Mot clé
Contestation du congé

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un congé pour non-paiement de loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion, considérant le preneur non constitué en demeure faute pour le congé de mentionner un délai de paiement.

La question soumise à la cour était de déterminer si le preneur, qui n'avait pas contesté le congé dans le délai de l'article 32 du dahir de 1955, pouvait néanmoins faire échec à l'expulsion en prouvant le paiement des loyers visés par l'acte. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que si le preneur peut se défendre en justifiant du paiement sans avoir à former la contestation prévue par la loi, il lui incombe d'en rapporter la preuve.

Or, les expertises judiciaires ordonnées au cours de l'instance ont révélé que le preneur n'avait effectué qu'un paiement partiel des loyers réclamés. Dès lors, le manquement contractuel étant établi, la cour considère que le preneur, faute d'avoir contesté le congé dans le délai légal et d'avoir apuré sa dette, est devenu occupant sans droit ni titre.

En conséquence, la cour infirme le jugement de première instance et ordonne l'expulsion du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la portée de la contestation d'un congé pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction du preneur.

L'appelant soutenait que le bailleur n'avait pas rapporté la preuve de son besoin réel d'occuper les lieux et contestait la régularité de la notification du congé. La cour retient que le congé fondé sur l'usage personnel du local par le bailleur ouvre droit au profit du preneur à une indemnité d'éviction complète.

