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Éviction pour non-paiement

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant contestait la validité du commandement de payer au regard des exigences de la loi n° 49-16, notamment quant à la mention expresse de l'éviction et au respect des délais, et soutenait par ailleurs s'être acquitté des loyers réclamés.

La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de la nullité du commandement, relevant que celui-ci mentionnait sans équivoque la menace d'une action en expulsion en cas de non-paiement. Elle rappelle que la procédure d'éviction pour non-paiement, régie par les articles 8 et 26 de la loi n° 49-16, n'impose qu'un seul délai de mise en demeure pour constater le défaut de paiement, et non deux délais distincts.

La cour retient cependant la preuve d'un paiement partiel par la production d'un relevé bancaire non contesté par le bailleur. Par ailleurs, la cour déclare irrecevable la demande additionnelle du bailleur fondée sur une reconnaissance de dette, au motif que cet acte, émanant d'un seul des copreneurs et manquant de précision, ne se rattache pas directement à la demande originelle.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris uniquement sur le quantum de la condamnation, réduit du montant du paiement partiel prouvé, et le confirme pour le surplus, notamment quant à l'expulsion.

Saisi d'un recours contre une ordonnance refusant la mainlevée d'une saisie-attribution pratiquée pour le recouvrement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la renonciation tacite du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée formée par le bailleur.

En appel, ce dernier soutenait que son défaut de consignation de l'indemnité dans le délai de trois mois prévu par l'article 28 de la loi 49.16 valait renonciation à l'éviction, privant ainsi de cause la créance du preneur et rendant la saisie infondée. La cour écarte ce moyen après avoir constaté que l'éviction avait bien été exécutée à l'initiative du bailleur.

Elle retient surtout que le mécanisme de renonciation prévu par l'article 28 ne s'applique que lorsque l'indemnité est sollicitée par voie de demande reconventionnelle dans l'instance en éviction, et non lorsqu'elle est allouée dans le cadre d'une action principale et distincte. Dès lors, la décision condamnant le bailleur au paiement de l'indemnité constitue un titre exécutoire valable, justifiant les mesures d'exécution forcée.

L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité du congé délivré au preneur. L'appelant soutenait que la mise en demeure était irrégulière au regard des articles 8 et 26 de la loi n° 49-16, qui imposeraient la délivrance de deux préavis distincts, l'un pour le paiement et l'autre pour l'éviction.

La cour écarte ce moyen en retenant que la procédure d'éviction pour non-paiement est exclusivement régie par l'article 26 de ladite loi. Elle juge qu'un unique congé accordant au preneur un délai de quinze jours pour s'acquitter des loyers sous peine d'éviction est suffisant et conforme à la loi, confirmant ainsi la jurisprudence de la Cour de cassation.

La cour écarte également les preuves de paiement produites par le preneur, les jugeant non probantes. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle étend la condamnation aux loyers échus en cours d'instance et confirme pour le surplus le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation du bail commercial au regard de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que l'arriéré du preneur était inférieur au seuil de trois mois de loyers.

L'appelant soutenait que le paiement partiel des arriérés, intervenu après l'expiration du délai de la mise en demeure, ne pouvait purger la demeure du preneur et que le manquement était donc constitué. La cour retient, au vu des quittances produites dont la force probante n'a pas été contestée selon les voies de droit, que l'arriéré de loyer effectivement exigible à la date de la mise en demeure était inférieur à trois mois.

Elle en déduit que la condition posée par l'article 8 de la loi n° 49-16 pour justifier l'éviction n'était pas remplie, le manquement du preneur n'atteignant pas le seuil légal requis. En revanche, la cour fait droit à la demande en paiement de la taxe d'édilité, rappelant qu'elle incombe légalement au preneur en sa qualité d'occupant des lieux, sauf convention contraire non rapportée.

La cour infirme donc partiellement le jugement sur ce seul chef de demande et le confirme pour le surplus, notamment en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur. Le preneur contestait la validité de la sommation de payer, au motif qu'elle n'indiquait pas un délai spécifique pour l'éviction distinct de celui pour le paiement, et soutenait que l'action en expulsion était irrecevable faute de demande préalable en résiliation du bail.

La cour d'appel de commerce juge que le délai de quinze jours prévu par l'article 26 de la loi 49-16 est un délai unique pour le paiement, dont l'inobservation par le preneur suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion. Elle retient en outre que l'expulsion pour défaut de paiement est la conséquence légale de ce manquement et emporte de plein droit la fin de la relation contractuelle, sans qu'une demande de résiliation distincte soit requise.

