Mot clé
Garantie d'éviction

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'éviction d'un gérant-libre en exécution d'une décision de justice visant la mandataire du bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résolution du contrat de gérance et en restitution de la garantie, tout en faisant droit à la demande reconventionnelle en paiement des redevances.

Le débat portait sur le point de savoir si l'éviction du gérant constituait un manquement du bailleur à son obligation de garantie justifiant la résolution du contrat. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que l'éviction forcée du gérant par l'effet d'une procédure d'exécution constitue une violation de l'obligation de garantie de jouissance paisible incombant au propriétaire du fonds.

Dès lors, la perte de la jouissance du bien, indépendante de la volonté du gérant, rend bien-fondée sa demande en résolution. La cour relève en outre le dol de la mandataire du bailleur, laquelle a contracté en ayant connaissance de l'existence d'une procédure d'éviction la visant personnellement mais affectant le local objet du contrat.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, prononce la résolution du contrat, ordonne la restitution de la garantie et l'allocation de dommages-intérêts, et rejette la demande reconventionnelle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la sanction applicable à la cession d'un fonds de commerce dont le cédant avait déjà fait l'objet d'une décision d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur tendant à la résolution de la vente pour manquement du cédant à ses obligations de délivrance et de garantie.

L'appelant soutenait que la dissimulation de l'existence d'une décision d'éviction antérieure à la cession constituait un manquement aux obligations de délivrance et de garantie d'éviction justifiant la résolution du contrat. La cour d'appel de commerce écarte le fondement de la résolution pour inexécution.

Elle retient que la vente d'un fonds de commerce par un cédant qui, à la date de l'acte, était déjà sous le coup d'un jugement d'éviction, est un contrat dépourvu d'objet. En application de l'article 2 du code des obligations et des contrats, la cour considère que la convention est viciée dès sa formation, le bien vendu n'étant plus dans le patrimoine commercial du cédant.

Dès lors, la sanction ne relève pas de la résolution, qui suppose un contrat valablement formé, mais de la nullité. Par ce motif de pur droit substitué à celui des premiers juges, la cour confirme le jugement ayant rejeté la demande.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une vente de véhicule, la cour d'appel de commerce examine l'étendue de l'obligation de garantie du vendeur professionnel. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en résolution du contrat, restitution du prix et octroi de dommages-intérêts, au motif que le véhicule ne pouvait être immatriculé.

L'appelant principal, le vendeur, soutenait s'être acquitté de son obligation de délivrance et imputait le défaut d'immatriculation à une erreur de l'administration. Par appel incident, l'acquéreur sollicitait une majoration de l'indemnité allouée.

La cour retient que l'impossibilité pour l'acquéreur d'obtenir un certificat d'immatriculation constitue un trouble de droit qui contrevient à l'obligation de garantie d'éviction pesant sur le vendeur en application de l'article 532 du dahir des obligations et des contrats. Elle juge que la faute alléguée de l'administration est inopposable à l'acquéreur en vertu de l'effet relatif du contrat de vente.

La cour écarte par ailleurs la demande de majoration des dommages-intérêts, relevant du pouvoir d'appréciation des juges du fond et faute pour l'acquéreur de justifier d'un préjudice supérieur à celui retenu. En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un vendeur professionnel à indemniser l'acquéreur d'un véhicule, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en réparation du préjudice né de l'impossibilité d'immatriculer le bien. L'appelant contestait sa responsabilité, imputant l'impossibilité d'immatriculer le véhicule à une décision administrative d'annulation de l'homologation qui était postérieure à la vente.

La cour d'appel de commerce retient que le vendeur professionnel est tenu de la garantie d'éviction dès lors que l'impossibilité d'obtenir le certificat d'immatriculation résulte d'une non-conformité technique du véhicule, vice antérieur à la vente, rendant inopposable la postériorité de la décision administrative. Elle réduit cependant le montant de l'indemnisation en écartant le remboursement des frais de carrosserie, considérant que cet équipement demeure la propriété de l'acquéreur et peut être réutilisé.

La cour minore également l'indemnité pour perte de chance, estimant que le manque à gagner n'était pas établi par des engagements fermes mais reposait sur des données prévisionnelles. Statuant sur l'omission de statuer du premier juge, elle prononce expressément la résolution du contrat de vente.

Le jugement est donc réformé sur le quantum indemnitaire et complété par le prononcé de la résolution, mais confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la validité d'une injonction de payer notifiée par un clerc assermenté. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale en paiement et en expulsion, tout en faisant droit à la demande reconventionnelle du preneur en restitution du dépôt de garantie.

Le preneur appelant soulevait principalement la nullité de l'injonction, au motif que sa notification par un clerc et non par l'huissier de justice en personne serait irrégulière. La cour écarte ce moyen en retenant que la notification par un clerc assermenté est valable, jugeant que si la loi sur les baux commerciaux vise l'huissier de justice, elle n'exclut pas la délégation à un clerc, expressément autorisée par la loi régissant la profession.

