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Occupation illicite

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine les conditions de bien-fondé d'une telle action. Le tribunal de commerce avait débouté les héritiers demandeurs.

En appel, ces derniers contestaient la régularité de l'expertise judiciaire et soutenaient que l'occupation illicite était établie, nonobstant les conclusions de l'expert. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de l'expertise, retenant que l'appelant n'a pas intérêt à invoquer un vice de procédure qui ne lui cause aucun grief.

Sur le fond, la cour rappelle que l'action en expulsion d'un occupant sans droit ni titre suppose la réunion de deux conditions cumulatives : la preuve de la propriété du demandeur sur le bien litigieux et l'occupation effective de ce même bien par le défendeur. Dès lors que le rapport d'expertise établit que le local occupé par l'intimé est distinct, notamment par son absence de numérotation, de celui dont les appelants revendiquent la propriété, la cour considère que la condition relative à l'occupation n'est pas remplie.

La preuve de l'occupation sans droit ni titre n'étant pas rapportée, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si l'autorisation d'occuper consentie par un seul co-indivisaire suffisait à faire échec à l'action. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant l'existence d'un bail verbal, malgré les contradictions des témoignages.

Les appelants soutenaient que l'occupant était sans titre opposable à l'indivision, faute de consentement de la majorité des co-indivisaires et en l'absence de toute preuve écrite d'un bail. La cour, sans se prononcer sur la qualification exacte de la relation contractuelle, recentre le débat sur la seule existence d'un titre, quel qu'il soit, faisant obstacle à la qualification d'occupation illicite.

Elle retient que dès lors que l'un des co-indivisaires appelants a reconnu avoir autorisé l'intimé à occuper les lieux pour y travailler avec lui, ce dernier ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre. La cour juge que cette autorisation, émanant d'un des propriétaires, suffit à écarter la qualification d'occupation illicite, peu important les contestations relatives à la nature juridique de l'accord ou à l'étendue des pouvoirs du co-indivisaire l'ayant consentie.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant une indemnité pour occupation illicite, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation de la résistance fautive à l'exécution d'une décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait condamné les anciens preneurs à indemniser le bailleur pour le préjudice résultant de leur maintien dans les lieux après une décision d'éviction définitive.

Les preneurs évincés contestaient la matérialité de leur résistance ainsi que l'existence d'un préjudice indemnisable, tandis que le bailleur sollicitait une majoration de l'indemnité. La cour retient que la résistance est caractérisée par une succession de manœuvres dilatoires, incluant le refus d'obtempérer à la sommation d'évacuer, l'introduction d'une demande infondée de suspension d'exécution et le refus de retirer les biens mobiliers, contraignant le bailleur à provoquer leur vente forcée.

Elle en déduit que ce maintien abusif dans les lieux constitue une faute engageant la responsabilité des anciens preneurs et causant au bailleur un préjudice certain, consistant en la perte de jouissance de son bien. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation, la cour juge l'indemnité fixée par les premiers juges adéquate.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce devait déterminer si la présence d'un tiers dans un local commercial, initialement autorisée au titre d'un contrat de gérance, pouvait être qualifiée d'occupation illicite. Le tribunal de commerce avait débouté la demanderesse au motif que son propre aveu établissait le caractère légitime de la présence de l'occupant.

L'appelante soutenait que la qualité de gérant du fonds de commerce ne conférait aucun droit au maintien dans les lieux et que les sommes perçues constituaient une redevance de gérance et non un loyer. La cour retient que la qualité de gérant, reconnue par l'appelante elle-même, fait obstacle à la qualification d'occupation sans droit ni titre.

Elle rappelle que cette dernière suppose des éléments de surprise ou de clandestinité dans la prise de possession, lesquels font défaut lorsque l'entrée dans les lieux a été autorisée. Il appartenait dès lors à la bailleresse de mettre fin au contrat de gérance selon les procédures légales avant de solliciter une expulsion.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur à cesser une occupation illicite des parties communes d'un centre commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du bailleur et la caractérisation d'une faute contractuelle. Le tribunal de commerce avait ordonné la remise en état des lieux sous astreinte et alloué des dommages-intérêts au bailleur.

