وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدم السيد محمد (س.) بمقال بواسطة دفاعه مؤدى عنه بتاريخ 09/04/2024يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط رقم 411 بتاريخ 31/01/2024 في الملف عدد 4241/8207/2023 و القاضي في منطوقه :

في الشكل : بقبول الدعوى.

في الموضوع : بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليه محمد (س.) بتاريخ 2672023 و فسخ العلاقة الكرائية الرابطة بين الطرفين و تبعا لذلك إفراغ المدعى عليه هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه من المحل التجاري الذي هو عبارة عن دكان يحمل رقم 26 الكائن بالمركز التجاري بالعرجات سلا، و بأدائه لفائدة المدعية جماعة (س.) في شخص ممثلها القانوني مبلغ 76.076.66درهم الذي يمثل واجبات كراء المدة من 0132022 إلى 31122023 مع النفاذ المعجل بخصوص هذا المبلغ، و مبلغ 3000.00درهم تعويضا عن التماطل، و تحديد الإكراه البدني في الأدنى عند عدم الأداء، و تحميل المدعى عليه الصائر، و رفض الباقي.

حيث بلغ المستأنف بالحكم المطعون فيه بتاريخ 25/03/2024، و تقدم باستئنافه بتاريخ 09/04/2024، مما يكون استئنافه قد قدم وفق صيغه القانونية صفة و أجلا و أداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن جماعة (س.) تقدمت بمقال بواسطة دفاعها أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء و المؤدى عنه بتاريخ 14/12/2023 تعرض فيهأنها تكري للمدعى عليه المحل التجاري و هو عبارة عن دكان يحمل رقم 26 الكائن بالمركز التجاري بالعرجات سلا، بداية بسومة شهرية قدرها 1300.00درهم حسب عقد الكراء ثم عرفت زيادات عدة بنسبة 15% منذ تاريخ الكراء 16 فبراير 2021 إلى غاية 31122019 على رأس كل ثلاث سنوات حسب الزيادات بمبلغ 1495.00درهم ثم 1719.25 درهما ثم 1977.14درهما ثم 2273.71 درهما ثم 2614.76 درهما ثم 3006.89درهما لتصل إلى 3458.03درهما من تاريخ 0122022، و انه تخلد بذمة المدعى عليه عن المدة من 0132022 إلى 31122023 أي 22 شهرا x 3458.03 درهما وجب عنها ما مجموعه 76077.00درهما، و قد تم توجيه إنذار للمدعى عليه توصل به بتاريخ 2672023 دون ان يستجيب رغم مرور أجله، لأجله تلتمس الحكم عليه بأدائه لها مبلغ 76077.00درهما واجبات الكراء عن المدة من 0132022 إلى غاية 31122023 بحسب سومة 3458.03 درهما وفق الزيادات المتفق عليها في العقد، و الحكم عليه بأداء تعويض عن التماطل قدره 3000.00درهم و فسخ العلاقة الكرائية الرابطة بين الطرفين و إفراغ المدعى عليه في شخصه أو من يقوم مقامه و لو بإذنه من المحل الذي هو عبارة عن دكان يحمل رقم 26 الكائن بالمركز التجاري بالعرجات سلا، تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500درهم عن كل يوم تأخير في التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل، و تحديد الإكراه البدني في الأقصى، و تحميل المدعى عليه الصائر. و أرفق المقال بصورة مصادق عليها من عقد كراء و إنذار مع محضر تبليغه.

و بناء على إحالة الملف على النيابة العامة و التي أدلت بمستنتجاتها الكتابية الرامية إلى تطبيق القانون.

