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Dahir du 25 décembre 1980

Il résulte de l'article 2 du dahir du 25 décembre 1980 relatif à la compétence des agents judiciaires que ceux-ci ne peuvent être mandatés par la justice que pour procéder à des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation l'arrêt qui, pour ordonner une expulsion, se fonde exclusivement sur un procès-verbal de constat relatant un prétendu aveu de l'occupant, sans répondre aux conclusions de ce dernier qui en contestait formellement la véracité. En statuant ainsi, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

Ayant constaté, d'une part, que l'exigence posée par l'article 9 du dahir du 25 décembre 1980 de mentionner dans le congé l'ensemble des locaux loués avec leurs dépendances vise à préserver l'unité du contrat de bail et n'impose pas de détailler chaque composante d'un local d'habitation unique et indivisible, et, d'autre part, que le bailleur justifiait d'un projet de reconstruction de plus grande ampleur par la production des permis de démolir et de construire, une cour d'appel en déduit à bon droit que la condition de nécessité de la démolition, exigée par l'article 15 du même dahir pour valider le congé, est remplie. En effet, cette nécessité ne requiert pas que l'immeuble soit vétuste ou menaçant ruine, le caractère sérieux du projet de reconstruction suffisant à la caractériser.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que, pour valider un congé fondé sur la volonté de démolir et reconstruire l'immeuble loué, le juge doit s'assurer de la nécessité de l'opération. Encourt la cassation l'arrêt de la cour d'appel qui refuse de valider un tel congé au motif que le bailleur n'a pas produit le plan architectural du nouveau bâtiment, alors que ce dernier avait versé aux débats un arrêté municipal ordonnant la démolition ainsi qu'un permis de construire, ces documents étant suffisants pour prouver la nécessité et le sérieux du projet.

Il résulte des articles 5 et 6 du dahir du 25 décembre 1980 organisant les rapports contractuels entre bailleurs et locataires que la demande en révision du loyer est conditionnée par des changements dans les caractéristiques des lieux loués, lesquels s'apprécient au regard non seulement des modifications matérielles du bien, mais aussi de sa situation, de sa valeur, de son état d'entretien et des conditions économiques générales. Encourt la cassation l'arrêt qui rejette la demande du bailleur au seul motif qu'il n'a pas démontré l'existence de modifications matérielles, alors qu'il lui appartenait de rechercher si les autres critères légaux, tels que l'évolution des conditions économiques et la longue période écoulée sans révision, ne justifiaient pas l'augmentation sollicitée.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le bénéficiaire d'un acte de tanzil ne figure pas au nombre des personnes limitativement énumérées par l'article 18 du dahir du 25 décembre 1980 pouvant prétendre à la continuation du bail au décès du preneur. Ayant constaté, d'une part, que le demandeur n'entrait pas dans le champ des ayants droit légaux et, d'autre part, qu'il ne justifiait pas avoir été à la charge effective de la défunte, elle en déduit exactement qu'il est sans qualité pour agir en expulsion des occupants du logement.

Une cour d'appel, statuant sur renvoi après cassation et se conformant au point de droit jugé par la Cour de cassation en application de l'article 369 du Code de procédure civile, retient à bon droit que le dahir du 25 décembre 1980 n'interdit pas à une épouse propriétaire de demander l'éviction de son locataire pour occuper personnellement le logement avec sa famille. L'obligation de logement incombant au mari en vertu du Code de la famille ne prive pas l'épouse de son droit de reprise sur le bien dont elle est propriétaire. Par conséquent, le fait qu'elle occupe un logement de fonction fourni à son conjoint est sans incidence sur le bien-fondé de sa demande d'éviction pour besoin personnel.

En application des articles 9 et 14 du dahir du 25 décembre 1980, le congé pour reprise doit, sous peine de nullité, énoncer le motif réel de l'éviction. Le besoin personnel du bailleur constitue un motif distinct de celui de ses ascendants ou descendants, dont les conditions de validité diffèrent. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, ayant constaté que le bailleur avait invoqué un besoin personnel pour reprendre son bien avant d'y loger son fils, en déduit que le motif du congé était fallacieux et condamne le bailleur à indemniser le locataire évincé.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur de reprendre son bien pour l'habiter, retient que le bénéficiaire de la reprise réside encore à l'étranger et n'a pas justifié de sa mise à la retraite, alors que la loi n'exige ni une occupation permanente ni une durée minimale de séjour pour l'exercice du droit de reprise, mais seulement que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant à ses besoins.

Viole les dispositions de l'article 14 du dahir du 25 décembre 1980 la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'un bailleur en reprise de son bien pour l'habiter personnellement, retient que son besoin n'est pas établi au motif qu'il occupe un logement de fonction. En effet, la condition légale du besoin est remplie dès lors qu'il est établi que le bailleur n'occupe pas un autre logement lui appartenant et suffisant pour ses besoins normaux, peu important qu'il soit par ailleurs locataire ou occupant d'un logement appartenant à un tiers.

