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ظهير 24 مايو 1955

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir de l'ancienne locataire d'un local commercial en vue d'obtenir sa réintégration dans les lieux, après que son fonds de commerce a été cédé par voie d'adjudication judiciaire. Le juge des référés avait fait droit à la demande en ordonnant la restitution du local au motif que les effets de l'annulation d'une précédente décision d'expulsion s'appliquaient à la personne initialement expulsée.

L'appelant, bailleur des lieux, soulevait l'irrecevabilité de la demande pour défaut de qualité de l'ancienne preneuse, au motif que la vente aux enchères du fonds de commerce emportait cession du droit au bail au profit de l'adjudicataire. La cour retient que la vente du fonds de commerce par adjudication constitue une cession de droit au sens de l'article 189 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Dès lors, l'adjudicataire, en sa qualité de cessionnaire et de nouveau titulaire du droit au bail, est le seul à disposer de la qualité pour agir en justice relativement à l'exécution de ce contrat. La cour en déduit que l'ancienne locataire, ayant perdu sa qualité de preneuse par l'effet de la vente forcée, était irrecevable à solliciter sa réintégration.

L'ordonnance de référé est par conséquent infirmée et la demande initiale rejetée.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des postes de préjudice. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'une expertise contestée par les deux parties.

Le bailleur critiquait la surévaluation de la clientèle, tandis que le preneur sollicitait par appel incident la réintégration de postes de préjudice écartés. La cour retient que si l'expert pouvait se fonder sur les avis d'imposition pour déterminer le revenu annuel, il a surévalué la perte de clientèle en lui appliquant un coefficient multiplicateur de trois années, qu'elle ramène à une seule.

Elle confirme en revanche le jugement en ce qu'il a écarté l'indemnisation du profit manqué et des frais de réinstallation, jugeant que ces postes ne figurent pas parmi les éléments de préjudice réparable limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16. La cour valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur un différentiel locatif sur cinq ans, la jugeant conforme à la pratique judiciaire et justifiée par la situation de l'immeuble.

Le jugement est donc réformé sur le seul quantum de l'indemnité et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un recours en annulation d'une sentence arbitrale rendue en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité de la constitution du tribunal arbitral et le respect des droits de la défense. L'auteur du recours soutenait que la désignation des arbitres remplaçants, après le désistement de ceux initialement désignés au contrat, aurait dû résulter d'un nouvel accord des parties et non d'une désignation unilatérale suivie d'une saisine du juge.

La cour écarte ce moyen en retenant que, face au retrait des arbitres conventionnels et au refus d'une partie de désigner son propre arbitre, le recours au juge pour parfaire la constitution du tribunal est conforme aux dispositions supplétives du code de procédure civile. Elle relève en outre que la demande de récusation de l'un des arbitres avait déjà fait l'objet d'une ordonnance de rejet non susceptible de recours, laquelle s'imposait au tribunal arbitral.

La cour rappelle que le contrôle du juge de l'annulation est strictement limité aux cas d'ouverture prévus à l'article 327-36 du code de procédure civile, ce qui exclut toute révision au fond de la sentence ou toute appréciation de la pertinence de sa motivation, notamment concernant la validité d'une mise en demeure ou le rejet d'une demande reconventionnelle. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette le recours en annulation et, en application de l'article 327-38 du même code, ordonne l'exequatur de la sentence arbitrale.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'octroi de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, lorsque le bailleur n'a pas procédé à la démolition et à la reconstruction du bien ayant justifié le congé. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement de l'indemnité fixée à titre provisionnel dans une précédente décision devenue définitive.

L'appelant soulevait, au visa du dahir du 24 mai 1955 déclaré applicable par la Cour de cassation, la prescription biennale de l'action en paiement et l'irrégularité de la notification de la volonté de retour du preneur, celle-ci ayant été adressée à son conseil et non à lui-même personnellement. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que le preneur, en manifestant son intention de réintégrer les lieux avant même son éviction effective, a accompli les diligences requises.

Elle juge en outre que la notification de cette intention au conseil du bailleur, qui a suivi l'ensemble de la procédure, est régulière dès lors que le texte applicable n'impose pas une notification à personne et que l'objectif d'information a été atteint. Quant au montant de l'indemnité, la cour relève qu'il a été définitivement consacré par une décision antérieure ayant acquis l'autorité de la chose jugée, s'imposant ainsi aux parties et au juge.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la cession d'un droit au bail, intervenue en violation d'une clause du bail initial et sans le consentement du bailleur, rendait le cessionnaire occupant sans titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que la cession lui était inopposable en application de l'article 22 du dahir du 24 mai 1955 et de la clause d'interdiction de céder, privant ainsi le cessionnaire de tout titre locatif. La cour relève que le cessionnaire justifie de son occupation par l'acte de cession du fonds de commerce, lequel constitue un titre suffisant pour écarter la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle retient que les moyens tirés de la violation de la clause d'interdiction de céder doivent être dirigés contre le preneur initial, cédant, dans le cadre d'une action en résolution du bail, et non contre le cessionnaire dans le cadre d'une action en expulsion. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'engagement d'une caution garantissant le paiement des loyers d'un bail commercial, notamment sa couverture des indemnités d'occupation dues après la résiliation du contrat. Le tribunal de commerce avait condamné la caution au paiement d'une partie seulement des sommes réclamées, excluant les indemnités d'occupation.

