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شفعة

Saisi d'un appel contre un jugement reconnaissant le droit de préemption d'un copropriétaire d'un droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à qualifier la nature de l'opération et le régime juridique applicable. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du retrayant en lui accordant le bénéfice de la préemption sur la quote-part indivise cédée par son copropriétaire.

L'appelant, cessionnaire de la quote-part, soutenait que le droit au bail, en tant que droit personnel, échappait au champ d'application de la préemption, laquelle ne s'appliquerait qu'aux droits réels, et que le régime applicable était celui du droit de préférence prévu par la loi sur les baux commerciaux, soulevant subsidiairement le caractère incomplet du prix consigné. La cour d'appel de commerce écarte cette argumentation en opérant une distinction fondamentale entre le droit de préférence du bailleur, régi par l'article 25 de la loi n° 49-16, et le droit de préemption entre copropriétaires.

Elle retient que la cession d'une quote-part indivise d'un droit au bail par un copropriétaire à un tiers relève du droit commun de la préemption prévu à l'article 974 du code des obligations et des contrats. La cour souligne que ce texte, de portée générale, n'exclut nullement le droit au bail de son champ d'application, dès lors qu'il constitue un bien meuble incorporel susceptible de copropriété.

Concernant le montant consigné, la cour juge que le retrayant a valablement satisfait à son obligation en se fondant sur le décompte officiel établi par le notaire instrumentaire, le montant ainsi versé correspondant au prix et aux frais apparents de l'acte. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la date de clôture d'un compte courant débiteur et sur l'application dans le temps de l'article 503 du code de commerce. Le tribunal de commerce avait, en se fondant sur une expertise, considérablement réduit la créance de l'établissement bancaire en retenant une date de clôture du compte bien antérieure à celle invoquée par ce dernier.

La cour de cassation avait censuré un premier arrêt d'appel pour avoir appliqué rétroactivement la version de l'article 503 issue de la loi de 2014, qui impose la clôture du compte après un an d'inactivité. Tout en se conformant au point de droit jugé, la cour d'appel de commerce retient que, même antérieurement à la réforme de 2014, un usage bancaire et une jurisprudence constante consacraient l'obligation pour la banque de mettre un terme à un compte resté inactif pendant une année.

La cour relève que l'établissement bancaire, en laissant le compte générer des intérêts débiteurs pendant plusieurs années sans réaction, a manqué à ses obligations de diligence, ce qui justifie de retenir une date de clôture proche de celle déterminée par l'expert. Elle écarte par conséquent la demande de l'établissement bancaire portant sur la totalité des intérêts conventionnels et valide le calcul de l'expert fondé sur une clôture précoce du compte.

Le jugement est donc réformé uniquement sur le quantum de la condamnation, ajusté sur la base d'une seconde expertise, mais confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur le sort d'une saisie conservatoire pratiquée sur les biens d'une caution lorsque le débiteur principal bénéficie d'un plan de continuation. Le juge des référés du tribunal de commerce avait rejeté la demande de mainlevée de la saisie.

L'appelant, caution du débiteur principal en redressement judiciaire, soutenait que l'inertie du créancier à convertir la saisie conservatoire en saisie-exécution et l'adoption d'un plan de continuation dont il peut se prévaloir rendaient la mesure sans objet. La cour écarte le moyen tiré de l'inertie du créancier, relevant que ce dernier avait engagé des procédures de recouvrement avant d'en être empêché par l'ouverture de la procédure collective.

Elle retient ensuite que si la caution peut, au visa de l'article 695 du code de commerce, se prévaloir des dispositions du plan de continuation, la mainlevée de la mesure conservatoire demeure subordonnée à la preuve de l'exécution effective de ce plan et du paiement de la créance garantie. Faute pour la caution d'apporter cette preuve, la cour considère que la saisie conserve sa finalité de garantie, justifiant le rejet de l'appel et la confirmation de l'ordonnance entreprise.

Saisi sur renvoi après cassation d'un litige relatif à l'exercice d'un droit de préemption sur des parts de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de délai et de forme de l'action. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en préemption formée par les coïndivisaires.

L'acquéreur des parts soulevait la tardiveté de l'action, au motif que l'assignation en justice et la consignation des fonds n'avaient pas été accomplies dans le délai d'un an à compter de l'inscription de la cession au registre du commerce. La cour retient que l'exercice du droit de préemption est valablement accompli dès lors que le préempteur a manifesté sa volonté et procédé à l'offre réelle du prix et des frais dans le délai d'un an prévu par les articles 974 et 976 du code des obligations et des contrats.