Accueillant par ailleurs l'appel incident du bailleur, la cour actualise le montant des arriérés locatifs en y incluant les loyers échus en cours d'instance. L'appel principal est rejeté et le jugement est confirmé dans son principe, sa condamnation pécuniaire étant augmentée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers initiée par l'acquéreur d'un local commercial, contestée tant par le preneur que par les héritiers du vendeur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande, ordonné le paiement des arriérés locatifs et prononcé l'expulsion.

Le preneur soutenait, d'une part, que la cession du droit au bail ne lui avait pas été régulièrement notifiée et, d'autre part, que la demande ultérieure du bailleur en révision du loyer valait renonciation à l'éviction. Les héritiers du cédant contestaient quant à eux la qualité de propriétaire de l'acquéreur, au motif d'une action en nullité de la vente pendante devant une autre juridiction.

La cour écarte le premier moyen en retenant que l'acquéreur, déjà copropriétaire indivis du bien, a valablement notifié son entière substitution dans les droits du bailleur par l'envoi même de la sommation de payer. Elle rejette le second moyen en précisant qu'un jugement se bornant à augmenter le loyer n'opère pas novation du contrat de bail et ne saurait donc emporter renonciation aux effets d'un congé antérieurement délivré.

La cour juge enfin que la simple existence d'une action en nullité de la vente, en l'absence de décision définitive, ne prive pas l'acte de vente de ses effets juridiques et ne saurait vicier la qualité à agir de l'acquéreur. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la notification d'une sommation de payer. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif d'une irrégularité dans la notification de l'acte.

L'appel portait principalement sur la question de savoir si la remise de la sommation à un employé présent dans les lieux loués constituait une notification valable au preneur. La cour retient que la notification effectuée au local commercial à une personne se présentant comme un employé du débiteur est régulière et produit tous ses effets juridiques en application de l'article 38 du code de procédure civile, peu important la nature exacte du lien de subordination.

Dès lors que le preneur n'a pas réglé les loyers dans le délai de quinze jours imparti par cette sommation, le manquement contractuel est caractérisé et justifie l'expulsion. En revanche, la cour confirme que la taxe de propreté, faute de stipulation contractuelle expresse la mettant à la charge du preneur, est réputée incluse dans le loyer.

La cour infirme par conséquent le jugement sur le chef de l'expulsion et, statuant à nouveau, y fait droit tout en le confirmant pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation partielle, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une procédure d'éviction pour non-paiement des loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement et ordonné l'éviction du preneur.

L'appelant soutenait que le bail verbal relevait des règles générales et non de la loi 49/16, imposant un délai de mise en demeure supérieur à quinze jours, et invoquait la suspension des délais durant l'état d'urgence sanitaire pour contester sa mise en demeure. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que le bailleur a respecté le délai de quinze jours prévu par l'article 26 de la loi 49/16, la sommation ayant été délivrée et l'action introduite après l'expiration de ce délai.

La cour écarte ensuite le moyen tiré de l'état d'urgence sanitaire, relevant que la mise en demeure était postérieure à la période de suspension des délais et que la dette de loyer était née, pour partie, antérieurement à cette période. Elle ajoute que le paiement partiel intervenu après la sommation ne saurait purger les effets de la mise en demeure.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour défaut de paiement des loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification du congé et l'interprétation de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction formée par le bailleur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la validité de la notification au motif que l'identité de la personne ayant refusé le pli n'était pas mentionnée, et soutenait que la loi imposait la délivrance de deux préavis distincts. La cour écarte le premier moyen en retenant que la description par l'agent instrumentaire de l'employée ayant refusé le pli, non contestée par la société preneuse, constitue une mention suffisante au sens du code de procédure civile.

Sur le second moyen, la cour rappelle que la procédure d'éviction pour non-paiement des loyers est exclusivement régie par l'article 26 de la loi 49-16, lequel n'exige qu'un unique congé mentionnant la cause et le délai imparti. Elle juge ainsi inapplicables les dispositions de l'article 8 de la même loi, relatives à l'éviction sans indemnité pour d'autres motifs.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la sommation de payer et la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion et condamné le preneur au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant contestait la validité de la sommation au motif d'une erreur matérielle sur le numéro du local et d'une méconnaissance des délais prévus par la loi 49-16. La cour écarte le moyen tiré de l'erreur matérielle, retenant que la réponse du preneur à la sommation constitue un aveu judiciaire de sa parfaite compréhension de l'acte.