Le bailleur appelant soutenait, au visa de l'article 1130 du dahir des obligations et des contrats, que la caution devait également répondre des indemnités dues par le preneur au titre de son maintien dans les lieux après la résiliation judiciaire du bail. La cour écarte cette prétention en retenant une interprétation stricte de l'acte de cautionnement.

Elle juge que l'engagement, visant expressément le paiement des loyers, ne saurait couvrir les sommes dues postérieurement à la résiliation du contrat, lesquelles s'analysent en une indemnité d'occupation et non en loyers. La cour retient en outre que la caution n'est tenue qu'à hauteur du montant du loyer initial expressément stipulé dans l'acte, à l'exclusion des augmentations ultérieures.

Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum, la cour procédant à une nouvelle liquidation des sommes dues par la caution au titre des seuls loyers échus avant la résiliation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel moyennant indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir des bailleurs et sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

L'appelante soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de qualité à agir, la propriété du local ayant été transférée à l'un seulement des bailleurs indivis avant l'introduction de l'instance, ainsi que le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la présence du nouveau propriétaire unique parmi les demandeurs initiaux suffisait à valider la procédure, d'autant que les parties avaient continué à se comporter comme si la relation locative avec l'indivision perdurait.

Sur le fond, la cour valide l'expertise judiciaire ayant servi de base au calcul de l'indemnité. Elle retient que l'évaluation de l'élément clientèle et fonds de commerce à une valeur nulle est justifiée dès lors que l'exploitation était déficitaire, les pertes avérées excluant la reconnaissance d'une valeur marchande pour cet élément incorporel.

La cour approuve également les autres postes de l'indemnité, écartant les comparaisons avec des locaux voisins ou des expertises antérieures produites dans des instances annulées. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions d'indemnisation du preneur évincé d'un local commercial déclaré menaçant ruine. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à la reconnaissance d'un droit au retour ou, à défaut, au paiement d'une indemnité d'éviction.

L'appelant soutenait que l'inertie du bailleur, qui n'avait procédé à aucune démolition ni reconstruction plusieurs années après l'éviction, justifiait sa demande en application de la loi n° 49-16. La cour retient que le droit à indemnisation du preneur est subordonné à la privation effective de son droit au retour.

Or, elle constate que le local n'ayant pas encore été reconstruit, le droit au retour ne peut être exercé ni sa perte constatée. La cour considère dès lors que la demande est prématurée.

Censurant le raisonnement des premiers juges qui avaient rejeté la demande au fond, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande irrecevable.

La cour d'appel de commerce rappelle le caractère d'ordre public des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile imposant la communication des affaires au ministère public lorsque l'État est partie. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'État tendant à la constatation de l'inexistence d'un fonds de commerce sur une parcelle de son domaine privé et à l'expulsion de l'occupant.

L'appelant soulevait la nullité du jugement pour défaut de communication du dossier au ministère public en vue de ses conclusions sur le fond, après que la juridiction se fut prononcée sur sa seule compétence. La cour retient que la communication initiale du dossier, limitée à l'examen d'un déclinatoire de compétence, ne saurait satisfaire à cette exigence substantielle.

Elle juge que l'obligation de communication, dont l'inobservation est sanctionnée par la nullité, s'impose pour l'ensemble de l'instance au fond et doit être renouvelée après la décision sur la compétence et la jonction d'une autre instance. Dès lors, constatant ce vice de procédure, la cour d'appel de commerce prononce l'annulation du jugement entrepris et renvoie l'affaire devant le tribunal de commerce pour qu'il soit statué à nouveau conformément à la loi.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation du preneur évincé d'un local déclaré vétuste et vendu par le bailleur après démolition. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation, retenant que l'éviction était justifiée par l'état de péril de l'immeuble.

L'appelant soutenait que le bailleur, même en cas de démolition imposée par une décision administrative, restait tenu de l'obligation d'information prévue par la loi n° 49-16 lui permettant d'exercer son droit de priorité, et que la vente immédiate de l'immeuble à un tiers engageait sa responsabilité ainsi que celle de l'acquéreur. La cour retient d'abord que la loi n° 49-16 est applicable dès lors que la décision d'éviction est devenue définitive après son entrée en vigueur.