و حيث إنه بعد إدراج القضية بعدة جلسات صدر الحكم المشار إليه أعلاه و هو الحكم المستأنف .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف بعد عرض موجز لوقائع الدعوىأنه بمقتضى الفصل 50 من قانون المسطرة المدنية فإن الأحكام تؤرخ وتوقع حسب الحالات من طرف رئيس الجلسة والقاضي المقرر وكاتب الضبط أو من القاضي المكلف بالقضية وكاتب الضبط وأن مراجعة نسخة الحكم المطعون فيه والمبلغة لعارض بمسعى من المستأنف عليها يتبين منه أنه خال من توقيع الرئيس والقاضي المقرر وكاتب الضبط، مما يكون معه كم المطعون فيه باطلا لخرقه مقتضيات الفصل المنوه عنه وأن ذلك ما يلتمس العارض إثباته والتصريح به للقول والحكم بإلغاء الحكم المطعون فيه وإرجاع ملف النازلة للمحكمة المصدرة له للبث فيه من جديد طبقا لما يقررهالقانون وأن الثابت من مقال الدعوى ومرفقاته أن موضوعها يتعلق بكراء محل مهني بواسطة عقد كمتابي تضمن سومة كرائية محددة في مبلغ 1300 درهم في الشهر وتحتفظ الجهةالمكرية بحق مراجعتها كل 3 سنوات وكيفما كان الحال بتعبير العقد، فإن القيمة الكرائية للعقار ترتفع بنسبة 15% كل 3 سنوات وأن مقتضيات المادة 2 من القانون رقم 07.03 المتعلق بمراجعة إثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني والتجاري لا تجيز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون. سبة التي تضمنها عقد الكراء مخالفة للقانون وبدون أي أثر وأن المحكمة المصدرة للحكم المطعون فيه قضت على العارض بأدائه للمستأنف عليها مبلغ 76076.66 درهم كراء المدة ما بين 2022/03/01 الى 2023/12/31 أي لمدة 22 شهرا بسومة قدرها 3458.03 درهم هكذا(76076.66 درهم 22 شهرا = 3458.03 درهم شهريا) وأن الثابت من عقد الكراء المدلى به أن السومة الكرائية المضمنة فيه محددة في مبلغ 1300 درهم شهريا وأن الحكم المطعون فيه عندما قضى على نحو ما هو مضمن فيه، واعتبر بأن العارض مدين بمبلغ 76076.66 درهم كراء 22 شهرا والحالة أن ما هو مستحق بموجب عقد ء، إن كان له مو وهو شيء مستبعد لا يتعدى مبلغ 28.600 درهم لم يجعل أساسا لما به ووقع في خرق واضح لمقتضيات المادة 2 المنوه عنها وأن ذلك ما يلتمس العارض إثباته والتصريح به للقول والحكم بإلغاء الحكم المطعون فيه لهذا السبب وأن المستأنف عليها طالبت العارض بمقتضى انذار بلغ له بتاريخ 2023/07/26 بأدائه لها مبلغ 76076.66 درهم من قبل ما أسمته واجبات الكراء عن المدة ما بين01/03/2022 الى 01/12/2023وأن مراجعة الإنذار المدلى به في النازلة، يتبين منه أنه سومة كرائية تزيد عن تلك المحددة في العقد والتي عمدت هي لاحتسابها إراديا، ودون أن يتم تحديدها قضائيا، وعن مدة تزيد عن تلك المستحقة من جهة أخرى وأن العارض وإن كان غير ملزم بالجواب عن الإنذار ولا الاستجابة لمضمونه بالنظر لكونه باطل بطلانا مطلقا من حيث شكله وجوهره بحسب ما هو محدد في عقد الكراء، فإنه وجه اشعارا للمستأنف عليها يبلغها فيه رفضه لما ضمن فيه رافعا إليها نص مقتضيات المادة 7 منالقانون رقمك 07.03 المتعلق بمراجعة إثمان كراء المحلات المعدة للاستعمال المهنيوالتجاري وأنه بالفعل، فإن المستقر فقها وقضاء أن توجيه الاخطار باعتباره تصرفا قانونيا لا يصدر، لتترتب عنه الآثار القانونية، إلا إذا تضمن موضوع الالتزام الذي تم الإخلال به وتحديد المطالبة موضوعه بدقة تجعل المدين عالما بها وتجاهله لها يجعله في حالة مطل طبقا لما تقرره مقتضيات الفصل 255 من قانون الالتزامات والعقود وأنه من المستقر أيضا أن المنازعة لا تكون إلا في مواجهة الانذار المستجمع لشروط توجيهه دون سواه، وإن ثبوت توجيه الإنذار لاستخلاص واجبات الكراء وتضمنه واجبات غير وعن مدة تزيد عن تلك المترتب عنها الكراء ، يجعله كأنه لم يوجه ولا تترتب عنه أية آثارمستحقة وأنه الى جانب ذلك، فإن الثابت من الانذار موضوع الدعوى ومقالها الافتتاحي، أن المستأنف عليها حددت فيهما واجبات كرائية تزيد عن تلك المحددة في عقد الكراء وطبقت تلقائيا زيادة 15% بشكل مخالف للقانون وهو ما سايرته فيه المحكمة المصدرة للحكم المطعون فيه وأنه بالفعل، فإنه بمقتضى المادة الثانية من القانون رقم 07.03 المتعلق أثمان كراء المحلات المعدة للسكنى أو الاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي، فإنه لا يجوز الاتفاق على رفع ثمن الكراء خلال مدة تقل عن ثلاث سنوات ابتداء من تاريخ إبرام عقد الكراء أو من تاريخ آخر مراجعة قضائية أو اتفاقية أو الاتفاق على زيادة تتعدى النسب المقررة في هذا القانون وأنه بمقتضى المادة الرابعة من نفس القانون، فإن نسبة الزيادة في ثمن الكراء تحدد في نسبة 8% بالنسبة للمحلات المعدة للسكنى و 10% بالنسبة لباقي المحلات، وإن الزيادة المقررة لا تؤدى تلقائيا، وإنما بعد المطالبة بها وتقرر ابتداء من تاريخ تلك المطالبة وانه بمقتضى المادة السابعة من القانون رقم 07.03، فإنه يجري العمل بالوجيبة الكرائية الجديدة ابتداء من تاريخ المطالبة القضائية أما إذا عبر المكري عن رغبته في مراجعة ثمن الكراء بتوجيه إنذار للمكتري، فإن سريان الوجيبة الكرائية الجديدة يبتدئ من تاريخ التوصل بالإنذار، شريطة رفع الدعوى داخل أجل الثلاثة أشهر الموالية لتاريخ التوصل وأن المستأنف عليها لم يسبق لها مطالبة العارض بأية زيادة كما أنها لم يسبق لها انذاره من اجلها، مما تكون معه مطالبتها بواجبات الكراء متضمنة زيادة تزيد عن الحد الأقصى المقرر قانونا، يجعلها مطالبة مخالفة للقانون وغير مبررة ولا يترتب عنها أي أثر مما يقتضي الحكم بعدم صحة الانذار الموجه للعارض وعدم ترتيب أي أثر قانوني عنه ، ملتمسا قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به وبعد التصديوالحكم بإبطاله وإرجاع ملف النازلة للمحكمة المصدرة له للبت فيه طبقا لما يقرره القانون والأمر احتياطيا بأي إجراء من إجراءات التحقيق لتوضيح حقيقة المديونية وحقيقة النزاع وتحميل المستأنف عليها كافة الصوائر.أرفق المقال ب: نسخة من المطعون فيه وغلاف التبليغ.