Elle précise que ni l'introduction de l'instance en justice, ni la consignation effective des fonds en cas de refus de l'offre, ne sont soumises à ce même délai de forclusion. La cour ajoute que la manifestation de volonté n'est soumise à aucun formalisme particulier et que l'offre est réputée suffisante faute pour l'acquéreur de justifier de frais supérieurs à la somme proposée.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt confirmant la résiliation d'un contrat de gérance et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce examine les droits d'un tiers se prétendant locataire des mêmes lieux. Le tiers opposant soutenait que l'arrêt lui était préjudiciable, arguant de sa qualité de preneur à bail commercial distinct de l'occupant évincé, et produisait à l'appui de ses dires une attestation administrative et des témoignages.

La cour écarte ce moyen en retenant l'impossibilité juridique et factuelle pour un même local d'être simultanément l'objet d'un contrat de gérance au profit d'une partie et d'un bail commercial au profit d'une autre. Elle juge que le contrat de gérance, acte écrit et régulier, prime sur les attestations et témoignages produits par le tiers opposant, lesquels sont jugés insuffisants à établir l'existence d'un bail.

Dès lors, la cour considère que les éléments du dossier sont suffisants pour statuer et rejette la demande de mesure d'instruction complémentaire comme étant sans pertinence. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette la tierce opposition comme étant non fondée.

L'arrêt statue sur l'opposabilité au nouveau propriétaire d'un pacte de préférence stipulé dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevable la demande du locataire tendant à la réalisation forcée de la vente à son profit. L'appelant, cessionnaire du bail, soutenait que le pacte de préférence, en tant qu'accessoire du contrat de location, s'imposait à l'acquéreur de l'immeuble qui avait connaissance de l'existence du bail. La cour d'appel de commerce qualifie la clause de promesse unilatérale de vente, ou pacte de préférence, engageant uniquement le bailleur initial qui l'a consentie. Elle retient qu'une telle obligation n'est transmissible à l'acquéreur de l'immeuble qu'à la double condition que ce dernier l'ait expressément reprise à son compte dans l'acte d'acquisition et que, s'agissant d'un droit portant sur un immeuble immatriculé, le pacte ait été publié au titre foncier pour être opposable aux tiers. En l'absence de reprise expresse de l'engagement et de publication, le locataire ne peut exiger la réalisation de la vente à son profit ni obtenir la nullité de la vente consentie au tiers. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contestant la résiliation d'un contrat d'exploitation de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa qualification juridique et les modalités de sa rupture par des propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation et ordonné l'expulsion du gérant. L'appelant soutenait que le contrat devait être requalifié en bail commercial et que le congé, n'émanant pas de tous les co-indivisaires, était irrégulier. La cour écarte cette argumentation en qualifiant la convention de contrat de gérance libre, au sens de l'article 152 du code de commerce, dès lors qu'elle stipulait une obligation de restitution du local à la seule demande des propriétaires. Elle en déduit que la rupture d'un tel contrat n'est pas soumise aux formalités du statut des baux commerciaux mais au droit commun du louage de choses régi par le code des obligations et des contrats. La cour retient que la simple manifestation de volonté de rompre le contrat, conformément à la clause convenue, n'exige ni formalisme particulier ni majorité qualifiée des indivisaires. Le jugement entrepris est confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de base légale et de motivation, l'arrêt qui rejette une demande en préemption de parts d'un fonds de commerce au motif que les co-indivisaires n'ont pas consigné le prix de vente dans le délai d'un an à compter de l'inscription de la cession au registre du commerce. En statuant ainsi, alors que cette condition n'est pas prévue par la loi, et sans répondre aux conclusions relatives à l'offre réelle de paiement qui manifestait la volonté d'exercer le droit de préemption, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale.

La Cour d’appel de commerce de Marrakech, confirmant une ordonnance du Tribunal de commerce, se prononce sur les conditions d’opposabilité d’une cession de parts sociales d’une société à responsabilité limitée à un tiers. Elle rappelle que, conformément à l’article 58 de la loi n° 5-96, la validité d’une telle cession est subordonnée au respect d’une procédure de notification formelle du projet de cession à la société et à chacun des associés, soit par acte extrajudiciaire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception. La Cour juge que la simple connaissance de fait du projet par les associés, même si elle pouvait être établie, ne peut se substituer à l’accomplissement de ce formalisme légal impératif. Par conséquent, le consentement des associés, nécessaire à la perfection de la cession, doit être exprès et non équivoque et ne saurait être déduit de circonstances factuelles telles que la concomitance des qualités de représentant légal du cédant et de la société dont les parts sont cédées. En l’absence de preuve de l’accomplissement de ces diligences, la cession est jugée inopposable à la société et aux autres associés, justifiant le rejet de la demande d’inscription modificative au registre du commerce.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise les conditions d’exercice du droit de retrait par un coindivisaire sur les parts d’un fonds de commerce cédées à un tiers. La Cour rappelle que le point de départ du délai annal pour l’exercice de ce droit est la date à laquelle le retrayant a eu une connaissance certaine et complète de la cession, connaissance qui ne saurait être présumée et dont la preuve incombe à l’acquéreur évincé. À ce titre, de simples attestations ou des indices non corroborés sont jugés insuffisants à établir une telle connaissance, laquelle est valablement fixée à la date du dépôt des actes de cession au registre du commerce. S’agissant de l’offre réelle, celle-ci est considérée comme valable dès lors qu’elle couvre le prix de vente ainsi que les frais du contrat connus et certains, à l’exclusion des frais non établis, telle une commission de courtage non documentée ou des dépenses d’amélioration dont la preuve est contradictoire. Enfin, la Cour réaffirme que le droit de retrait sur un fonds de commerce détenu en indivision successorale trouve son fondement dans le droit commun de la préemption entre coindivisaires, tel que prévu par le Dahir des obligations et des contrats, et non dans les dispositions spécifiques au bail commercial qui réservent ce droit au propriétaire des murs.