Elle rappelle ensuite, au visa des articles 26 et 36 de la loi 49-16, que la procédure d'éviction pour non-paiement est soumise à un délai unique et complet de quinze jours, et que le preneur ayant payé après l'expiration de ce délai, son état de défaillance est caractérisé. La demande reconventionnelle en indemnisation pour frais d'installation de l'eau et de l'électricité est également rejetée, le preneur ayant accepté les lieux en l'état.

La cour d'appel de commerce infirme donc partiellement le jugement, uniquement sur la condamnation au paiement d'un terme de loyer déjà réglé, et le confirme pour le surplus, validant la résiliation du bail et l'ordonnance d'expulsion.

En matière de bail commercial conclu avec une pluralité de preneurs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un acte de cession de droits au bail produit pour la première fois en appel. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de résiliation pour défaut de paiement et d'éviction, au motif que la sommation de payer n'avait pas été valablement délivrée à l'ensemble des copreneurs ou à leurs ayants droit.

L'appelant, bailleur, soutenait qu'un acte de cession sous seing privé faisait du preneur survivant l'unique titulaire du bail, validant ainsi la sommation qui lui avait été exclusivement adressée. La cour écarte ce moyen en relevant que l'acte de cession litigieux n'a pas été signé par le preneur survivant, qui n'y était pas partie.

Elle retient qu'un tel acte, pour être opposable et transférer les droits et obligations du bail, doit résulter d'un contrat synallagmatique signé par les deux copreneurs. Dès lors, la pluralité de preneurs subsiste et le défaut de mise en demeure régulière de l'un d'eux ou de ses héritiers fait obstacle à la demande de résiliation.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la régularité de l'avis d'éviction et le bien-fondé de l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et à l'éviction.

L'appelant soutenait, d'une part, que l'avis était irrégulier et, d'autre part, qu'il était dispensé de payer le loyer dès lors que le bailleur l'empêchait matériellement de jouir des lieux, fait attesté par une condamnation pénale. La cour retient que l'avis d'éviction est irrégulier au visa de l'article 26 de la loi 49-16, faute de mentionner un délai spécifique pour l'éviction distinct du délai de paiement, ce qui rend la demande d'expulsion irrecevable.

En revanche, elle écarte l'exception d'inexécution, jugeant que le trouble de jouissance matériel causé par le bailleur, bien que pénalement sanctionné, ne dispense pas le preneur de son obligation de paiement tant que le bail n'est pas judiciairement résilié. La cour rappelle que le preneur, conservant la jouissance juridique des lieux, devait agir en justice pour obtenir la cessation du trouble, une réduction du loyer ou la résiliation du contrat.

Par conséquent, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur l'expulsion mais le confirme sur la condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, le preneur contestait la validité du congé en invoquant sa notification à une adresse non contractuelle et l'absence d'un délai distinct pour l'éviction, en sus du délai de paiement prévu par la loi 49-16. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens.

Elle retient d'une part que la notification est régulière dès lors que sa finalité a été atteinte, le preneur ayant été assigné à la même adresse et ayant constitué avocat. D'autre part, la cour juge que le délai d'éviction a été implicitement respecté, l'action en validation du congé ayant été introduite bien après l'expiration du délai de quinze jours suivant la mise en demeure.

Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour ajoute à la condamnation le paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé quant à la résiliation et à l'expulsion, et réformé par l'adjonction de cette nouvelle condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le respect de la procédure de mise en demeure et sur la détermination du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en validant une injonction d'expulser et en condamnant le preneur au paiement d'un arriéré calculé sur une base contestée.

L'appelant soulevait la nullité de l'injonction pour non-respect de la mise en demeure préalable d'avoir à payer, ainsi que l'inexactitude du loyer réclamé. La cour retient que l'injonction d'expulser, faute d'avoir été précédée d'une mise en demeure de payer dans le délai de quinze jours, est prématurée et contraire à l'article 26 de la loi 49-16, ce qui exclut la caractérisation de la demeure.

