Mot clé
قرار المحافظ

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable une nouvelle action en exécution forcée d'une vente immobilière, après avoir constaté qu'une précédente demande de l'acquéreur tendant à l'enregistrement de la même vente avait déjà été rejetée, bien que pour irrecevabilité, au motif de fond que le bien constituait le gage commun des créanciers de la société venderesse en liquidation judiciaire. L'autorité de la chose jugée s'attache en effet à une telle décision. La cour d'appel retient également à juste titre l'identité d'objet et de cause, peu important que la nouvelle action soit dirigée contre le seul syndic et non plus contre ce dernier et le conservateur de la propriété foncière.

Ne commet pas de faute de service le conservateur foncier qui refuse d’inscrire un jugement tenant lieu d’acte de vente, lorsque l’effet translatif de cette décision est subordonné à la carence du vendeur, préalablement et formellement constatée.

Saisie d’une action en responsabilité contre l’administration, la Cour de cassation juge que le conservateur était fondé à exiger la preuve du refus du vendeur de parfaire la vente, condition nécessaire pour que la décision de justice puisse opérer transfert de propriété. Le demandeur ne pouvait se contenter d’une simple sommation, mais devait engager les voies d’exécution requises pour faire constater officiellement cette défaillance.

Le refus d’inscription étant ainsi légitime, il ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité de l’administration. La demande d’indemnisation est, par conséquent, rejetée comme étant dépourvue de fondement juridique.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une tierce opposition, retient que la lettre par laquelle le conservateur de la propriété foncière refuse de donner suite à une demande de rectification d'une erreur d'inscription sur un titre foncier s'analyse en une décision implicite susceptible de recours judiciaire. Ayant souverainement constaté que la demande adressée au conservateur et la requête présentée au tribunal tendaient à la même fin, à savoir la radiation d'une inscription erronée, elle en déduit à bon droit que le juge du fond, en ordonnant cette radiation, a statué dans les limites des demandes dont il était saisi.

Ayant souverainement relevé, au vu des pièces produites et notamment du rapport du conservateur foncier, que l'inscription du droit de propriété du demandeur à la préemption sur le titre foncier était antérieure à celle de l'acquéreur dont le droit est contesté, une cour d'appel en déduit à bon droit que le premier est fondé à exercer son droit de préemption sur la part acquise par le second. Dès lors que la préemption ne porte que sur une partie de l'immeuble, le préempteur n'est tenu de consigner que la fraction du prix et des frais correspondant à la part qu'il préempte.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui déclare irrecevable une action tendant à la radiation d'inscriptions sur un titre foncier, au motif qu'il ne peut être statué sur un immeuble immatriculé sans que l'ensemble de ses propriétaires inscrits ne soient parties au litige. Une telle mise en cause de tous les titulaires de droits est en effet nécessaire pour leur permettre de défendre leurs droits.

Il résulte de l'article 85 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la prénotation d'un droit sur un immeuble a pour effet de conserver provisoirement ce droit et de garantir son rang à compter de la date de son inscription. Dès lors, justifie sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que l'acquéreur d'un immeuble avait fait inscrire son droit postérieurement à une prénotation prise par un autre acquéreur et que cette inscription avait été faite sous réserve des effets de ladite prénotation, en a exactement déduit qu'après l'inscription définitive du droit du prénotant en vertu d'un jugement ayant acquis force de chose jugée, le droit du second acquéreur était privé d'effet et devait être radié.

Les dispositions de l'article 29 de l'arrêté viziriel du 3 juin 1915, qui ne concernent que les omissions, erreurs ou irrégularités affectant un titre foncier ou les inscriptions qui y sont portées ultérieurement, ne confèrent pas au conservateur de la propriété foncière le pouvoir d'annuler un dépôt de documents effectué, en application de l'article 84 du dahir sur l'immatriculation foncière, pour des droits nés sur un immeuble en cours d'immatriculation. Dès lors, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui annule la décision du conservateur fondée à tort sur le premier de ces textes.

En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, toute inscription sur le titre foncier ne peut être annulée au préjudice d'un tiers acquéreur de bonne foi. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande en annulation de vente, retient, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, la bonne foi des acquéreurs qui se sont fondés sur les inscriptions du titre foncier ne révélant aucun litige ou charge au moment de la transaction. Ayant ainsi caractérisé la bonne foi des acquéreurs, la cour d'appel en déduit exactement que l'annulation ultérieure du titre de propriété de leurs vendeurs ne leur est pas opposable.