La Cour de cassation rejette le pourvoi formé contre un arrêt ayant déclaré irrecevable un recours en rétractation introduit, par une seule et même requête, à l’encontre de deux décisions distinctes quant à leur objet.

En l’espèce, le recours unique en rétractation avait été dirigé contre deux arrêts rendus par la cour d’appel, dont l’un portait sur une mesure d’expulsion et l’autre sur des droits réels immobiliers (revendication et préemption), en se prévalant d’une prétendue contradiction entre ces décisions. La cour d’appel avait prononcé l’irrecevabilité du recours en raison précisément de cette diversité substantielle d’objet au sein d’une même requête.

La Cour de cassation confirme la décision attaquée et rappelle le principe procédural selon lequel il est interdit d’introduire un recours unique contre plusieurs décisions différant par leur objet. Elle précise que ce motif d’ordre procédural suffit à lui seul pour déclarer l’irrecevabilité, rendant ainsi inutile tout examen complémentaire des autres moyens soulevés, notamment celui relatif à la contradiction alléguée entre les décisions attaquées.

En conséquence, la Cour rejette le pourvoi, validant pleinement le raisonnement procédural suivi par la cour d’appel.

La Cour de cassation a statué sur la recevabilité et les conditions de l’appel incident en matière de droit de préemption. Elle a rappelé qu’un appel incident constitue un droit pour l’intimé, exerçable en toutes circonstances tant que l’instance est en cours, et ce, indépendamment des délais de recours. En l’espèce, suite à une première cassation et au renvoi de l’affaire devant la cour d’appel, les intimés avaient formé un appel incident. La Cour de cassation a validé la démarche de la cour d’appel d’avoir admis cet appel incident, jugeant qu’il était recevable et produisait ses effets propres, distincts de ceux de l’appel principal.

Concernant le fond du litige relatif à l’exercice du droit de préemption, la Cour a confirmé la position de la cour d’appel qui avait rejeté la demande de préemption. Elle a souligné que les frais de rédaction des actes adoulaires constituent des dépens apparents et nécessaires du contrat. Conformément aux articles 292 et 306 du Code des droits réels, le préempteur est tenu de consigner, dans le délai légal, l’intégralité du prix ainsi que la totalité de ces frais apparents, lesquels sont déterminés par la réglementation en vigueur (notamment le décret n° 2-08-387 relatif à la profession des Adouls).

La Cour a relevé que la demanderesse en préemption n’avait pas consigné l’intégralité desdits frais. Rappelant le principe de l’indivisibilité de la préemption, qui impose au préempteur de prendre la totalité de la part vendue en contrepartie du paiement intégral du prix et des frais afférents dans le délai imparti, la Cour de cassation a conclu que le défaut de consignation de l’ensemble des frais apparents justifiait le rejet de la demande.

La Cour souligne que le droit de préemption, bien que conféré par la loi ou par convention, est soumis à des limitations strictes, notamment en cas de transfert de propriété non inscrit au registre foncier. Elle a rappelé que l’inscription constitue une condition essentielle pour opposer le droit de préemption à des tiers, conformément au principe de publicité foncière consacré par le Dahir sur l’immatriculation foncière. En outre, la Cour précise que l’exercice abusif ou tardif de ce droit pourrait être écarté, particulièrement lorsqu’une cession est déjà intervenue, même si celle-ci n’a pas encore été enregistrée.

La recevabilité d’une action en préemption, lorsque celle-ci est intentée au-delà du délai d’un an à compter de la vente, est conditionnée par la méconnaissance de l’opération par le préempteur. Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation rappelle que cette méconnaissance, si elle est contestée par l’acquéreur, doit être affirmée sous la foi du serment.