L'appelant contestait d'une part la qualité à agir de ce dernier, soutenant que la gestion des parties communes relevait d'une association de commerçants, et d'autre part l'existence d'un manquement, invoquant un usage toléré et l'absence de préjudice. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que la relation juridique est exclusivement régie par le contrat de bail liant les parties.

Elle considère ensuite que les propres écritures du preneur, en admettant une occupation même minime de l'espace extérieur au local, constituent un aveu judiciaire de l'inexécution de ses obligations. La cour retient que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et que ni un usage prétendu ni les délibérations d'une association tierce ne sauraient prévaloir sur les stipulations claires du bail.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'une société pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve de la localisation de l'occupant. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et d'indemnisation.

L'appelante soutenait ne pas occuper l'immeuble objet du litige mais un fonds voisin en vertu d'un bail, tandis que l'intimée invoquait un prétendu aveu judiciaire et divers indices matériels pour prouver l'occupation. La cour retient, sur la base de deux expertises judiciaires concordantes, que la société prétendument occupante se trouve en réalité exclusivement sur la parcelle voisine, immatriculée sous un titre foncier distinct.

Elle écarte la qualification d'aveu judiciaire, considérant qu'une déclaration ambiguë du défendeur sur sa présence sur les lieux, sans référence précise au titre foncier litigieux, ne saurait valoir reconnaissance de l'occupation illicite dès lors que les expertises techniques ont clarifié la situation factuelle. La cour juge également que ni l'existence d'un accès clos entre les deux fonds, ni la présence de biens mobiliers, ne suffisent à caractériser l'occupation en l'absence de preuve d'une exploitation effective de l'immeuble du demandeur.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité de la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident relatifs à l'exécution d'un contrat de gérance libre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve du paiement des redevances et sur l'évaluation de l'indemnité d'occupation. Le tribunal de commerce avait condamné le gérant au paiement d'arriérés et d'une indemnité d'occupation.

L'appelant principal soutenait s'être acquitté des redevances par des paiements en espèces et contestait l'occupation effective des lieux, tandis que l'appelant incident sollicitait la majoration de l'indemnité. La cour rappelle que la charge de la preuve du paiement pèse sur le débiteur de l'obligation, lequel ne peut se contenter d'alléguer un paiement en espèces sans en rapporter la preuve.

Elle retient par ailleurs que l'occupation illicite est établie jusqu'à la date de l'expulsion effective constatée par procès-verbal d'exécution. Faisant partiellement droit à l'appel incident, la cour évalue l'indemnité due sur la base de la redevance contractuelle pour toute la période d'occupation post-contractuelle.

En conséquence, la cour rejette l'appel principal, accueille partiellement l'appel incident et réforme le jugement sur le seul quantum de l'indemnité d'occupation, le confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la portée d'un procès-verbal de constat et la recevabilité d'une demande d'intervention forcée en appel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion formée par le bailleur.

L'appelant contestait la qualification d'occupation illicite, soutenant que sa présence se justifiait par une simple domiciliation commerciale autorisée par le bail conclu avec le preneur initial. La cour déclare d'abord irrecevable la demande d'intervention forcée du preneur initial comme étant contraire au principe du double degré de juridiction.

Sur le fond, la cour retient la pleine force probante du procès-verbal de constat qui établissait matériellement l'occupation exclusive des lieux par l'appelant, notamment par la présence de ses enseignes et les déclarations concordantes de son personnel et du gardien de l'immeuble. Faute pour l'occupant de produire un contrat de sous-location ou de domiciliation en bonne et due forme, la cour écarte l'argument tiré d'une simple faculté de domiciliation prévue au bail originel.