Le demandeur à une opposition dans le cadre d'une procédure d'immatriculation foncière supporte la charge de prouver son droit de propriété. Ayant souverainement constaté que l'opposant avait antérieurement admis occuper l'immeuble litigieux en qualité de locataire, une cour d'appel en déduit exactement que sa possession, dont le caractère précaire était ainsi connu de lui, ne pouvait fonder sa prétention à la propriété. Une telle possession est en effet dépourvue de tout effet acquisitif, quelle que soit sa durée, dès lors que le possesseur sait que son entrée dans les lieux ne repose pas sur un titre translatif de propriété.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que l'acte de donation consenti par la testatrice au profit de la même personne bénéficiaire d'un testament antérieur, bien qu'annulé au motif qu'il a été conclu pendant la maladie mortelle de la disposante, n'emporte pas révocation tacite dudit testament. En effet, dès lors que la donation n'a pas été faite à un tiers mais au profit de la légataire elle-même, l'intention de la disposante de gratifier cette personne est demeurée constante, privant ainsi l'acte annulé de tout effet révocatoire sur la libéralité antérieure.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel déclare irrecevable l'action en annulation du refus d'inscription opposé par le conservateur de la propriété foncière au bénéficiaire d'un jugement définitif lui reconnaissant un droit de préemption. Ayant constaté que le préempté avait, avant la demande d'inscription, cédé les droits immobiliers litigieux à un tiers qui avait régulièrement fait inscrire son acquisition sur les titres fonciers, la cour d'appel en déduit exactement qu'il appartient au bénéficiaire du droit de préemption d'intenter au préalable une action en radiation de l'inscription du tiers acquéreur avant de pouvoir faire inscrire son propre droit.

Il résulte de l'article 96 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière que la liste des décisions du conservateur de la propriété foncière relevant de la compétence de la juridiction judiciaire est limitative. Dès lors, la décision par laquelle le conservateur refuse la radiation d'une prénotation inscrite sur la base d'une demande en justice, n'y figurant pas, constitue un acte administratif dont le contentieux de l'annulation relève de la compétence de la juridiction administrative. Par conséquent, viole les règles de compétence la juridiction administrative qui se déclare incompétente pour statuer sur un tel recours.

Il résulte de l'article 29 de la loi organisant la profession d'avocat que celui-ci est habilité à représenter son client devant toutes les administrations publiques, y compris la conservation foncière, pour l'accomplissement des actes au nom de son mandant, tel que le retrait du duplicata d'un titre foncier. Confirme en conséquence le jugement annulant pour excès de pouvoir la décision du conservateur foncier qui a refusé de remettre ledit duplicata à l'avocat au motif que ce dernier ne disposait pas d'une procuration spéciale, cette exigence prévue par l'article 58 du dahir sur l'immatriculation foncière ne s'appliquant pas à l'avocat agissant dans le cadre de son mandat professionnel.

La décision du conservateur de la propriété foncière de constater l'existence d'une opposition à une demande d'immatriculation et, en application de l'article 32 du dahir sur l'immatriculation foncière, de transmettre le dossier au tribunal de première instance, ne constitue pas un acte administratif détachable susceptible d'un recours pour excès de pouvoir. Il s'agit d'une mesure procédurale indissociable de l'instance judiciaire qui s'ensuit, au cours de laquelle tous les moyens relatifs à la recevabilité et au bien-fondé de l'opposition peuvent être soulevés. Par conséquent, justifie légalement sa décision la juridiction administrative qui se déclare incompétente pour statuer sur un tel recours, le litige relevant de la compétence exclusive de la juridiction judiciaire saisie du contentieux de l'immatriculation.

Dès lors qu'elle ne concerne pas les procédures d'immatriculation, l'action en responsabilité de l'Etat pour les dommages résultant d'une inscription ou d'une radiation sur un titre foncier relève de la compétence de la juridiction administrative. Encourt par conséquent l'annulation le jugement du tribunal administratif qui se déclare incompétent pour connaître d'une telle demande d'indemnisation dirigée contre l'Etat et le conservateur foncier.

La Cour Suprême a statué sur la nullité d’un acte de vente immobilière et la radiation de son inscription foncière. La Cour d’appel avait précédemment affirmé la compétence des tribunaux de droit commun pour juger de la validité des actes inscrits au registre foncier (articles 91, 93, 94 et 96 du Dahir sur l’immatriculation foncière), distinguant cette action d’un recours contre une décision administrative du conservateur.

La Cour Suprême a confirmé cette compétence des juridictions de fond pour les actions en radiation (article 96 du Dahir sur l’immatriculation foncière). Elle a validé la nullité de l’acte de vente, fondée sur l’absence de mandat valable de la personne ayant signé l’acte au nom de la société. Les juges ont notamment relevé que la production de simples copies non authentifiées et le non-respect des formalités requises pour un mandat de vente justifiaient le rejet des arguments du demandeur, y compris celui relatif au mandat apparent.

Le refus par le conservateur de la propriété foncière de procéder au morcellement d’une réquisition d’immatriculation, en application de l’article 31 du dahir de 1913, ne constitue pas un refus d’immatriculation au sens de l’article 96 du même texte. Une telle décision, n’entrant pas dans le champ de la compétence d’exception dévolue à la juridiction ordinaire, relève du contentieux de l’annulation devant le juge administratif.

Pour parvenir à cette solution, la Cour Suprême rappelle que le conservateur est une autorité administrative dont les décisions sont, par principe, soumises au contrôle du juge de l’excès de pouvoir. La compétence du tribunal de première instance, prévue à l’article 96, est une exception d’interprétation stricte. En l’espèce, la Haute Juridiction censure l’analyse de la juridiction administrative qui avait à tort assimilé le rejet d’une demande de titre partiel (pour une zone non grevée d’oppositions) à un refus global d’immatriculer. Elle distingue ainsi l’acte de gestion du dossier, qu’est le morcellement, de la décision de refus d’immatriculation elle-même, seule visée par la compétence dérogatoire.