En l’espèce, les juges du fond avaient accueilli la demande d’un coindivisaire sans exiger de lui qu’il prête serment sur sa prétendue méconnaissance de la cession. La Cour de cassation casse leur décision, énonçant qu’en vertu d’un principe de droit malékite assimilé à la loi, la dénégation de la connaissance de la vente par le préempteur n’est crue que s’il prête serment. En omettant de déférer ledit serment, la cour d’appel a violé une règle substantielle, privant ainsi son arrêt de toute base légale.

L’expulsion de l’acquéreur d’une part indivise, évincé par l’exercice du droit de préemption, ne peut être ordonnée dès lors que ce dernier conserve sa qualité de coindivisaire sur le même immeuble. Viole la loi la cour d’appel qui, pour justifier une telle expulsion, se fonde sur une expertise délimitant la part préemptée, assimilant ainsi indûment une mesure d’instruction technique à un acte de partage.

La Cour suprême censure cette analyse en rappelant un principe fondamental : seul un acte de partage peut mettre fin à l’état d’indivision. Une expertise, si elle peut identifier la consistance d’un droit, demeure dépourvue des effets juridiques d’un partage. Par conséquent, l’expulsion d’un propriétaire avant la liquidation de ses droits indivis constitue une atteinte à son droit de propriété et prive la décision qui la prononce de toute base légale.

Dès lors que la part indivise objet de la vente est unique et que les demandeurs à l'action en préemption sont tous coïndivisaires dans le même bien, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que leur intérêt commun justifie la recevabilité de leur action intentée par un seul et même acte introductif d'instance. La cour d'appel a légalement justifié sa décision en précisant par ailleurs que, l'acquéreur étant lui-même coïndivisaire avant la vente, les préempteurs ne pouvaient exercer leur droit qu'à proportion de leurs parts, à l'exclusion de la part correspondant aux droits de l'acquéreur.

La Cour Suprême a jugé que le délai de l’action en préemption d’un bien immatriculé court à compter de la date de l’enregistrement de la vente sur le titre foncier, et non de la date de la vente elle-même. Elle a rejeté les arguments des demandeurs au pourvoi relatifs à la tardiveté de l’action, à la prescription et à l’irrégularité de l’offre réelle. La décision souligne l’importance de la publicité foncière pour le calcul des délais en matière de préemption immobilière. Les moyens soulevés ont été jugés non pertinents ou irrecevables.

Le délai de forclusion de l’action en préemption (chafâa) est d’une année. Son point de départ est la date à laquelle le préempteur a eu connaissance de la vente, et non la date de l’acte de cession. La Cour suprême fonde cette solution sur les principes du droit malékite, en l’occurrence la Tuhfa d’Ibn Asim, qui dispose que le préempteur est cru sur serment lorsqu’il nie avoir eu une connaissance précoce de l’opération.

En conséquence, la haute juridiction censure la décision d’une cour d’appel qui, pour déclarer l’action irrecevable, avait retenu l’écoulement d’un délai de quatre ans à compter de la date du contrat. Un tel raisonnement est écarté au motif que le seul écoulement du temps depuis la transaction est insuffisant à éteindre le droit d’agir ; la connaissance de la vente par le titulaire du droit constitue le seul événement pertinent pour déclencher le délai de forclusion.

Un acte de transaction qui met fin à l’état d’indivision entre cohéritiers éteint le droit de préemption pour les ventes futures portant sur le bien partagé. L’héritier qui, par l’effet de cette transaction, reçoit une part déterminée en contrepartie de ses droits indivis, perd sa qualité de coïndivisaire et ne peut plus exercer la préemption sur une parcelle vendue par l’un de ses anciens coïndivisaires.

En l’espèce, la Cour Suprême confirme le rejet d’une action en préemption exercée par une sœur contre l’acquéreur d’un bien vendu par son frère. Les juges du fond avaient à juste titre retenu qu’un acte de transaction antérieur avait mis un terme à leur indivision successorale, faisant ainsi disparaître la condition essentielle à l’exercice de la préemption.

La Cour juge que, dès lors que la cour d’appel a légalement fondé sa décision sur ce motif déterminant, elle n’était pas tenue de répondre aux autres moyens soulevés par la demanderesse, tels que ceux relatifs à la validité de la transaction ou à l’origine de propriété du vendeur. La cessation de l’indivision étant établie, ces arguments devenaient inopérants. Le pourvoi est par conséquent rejeté.

La cour d’appel avait rejeté une demande en préemption, retenant que l’acte de résolution de la vente litigieuse était d’une date certaine antérieure à l’exercice de l’action en justice. La vente étant ainsi considérée comme anéantie, le droit de retrait ne pouvait plus porter sur elle.