Elle juge ensuite, au visa de l'article 13 de ladite loi, que l'obligation du bailleur d'informer le preneur du début des travaux de reconstruction pour lui permettre d'exercer son droit de priorité subsiste nonobstant le caractère nécessaire de la démolition. Dès lors, en cédant l'immeuble immédiatement après l'éviction, le bailleur initial a rendu impossible l'exercice de ce droit et engagé sa responsabilité au titre de la perte du fonds de commerce.

En revanche, la cour écarte toute responsabilité de l'acquéreur, tiers au contrat de bail initial, en application du principe de l'effet relatif des conventions. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande contre le bailleur initial, et confirmé en ce qu'il a mis hors de cause l'acquéreur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnité d'éviction du preneur d'un local commercial évincé pour cause de péril. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation du preneur, lequel avait été expulsé sur la base d'une ordonnance de référé en raison de l'état de délabrement de l'immeuble.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que prononcée en référé, ne pouvait le priver du droit à indemnité et du droit au retour prévus par le dahir du 24 mai 1955, au même titre qu'une éviction pour démolition et reconstruction. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale entre l'éviction pour démolition et reconstruction, qui ouvre droit à indemnité, et l'éviction pour cause de délabrement de l'immeuble.

Elle retient que dans ce second cas, l'éviction est justifiée par un état de péril constaté et non par la volonté du bailleur, ce qui exclut l'application des articles 12 et 13 du dahir. La cour rappelle que l'article 11 du même texte prive expressément le preneur de tout droit à indemnité lorsque l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison du danger qu'il représente.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité du commandement de payer et les conditions de la résiliation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés, après avoir écarté par une expertise graphologique un reçu de loyer argué de faux. L'appelant contestait la régularité de la notification du commandement, l'exactitude du montant réclamé et la validité de l'expertise. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la qualité du préposé ayant reçu l'acte était établie par d'autres notifications dans la même instance auxquelles le preneur avait donné suite. Elle juge également que l'expertise n'est pas nulle, l'expert ayant justifié de la convocation des parties. La cour retient cependant que le bailleur n'avait pas contesté un autre reçu de paiement produit par le preneur pour l'une des mensualités réclamées. Elle rappelle toutefois que le paiement partiel de la dette de loyer, même antérieur au commandement, ne purge pas le manquement du preneur et ne fait pas obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement sur le quantum de la condamnation pécuniaire mais le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au bailleur d'une cession de droit au bail non formellement notifiée. Le tribunal de commerce avait annulé le congé délivré par les bailleurs au motif que le preneur justifiait d'un titre d'occupation légitime. Devant la cour, les bailleurs appelants soutenaient que la cession du droit au bail, faute de leur avoir été signifiée conformément à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, leur était inopposable, rendant le cessionnaire occupant sans droit ni titre. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la connaissance de la cession par le bailleur peut résulter d'actes positifs de sa part. Elle juge que la délivrance d'un congé au cessionnaire dans le cadre du dahir du 24 mai 1955, visant les dispositions applicables au preneur, établit à elle seule la connaissance par le bailleur de la qualité de locataire commercial du destinataire de l'acte. Dès lors, les bailleurs ne sauraient valablement se prévaloir du défaut de notification formelle pour contester la légitimité de l'occupation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire des conditions du nouveau bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant le loyer du local reconstruit sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du preneur contestait le montant du loyer fixé, sollicitant une contre-expertise, tandis que l'appel incident du bailleur soutenait que le preneur était déchu de son droit pour avoir refusé les nouvelles conditions financières et présentait, pour la première fois en appel, une demande tendant à faire constater son refus de contracter. La cour écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial suffisamment motivé quant aux éléments pris en compte pour l'évaluation, tels que la localisation, la superficie et l'état d'inachèvement du local. Elle retient ensuite que le désaccord du preneur sur les conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. La cour rappelle que le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant provisoirement de l'ancien loyer, dans l'attente d'une fixation amiable ou judiciaire des conditions du nouveau bail, conformément aux dispositions applicables. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande du bailleur visant à faire constater son refus de contracter, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exercice du droit de priorité du preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer en se fondant sur une expertise judiciaire. En appel, le preneur contestait le montant retenu tandis que le bailleur soutenait que le refus par le preneur de ses conditions financières initiales valait renonciation à son droit de priorité. La cour écarte la critique de l'expertise, qu'elle estime suffisamment motivée par les caractéristiques objectives du nouveau local, notamment sa superficie accrue et son emplacement. Elle retient que le preneur qui, en réponse à l'offre du bailleur, accepte le principe d'un nouveau bail tout en contestant les conditions financières proposées, exerce valablement son droit de priorité. La cour rappelle qu'en application de la loi 49.16, le désaccord sur les conditions du nouveau bail se résout par une fixation judiciaire, sans que le refus des conditions initiales du bailleur puisse être interprété comme une renonciation du preneur à son droit. La demande du bailleur visant à faire constater la déchéance de ce droit est en outre déclarée irrecevable comme nouvelle en appel. