commencé à courir.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour fixer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, retient les éléments de l'expertise judiciaire qu'elle juge pertinents, son appréciation de la valeur des composantes de cette indemnité étant souveraine. Ayant constaté que le preneur avait, dans son acte d'appel, valablement formulé et chiffré sa demande d'indemnité et acquitté les taxes judiciaires correspondantes, la cour d'appel en déduit exactement que la demande, bien que jugée irrecevable en première instance pour défaut de quantification, lui était régulièrement soumise par l'effet dévolutif de l'appel.

Enfin, ne viole pas la loi la cour d'appel qui considère qu'un magistrat n'est pas tenu de se déporter du seul fait du dépôt d'une requête en suspicion légitime à son encontre, dès lors qu'il n'est pas établi que ladite requête a été déclarée recevable par la formation compétente.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour valider un congé pour démolition et reconstruction, retient que la production par le bailleur des plans architecturaux et du permis de construire du nouvel édifice suffit à établir le caractère sérieux du motif. Elle en déduit à bon droit que l’absence d’un permis de démolir spécifique n’invalide pas le congé, dès lors que la reconstruction implique nécessairement la démolition préalable de l’immeuble existant.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial occupait le local depuis plus de deux ans, une cour d’appel en déduit exactement que ce dernier a acquis le droit au renouvellement de son bail protégé par les dispositions d’ordre public du dahir du 24 mai 1955. Par conséquent, elle écarte à bon droit l’application d’une clause contractuelle par laquelle le preneur avait renoncé à toute indemnité d’éviction, une telle stipulation étant nulle et de nul effet en application de l’article 36 du même dahir, qui déroge au principe de la force obligatoire des contrats.

Les juges du fond disposent d'un pouvoir souverain pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial. Ils ne sont pas liés par les conclusions des rapports d'expertise et peuvent en retenir les éléments qu'ils estiment pertinents, à condition de motiver leur décision.

Par conséquent, approuve sa décision la cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'éviction, écarte les éléments de clientèle et de réputation commerciale au motif que le local commercial était fermé, tout en retenant la valeur du droit au bail en considération de l'emplacement, de la superficie et du faible montant du loyer.

Pour qualifier un contrat, les juges du fond doivent rechercher la commune intention des parties au-delà de la dénomination donnée à l'acte. Ayant souverainement constaté que le preneur avait pris possession d'un fonds de commerce préexistant, entièrement équipé et doté d'une licence d'exploitation, et qu'il s'était engagé, par un acte distinct, à assumer personnellement les frais de personnel et la responsabilité de la qualité des prestations fournies à la clientèle, ce qui correspond aux obligations du gérant-libre prévues par l'article 152 du Code de commerce, une cour d'appel en déduit à bon droit que le contrat, bien qu'intitulé « bail », constitue une gérance libre et non un bail commercial.

Ayant constaté qu'un congé avec offre d'une indemnité d'éviction avait été délivré au preneur d'un bail commercial et que l'action en justice avait été introduite sous l'empire du Dahir du 24 mai 1955, une cour d'appel en déduit à bon droit que les éléments à prendre en considération pour l'évaluation de ladite indemnité sont ceux prévus par ce texte. En effet, les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction sont régis par la loi en vigueur à la date du congé, à l'exclusion de ceux introduits par une loi nouvelle, telle la loi n° 49-16, entrée en vigueur postérieurement aux faits générateurs du droit à indemnisation.

Une cour d'appel retient à bon droit que la notification d'un congé pour défaut de paiement, adressée collectivement aux héritiers du preneur en leur qualité de successeurs universels, est valable bien que délivrée à un seul d'entre eux, dès lors que l'objectif de la notification est atteint, ce que démontre l'introduction ultérieure par l'ensemble des héritiers d'une procédure de conciliation. Elle écarte à juste titre le moyen tiré de l'irrégularité formelle d'une demande additionnelle, les exigences de l'article 32 du Code de procédure civile ne visant que l'acte introductif d'instance.

Enfin, elle justifie légalement sa décision de prononcer la résiliation du bail en retenant que la preuve d'une offre réelle de paiement, requise par l'article 275 du Dahir sur les obligations et contrats pour écarter la mise en demeure, n'est pas rapportée par les preneurs.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé en matière de bail commercial, écarte le procès-verbal de notification dressé par un huissier de justice au motif que le dahir du 24 mai 1955 ne prévoirait que la notification par le greffe ou par lettre recommandée avec avis de réception. En effet, en vertu de l'article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d'huissier de justice, le procès-verbal dressé par cet officier ministériel constitue la preuve matérielle de la notification et se substitue à la certification de remise.

Par conséquent, la cour d'appel ne pouvait l'écarter sans examiner la régularité des formalités de signification qu'il relate, ni se prononcer sur le bien-fondé des motifs du congé avant d'avoir vérifié si le preneur avait ou non engagé l'action en conciliation requise après une notification régulière.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la qualité de bailleur du nouveau propriétaire d'un local commercial et prononce la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, dès lors qu'elle constate, d'une part, que le preneur a expressément reconnu dans son action en conciliation sa relation locative avec le nouveau propriétaire et, d'autre part, que ce dernier a produit un certificat de propriété établissant son droit sur l'immeuble. En présence de tels éléments, les dispositions de l'article 195 du Dahir des obligations et des contrats relatives à la cession de créance ne sont pas applicables, l'aveu judiciaire du preneur et le titre de propriété du bailleur suffisant à établir le lien contractuel.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler un congé délivré par le nouveau propriétaire d'un local commercial et écarter la déchéance du droit du preneur, retient l'absence de preuve de la notification à ce dernier du changement de bailleur, alors qu'il résultait des propres écritures du preneur qu'il avait connaissance de la qualité du nouveau propriétaire. Un tel aveu judiciaire suffit en effet à valider le congé et à le rendre opposable au preneur, faisant ainsi courir le délai de forclusion pour le contester.

La signification d’un congé à une société locataire est régulière dès lors qu’elle est effectuée à son siège social, sans qu’une remise personnelle au représentant légal soit requise au regard des articles 38 et 516 du Code de procédure civile. La validité de la remise à un préposé est corroborée lorsque le preneur a précédemment agi sur la base de notifications réceptionnées par ce même individu, reconnaissant ainsi implicitement sa qualité.

Le preneur qui omet d’initier la procédure de conciliation prévue à l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955 est déchu du droit de contester les motifs du congé. Cette déchéance le prive de toute contestation de fond, notamment sur le montant du loyer, et le constitue en occupant sans droit ni titre, justifiant son expulsion.

Enfin, la Cour Suprême rappelle qu’un moyen mélangé de fait et de droit, tel que la prescription, est irrecevable lorsqu’il est présenté pour la première fois au stade du pourvoi.