La Cour suprême censure ce raisonnement. Elle reproche aux juges du fond de n’avoir pas examiné un moyen déterminant soulevé par le préempteur. Ce dernier soutenait avoir manifesté sa volonté de préempter bien avant la date de la résolution, par le dépôt d’une plainte pénale. Cet acte antérieur était, selon lui, de nature à établir le caractère simulé de la résolution, intervenue uniquement pour faire échec à son droit.

La haute juridiction rappelle que l’omission de statuer sur un moyen pertinent, dont l’examen est susceptible d’influencer la solution du litige, équivaut à un défaut de motivation. Un tel vice, qui constitue un défaut de base légale, entraîne la cassation de l’arrêt.

Pour que l’offre de retrait soit valable, le coindivisaire doit consigner, en sus du prix de vente, le montant des frais et loyaux coûts du contrat ainsi que la valeur des améliorations. Une simple déclaration d’intention de payer ces sommes est inopérante, le remboursement intégral de l’acquéreur étant une condition de fond de l’exercice du retrait.

Dès lors, encourt la cassation pour défaut de réponse à conclusions valant défaut de motivation, l’arrêt qui accorde le retrait sans statuer sur le moyen de l’acquéreur relatif à l’omission dans l’offre des frais d’acte, dont le montant était pourtant établi au dossier. Le traitement de la question des améliorations par les juges du fond ne saurait les dispenser de se prononcer sur l’intégralité des composantes du remboursement dû à l’acquéreur évincé.

En matière de droit de préemption sur un immeuble en cours d’immatriculation, la justification de l’état d’indivision par le préempteur suffit à fonder son action. La Cour suprême écarte l’exigence d’une preuve supplémentaire de la possession par le préempteur de sa propre part indivise, jugeant qu’un certificat de la conservation foncière relatif à la réquisition d’immatriculation constitue une preuve suffisante de l’indivision, dès lors qu’il n’est pas contesté par l’acquéreur.

Sur la question de l’offre, la Cour considère que la prise d’acte par la juridiction de la disposition du préempteur à payer le prix et les frais est une formalité valide. Le jugement accueillant la demande en préemption opère en lui-même transfert de propriété, constituant un titre dont l’exécution est conditionnée par le paiement effectif des sommes dues, rendant ainsi l’offre préalable du préempteur et sa consignation effectives par l’effet de la décision.

La demande de remboursement des améliorations faites par l’acquéreur évincé dans le cadre d’une action en préemption (chafâa) peut être valablement présentée par simple voie de défense. Il n’est pas nécessaire de former une demande reconventionnelle distincte à cet effet.

La Cour suprême censure les juges du fond ayant imposé une telle exigence procédurale. Elle rappelle que le remboursement de la valeur des améliorations constitue une condition légale de l’exercice du droit de préemption, au même titre que le prix et les frais. Par conséquent, en subordonnant la recevabilité de cette réclamation au formalisme d’une demande reconventionnelle, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, justifiant la cassation de sa décision pour défaut de motivation.

L’exercice du droit de préemption sur un immeuble immatriculé prend effet à compter de la date d’enregistrement de la vente au titre foncier, et non de la date de l’acte d’achat initial. Il a été jugé que la validité de l’identité du préempté est déterminante, celle-ci devant correspondre rigoureusement aux informations figurant sur les documents du Conservateur des hypothèques.

S’agissant des améliorations apportées à l’immeuble, seul le coût des améliorations réalisées après l’enregistrement du droit de préemption au titre foncier est à la charge du préempteur. Les constructions ou aménagements effectués antérieurement à cette date ne sont pas opposables au préempteur.

En outre, l’inscription d’une prénotation au titre foncier, telle que prévue par l’article 85 du Dahir relatif à l’immatriculation foncière, constitue une mesure conservatoire destinée à garantir un droit éventuel. Elle ne marque pas le point de départ du délai d’exercice du droit de préemption, ce dernier ne pouvant s’exercer sur un droit encore incertain. Le délai de préemption court uniquement à partir de la date d’enregistrement du droit au titre foncier.

En cas d’exercice du droit de préemption à l’encontre d’un coindivisaire acquéreur, la préemption ne porte pas sur la totalité de la part cédée mais s’exerce au prorata des droits respectifs du préempteur et de l’acquéreur dans l’indivision. L’acquéreur conserve ainsi de plein droit une quote-part du bien acquis correspondant à sa participation antérieure.

La Cour Suprême rejette le pourvoi en déclarant les moyens irrecevables. Est ainsi écarté comme nouveau le grief, non soumis aux juges du fond, relatif au défaut de mise en cause des autres indivisaires. Est également jugé manquant en fait le moyen critiquant la répartition de la part préemptée, dès lors que les prétentions du demandeur sur l’étendue de ses droits sont en contradiction avec les énonciations du certificat foncier.