Le jugement d'expulsion est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce examine le bien-fondé d'une demande d'éviction fondée sur la modification des lieux loués et l'occupation sans droit ni titre d'un local adjacent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur. L'appelant soutenait que le preneur avait démoli un mur mitoyen et contestait la force probante des quittances de loyer, produites en copie et en langue étrangère, qui mentionnaient la location de deux locaux. La cour écarte ces moyens en retenant que le preneur avait produit les originaux des quittances et que leur contestation par le bailleur n'avait pas été formalisée par une procédure d'inscription de faux. S'appuyant sur une expertise judiciaire, la cour constate que le mur séparatif n'a pas été démoli mais est seulement percé d'une porte ancienne, sans incidence sur la solidité de l'immeuble. Dès lors, le motif de l'éviction, à savoir la modification des lieux et l'occupation illicite, est jugé non établi en fait comme en droit. Par voie de conséquence, la demande incidente en inscription de faux formée par le preneur contre le contrat de bail est déclarée sans objet. Le jugement de première instance est donc confirmé.

Saisi d'un recours contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnité pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'autorité de la chose jugée attachée à une décision antérieure. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant le consentement du propriétaire, qui était également associé de la société occupante. L'appelant soutenait que sa qualité d'associé ne pouvait valoir renonciation à une indemnité d'occupation de son bien personnel. La cour relève cependant qu'une décision de justice définitive, rendue sur renvoi après cassation, a déjà statué sur ce point en rejetant une précédente demande d'expulsion formée contre la société. Elle en déduit, au visa de l'article 418 du code des obligations et des contrats, que le caractère légitime de l'occupation est judiciairement établi et s'impose aux parties. Dès lors, la demande d'indemnisation, privée de son fondement principal qui est l'occupation illicite, devient sans objet. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que l'action en expulsion pour occupation sans droit ni titre est irrecevable dès lors que le demandeur reconnaît lui-même l'existence d'une relation contractuelle à l'origine de l'entrée dans les lieux, peu important la qualification juridique de cette relation. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, nonobstant une erreur matérielle dans le dispositif de son jugement. L'appelante soutenait que le premier juge avait violé le principe de l'indivisibilité de l'aveu en retenant l'existence d'un lien contractuel tout en écartant sa qualification de gérance libre. La cour écarte ce moyen en considérant que l'aveu par la propriétaire de l'existence d'un contrat suffit à établir le caractère légitime de l'entrée en possession de l'occupant. Dès lors, la condition d'une occupation sans droit ni titre, fondement de l'action en expulsion, n'est pas remplie. La cour souligne que le litige porte en réalité sur la qualification juridique de la relation contractuelle liant les parties, et non sur une occupation illicite. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie d'une action en expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la charge de la preuve et la valeur probante des déclarations de l'occupant consignées dans un procès-verbal de constat. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable, considérant que les dires de l'occupant, qui se prétendait locataire lors du constat, suffisaient à écarter la qualification d'occupation illicite. L'appelant soutenait qu'un procès-verbal de constat, dont l'objet est limité à la relation de faits matériels, ne pouvait valoir preuve d'une relation locative. La cour retient que les déclarations unilatérales de l'occupant, non corroborées par le moindre titre ou commencement de preuve, sont dépourvues de toute force probante et ne sauraient renverser la charge de la preuve. Elle rappelle qu'il appartient à celui qui se trouve dans les lieux d'établir le fondement juridique de son occupation face au propriétaire justifiant de son titre. En l'absence de toute justification produite par l'intimé, tant en première instance qu'en appel, l'occupation est jugée sans droit ni titre. Le jugement est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, ordonne l'expulsion tout en rejetant la demande d'astreinte.