Mot clé
Clause d'augmentation du loyer

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une sommation visant un loyer unilatéralement réévalué par le bailleur. Le tribunal de commerce avait validé la sommation et prononcé la résiliation en se fondant sur une clause contractuelle de révision triennale.

L'appelant soutenait la nullité de la sommation au motif qu'elle réclamait un montant de loyer illégalement majoré. La cour retient que l'indication d'une somme erronée dans une sommation de payer n'affecte pas sa validité, le preneur demeurant tenu de contester le quantum de la dette devant le juge du fond.

Elle juge cependant qu'en l'absence de preuve d'une révision acceptée par le preneur ou consacrée par une décision de justice, seul le loyer initialement stipulé au contrat doit servir de base au calcul des arriérés. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des moyens soulevés par le preneur. Ce dernier contestait notamment le point de départ de l'obligation de paiement, la légalité d'une clause de révision annuelle du loyer, et entendait prouver par témoins le paiement partiel des sommes réclamées.

La cour écarte la demande de preuve testimoniale, rappelant qu'au visa de l'article 443 du code des obligations et des contrats, le paiement d'une obligation excédant le seuil légal ne peut être prouvé que par écrit. Elle retient également que la clause contractuelle prévoyant une augmentation du loyer après un an, librement consentie par les parties, prime sur les dispositions légales relatives à la révision triennale en application du principe de la force obligatoire des contrats.

En revanche, la cour fait droit au moyen relatif au point de départ de l'obligation de paiement, considérant que la période de franchise de trois mois courait à compter de la date de légalisation des signatures du bail et non de sa date d'effet théorique. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation et confirmé pour le surplus, notamment quant à la résiliation du bail et à l'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une augmentation de loyer non consacrée par une décision de justice. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant une augmentation du loyer, et avait en conséquence prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Le preneur appelant soulevait l'incompétence du tribunal de commerce pour statuer sur une révision de loyer, et soutenait qu'une augmentation, même prévue contractuellement, ne pouvait être opposée en l'absence d'une décision judiciaire la validant conformément à la loi applicable. La cour d'appel de commerce retient que l'augmentation du loyer, bien que stipulée au contrat, n'a pas été consacrée par une décision de justice rendue par la juridiction compétente.

Dès lors, la sommation de payer visant un loyer révisé est jugée sans fondement, le preneur ayant valablement purgé sa dette en s'acquittant du loyer initialement convenu dans le délai légal. La cour relève en outre que le montant réclamé par le bailleur ne correspondait même pas à la clause d'indexation contractuelle, ce qui achève de priver sa demande de base légale.

Statuant sur la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, mais en les calculant sur la base de la somme contractuelle non révisée. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la condamnation au paiement du solde et l'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter ces chefs de demande.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une clause d'augmentation progressive du loyer et sur la déchéance du droit du bailleur de solliciter l'éviction pour défaut de paiement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction mais condamné le preneur au paiement d'arriérés de loyers calculés sur la base d'un loyer réévalué. Le débat portait d'une part sur la validité d'une clause contractuelle prévoyant une augmentation progressive du loyer en dépit des dispositions d'ordre public de la loi n°03-07, et d'autre part sur la déchéance du droit du bailleur à demander l'éviction au-delà du délai de six mois prévu par la loi n°49-16. La cour retient que le droit du bailleur de demander la validation du congé est éteint par l'écoulement d'un délai de six mois à compter de l'expiration du délai accordé au preneur dans la sommation, en application de l'article 26 de la loi n°49-16. Sur le montant du loyer, la cour juge nulle la clause d'augmentation intervenue moins de trois ans après la conclusion du bail, au visa de l'article 2 de la loi n°03-07, et s'appuie sur l'autorité d'un précédent jugement ayant fixé le loyer de base. Elle écarte en outre la condamnation aux intérêts légaux, au motif que la dette de loyer constitue une obligation de nature civile et non commerciale. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette l'appel du bailleur, accueille partiellement celui du preneur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant des arriérés dus et en annulant la condamnation aux intérêts.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement de loyers commerciaux et sur la licéité d'une clause d'indexation annuelle du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur tout en rejetant sa demande reconventionnelle en nullité de la clause d'indexation et en restitution des loyers indûment versés. L'appelant contestait la régularité de la notification du congé, effectuée par un clerc de commissaire de justice sans visa de l'officier ministériel sur le certificat de remise, et soutenait la nullité de la clause d'augmentation du loyer comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 07.03. Se conformant aux points de droit jugés par la Cour de cassation, la cour retient que la notification du congé est nulle au visa de l'article 44 de la loi n° 81.03, dès lors que le certificat de remise n'a pas été signé par le commissaire de justice lui-même, un procès-verbal de régularisation établi a posteriori ne pouvant couvrir cette nullité. La cour juge également que la clause prévoyant une augmentation annuelle du loyer est nulle de plein droit, car elle contrevient aux dispositions impératives de la loi n° 07.03 qui prohibent toute révision avant l'expiration d'un délai de trois ans. En conséquence, la demande d'expulsion est déclarée irrecevable et il est fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en restitution des sommes versées au titre des augmentations illicites. Le jugement est donc infirmé sur ces chefs, la cour procédant par ailleurs à une réformation du montant des arriérés locatifs calculés sur la base du loyer initial et confirmant la condamnation au paiement de dommages et intérêts pour le retard.