L’action en préemption est soumise au délai de forclusion d’un an, qui court à compter du jour où le retrayant a eu connaissance de la vente. La date d’une offre réelle présentée par celui-ci à l’acquéreur constitue une preuve de cette connaissance et fixe le point de départ du délai.

Par une substitution de motif, la Cour suprême déclare l’action irrecevable car introduite après l’expiration de ce délai. Ce faisant, elle écarte le pourvoi sans examiner le moyen qui critiquait le raisonnement des juges du fond, fondé sur une contradiction dans les preuves. Le motif de pur droit tiré de la tardiveté se substitue à celui de la cour d’appel, rendant le moyen du pourvoi inopérant.

En matière de retrait d’un lot en copropriété, la Cour suprême clarifie les conditions de preuve et d’exercice du droit de préférence.

La preuve de l’assujettissement d’un immeuble immatriculé au régime de la copropriété, régi par le dahir du 16 novembre 1946, repose exclusivement sur les inscriptions portées au titre foncier. La production d’une attestation de la conservation foncière est donc suffisante, sans qu’il soit requis de démontrer la constitution effective d’un syndicat.

La haute juridiction juge par ailleurs que le défaut de notification de l’action au syndic est sans incidence sur la validité du droit de préférence exercé par un copropriétaire.

Enfin, l’offre de retrait est jugée complète dès lors qu’il est établi par les pièces de la procédure, notamment le procès-verbal d’offre réelle, que le montant consigné par le retrayant couvre non seulement le prix de vente mais aussi l’intégralité des frais et honoraires afférents à la transaction, tels que les droits d’enregistrement et de conservation foncière.

Saisie d’une action en retrait par préemption, la Cour Suprême se prononce sur la validité d’une renonciation anticipée et sur le périmètre de l’interdiction de diviser l’exercice de ce droit.

La Cour juge qu’une renonciation au droit de préemption est sans effet juridique si elle est antérieure à l’inscription de la vente sur le titre foncier. Le droit n’étant pas encore né au profit du coindivisaire à ce stade, sa renonciation est privée d’objet, et ce, quand bien même elle serait constatée par un acte authentique.

Elle précise également que l’interdiction de la division de la préemption, prévue à l’article 34 de la loi sur l’immatriculation foncière, s’apprécie au regard de chaque acte de vente pris isolément. Ainsi, le préempteur n’est pas tenu de retirer des parts indivises acquises par le même acheteur auprès d’autres coindivisaires dans le cadre d’opérations distinctes.

La Cour confirme par ailleurs l’appréciation des juges du fond sur le respect du délai légal de consignation du prix et des frais, et rappelle que le non-examen d’un moyen par une juridiction d’appel équivaut à son rejet implicite.

La cour d’appel qui rejette une action en retrait au motif que le coïndivisaire demandeur n’a pas rapporté la preuve de sa qualité, sans toutefois examiner l’ensemble des pièces produites, notamment un acte de possession régulièrement versé aux débats, entache sa décision d’un défaut de motivation.

Saisie du pourvoi, la Cour suprême censure une telle décision. Elle rappelle que le défaut de réponse à une pièce probante, dont l’examen était de nature à influer sur la solution du litige, s’analyse en un manque de base légale. L’omission par les juges du fond d’examiner un document essentiel à l’appréciation du droit du retrayant justifie par conséquent la cassation de l’arrêt attaqué.

La Cour suprême casse l’arrêt de la cour d’appel pour défaut de motivation, en ce qu’il n’a pas répondu aux moyens soulevés concernant la date de notification de l’offre de préemption et la nature des améliorations imputées. Les demandeurs, exerçant un droit de préemption sur un bien vendu, avaient sollicité la reconnaissance de ce droit ainsi que le remboursement des améliorations réalisées par les acquéreurs.

La cour d’appel avait confirmé le droit de préemption et condamné les acquéreurs à indemniser les améliorations, sans toutefois répondre aux arguments des demandeurs sur l’inopposabilité de certaines charges et la validité des délais. La Cour suprême rappelle que toute décision doit impérativement répondre à l’ensemble des moyens invoqués sous peine d’absence de motivation, ce qui justifie la cassation.

L’affaire est renvoyée pour nouvelle appréciation conforme aux exigences de motivation et de procédure.

En matière de préemption sur un immeuble non immatriculé, l’action du coïndivisaire présent qui allègue son ignorance de la vente est soumise à un délai de forclusion de quatre ans à compter de la date de l’acte.

Par cet arrêt de principe, la Cour Suprême censure une cour d’appel ayant fait droit à une demande de préemption en se fondant sur la règle de l’année suivant la connaissance de la vente. La haute juridiction substitue à ce critère un délai fixe et objectif, considérant la période de quatre ans comme suffisante pour permettre au co-indivisaire d’apprendre la cession.