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion du preneur. L'appelant soulevait la nullité de l'acte au motif qu'il avait été signifié par le clerc d'un commissaire de justice et non par le commissaire de justice personnellement, alors que la signification procédait d'une ordonnance présidentielle. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel de renvoi rappelle qu'en application de la loi n° 81-03 organisant la profession, le commissaire de justice peut valablement déléguer à son clerc assermenté la mission de procéder aux opérations de signification. La cour retient dès lors que la signification du congé par le clerc est régulière et que le défaut de paiement dans le délai imparti caractérise l'état de demeure du preneur. La cour écarte les autres moyens soulevés par l'appelant comme étant inopérants après le point de droit tranché par la Cour de cassation. En conséquence, l'appel est rejeté et le jugement de première instance est confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce a statué sur la validité d'un désistement d'instance et d'action du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction pour usage personnel et fixé l'indemnité due au preneur sur la base d'une expertise judiciaire. En appel, le bailleur se désistait de son action initiale, tandis que le preneur contestait le montant de l'indemnité et s'opposait au désistement. La cour retient que le désistement, motivé par la seule volonté de réintroduire la même demande sous l'empire d'une loi nouvelle plus favorable afin de réduire l'indemnité, constitue un abus de droit processuel. Elle juge qu'une telle manœuvre, qui ne vise pas à mettre fin au litige mais à le réintroduire dans des conditions plus avantageuses, porte atteinte au principe de bonne foi et lèse les droits du preneur ayant formé une demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité. Concernant le quantum de cette dernière, la cour estime que l'évaluation des premiers juges, fondée sur l'une des expertises versées aux débats, est pertinente et justifiée. Le jugement est par conséquent confirmé, sous la seule rectification d'une erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'exercice du droit de retour. Le tribunal de commerce avait, sur la base d'un rapport d'expertise, fixé le loyer du nouveau local unique offert au preneur évincé. L'appelant, qui exploitait anciennement deux locaux, contestait l'attribution d'un seul local de remplacement ainsi que le montant du loyer, sollicitant une contre-expertise. La cour écarte le moyen tiré de la restitution de deux locaux en relevant qu'une précédente décision, ayant statué sur l'indemnité d'éviction, avait déjà traité les deux anciens locaux comme une unité locative soumise à un loyer unique. Elle juge ensuite que l'expertise judiciaire est suffisamment motivée, l'expert ayant tenu compte de la superficie supérieure du nouveau local, de son état neuf et de sa localisation, tout en considérant son état d'inachèvement pour déterminer une valeur locative adéquate. La cour retient qu'elle n'était pas tenue d'ordonner une contre-expertise dès lors que le premier rapport fournissait des éléments suffisants pour fonder sa conviction. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation contre un arrêt statuant sur renvoi après cassation en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de l'exigibilité des loyers. Le bailleur, opposant, soutenait que le défaut pour le preneur d'engager la procédure de conciliation prévue par le dahir de 1955 et le caractère seulement partiel du paiement des arriérés justifiaient la validation du congé et l'expulsion. La cour écarte le moyen tiré du défaut de saisine du juge conciliateur, au motif que la demande initiale était fondée exclusivement sur le défaut de paiement, ce qui lie le juge au périmètre de la saisine originelle. Se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour rappelle que l'obligation du preneur de payer le loyer est la contrepartie de l'obligation pour le bailleur de mettre le bien à sa disposition effective, en application de l'article 667 du dahir formant code des obligations et des contrats. Or, il est établi que le bailleur avait repris possession des lieux et les avait reloués à un tiers, privant ainsi le preneur de la jouissance du local. Dès lors, l'obligation de paiement des loyers étant éteinte faute de contrepartie, la demande en résolution du bail et en expulsion ne pouvait prospérer. Le recours en rétractation est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de bail pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualification de l'acte afin de déterminer le régime juridique applicable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant la résolution du bail et l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que le contrat devait être qualifié de bail de local commercial, soumis aux formalités du dahir du 24 mai 1955, et non de location-gérance d'un fonds de commerce, au motif que le local était dépourvu d'équipements et que la clientèle n'était pas transmise. La cour écarte cette argumentation en retenant que la qualification de location-gérance d'un fonds de commerce résulte sans équivoque des termes mêmes du contrat, qui y font explicitement référence à plusieurs reprises. Elle précise que l'absence d'équipements matériels, simples éléments du fonds, ou les clauses relatives à la responsabilité du preneur envers ses propres clients, ne sauraient dénaturer l'opération. Le manquement du preneur à son obligation de paiement des loyers étant avéré, nonobstant la déduction d'une garantie et la prise en compte partielle d'une saisie-attribution fiscale, la résolution était justifiée. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'application de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait retenu que la division du local par une cloison constituait un motif grave et légitime de résiliation. L'appelant soutenait que ces aménagements n'affectaient pas la sécurité de l'immeuble. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, constate que le mur de séparation édifié ne compromet ni la structure ni la solidité de la bâtisse. Elle retient que, pour justifier une éviction sans indemnité, la modification des lieux doit, en application de l'article 38 de la loi précitée, porter une atteinte avérée à la sécurité du bâtiment ou augmenter ses charges. En l'absence d'une telle preuve, le manquement du preneur n'est pas caractérisé. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a ordonné l'éviction, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande du bailleur.