Dès lors, le preneur n'est pas recevable à contester la réalité du motif de la reprise, sa contestation ne pouvant porter que sur les causes qui le priveraient de son droit à indemnisation. La cour écarte également le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, relevant que le procès-verbal du huissier de justice faisait foi de la remise du congé à la personne même du preneur.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation d'un motif grave et légitime justifiant un congé avec refus de renouvellement d'un bail commercial, fondé sur une prétendue modification des lieux loués par le preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, retenant la matérialité des faits reprochés. Devant la cour, le débat portait sur la question de savoir si les locaux commerciaux litigieux avaient été créés par le preneur au détriment du bien loué ou s'ils préexistaient au bail. S'appuyant sur une nouvelle expertise judiciaire ordonnée après cassation, la cour relève que les locaux prétendument créés sont en réalité contemporains de la construction de l'immeuble et n'ont pas résulté d'une modification imputable au preneur. Elle en déduit que le motif du congé, tiré de la modification des lieux et de la sous-location non autorisée, n'est pas fondé en fait. La cour retient que les conclusions techniques de l'expert suffisent à écarter le caractère sérieux et légitime du motif invoqué par la bailleresse, rendant inopérantes les autres pièces versées aux débats. En conséquence, le jugement entrepris est infirmé, le congé déclaré nul et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'un litige relatif à l'application dans le temps de la loi n° 49-16 sur les baux commerciaux, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de contestation du congé et d'octroi de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du preneur en contestation du congé et, tout en validant ce dernier, avait rejeté sa demande d'indemnité d'éviction faute de demande chiffrée après expertise. L'appelant soutenait que la contestation du congé demeurait recevable et que le rejet de sa demande indemnitaire était infondé. La cour retient que la loi n° 49-16, applicable aux instances introduites après son entrée en vigueur, impose au preneur de contester le congé par voie de défense au fond et non plus par une action distincte, confirmant ainsi l'irrecevabilité de la demande sur ce point. En revanche, elle censure le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnité, jugeant qu'il incombait au premier juge d'inviter le preneur à régulariser sa demande en la chiffrant après le dépôt du rapport d'expertise. Statuant par évocation et écartant une nouvelle expertise pour non-respect des critères de l'article 7 de ladite loi, notamment l'examen des déclarations fiscales, la cour fixe souverainement le montant de l'indemnité due au preneur. Le jugement est donc infirmé sur le rejet de la demande indemnitaire et confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation pour défaut de réponse à conclusions sur la qualité à agir des bailleurs, la cour d'appel de commerce juge que la production de l'acte d'hérédité en cours d'instance, même postérieurement à la décision de la Cour de cassation, suffit à régulariser la procédure et à établir la qualité des héritiers à poursuivre l'action initiée par leur auteur. Le tribunal de commerce avait prononcé l'expulsion du preneur, le considérant forclos à contester le congé qui lui avait été délivré. L'appelant soulevait principalement le défaut de qualité à agir des héritiers du bailleur initial, faute de production de l'acte d'hérédité. La cour retient que la production de cette pièce, bien que tardive, établit la qualité à agir des intimés et leur permet de se prévaloir des actes accomplis par leur auteur, en application des articles 229 et 698 du code des obligations et des contrats. Ayant ainsi écarté le moyen tiré du défaut de qualité, la cour constate que le preneur n'a pas engagé d'action en contestation du congé dans le délai de deux ans suivant la décision constatant l'échec de la tentative de conciliation. Elle en déduit que le preneur est déchu de son droit de contester les motifs du congé, en application du dahir du 24 mai 1955. Le jugement de première instance prononçant l'expulsion est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce précise les modalités de contestation du congé sous l'empire de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé l'acte et alloué aux héritiers du preneur une indemnité partielle, tout en déclarant irrecevables leurs demandes en nullité du congé et en intervention volontaire. Les appelants contestaient la régularité de la signification du congé et soutenaient que leurs demandes incidentes et additionnelles auraient dû être accueillies. La cour d'appel de commerce retient que la loi nouvelle n'organise plus d'action autonome en nullité du congé, les moyens y afférents devant être soulevés comme simples défenses à l'action en validation. Elle juge en outre que la procédure actuelle, fondée sur un nouveau congé délivré à un héritier, est distincte et indépendante d'une procédure antérieure ayant visé un autre ayant droit du preneur initial. Par conséquent, les demandes d'intervention et de complément d'indemnité formées par des héritiers issus de la première procédure sont irrecevables dans la seconde, leurs droits devant faire l'objet d'une action distincte. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la résiliation d'un bail commercial fondée sur un congé visant cumulativement le défaut de paiement et la reprise pour usage personnel. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande, prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. L'appel du preneur ne portait que sur la contestation du manquement financier, tandis que les bailleurs intimés soulevaient en défense l'irrecevabilité de toute contestation du congé pour reprise, faute pour le preneur d'avoir agi en temps utile. La cour rappelle que son pouvoir est strictement limité par l'objet de l'appel et qu'en l'absence d'appel incident des bailleurs, elle ne peut statuer sur un moyen non soulevé par l'appelant. Sur le fond, la cour retient que le preneur a valablement prouvé le paiement des loyers par la production de quittances émanant de l'un des co-indivisaires, signataire du bail initial. Elle considère que les autres bailleurs, en se prévalant de ce même contrat pour agir en résiliation, l'ont implicitement ratifié, rendant ainsi le paiement qui lui a été fait pleinement libératoire à leur égard. Le manquement tiré du défaut de paiement n'étant dès lors pas caractérisé, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette la demande.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé avec refus de renouvellement pour motif de démolition et reconstruction et sur l'obligation de surseoir à statuer en présence d'une instance parallèle en contestation de ce congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et lui avait alloué une indemnité d'éviction provisionnelle. L'appelant soulevait principalement l'existence de cette instance distincte en contestation du congé, ainsi que l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision et le fait que le premier juge avait statué ultra petita. La cour, bien que liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation relatif à la nécessité de surseoir à statuer, constate que l'action en contestation du congé a depuis été rejetée par un jugement, privant ainsi la demande de sursis de son objet. Elle écarte ensuite le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, au motif que le litige antérieur portait sur un congé distinct et entaché d'un vice de forme. La cour retient également que le preneur est sans intérêt à critiquer l'octroi d'une indemnité d'éviction prononcée à son profit. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Caractérise légalement sa décision la cour d'appel qui, pour prononcer la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, retient que ce dernier est en défaut de paiement. En effet, ayant constaté que le preneur, destinataire d'un congé délivré en application du Dahir du 24 mai 1955, n'avait ni contesté ledit congé dans le délai prévu à l'article 27 de ce texte, se trouvant ainsi forclos, ni réglé l'intégralité des loyers réclamés en ne procédant qu'à une offre partielle, la cour d'appel en a exactement déduit que la défaillance du preneur était établie.

En application des dispositions de l'article 32 du dahir du 24 mai 1955, la notification au locataire de la décision d'échec de la conciliation doit expressément mentionner le délai de trente jours qui lui est imparti pour introduire son action en contestation du congé et en demande d'indemnité d'éviction. Ayant constaté que l'acte de notification délivré au locataire ne contenait pas cette mention obligatoire et qu'il était par ailleurs formellement irrégulier, une cour d'appel en déduit exactement que le délai de forclusion n'a pas couru et que l'action du locataire, engagée au-delà dudit délai, est recevable.

En vertu de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux, l'action du preneur en contestation du congé qui lui a été délivré est enfermée dans un délai de forclusion de deux ans. Ce délai, que le juge doit soulever d'office, court à compter de la date du procès-verbal de non-conciliation.