Cette doctrine, qui s’appuie sur le fiqh malékite et une jurisprudence constante, conduit à la cassation de la décision d’appel, l’action en préemption ayant été intentée plus de quatre ans après la vente.

L’exploitation exclusive d’une partie d’un bien par un coindivisaire ne suffit ni à prouver un partage, ni à mettre fin à l’état d’indivision. Par conséquent, cette modalité d’usage ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de préemption par l’autre indivisaire. En l’espèce, la Cour Suprême rejette l’argument fondé sur un simple « acte d’exploitation », affirmant que l’état d’indivision, tel qu’établi par les titres de propriété, prime sur les faits d’usage pour qualifier la nature du droit.

En outre, la Cour confirme que la résiliation amiable du contrat d’échange, conclue postérieurement à la notification de l’exercice de la préemption, est inopposable au préempteur. Le droit de ce dernier, une fois valablement exercé, est définitivement acquis et ne peut être remis en cause par un accord ultérieur entre le coindivisaire cédant et le tiers acquéreur.

La Cour suprême valide l’exercice du droit de préemption (Chafaâ) par des coïndivisaires dont la qualité est établie par les titres successoraux et fonciers. Elle juge que la contestation de cette qualité par l’acquéreur, fondée sur une prétendue cession antérieure des droits des préempteurs, doit être écartée dès lors qu’elle demeure une simple allégation non étayée par la moindre preuve.

Sur le plan procédural, la Cour rappelle qu’une mesure d’instruction, telle qu’une enquête, relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond. Par conséquent, leur refus de l’ordonner n’a pas à être explicite : l’absence de réponse à une telle demande vaut rejet implicite et ne vicie pas la décision.

Le droit de préemption n'étant ouvert qu'au co-indivisaire, encourt la cassation pour dénaturation et motivation viciée, assimilable à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui accorde ce droit au titulaire d'un acte d'acquisition mentionnant une parcelle divise et déterminée par sa superficie. En déduisant l'état d'indivision du seul fait que l'acte ne mentionnait pas l'intégralité des limites du bien, alors que celui-ci était clairement individualisé comme une part non soumise à l'indivision, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'acte et a entaché sa décision d'une motivation erronée.

La Cour Suprême censure la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en préemption, avait déclaré irrecevable comme nouvelle la demande de l’acquéreur évincé en remboursement des améliorations apportées au bien.

La Haute Juridiction rappelle qu’une telle demande n’est pas une prétention nouvelle mais la conséquence légale et nécessaire du jugement qui accueille la préemption. En effet, le droit du préempteur ne devient effectif qu’après indemnisation intégrale de l’acquéreur évincé, laquelle comprend le prix, les frais de l’acte et la plus-value résultant des améliorations. En refusant d’examiner cette demande au fond, la cour d’appel a commis une erreur de droit et privé sa décision de base légale.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que, en application des règles de priorité prévues par le droit musulman auxquelles renvoie l'article 30 du dahir du 2 juin 1915, le co-indivisaire qui exerce son droit de préemption sur la part vendue par son parent bénéficie d'une priorité lui permettant de préempter la totalité de ladite part, à l'exclusion de tout autre co-indivisaire qui ne pourrait se prévaloir de la règle du partage proportionnel prévue à l'article 29 du même dahir. Par ailleurs, la loi n'imposant aucune forme particulière pour l'expression de la volonté de préempter, celle-ci peut valablement être notifiée par un agent judiciaire lors de l'offre réelle du prix. Enfin, une demande en remboursement des améliorations fondée sur l'article 25 dudit dahir, soulevée pour la première fois devant la Cour de cassation, constitue une demande nouvelle et irrecevable.

Le droit de préemption (choufaa) étant un droit appartenant au copropriétaire sur un bien indivis, il ne peut être exercé après la réalisation du partage. Ayant constaté par une appréciation souveraine des preuves versées aux débats, notamment un acte de partage et une expertise, que les parcelles objet de la demande avaient été divisées entre les cohéritiers, la cour d'appel en a exactement déduit que l'état d'indivision avait cessé et a, à bon droit, rejeté la demande en préemption.

La législation relative aux immeubles immatriculés, qui constitue un droit spécial, déroge aux dispositions du droit commun prévues par le Dahir des obligations et des contrats en matière de préemption. Dès lors, le préempteur d'un immeuble immatriculé n'est pas tenu de déposer le prix et les frais dans le délai de trois jours prévu par l'article 974 de ce dahir. Par suite, c'est à bon droit que la cour d'appel, se conformant à un précédent arrêt de cassation ayant tranché ce point de droit dans la même affaire, valide une offre réelle et une consignation effectuées au-delà de ce délai.