Elle écarte par ailleurs le document justifiant l'augmentation du loyer, le bailleur n'ayant pas produit l'original contesté en faux, et retient le montant inférieur établi par un précédent jugement ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Le preneur ayant offert le paiement du loyer ainsi déterminé, le jugement est infirmé et la demande du bailleur rejetée.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité d'une demande d'éviction pour non-paiement des loyers et sur les effets libératoires du dépôt des sommes dues auprès du tribunal. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement des arriérés locatifs.

Le preneur appelant soutenait avoir apuré sa dette par des dépôts effectués auprès du tribunal, tandis que le bailleur intimé contestait la validité de ces paiements au motif qu'ils n'avaient pas été précédés d'une offre réelle. La cour relève d'office que la demande en validation du congé et en expulsion est irrecevable, l'action ayant été introduite avant l'expiration du délai d'un mois suivant la mise en demeure, en violation des dispositions de la loi n° 49-16.

La cour retient ensuite que si le dépôt des loyers auprès du tribunal, même sans offre réelle préalable, a bien un effet libératoire et éteint la dette principale, il ne lève pas pour autant l'état de mise en demeure du débiteur. Dès lors, bien que la demande en paiement des arriérés initiaux soit rejetée, la condamnation à des dommages et intérêts pour retard est maintenue, le preneur restant en état de faute.