C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, constatant l'expiration de ce délai, déclare l'action en contestation irrecevable pour cause de forclusion et écarte comme inutile toute demande d'instruction, telle qu'une enquête testimoniale, relative au bien-fondé des motifs du congé.

Il résulte des articles 32 et 33 du dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux que l'acte notifiant au preneur le rapport de non-conciliation doit, pour faire courir le délai de forclusion de trente jours imparti pour contester le congé, mentionner expressément ce délai. Par suite, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, ayant constaté que la notification était taisante sur ce point, écarte la forclusion et juge que l'action en contestation des motifs du congé demeure ouverte au preneur pendant le délai de prescription de deux ans.

Le Dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal n'interdit pas au bailleur d'invoquer plusieurs motifs légaux pour justifier l'éviction dans un même congé. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit qu'en l'absence d'engagement par le preneur de la procédure de contestation prévue à l'article 32 dudit dahir, celui-ci est déchu de son droit de contester lesdits motifs et que la demande d'éviction est fondée.

Encourt la cassation partielle pour défaut de motivation l'arrêt qui, pour fixer le montant d'une indemnité d'éviction, se contente d'adopter les conclusions d'un rapport d'expertise par des motifs généraux, sans répondre aux critiques précises du preneur relatives à l'évaluation des différents postes de son préjudice. En revanche, ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable en appel, au sens de l'article 143 du Code de procédure civile, la demande chiffrée en indemnité d'éviction formée par le preneur, dès lors que celui-ci avait, dès la première instance, revendiqué son droit à ladite indemnité et sollicité une expertise judiciaire pour en arrêter le montant.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui ordonne l'expulsion du preneur d'un bail commercial au motif que celui-ci n'a pas intenté l'action en contestation des motifs du congé dans le délai légal, le considérant de ce fait occupant sans droit ni titre, sans examiner ses moyens de défense relatifs au paiement des loyers. En statuant ainsi, alors que le preneur conserve le droit, dans l'instance en validation du congé, de prouver l'exécution des obligations dont le manquement lui est reproché, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, appliquant les dispositions de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955, retient que l'action du preneur en contestation du congé ou en paiement d'une indemnité d'éviction est éteinte par la prescription biennale courant à compter du procès-verbal de non-conciliation. Ayant relevé que le preneur avait laissé s'écouler ce délai, elle en déduit justement que son droit à l'indemnité d'éviction était perdu et que, son occupation des lieux étant devenue sans droit ni titre, son expulsion devait être ordonnée sans indemnité, la prescription visée par ce texte ne s'appliquant qu'au preneur et non à l'action en éviction du bailleur.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des pièces du dossier, que le preneur avait été régulièrement notifié du procès-verbal de non-conciliation, et que cet acte mentionnait le délai d'un mois prévu par l'article 32 du dahir du 24 mai 1955 pour contester en justice le congé qui lui avait été délivré, la cour d'appel en déduit à bon droit qu'est irrecevable l'action introduite après l'expiration de ce délai. Le preneur est alors déchu de son droit de contester ledit congé et de discuter les motifs de l'éviction.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui écarte une demande de contre-expertise visant à évaluer une indemnité d’éviction, dès lors qu’elle estime, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, que le premier rapport d’expertise est complet et suffisant. Ayant constaté que le rapport initial avait pris en compte l’ensemble des données pertinentes, notamment l’emplacement, la superficie, la valeur locative du local et l’absence de documents comptables du preneur, la cour d’appel a pu valablement se fonder sur ses conclusions sans être tenue d’ordonner une nouvelle mesure d’instruction.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, saisie d’une demande en validation d’un congé fondé sur l’état de péril de l’immeuble loué, examine les contestations du preneur relatives au bien-fondé de ce motif et, se fondant sur les éléments de preuve qu’elle apprécie souverainement, notamment les rapports d’expertise judiciaire, retient la réalité du péril et ordonne l’expulsion. Ce faisant, elle rend inopérant le moyen du preneur tiré d’une éventuelle irrégularité de la procédure de contestation, dès lors que ses défenses au fond ont été dûment examinées et rejetées.

Ayant constaté que le preneur à bail commercial, destinataire d'un congé fondé sur le non-paiement des loyers, s'était acquitté des arriérés dans le délai qui lui était imparti, une cour d'appel en déduit exactement que le motif justifiant l'éviction n'étant plus constitué, le preneur est de ce fait dispensé de suivre la procédure de conciliation et de contestation du congé. Par conséquent, le bailleur ne peut lui opposer la forclusion de son droit de contestation prévue par le dahir du 24 mai 1955.