Saisi d'un appel portant sur la fixation des conditions locatives d'un bail commercial consenti au preneur évincé dans le cadre de son droit de priorité après démolition et reconstruction de l'immeuble, le tribunal de commerce avait fixé le loyer sur la base d'un rapport d'expertise, écartant la demande du bailleur en paiement d'un droit d'entrée. L'appelant principal, preneur, contestait l'étendue du droit de retour à un seul local et le montant du loyer fixé, tandis que l'appelant incident, bailleur, soutenait la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé ses conditions. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'existence d'un second local, faute de preuve, et valide l'expertise judiciaire ayant servi de base à la fixation du loyer par le premier juge. Elle retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité, dès lors qu'il a manifesté sa volonté de réintégrer les lieux dans le délai légal, le désaccord sur le loyer devant être tranché judiciairement. La cour juge en outre irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à se voir reconnaître le droit de refuser l'octroi de la priorité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de baux commerciaux et d'application de la loi dans le temps, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable à une action en indemnisation pour perte du fonds de commerce, intentée par un preneur évincé pour motif de démolition et reconstruction. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en appliquant la loi nouvelle, entrée en vigueur postérieurement à l'éviction mais antérieurement à l'introduction de l'instance. L'appelant, bailleur, soutenait que seule la loi ancienne, sous l'empire de laquelle l'éviction avait eu lieu, était applicable, et que la loi nouvelle ne pouvait régir rétroactivement les conséquences d'une éviction antérieure à sa promulgation. La cour écarte ce moyen et retient que la loi nouvelle s'applique aux actions introduites après son entrée en vigueur, même si le fait générateur, à savoir l'éviction, est antérieur. Elle juge, au visa de l'article 38 de la loi 49.16, que la demande en indemnisation constitue une instance nouvelle, distincte de la procédure d'éviction, et doit par conséquent être soumise aux dispositions de la loi en vigueur au jour de sa saisine. Dès lors, le bailleur était tenu de commencer les travaux dans le délai de deux mois prévu par l'article 10 de ladite loi. La cour considère en outre que les difficultés rencontrées avec l'architecte ne sauraient constituer une cause d'exonération, faute pour le bailleur d'avoir engagé les procédures adéquates pour y remédier. Le jugement accordant une indemnité au preneur pour perte de son fonds de commerce est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante d'une expertise graphologique concluant à la fausseté de quittances de loyer produites par le preneur pour échapper à la résiliation du bail. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'expulsion en se fondant sur le rapport d'expertise et en retenant le défaut de paiement pour la période litigieuse. L'appelant contestait la régularité et l'objectivité de l'expertise, sollicitant une contre-expertise et l'audition de témoins pour prouver le paiement effectif des loyers. La cour écarte ces moyens en validant le rapport d'expertise, jugé conforme aux règles procédurales et techniquement fondé. Elle retient surtout qu'il est invraisemblable que le bailleur ait remis amiablement des quittances au preneur pendant la période litigieuse, alors même que les parties étaient engagées dans plusieurs procédures judiciaires antérieures au cours desquelles le bailleur contestait déjà la validité d'autres quittances. Dès lors, le défaut de paiement étant établi pour une partie de la période visée par l'injonction, la cour considère que l'état de défaut de paiement justifiant l'expulsion est caractérisé. Statuant sur l'appel incident du bailleur, la cour fait droit à sa demande en paiement de la taxe de propreté, estimant que le contrat de bail la mettait à la charge du preneur. Le jugement est donc confirmé sur l'expulsion et l'arriéré locatif, mais réformé sur la demande relative à la taxe de propreté qui est partiellement accueillie.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour reprise personnelle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et de la demande reconventionnelle du bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction et alloué au preneur une indemnité. L'appelant soulevait la nullité du congé au motif qu'il n'indiquait pas expressément la résiliation du contrat, ainsi que l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle pour omission de l'adresse des parties. La cour écarte le premier moyen, retenant que le congé fondé sur le dahir du 24 mai 1955 est régulier dès lors qu'il énonce un motif légitime de reprise, sans exiger la mention sacramentelle de la résiliation. Elle rejette également l'exception de procédure en application du principe selon lequel il n'y a pas de nullité sans grief, l'omission de l'adresse n'ayant causé aucun préjudice au preneur. Concernant l'indemnité d'éviction, la cour écarte les conclusions de la nouvelle expertise qu'elle avait ordonnée, estimant que les postes de préjudice retenus par l'expert excédaient les composantes légales de l'indemnité et que l'évaluation initiale était pertinente au regard de la consistance réelle du fonds de commerce. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'application dans le temps de la loi n° 49-16 sur les baux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de contestation du congé et d'octroi de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du preneur en contestation du congé et, tout en validant ce dernier, avait rejeté sa demande d'indemnité d'éviction faute de demande chiffrée après expertise. L'appelant soutenait que la contestation du congé demeurait recevable et que le rejet de sa demande indemnitaire était infondé. La cour retient que la loi n° 49-16, applicable aux instances introduites après son entrée en vigueur, impose au preneur de contester le congé par voie de défense au fond et non plus par une action distincte, confirmant ainsi l'irrecevabilité de la demande sur ce point. En revanche, elle censure le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité, jugeant qu'il incombait au premier juge d'inviter le preneur à régulariser sa demande en la chiffrant après le dépôt du rapport d'expertise. Statuant par évocation et écartant une nouvelle expertise pour non-respect des critères de l'article 7 de ladite loi, notamment l'examen des déclarations fiscales, la cour fixe souverainement le montant de l'indemnité due au preneur. Le jugement est donc infirmé sur le rejet de la demande indemnitaire et confirmé pour le surplus.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de son calcul en l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité fixée sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant contestait ce montant au visa de l'article 7 de la loi 49-16, soutenant que la carence du preneur le privait de tout droit à indemnisation. La cour retient que si l'absence de déclarations fiscales fait effectivement obstacle à l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, elle ne prive pas le preneur de son droit à réparation pour la perte du droit au bail et les frais de déménagement. Elle écarte cependant l'indemnité allouée au titre des améliorations, faute pour le preneur d'en rapporter la preuve. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de révision de loyer commercial et d'éviction subséquente, la cour d'appel de commerce précise l'articulation des compétences matérielles en la matière. Le tribunal de commerce, bien que précédemment déclaré compétent par une décision d'appel, avait rejeté la demande du bailleur comme irrecevable. L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait, sans se contredire, décliner sa compétence au fond après qu'elle eut été irrévocablement reconnue. La cour d'appel de commerce retient que si la compétence du juge commercial avait été confirmée, c'était au regard de la demande d'éviction qui y était jointe, laquelle relève de sa compétence. Elle juge cependant que le refus d'une augmentation de loyer ne constitue pas un motif légitime d'éviction sans indemnité. La cour rappelle en outre que, depuis l'entrée en vigueur de la loi 07.03, la demande de révision du loyer commercial relève de la compétence exclusive des juridictions de droit commun et obéit à une procédure spéciale, distincte de celle prévue par le dahir de 1955. Dès lors, le jugement de première instance ayant déclaré la demande irrecevable dans son ensemble est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions du nouveau bail commercial consenti au preneur évincé pour cause de reconstruction, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une expertise judiciaire, fixé le montant du nouveau loyer. L'appel portait principalement sur la contestation de cette expertise et, à titre incident, sur la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé les conditions financières proposées par le bailleur. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée au regard des caractéristiques du local reconstruit et de sa situation géographique. La cour retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées, notamment l'exigence d'un pas-de-porte, ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. Elle rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant du loyer ancien en attendant la fixation judiciaire des nouvelles conditions du bail. La cour déclare par ailleurs irrecevables les demandes nouvelles formées en appel, tant par le preneur concernant la restitution d'un second local que par le bailleur visant à faire constater la déchéance du droit de priorité. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisie d’un recours en annulation formé contre une sentence arbitrale ayant statué sur un litige relatif à l’exécution d’un bail commercial, la Cour d’appel de commerce examine les moyens soulevés par la partie requérante et précise l’étendue limitée de son contrôle juridictionnel.