و بناء على إدلاء المستأنف عليها بمذكرة جواب بواسطة نائبها بجلسة 24/06/2024 التي جاء فيها أن القول بأن الحكم غير موقع من طرف الهيئة المصدرة له لا يمكن الدفع به إلا إذا اطلعنا على أصل الحكم وهو حكم موقع حسب القانون وبالتالي يعتبر هذا الدفع غير منتج لأي أثر قانوني ودفع المستأنف بأن الإنذار غير قانوني ومعيب شكلا وموضوعا ، لكن بالرجوع للإنذار فهو متضمن لكل الشروط الشكلية وصحيح من الناحية القانونية وذلك ما ذهبت إليه محكمة الدرجة الأولى حيث سبق للعارضة أن وجهت عدة إنذارات ضمنتها السومة الكرائية الآنية والحالية حسب بنود العقد الذي يعتبر شريعة المتعاقدين وأن العقد سطر فيه زيادة 15% كل ثلاث سنواتوأن العارضة لا تطلب الزيادة إلا بعد انصرام مدة ثلاث سنوات محترمة في ذلك بنود العقدوما ذهبت إليه إرادة المتعاقدين وأن المشرع المغربي قد أعطى للقضاء انتداب أحد الخبراء لتحديد السومة الحقيقية في حالة طلب ذلك أحد الأطراف ويمكن أن تحدد الخبرة زيادة 50 أو 20% ويقضي بها القضاء المغربي وأن ما ذهبت إليه المحكمة التجارية بالمرحلة الابتدائية صادف الصواب وكانمعللا تعليلا كافيا وأن محكمة الدرجة الأولى عرضت عليها عدة ملفات تخص محلات أخرى مملوكة للعارضةوحكمت بالزيادة المتفق عليها لأن المكترون يؤدونها بصفة تلقائية كل مرور ثلاث وأن العقد الرابط بين طرفي النزاع أنشئ بتاريخ 2001/02/16 أي قبل خروج القائد المحتج به قانون07.03 المتعلق بمراجعة السومة الكرائية للمحلات السكنية والمهنية والتجارية والذي أصبح ساري المفعول بتاريخ 30 نونبر 2007 ، وبالتالي يظل ما عليه والتزم به المستأنف يلزمه وأن بنود العقد وخاصة البند الرابع – منح للعارضة ، رفع السومة الكرائية كل ثلاث سنوات وقبل هذه الشروط المستأنف وأن العارضة سبق لها تقديم دعوى الأداء والإفراغ وفق السومة الكرائية المحينة أي المتضمنة للزيادة كل ثلاث سنوات ضد المستأنف وهذا الأخير لم يناقش السومة الكرائية المطلوبة بل اكتفى بأنه أدى تلك المبالغ المسطرة بالمقال ، ملتمسة الحكم بعدم قبول الاستئناف شكلا وموضوعا بتأييد الحكم الابتدائي .أرفقت ب: نسخة من عقد كراء وصورة لإنذارين وصورة حكم ابتدائي + صورة لقرار استئنافي + صورة من عريضة النقض.