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification de l'occupation d'un local commercial en l'absence de bail écrit. Le tribunal de commerce avait débouté les propriétaires de leur demande. En appel, ces derniers soutenaient que l'occupation était illicite faute de contrat de bail, invoquant notamment l'exigence d'un écrit posée par la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. La cour écarte ce moyen en relevant la contradiction des demandeurs qui, après avoir plaidé l'occupation illicite, ont reconnu dans leurs écritures avoir mis le local à la disposition de l'occupante à titre gracieux. Elle retient que cet aveu d'une mise à disposition consentie, même précaire, est exclusif de la qualification d'occupation sans titre qui constituait le fondement unique de l'action. La cour ajoute que l'exigence d'un bail écrit posée par la loi n° 49-16 est inapplicable aux situations juridiques nées antérieurement à son entrée en vigueur. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'appels croisés relatifs à l'exécution financière d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les obligations respectives des parties quant au paiement des charges, aux réparations et à l'indemnisation de divers préjudices. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de sommes au titre des primes d'assurance, des taxes sur les services communaux et de dommages et intérêts. Se fondant sur les conclusions d'une expertise judiciaire, la cour retient que le preneur est redevable des primes d'assurance et des taxes au prorata de la surface effectivement occupée, mais écarte les frais de maintenance correspondant à des travaux de gros entretien incombant au bailleur. Elle infirme en outre la condamnation prononcée pour occupation illicite, relevant que le bailleur avait expressément autorisé le preneur à sous-louer les locaux, ce qui privait la demande de tout fondement. La cour rappelle également que les intérêts légaux ne peuvent courir que sur les créances de nature contractuelle, à l'exclusion des sommes allouées à titre de réparation d'un préjudice. Le jugement est par conséquent réformé, avec une réévaluation à la baisse du montant global de la condamnation et une modification de l'assiette de calcul des intérêts légaux.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine la force probante des procès-verbaux d'huissier de justice. Le tribunal de commerce avait condamné l'ancien locataire au paiement d'une indemnité après avoir constaté son maintien illicite dans les lieux postérieurement à une première expulsion. L'appelant contestait la réalité de sa réinstallation, arguant de l'absence de preuve de son retour dans les locaux. La cour retient que l'occupation illicite est suffisamment établie par un procès-verbal de constat démontrant la réouverture du commerce au public, corroboré par un procès-verbal d'expulsion ultérieur. Elle souligne que ces actes, qui n'ont fait l'objet d'aucune procédure d'inscription de faux, font pleine foi des faits qu'ils constatent. Dès lors, la preuve de l'occupation et du préjudice en résultant étant rapportée, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en responsabilité pour occupation illicite de locaux et dégradations, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante des procès-verbaux officiels. Le tribunal de commerce avait écarté la demande faute de preuve suffisante du préjudice. L'appelant soutenait que les constatations matérielles contenues dans les procès-verbaux de la police judiciaire et d'une commission administrative suffisaient à établir la faute des intimés. La cour relève cependant que si ces documents confirment bien les faits matériels, leur contenu même, notamment les auditions de témoins et de l'un des mis en cause, révèle que les agissements litigieux ont été réalisés avec l'autorisation et la participation du gérant de la société appelante, en contrepartie d'une rémunération. Elle en déduit que les pièces produites, loin de prouver un dommage imputable aux intimés, démontrent au contraire le consentement de la victime alléguée, privant ainsi l'action de tout fondement. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Ayant souverainement apprécié l'ensemble des éléments de preuve, y compris les rapports d'expertise, pour déterminer la surface et la durée réelles de l'occupation illicite d'un terrain, la cour d'appel en a exactement déduit, en application des dispositions de l'article 264 du Dahir des obligations et des contrats, le montant de l'indemnité propre à réparer le préjudice subi par le propriétaire. En statuant ainsi, sans être liée par les conclusions chiffrées des experts, la cour d'appel n'a fait qu'exercer son pouvoir de contrôle sur les expertises et n'a pas violé les dispositions des articles 64 et 66 du Code de procédure civile, son appréciation ne s'analysant pas en une décision fondée sur sa connaissance personnelle des faits.

Une cour d'appel, qui constate souverainement, sur la base d'un procès-verbal de constat et d'un rapport d'expertise, que le preneur occupe la partie des lieux loués contractuellement destinée à un passage et entrave ainsi l'accès au reste du bien, en déduit à bon droit que ce manquement justifie son éviction de la totalité des lieux. N'est pas tenue d'ordonner une nouvelle mesure d'instruction la juridiction du fond qui s'estime suffisamment éclairée par les éléments versés aux débats.