1. Sur la régularité de la constitution du tribunal arbitral

La Cour rejette le grief relatif à l’irrégularité alléguée dans la désignation des arbitres. Elle retient qu’après le désistement des arbitres initialement convenus, la procédure suivie par la partie défenderesse, consistant à nommer son arbitre puis à mettre en demeure la partie adverse de désigner le sien, avant de saisir, face à l’inertie de cette dernière, le président de la juridiction compétente pour procéder à cette désignation, respecte rigoureusement les dispositions des articles 327-3 et 327-4 du Code de procédure civile. La Cour souligne également que la décision rejetant la demande préalable de récusation d’un arbitre revêt, en vertu de l’article 327-5, alinéa 4, un caractère définitif et insusceptible de recours, confortant ainsi la régularité de la constitution du tribunal arbitral et justifiant le refus de surseoir à statuer.

2. Sur la limitation du contrôle du juge de l’annulation et l’exclusion des moyens touchant au fond

La Cour rappelle expressément que sa compétence en matière de recours en annulation est strictement circonscrite aux motifs limitativement énumérés par l’article 327-36 du Code de procédure civile. Elle déclare en conséquence irrecevables les moyens contestant l’appréciation souveraine des faits par les arbitres, l’interprétation qu’ils ont donnée aux stipulations contractuelles, la validité d’une mise en demeure, ainsi que la régularité du rejet d’une demande reconventionnelle pour tardiveté. Ces questions, relevant exclusivement du fond du litige et du pouvoir discrétionnaire des arbitres, échappent au contrôle du juge de l’annulation.

3. Sur la loi applicable au bail et l’inapplicabilité du Dahir de 1955

Concernant le droit substantiel applicable, la Cour valide la position du tribunal arbitral. Elle relève que le Dahir du 24 mai 1955, bien que visé contractuellement, est abrogé par la loi n°49-16 relative aux baux commerciaux, laquelle exclut formellement les locaux situés dans les centres commerciaux de son champ d’application (article 2). Par conséquent, la Cour considère le moyen tiré de la violation du Dahir de 1955 comme dépourvu de pertinence juridique.

4. Sur l’irrecevabilité du moyen tiré de l’inscription de faux

Enfin, la Cour rejette le moyen fondé sur l’inscription de faux, au motif que ce grief n’entre pas dans les cas limitatifs d’annulation prévus à l’article 327-36 du Code de procédure civile.

En conséquence, aucun des moyens invoqués par la partie requérante n’étant retenu, la Cour rejette le recours en annulation et, conformément à l’article 327-38 du Code de procédure civile, accorde l’exequatur à la sentence arbitrale contestée, lui conférant ainsi force exécutoire.

La Cour d’appel de commerce, saisie d’un recours en annulation contre une sentence arbitrale rendue dans le cadre d’un bail commercial, rejette ce recours et ordonne l’exécution forcée de la sentence arbitrale contestée.

1. Sur la régularité de la constitution du tribunal arbitral

Le grief invoquant une constitution irrégulière de la formation arbitrale est écarté. La Cour constate la régularité de la procédure suivie pour le remplacement des arbitres initialement désignés, conforme aux dispositions des articles 327-3 et 327-4 du Code de procédure civile. Elle relève en outre qu’une ordonnance judiciaire rejetant la demande de récusation d’un arbitre, revêtue de l’autorité de chose jugée conformément à l’article 327-5 alinéa 4 du même code, légitime définitivement la composition du tribunal arbitral et autorise la poursuite des opérations arbitrales.

2. Sur les vices de procédure allégués (notification des actes)

Les moyens invoqués par la demanderesse au titre des prétendues irrégularités de notification (notamment la mise en demeure préalable) sont rejetés. La Cour estime d’une part que la preuve de la réception effective des actes contestés est suffisamment établie, et d’autre part que ces griefs ne relèvent pas des cas limitatifs d’annulation visés à l’article 327-36 du CPC, excluant ainsi tout contrôle juridictionnel sur ce fondement.

3. Sur les moyens tirés de la violation du droit et du contrat (moyens de fond)

La Cour déclare irrecevables les moyens invoqués quant à l’interprétation litigieuse des clauses contractuelles relatives à la sous-location, à la prise en compte fiscale de la TVA, à la mise en œuvre d’une clause résolutoire, ainsi qu’au rejet par le tribunal arbitral d’une demande reconventionnelle. Elle relève également l’inopposabilité du Dahir du 24 mai 1955, abrogé et remplacé par la loi n° 49-16, laquelle exclut expressément de son champ les baux portant sur des locaux situés dans des centres commerciaux. La Cour rappelle ainsi que ces moyens relèvent exclusivement de l’appréciation souveraine du tribunal arbitral et échappent, dès lors, au contrôle restreint du juge de l’annulation, conformément aux cas strictement définis à l’article 327-36 du CPC.

4. Sur l’inscription de faux

Le grief tiré d’une inscription de faux incidente est jugé irrecevable par la Cour, celle-ci rappelant que l’inscription de faux ne constitue pas un motif prévu par l’article 327-36 du CPC permettant d’ouvrir valablement un recours en annulation contre une sentence arbitrale.

Aucun des moyens soulevés ne relevant des cas de nullité limitativement prévus par la loi, la Cour rejette le recours et ordonne, en application de l’article 327-38 du CPC, l’exécution forcée de la sentence arbitrale contestée.

Selon l'article 5 de la loi instituant les juridictions de commerce, la compétence de celles-ci s'étend aux litiges relatifs aux fonds de commerce et non aux simples locaux commerciaux. En conséquence, retient à bon droit la compétence du tribunal de première instance la cour d'appel qui, saisie d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, constate que l'occupant n'allègue l'existence d'aucune relation locative ni d'un fonds de commerce, la seule invocation de l'usage commercial du local étant insuffisante pour attraire le litige devant la juridiction commerciale.