Une cour d'appel, qui constate souverainement par l'audition de témoins que le fils du locataire décédé vivait avec ce dernier dans les lieux loués et était à sa charge en raison de son incapacité de travail, en déduit à bon droit que les conditions de la continuation du bail prévues par l'article 18 du dahir du 25 décembre 1980 sont remplies. Par suite, c'est légalement qu'elle rejette la demande d'expulsion formée contre ce descendant, qui n'occupe pas les lieux sans droit ni titre. Est par ailleurs sans portée le moyen tiré du défaut de capacité à ester en justice de l'intéressé, dès lors que la capacité se présume et qu'il appartient à celui qui soutient le contraire d'en rapporter la preuve.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour ordonner l'éviction d'un locataire, retient le besoin personnel de la bailleresse co-indivisaire de reprendre le logement, après avoir souverainement constaté, au vu des pièces produites et du résultat d'une mesure d'instruction, que celle-ci était hébergée avec son conjoint dans un logement de fonction. Une telle circonstance ne suffit pas à priver le propriétaire de son droit à la reprise pour habiter, garanti par le dahir du 25 décembre 1980.

Les causes de nullité du congé délivré au locataire en application du dahir du 25 décembre 1980 étant limitativement énumérées par l'article 9 de ce texte, une cour d'appel valide à bon droit un congé pour démolir et reconstruire qui, bien que comportant une erreur matérielle sur le numéro de l'immeuble, permet d'identifier sans équivoque le bien loué, ainsi que l'ont souverainement apprécié les juges du fond. Par ailleurs, l'utilisation du même congé dans une précédente instance ayant fait l'objet d'un jugement d'irrecevabilité n'affecte pas sa validité, ses effets juridiques ne s'éteignant qu'après le prononcé d'une décision statuant sur le fond de la demande.

Viole les dispositions du dahir du 25 décembre 1980 relatif à l'organisation des huissiers de justice, la cour d'appel qui, pour prononcer l'expulsion d'un locataire pour défaut de paiement de loyers, retient que celui-ci n'a pas respecté le délai fixé par la mise en demeure en se fondant sur la date à laquelle l'huissier de justice a consigné les fonds au greffe du tribunal. En effet, la remise par le locataire des loyers à l'huissier de justice, désigné par le juge pour procéder à une offre réelle et à une consignation, vaut paiement et libère le preneur de sa dette dès cette remise, le bureau de l'huissier étant assimilé au service de consignation désigné par le tribunal.

La qualité à agir du bailleur est établie, nonobstant l’indivision de l’immeuble, dès lors que la relation locative est attestée par les quittances et la reconnaissance du preneur initial.

Le conjoint divorcé ne saurait revendiquer le statut de locataire ni la protection légale, notamment celle du dahir du 25 décembre 1980 ou de l’article 692 du Dahir des Obligations et Contrats, lorsque le titulaire du bail a validement résilié le contrat. Devenu occupant sans droit ni titre, il ne peut exiger la notification d’une mise en demeure préalable à l’expulsion.

L’exception de chose jugée ne peut être soulevée sur le fondement d’une ordonnance de référé, décision provisoire dépourvue d’autorité sur l’action au fond en paiement et en expulsion.

Viole l'article 9 du dahir du 25 décembre 1980, la cour d'appel qui prononce la nullité d'un congé au motif que le prénom de l'un des bailleurs y est incomplet, alors qu'une telle erreur matérielle, qui n'entraîne aucune confusion sur l'identité de l'auteur de l'acte ni aucun grief pour son destinataire, ne constitue pas une cause de nullité.

Il résulte de l'article 4 du dahir du 25 décembre 1980 que le bailleur ne peut, sous peine de nullité de la clause, exiger du preneur le versement d'un dépôt de garantie supérieur au montant d'un mois de loyer. Encourt par conséquent la cassation pour violation de ce texte l'arrêt qui, pour rejeter la demande du preneur en restitution de la somme versée excédant ce montant, retient qu'une telle demande est prématurée tant que dure l'occupation des lieux.

Il résulte de l'article 15 du dahir du 25 décembre 1980 que le congé fondé sur la volonté du bailleur de démolir le local pour le reconstruire doit être validé lorsque cette opération est nécessaire. Viole ce texte la cour d'appel qui, pour rejeter une telle demande, retient que la notion de nécessité implique que l'immeuble soit vétuste et menace la sécurité de ses occupants, alors que cette condition de nécessité n'est pas limitée à l'état de délabrement du bien et peut résulter du seul projet de démolition et de reconstruction du bailleur.

La Cour Suprême censure la décision d’une cour d’appel ayant prononcé la résiliation d’un bail commercial et l’expulsion du preneur sur le fondement de l’article 688 du Code des Obligations et Contrats. Elle rappelle que la qualification d’un local à usage commercial impose, même en l’absence de la durée de protection prévue par l’article 5 du Dahir du 24 mai 1955, l’application des dispositions spécifiques régissant les baux commerciaux. En l’espèce, le bail, bien que non protégé par le Dahir du 24 mai 1955, relevait du champ d’application du Dahir du 25 décembre 1980, lequel a abrogé le Dahir du 5 mai 1928 et s’applique aux baux de locaux commerciaux ne remplissant pas les conditions de l’article 5 du Dahir de 1955. Par conséquent, l’application de l’article 688 du Code des Obligations et des Contrats était erronée et entache la décision d’une violation de la loi.

La Cour Suprême a jugé que la couture traditionnelle, bien qu’artisanale à l’origine, est devenue un acte de commerce en vertu de l’article 6 du Code de commerce. Dès lors, les baux afférents à cette activité relèvent du Dahir du 24 mai 1955 sur les baux commerciaux, et non du Dahir du 25 décembre 1980. La décision de renvoi avait erronément appliqué ce dernier Dahir, entraînant la cassation de l’arrêt.