Le tribunal de commerce de Casablanca, saisi d’une demande portant sur l’exécution d’obligations réparatoires issues d’un contrat de bail commercial, était appelé à déterminer la répartition des charges de réparation entre bailleur et locataire, ainsi que l’éventuelle responsabilité du bailleur en raison de dommages subis par le locataire.

Le locataire avait sollicité la condamnation du bailleur à procéder aux réparations nécessaires du plafond dégradé du local commercial loué, invoquant l’article 639 du Dahir formant Code des obligations et contrats (DOC), ainsi qu’à un versement provisionnel de dommages-intérêts et à la désignation préalable d’un expert judiciaire aux fins d’évaluation du préjudice. En réponse, le bailleur opposait une clause du bail stipulant la prise en charge exclusive par le locataire des réparations du local commercial, en soulignant que ce dernier avait accepté le local dans un état initialement satisfaisant, ce qui excluait sa responsabilité.

Le tribunal a retenu, au visa de l’article 639 du DOC, que les réparations des éléments structurels du local, notamment celles relatives aux toitures et à l’étanchéité du plafond, incombent au bailleur, sauf stipulation contractuelle contraire claire et explicite. Après analyse du procès-verbal de constat établi par un huissier de justice, confirmant l’existence de dégradations significatives et d’infiltrations d’eau dans le local commercial loué, ainsi que l’absence de réaction appropriée du bailleur après mise en demeure, la juridiction a conclu à l’obligation du bailleur d’effectuer ces réparations.

En revanche, elle a jugé irrecevable la demande visant à ordonner une expertise judiciaire préalable pour déterminer l’étendue des préjudices invoqués, considérant que la mesure d’expertise ne pouvait constituer en elle-même l’objet principal d’une demande, mais uniquement une modalité d’investigation à la disposition du juge pour trancher le litige.

Dès lors, le tribunal a condamné le bailleur à exécuter les réparations nécessaires du plafond du local commercial et rejeté le surplus des prétentions, notamment le caractère provisionnel de la réparation du préjudice invoqué par le locataire, en raison d’une insuffisance probatoire à ce stade de la procédure. La demande d’exécution provisoire a également été rejetée faute de réunion des conditions prévues par l’article 147 du Code de procédure civile.

Saisi en référé, le juge administratif a ordonné l’arrêt des travaux entrepris sur un terrain privé sans autorisation des propriétaires. Il a retenu que l’absence de toute procédure d’expropriation et la violation manifeste du droit de propriété justifiaient son intervention. L’atteinte matérielle ainsi caractérisée était constitutive d’une usurpation grave, l’empêchant d’être qualifiée de mesure administrative légitime.

Le juge des référés, compétent pour intervenir en cas d’atteinte manifeste au droit de propriété, a estimé que le fait d’empêcher les propriétaires d’exercer leurs droits sur leur bien, combiné à la réalisation de travaux de terrassement et de démolition sans autorisation ni respect des procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique, constituait une violation grave du droit constitutionnel de propriété.

Bien que la commune niât son implication directe, le tribunal a estimé qu’il lui appartenait d’identifier l’auteur des travaux et d’en assurer la cessation. L’exécution provisoire a été ordonnée, mais la demande d’astreinte a été rejetée comme prématurée. Les frais ont été mis à la charge de la commune.

Viole l'article 4 du dahir du 27 avril 1919 relatif aux terres des collectivités la cour d'appel qui se déclare incompétente pour connaître d'un litige opposant deux membres d'une même collectivité, au motif que le bien en cause est une terre collective. En effet, si l'assemblée des délégués est compétente pour procéder à la répartition du droit de jouissance sur ces terres, les juridictions de droit commun le sont pour statuer sur les litiges survenant après cette répartition, tel qu'un litige relatif à une occupation prétendument sans droit ni titre.