Ayant souverainement constaté que le locataire d'un local commercial avait abandonné les lieux pendant plus d'une année, ce qui a entraîné la disparition de son fonds de commerce par la perte de la clientèle et de la réputation commerciale, une cour d'appel en déduit à bon droit que le preneur a perdu le bénéfice de la protection accordée par le dahir du 24 mai 1955. En conséquence, le contrat de bail se trouvant désormais soumis aux dispositions du droit commun, notamment l'article 692 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel prononce légalement la résiliation du bail aux torts du preneur pour manquement à ses obligations, sans que le bailleur soit tenu de respecter les formalités de congé prévues par le statut des baux commerciaux.

La signification d’un congé à une société locataire est régulière dès lors qu’elle est effectuée à son siège social, sans qu’une remise personnelle au représentant légal soit requise au regard des articles 38 et 516 du Code de procédure civile. La validité de la remise à un préposé est corroborée lorsque le preneur a précédemment agi sur la base de notifications réceptionnées par ce même individu, reconnaissant ainsi implicitement sa qualité.

Le preneur qui omet d’initier la procédure de conciliation prévue à l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955 est déchu du droit de contester les motifs du congé. Cette déchéance le prive de toute contestation de fond, notamment sur le montant du loyer, et le constitue en occupant sans droit ni titre, justifiant son expulsion.

Enfin, la Cour Suprême rappelle qu’un moyen mélangé de fait et de droit, tel que la prescription, est irrecevable lorsqu’il est présenté pour la première fois au stade du pourvoi.

Il résulte des articles 1er et 2 du dahir du 5 janvier 1953 que les dispositions de ce texte relatives à la révision du loyer des locaux à usage commercial ne sont pas d'ordre public. Dès lors, viole l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats la cour d'appel qui, pour annuler la clause d'un bail commercial prévoyant une augmentation annuelle du loyer, retient que ces dispositions sont impératives et ne sauraient être écartées par une convention particulière.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que si la notification d'une augmentation de loyer constitue le point de départ de l'action, elle ne peut être assimilée à une décision de justice exécutoire. Par conséquent, l'acceptation par le preneur des nouvelles conditions proposées, y compris en cas de silence de sa part ou de défaut d'engagement de la procédure de conciliation, doit faire l'objet d'une décision judiciaire de validation.

C'est donc à bon droit qu'un tribunal déclare irrecevable la demande du bailleur en paiement du loyer augmenté, en l'absence d'une telle décision préalable.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour annuler la clause d'un bail commercial prévoyant une augmentation de loyer et l'injonction de payer subséquente, retient que les dispositions du Dahir du 5 janvier 1953 sont d'ordre public. En effet, il résulte des articles 1er et 2 de ce dahir que ses dispositions relatives aux conditions de la révision du loyer ne sont pas impératives, de sorte que les parties peuvent, en vertu du principe de l'autonomie de la volonté, convenir de modalités de révision différentes.

En statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats qui consacre le principe de la force obligatoire des conventions.

L’arrêt rendu par la Cour suprême porte sur un litige relatif à l’évacuation d’un local commercial à la suite d’un défaut de paiement du loyer. La procédure a été initiée par les bailleurs qui ont invoqué la défaillance du preneur dans le règlement des loyers, donnant lieu à un contentieux portant sur la validité de l’assignation en expulsion.

La cour d’appel avait confirmé le jugement rendu en première instance par le tribunal de commerce qui avait rejeté la demande d’expulsion en considérant que l’injonction adressée au preneur était irrégulière. Elle a motivé sa décision en affirmant que l’avis d’expulsion n’indiquait pas de manière précise le montant des loyers impayés, la durée de l’impayé et le délai octroyé pour se libérer de la dette locative.

La Cour suprême, saisie d’un pourvoi en cassation, a censuré cette approche en considérant que l’injonction adressée au preneur était conforme aux dispositions du Dahir du 24 mai 1955 régissant les rapports locatifs en matière commerciale. L’arrêt rappelle que l’article 6 du Dahir n’impose pas aux bailleurs de détailler les échéances impayées ni d’accorder un délai spécifique avant l’engagement de la procédure d’expulsion, dès lors que l’assignation repose sur un défaut de paiement précédemment constaté par une décision judiciaire devenue définitive.

En l’espèce, les bailleurs avaient déjà obtenu une décision judiciaire antérieure reconnaissant la défaillance du preneur dans le paiement des loyers et le condamnant au règlement des sommes dues. L’injonction ultérieure d’expulsion ne nécessitait donc pas la reprise détaillée des éléments liés à la dette locative, ceux-ci ayant été définitivement tranchés. En retenant une exigence non prévue par la loi, la cour d’appel a violé l’article 6 du Dahir du 24 mai 1955.

La Cour suprême a donc prononcé la cassation de l’arrêt d’appel et renvoyé l’affaire devant la même cour autrement composée pour qu’elle statue à nouveau en conformité avec la règle de droit applicable. Les défendeurs au pourvoi ont été condamnés aux frais.