وبناء على مستنتجات النيابة العامة الرامية الى تطبيق القانون.

وبناء على إدراج القضية أخيرا بالجلسة المنعقدة بتاريخ 15/07/2024، وقررت المحكمة اعتبار القضية جاهزة وجَعْلُ الملَّفِ في المداولة قصد النطق بالحكم بجلسة 22/07/2024

التعليل

حيث أسس المستأنف استئنافه على ما سطر أعلاه.

وحيث ان النسخة من الحكم المبلغة للمستأنف هي فقط نسخة تبلغية تحمل طابع كتابة الضبط بذلك أي انها مطابقة للحكم الأصلي المحفوظ بكتابة ضبط المحكمة والذي يحمل توقيع رئيسه الذي هو المقرر وكاتب الضبط، ويتعين رد ما اثير بهذا الخصوص.

وحيث نازع المستأنف في السومة الكرائية متشبثا بكونها محددة في مبلغ 1300 درهم حسب الوارد في عقد الكراء الرابط بين الطرفين بخلاف ما ادعته المستأنف عليها بكونها قد عرفت زيادات الى ان وصلت الى مبلغ 3500 درهم، وطالما ان المحكمة بجوعها الى الاحكام القضائية السابقة الصادر بين الطرفين والتي خلال مناقشتها لنزاع موضوعها كانت تعتمد سومة 1300 درهم وكذلك ما جاء في الوثائق التي كان ينازع بها المستأنف في أداء الوجيبة الكرائية والتي كانت تتم بسومة 1300 درهم، وطالما ان المستأنف عليها لم تدلي باي وثيقة تثبت أداء المستأنف عليه للوجيبة الكرائية بحساب 3500 درهم او حكم قضائي قضى بالزايدة فيها يتعين الاعتداد بقول المكتري الملزم بأداء واعتبار ان السومة هي 1300 درهم، ومنه تعديل الحكم المطعون فيه فيما قضى به من أداء وذلك بحصر المبلغ المحكوم فيه في 28.600 درهم (1300×22)، طالما ان ملف الدعوى خال مما يثبت براءة ذمة المستأنف منها.

وحيث يبقى ما نزع فيه المستأنف بخصوص صحة الإنذار واعتبره باطلا كونه ضمن به معطيات غير صحيحة بخصوص السومة الكرائية، فانه يبقى دفع مردود على اعتبار ان المستأنف عليها مهما ضمنت الإنذار من مدة او سومة كرائية لا يمس صحة الإنذار ، وانما يتعين على المستأنف الادلاء بما يثبت براءة ذمته من المدة المطالب بها والمنازعة في السومة الكرائية المضمنة به بمقبول، لترتب المحكمة الأثر القانوني على ذلك.

وحيث لعلل أعلاه يتعين تأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بحصر مبلغ الكراء المحكوم به في 28.600,00 درهم، وجعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف مع تعديله وذلك بحصر مبلغ الكراء المحكوم به في 28.600,00 درهم، وجعل الصائر بالنسبة.