Statuant sur les demandes additionnelles, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est donc infirmé sur l'expulsion et le paiement des arriérés initiaux, mais confirmé pour le surplus et réformé par l'ajout de la condamnation au titre des nouveaux loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle de la mise en demeure préalable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en constatant le défaut de paiement des loyers. L'appelant soutenait que la mise en demeure était nulle, faute de mentionner expressément, conformément à l'article 26 de la loi 49-16, l'intention du bailleur de saisir le juge pour en obtenir la validation. La cour écarte ce moyen. Elle retient que la mise en demeure qui mentionne la cause de l'expulsion, à savoir le non-paiement des loyers, qui accorde un délai de quinze jours pour s'exécuter et qui exprime sans équivoque la volonté d'obtenir l'expulsion en cas de défaut de paiement, satisfait aux exigences légales. La cour juge ainsi que l'intention du bailleur de recourir à la justice pour obtenir l'expulsion se déduit clairement des termes de l'acte. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion tout en condamnant le preneur au paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la cause de la demande telle que fixée par la sommation préalable. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'expulsion au motif que le délai de préavis n'était pas respecté. L'appelant soutenait que la sommation, bien que visant l'expulsion pour abandon du local, devait produire effet au titre du défaut de paiement également mentionné, ce dernier motif étant assorti du délai légal. La cour retient que le juge est strictement lié par le motif d'expulsion expressément articulé dans la sommation. Elle relève que si l'acte mentionnait bien l'arriéré locatif, la demande de résiliation et d'expulsion était fondée exclusivement sur l'abandon du local, motif qui, en application de la loi 49-16, requiert un préavis de trois mois et non de quinze jours. Le bailleur ne pouvait donc se prévaloir du délai abrégé applicable au seul défaut de paiement pour un motif d'expulsion qu'il n'avait pas formellement invoqué comme tel. Le juge ne pouvant substituer un fondement juridique à un autre, le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de mise en œuvre de la procédure d'expulsion pour non-paiement des loyers régie par la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande du bailleur en paiement des arriérés et en expulsion du preneur. L'appelant contestait la régularité de la mise en demeure, qui ne lui avait pas été notifiée personnellement, et prétendait s'être acquitté de sa dette par un accord transactionnel non prouvé. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, considérant que la remise de l'acte au domicile contractuel du preneur, après constat de la fermeture du local loué, constitue une signification valable. Elle retient cependant que la demande en justice a été introduite prématurément, avant l'expiration du second délai de quinze jours imposé par l'article 26 de la loi 49-16, lequel ne court qu'à l'issue du premier délai imparti pour le paiement. La cour rejette par ailleurs la demande du bailleur en majoration des dommages-intérêts, relevant de son pouvoir souverain d'appréciation, mais accueille sa demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance. En conséquence, la cour infirme le jugement sur l'expulsion, statuant à nouveau en déclarant cette demande irrecevable, et le confirme pour le surplus de la condamnation au paiement.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause compromissoire et la validité d'une sommation de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant la sommation et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction étatique au profit d'un tribunal arbitral, la nullité de la sommation pour vice de notification et le défaut de qualité à agir du bailleur faute de justifier de son droit de propriété. La cour écarte le moyen tiré de la clause compromissoire en retenant que son insertion dans le chapitre du contrat relatif à la garantie locative en limitait la portée aux seuls litiges concernant la restitution de cette dernière. Elle juge ensuite la notification régulière, relevant que le procès-verbal de notification, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, identifiait la personne réceptrice et mentionnait l'apposition du cachet de la société preneuse. La cour retient enfin que la qualité à agir du bailleur est suffisamment établie par le contrat de bail lui-même, sans qu'il soit nécessaire de produire un titre de propriété. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de validité de la signification d'une sommation de payer visant un preneur à bail commercial et sur la recevabilité de l'intervention volontaire de l'acquéreur du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appelant contestait la régularité de la signification de l'acte, faute de remise à personne, et soulevait l'inopposabilité de la cession du droit au bail au nouveau propriétaire ainsi que le défaut de notification de l'action aux créanciers inscrits. Se conformant à la doctrine de la Cour de cassation, la cour d'appel rappelle que la signification d'un acte au domicile du destinataire est régulière dès lors qu'il est remis à toute personne s'y trouvant, sans qu'il soit nécessaire de vérifier l'identité ou le lien de parenté de cette dernière, en application de l'article 38 du code de procédure civile. La cour écarte également le moyen tiré du défaut de notification de la cession du droit aux loyers, jugeant que la production du titre de propriété en cours d'instance suffit à établir la qualité de bailleur. Elle déclare en outre irrecevable l'intervention volontaire de l'acquéreur du fonds de commerce, au motif que la cession du droit au bail lui est inopposable, étant intervenue après l'introduction de l'action en résiliation. La demande d'inscription de faux contre l'exploit de signification est par conséquent rejetée comme étant sans objet. Le jugement entrepris est donc confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande reconventionnelle du preneur en dommages-intérêts pour procédure abusive, la cour d'appel de commerce se prononce sur le champ d'application de la sanction prévue par la loi relative au recouvrement des loyers. Le preneur soutenait que la poursuite par le bailleur de son action en paiement et en expulsion, après la consignation des loyers litigieux, caractérisait une mauvaise foi ouvrant droit à réparation sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 64-99. La cour écarte ce moyen en relevant d'une part que l'action en justice avait été introduite antérieurement au retrait effectif des fonds par le bailleur. D'autre part et surtout, la cour retient que les dispositions de l'article 9 de la loi n° 64-99, qui sanctionnent la poursuite de mauvaise foi d'une procédure d'injonction de payer, sont inapplicables à l'action en validation de congé et en expulsion, laquelle relève du régime distinct de la loi n° 49-16 sur les baux commerciaux. La cour rappelle enfin que le droit d'agir en justice est un droit fondamental dont l'exercice ne saurait être qualifié de fautif en l'absence de circonstances particulières. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification des charges locatives et les conditions de forme de la mise en demeure visant à l'expulsion. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement et en expulsion, considérant que les charges n'étaient pas incluses dans le loyer principal et validant les paiements partiels du preneur. L'appelant contestait cette dissociation entre loyer et charges et soutenait que le manquement du preneur était caractérisé. La cour retient, au visa de l'article 5 de la loi 49-16, que les charges convenues font partie intégrante de la redevance locative et que leur non-paiement intégral constitue un manquement justifiant une condamnation au paiement du solde. Elle écarte cependant la demande d'expulsion, au motif que la mise en demeure, bien que visant le paiement, n'avait pas expressément mentionné le délai imparti au preneur pour quitter les lieux sous peine d'éviction, en violation des exigences de l'article 26 de la même loi. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement et confirmé pour le surplus, notamment quant au rejet de la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'un arriéré locatif tout en rejetant la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement. Le bailleur soutenait que le paiement tardif, même partiel, des loyers visés par le commandement de payer constituait un manquement grave justifiant l'expulsion et contestait le décompte des sommes dues retenu par le premier juge. La cour écarte le moyen tiré de la résiliation en retenant une interprétation a contrario de l'article 8 de la loi 49-16. Elle juge que si le bailleur n'est dispensé de verser une indemnité d'éviction que si le preneur est redevable d'au moins trois mois de loyer, il s'en déduit que l'expulsion pour défaut de paiement ne peut être prononcée pour un arriéré inférieur à ce seuil. Dès lors qu'il était établi en l'espèce que seul un mois de loyer demeurait impayé après la délivrance du commandement, la demande d'expulsion ne pouvait prospérer. Concernant le montant des arriérés, la cour relève que les pièces produites, notamment les quittances et l'aveu du bailleur en première instance quant à la réception d'un chèque, corroborent le calcul opéré par le tribunal. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un recours en rétractation formé contre un de ses arrêts ayant étendu une mesure d'éviction pour non-paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine le moyen tiré de l'omission de statuer. Les demandeurs à la rétractation soutenaient que la cour avait omis de se prononcer sur leur contestation de la validité du titre de propriété du bailleur, qu'ils alléguaient de faux. La cour écarte ce moyen en relevant que son précédent arrêt avait bien répondu à l'argumentation relative à l'acte argué de faux. Elle retient que la motivation selon laquelle l'acte de vente n'avait pas été contesté par les voies de droit prévues par une partie ayant qualité à le faire constituait une réponse suffisante à ce chef de demande. La cour juge en outre irrecevable le grief tiré de l'omission de statuer sur d'autres points essentiels, au motif que les demandeurs n'ont pas identifié précisément les chefs de demande prétendument omis, en violation des exigences de l'article 402 du code de procédure civile. En conséquence, le recours en rétractation est rejeté et les demandeurs sont condamnés à la perte de la caution versée.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et rejetant la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de la notification faite à l'avocat du preneur et sur les conséquences de son défaut de diligence. Le tribunal de commerce avait écarté la demande d'indemnisation faute pour le preneur d'avoir consigné les frais de l'expertise ordonnée pour évaluer le fonds de commerce. L'appelant soutenait l'irrégularité de la notification de l'ordonnance de provision, au motif que son conseil, exerçant hors du ressort de la juridiction, aurait dû être avisé par l'intermédiaire du greffe de son tribunal d'attache. La cour écarte ce moyen en application des dispositions de la loi régissant la profession d'avocat, retenant que la notification est valablement faite au greffe de la juridiction saisie dès lors que l'avocat y a élu domicile dans ses écritures. Dès lors, le défaut de consignation des frais d'expertise dans le délai imparti justifiait le rejet de la demande reconventionnelle par le premier juge. La cour rappelle toutefois que ce rejet procédural ne prive pas le preneur de son droit à indemnité, qu'il conserve la faculté de réclamer dans un délai de six mois à compter de la notification de la décision définitive d'éviction, conformément à l'article 27 de la loi 49-16. Elle refuse par ailleurs d'ordonner une nouvelle expertise en appel, une telle mesure étant contraire au principe du double degré de juridiction. Le jugement est en conséquence intégralement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés de loyers et prononcé son éviction, l'appelant contestait l'exigibilité de la dette, faute de notification du jugement de révision du loyer, ainsi que la validité de la mise en demeure. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de notification, relevant des pièces du dossier que le jugement de révision avait été valablement signifié au preneur. Elle accueille en revanche le moyen relatif à l'irrégularité de la procédure d'éviction. La cour retient que la demande d'éviction pour non-paiement de loyers commerciaux ne peut être fondée sur le droit commun de la résolution contractuelle mais doit impérativement suivre la procédure spéciale prévue par la loi n° 49-16. Dès lors, la mise en demeure qui omet de mentionner les formalités substantielles prescrites par l'article 26 de ladite loi, notamment le double délai imparti au preneur, est irrégulière et rend la demande d'éviction irrecevable. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'éviction et confirmé pour le surplus, notamment la condamnation au paiement des arriérés.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouvel acquéreur du bien. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau bailleur, l'opposabilité de la cession de la créance de loyers antérieurs à la vente, ainsi que l'application de la loi nouvelle au litige. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir après avoir constaté, au vu des titres produits, que l'intimé avait acquis la totalité de l'immeuble auprès de l'ensemble des coindivisaires. Elle retient que la loi nouvelle est applicable dès lors que l'injonction de payer a été délivrée après son entrée en vigueur. La cour rappelle que le défaut de paiement des loyers constitue un manquement justifiant l'expulsion sans indemnité d'éviction, et que cette action n'est subordonnée à aucune condition de durée de détention du bien par le nouveau propriétaire. Elle juge en outre que la créance de liquidation d'une astreinte prononcée contre l'ancien propriétaire n'est pas opposable à l'acquéreur et ne peut faire l'objet d'une compensation avec les loyers dus. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur et la loi applicable à la demande de validation du congé. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion en retenant le défaut de paiement. L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, soutenant que la propriété du local avait été transférée à un tiers, et invoquait la déchéance de l'action en validation du congé au visa des dispositions de la nouvelle loi sur les baux commerciaux. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir en retenant que celle-ci est établie par le contrat de bail et par une précédente décision ayant acquis l'autorité de la chose jugée condamnant le preneur au paiement des mêmes loyers. Elle rappelle à ce titre que la qualité de bailleur, qui n'exige pas celle de propriétaire, est seule requise pour délivrer un congé et en poursuivre la validation. La cour juge en outre que la loi nouvelle et le délai de déchéance de six mois qu'elle institue ne sont pas applicables, dès lors que l'action en validation a été introduite avant son entrée en vigueur, la procédure demeurant régie par la loi ancienne sous l'empire de laquelle le congé a été délivré. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant relevé qu’une mise en demeure d’éviction pour non-paiement de loyers, signifiée au preneur, mentionnait la cause du congé et lui impartissait un délai de quinze jours pour s’acquitter de sa dette, une cour d’appel retient à bon droit que cette mise en demeure unique est conforme aux exigences de l’article 26 de la loi n° 49-16, lequel n’impose pas la délivrance de deux mises en demeure distinctes, l’une pour le paiement et l’autre pour l’éviction. C’est également à bon droit qu’elle valide la signification effectuée par un clerc d’huissier assermenté, conformément à l’article 15 de la loi n° 81-03 organisant la profession d’huissier de justice, et qu’elle constate la défaillance du preneur, les paiements partiels étant intervenus bien après l’expiration du délai imparti.