Pour que l’état d’indivision prenne fin et éteigne le droit de retrait, le partage doit porter sur l’intégralité du bien et impliquer l’ensemble des coïndivisaires. Un acte de partage limité à une seule quote-part indivise, réalisé uniquement entre ses propres titulaires à l’exclusion des autres propriétaires, est sans effet juridique sur l’indivision globale du bien.

Les juges du fond avaient pourtant rejeté une demande en retrait en se fondant sur un tel partage partiel pour conclure, à tort, à la fin de l’indivision.

La Cour suprême censure ce raisonnement. Elle rappelle le principe de l’indivisibilité de l’opération de partage, qui ne peut être valablement accomplie sans le concours de tous les propriétaires indivis. En validant un partage partiel pour faire obstacle à l’exercice du droit de retrait, la cour d’appel a privé sa décision de base légale, justifiant ainsi sa cassation.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

La Cour Suprême a confirmé la validité de l’exercice du droit de préemption sur un bien immatriculé, jugeant que le dépôt d’un chèque bancaire au greffe constitue une offre réelle et effective du prix et des frais, conforme au Dahir du 2 juin 1915. Elle a également statué que cette modalité de paiement, effectuée dans le délai légal d’un an, est valide. La décision a par ailleurs rejeté les griefs de manque de motivation, considérant que les juges du fond avaient suffisamment répondu aux arguments soulevés et appliqué correctement la loi.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une action en revendication d'une part indivise dès lors qu'il est constant que cette part n'a fait l'objet d'aucune vente et que le droit de propriété du co-indivisaire demandeur n'est contesté par personne. Par suite, la cour d'appel en déduit exactement que le co-indivisaire, dont l'action en revendication est infondée, ne peut se prévaloir de la jurisprudence qui fait courir le délai d'exercice du droit de préemption à compter du jugement statuant sur la revendication. Elle applique donc à juste titre la règle selon laquelle le délai pour exercer l'action en préemption est, pour le co-indivisaire présent, de quatre ans à compter de la date de l'acte de vente.

La Cour suprême casse, pour violation de l’article 369 du Code de procédure civile, l’arrêt d’une cour d’appel de renvoi qui a refusé de se conformer à un point de droit précédemment jugé par la haute juridiction.

La Cour suprême avait déjà définitivement statué sur l’irrecevabilité de l’action en préemption, celle-ci ayant été intentée au-delà du délai d’un an à compter de l’inscription de la vente sur le titre foncier.

Pourtant, la juridiction de renvoi a jugé la demande recevable, estimant à tort que la ponctualité des préempteurs dans les formalités d’offre réelle et de consignation du prix suffisait à valider leur droit.

Par cette censure, la Cour suprême réaffirme que la diligence dans l’accomplissement des actes préparatoires à la préemption ne peut pallier la tardiveté de l’action en justice elle-même. Le respect du délai légal pour saisir la justice demeure une condition de recevabilité impérative qui s’impose à la juridiction de renvoi.

L’action en retrait exercée par un coindivisaire suite à la cession de la seule quote-part d’un autre est recevable sans qu’il soit nécessaire de la joindre à une action en revendication de ses propres droits.

La Cour suprême casse l’arrêt d’appel qui avait jugé l’action irrecevable au motif qu’une demande cumulative s’imposait en l’absence de partage successoral définitif. Elle énonce que dès lors que la vente ne porte que sur les droits indivis du cédant et non sur la totalité de l’immeuble, le droit de propriété du retrayant n’est ni affecté ni contesté.

Partant, exiger de ce dernier qu’il intente une action en revendication pour constater un droit déjà acquis est une condition sans fondement juridique. En l’imposant, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de base légale.

La résiliation amiable d’une vente immobilière, qualifiée de rétrocession, est inopposable au coindivisaire préempteur dont le droit prend naissance dès la conclusion de la vente initiale. De même, la présence d’une prénotation sur le titre foncier au profit d’un tiers n’entache pas la validité de la cession au regard de l’exercice du droit de préemption.

La Cour suprême juge en outre que l’interdiction de principe des ventes au sein d’un périmètre de remembrement rural, édictée par le dahir du 25 juillet 1969, ne s’applique pas à la préemption, cette dernière constituant une exception expressément prévue par la loi et ne faisant pas obstacle à la validité de l’opération.

S’agissant des conditions de forme, l’exercice du droit de préemption est réputé valide dès lors que le prix et les frais sont consignés dans le délai d’un an à compter de l’inscription de la vente, conformément à l’article 25 du dahir du 2 juin 1915. La Cour admet la validité d’une consignation effectuée en plusieurs temps à l’intérieur de ce délai. Elle considère également comme régulier le récépissé de consignation ne portant le nom que d’un seul des préempteurs, en l’absence de tout préjudice démontré.