Il résulte des articles 32 et 33 du dahir du 24 mai 1955 que la notification de l'échec de la tentative de conciliation doit informer le preneur qu'il dispose d'un délai de 30 jours pour contester les motifs du congé. À défaut de cette mention, le droit du preneur de contester le congé n'est pas soumis au délai de forclusion de 30 jours mais à la prescription biennale.

Par conséquent, une cour d'appel qui, ayant constaté que la notification de l'échec de la conciliation ne comportait pas la mention dudit délai, déclare recevable l'action en contestation du congé introduite par le preneur après l'expiration des 30 jours mais avant la fin du délai de deux ans, justifie légalement sa décision. Retient également à bon droit la même cour qu'une saisie-arrêt pratiquée par le Trésor public sur les loyers entre les mains du preneur suspend le droit du bailleur d'en réclamer le paiement tant que la mainlevée n'est pas intervenue.

Constitue un aveu judiciaire l'aveu fait par le preneur, dans son action en contestation d'un congé pour démolir et reconstruire, reconnaissant être le locataire du bien objet dudit congé. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur cet aveu et sur un faisceau d'indices concordants tels que le permis de construire et les plans pour établir l'identité du local loué, écarte la contestation du preneur fondée sur une simple discordance de numérotation.

Une telle motivation constitue une réponse suffisante aux moyens des parties, la cour d'appel n'étant pas tenue de suivre les plaideurs dans le détail de leurs arguments lorsque ceux-ci sont inopérants.

Il résulte de l'article 33 du dahir du 24 mai 1955 que le délai de deux ans imparti pour intenter les actions en justice fondées sur ce texte est un délai de forclusion, insusceptible de suspension ou d'interruption. Viole ce principe et s’expose à la cassation l’arrêt qui admet l’interruption de ce délai.

Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que l'action du preneur en contestation du refus de renouvellement, intentée plus de deux ans après la décision de non-conciliation, est irrecevable, peu important qu'une première procédure ait été engagée dans le délai devant une juridiction s'étant par la suite déclarée incompétente.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt qui valide un congé délivré au preneur d'un bail commercial et ordonne son expulsion, sans vérifier si le droit de ce dernier de contester le congé, conformément à la procédure du dahir du 24 mai 1955, était encore ouvert ou si son action était prescrite. En statuant ainsi, alors que l'action du bailleur en validation du congé est prématurée tant que le droit de contestation du preneur n'est pas éteint, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Encourt la cassation l'arrêt qui, statuant sur une demande d'expulsion fondée sur un congé pour démolition et reconstruction, refuse de surseoir à statuer jusqu'à l'issue de l'instance en contestation de la validité de ce congé, au motif erroné que le sursis à statuer serait limité aux cas où une action pénale est engagée. La cour d'appel méconnaît ainsi le lien de dépendance entre l'action en expulsion et l'instance en contestation du congé, dont l'issue définitive conditionne la validité de la demande d'expulsion.

La cour d’appel qui valide un congé pour démolition et reconstruction, délivré par le bailleur quelques mois seulement après un renouvellement du bail commercial, ne peut se contenter d’affirmer de manière générale que ce renouvellement ne fait pas obstacle à l’éviction.

La Cour Suprême censure un tel raisonnement pour défaut de base légale et manque de motivation. Elle juge qu’en ne répondant pas de façon circonstanciée à l’argument du preneur tiré du caractère prématuré du congé au vu du renouvellement récent, les juges du fond n’ont pas légalement justifié leur décision. Il leur appartenait d’expliquer précisément en quoi le renouvellement n’invalidait pas le congé. L’omission de cette analyse justifie la cassation.

La Cour d’appel de Casablanca a statué sur la fin d’une relation de bail commercial. Elle a précisé l’application du Dahir du 24 mai 1955 suite à un jugement définitif de non-réception d’une demande de contestation de congé.

La Cour a jugé que la relation locative prend fin dès qu’un jugement de non-réception de la contestation de congé devient définitif. Dans ce cas, l’occupation des lieux par le locataire est considérée comme sans droit ni titre. Dès lors, la situation est régie par le droit commun et non plus par le Dahir de 1955. La cour a infirmé le jugement de première instance qui avait appliqué le délai de prescription de deux ans de l’article 33 du Dahir de 1955 pour une action en expulsion. Elle a ainsi validé la demande d’expulsion du bailleur.

Quant à l’intervention d’un tiers ayant acquis le fonds de commerce, la Cour l’a jugée irrecevable. L’acquisition ayant eu lieu après la fin de la relation locative principale, le tiers ne pouvait prétendre à aucun droit sur les lieux.