Viole l'article 255 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui, pour rejeter une demande d'éviction pour non-paiement des loyers, retient que le preneur a réglé sa dette dans un délai raisonnable, alors qu'elle avait constaté que le paiement était intervenu après l'expiration du délai de quinze jours fixé dans la mise en demeure qui lui avait été adressée. En statuant ainsi, alors que le preneur était constitué en demeure par la seule expiration du délai imparti, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Saisie d’un pourvoi contre un arrêt d’appel ayant validé un congé aux fins d’éviction et condamné un locataire commercial au paiement d’arriérés de loyers, la Cour de cassation rappelle que la demande en paiement des loyers peut être régulièrement introduite ou rectifiée par voie de conclusions, sans exiger un congé préalable répondant au formalisme strict imposé par l’article 26 de la loi n° 49-16.

En revanche, elle précise que l’éviction ne peut être prononcée qu’à la suite d’un congé préalable valable. Elle censure dès lors l’arrêt d’appel ayant validé un congé mentionnant une adresse erronée pour le local commercial objet du bail. La preuve par le locataire d’une autre relation locative avec les bailleurs étant sans incidence, le vice relatif à l’adresse constitue en lui-même une violation des conditions légales de notification imposées par la loi précitée.

Par ailleurs, la Cour approuve le raisonnement des juges du fond ayant écarté la prescription quinquennale des loyers prévue à l’article 391 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats, constatant valablement l’interruption du délai de prescription par une mise en demeure et une précédente action judiciaire.

Enfin, la Cour confirme la recevabilité de l’action intentée par une partie seulement des héritiers co-bailleurs indivis. Elle juge qu’il n’existe aucun obstacle légal à ce qu’une partie des co-indivisaires agisse directement en justice pour réclamer les loyers et demander l’éviction, même lorsque le bail initial a été conclu par l’intermédiaire d’un mandataire commun, lui-même partie à l’action. Ce faisant, elle exclut toute violation de l’article 971 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats relatif à la gestion de l’indivision successorale.

En conséquence, la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel uniquement en ce qu’il a prononcé l’éviction, rejette le pourvoi pour le surplus et renvoie l’affaire devant la même Cour autrement composée, afin de statuer à nouveau exclusivement sur la validité de l’éviction.

Ayant constaté que les loyers impayés réclamés par le bailleur étaient échus postérieurement au jugement d'ouverture de la liquidation judiciaire de la société preneuse, une cour d'appel en déduit exactement que le liquidateur judiciaire était tenu de les régler et que le défaut de paiement constituait un motif justifiant l'éviction. En effet, les dispositions légales suspendant les poursuites individuelles contre le débiteur en liquidation ne concernent que les créances nées antérieurement au jugement d'ouverture et ne font pas obstacle à l'action en résiliation du bail pour non-paiement de loyers nés de la continuation du contrat après ledit jugement.