Statuant sur l'appel du bailleur, la cour retient que la demande de restitution du dépôt de garantie est prématurée dès lors que la clause contractuelle la subordonne à la libération effective des lieux et à l'apurement des dettes locatives. La cour réforme donc le jugement en ce qu'il avait ordonné cette restitution et, statuant à nouveau, déclare la demande irrecevable, confirmant le jugement pour le surplus et faisant droit à la demande additionnelle du bailleur pour les loyers échus en cours d'instance.

En matière de bail commercial et de garantie d'éviction du preneur, la cour d'appel de commerce juge que la responsabilité du bailleur est engagée du seul fait de l'éviction, indépendamment de sa bonne foi. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le preneur évincé du local loué à la suite de la réintégration d'un précédent occupant.

L'appelant soutenait n'être pas partie au contrat de cession du droit au bail et invoquait sa bonne foi, dès lors qu'il avait donné le local à bail après avoir obtenu une décision d'expulsion exécutoire. La cour écarte ce moyen en retenant que la responsabilité du bailleur ne découle pas de l'acte de cession mais du contrat de bail le liant au preneur évincé.

Au visa de l'article 643 du code des obligations et des contrats, elle rappelle que le bailleur est tenu de garantir le preneur contre l'éviction. La cour retient que cette garantie légale s'applique de plein droit, y compris lorsque le bailleur ignorait que la décision d'expulsion sur laquelle il se fondait faisait l'objet d'un recours ayant abouti à la réintégration du premier occupant.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement et sur la détermination du montant du dépôt de garantie. Le tribunal de commerce avait validé le congé, ordonné l'expulsion du preneur et rejeté sa demande reconventionnelle en restitution d'une partie du dépôt de garantie.

L'appelant soulevait la nullité du congé au motif qu'il avait été signifié par le clerc d'un commissaire de justice et non par le commissaire lui-même, ainsi que le caractère excessif du dépôt de garantie dont il demandait la réduction sur le fondement de l'équité. La cour écarte le premier moyen en retenant que la loi organisant la profession de commissaire de justice autorise expressément ce dernier à déléguer les actes de signification à un clerc assermenté, sans exclure les congés délivrés en matière de baux commerciaux.

Sur le second point, la cour rappelle que, en l'absence de disposition légale impérative plafonnant le montant du dépôt de garantie dans la loi relative aux baux commerciaux, celui-ci est librement fixé par les parties en vertu du principe de l'autonomie de la volonté consacré par l'article 230 du code des obligations et des contrats. Elle en déduit que la demande en restitution de la somme excédant prétendument deux mois de loyer ne repose sur aucun fondement juridique.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution d'un protocole d'accord transactionnel, la cour d'appel de commerce examine si l'action en exécution forcée de ce protocole par une partie constitue une violation de l'engagement de ne plus ester en justice justifiant sa résolution. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le droit d'agir en justice est d'ordre public. L'appelant soutenait que l'introduction d'une instance par l'intimé constituait une violation substantielle de l'accord. La cour opère une distinction entre l'introduction d'un nouveau litige et l'action visant à obtenir l'exécution d'une obligation née de la transaction elle-même. Elle retient que l'action de l'intimé, tendant à la mise en œuvre de la garantie d'éviction pour un bien attribué lors du partage, ne constitue pas une violation de l'accord mais un droit découlant de son exécution. Au visa des articles 1107 et 1110 du dahir des obligations et contrats, la cour rappelle que la partie créancière d'une obligation issue d'une transaction est fondée à en poursuivre l'exécution judiciaire. Elle ajoute qu'en application de l'article 1091 du même code, la résolution d'un acte de partage est strictement cantonnée aux vices du consentement, au nombre desquels ne figure pas l'exercice d'une action en justice par un cocontractant. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir de la bailleresse et la régularité de la mise en demeure. Le preneur contestait la qualité à agir de la bailleresse, copropriétaire à hauteur de 50%, et soutenait que la mise en demeure ne valait pas congé aux fins d'éviction au sens de l'article 26 de la loi 49.16. La cour écarte ces moyens en retenant que l'existence d'un contrat de bail signé entre les parties suffit à conférer à la bailleresse qualité pour agir, indépendamment de sa quote-part dans la propriété de l'immeuble. Elle juge ensuite que la mise en demeure est régulière dès lors qu'elle avertit expressément le preneur qu'à défaut de paiement dans le délai imparti, une action en justice sera engagée aux fins d'expulsion. Statuant sur une demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, la cour retient que le preneur ne peut imputer le dépôt de garantie sur les loyers dus, la restitution de cette somme étant subordonnée à l'exécution de l'intégralité de ses obligations contractuelles. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au paiement du solde des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la restitution du prix de cession d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'éviction du cessionnaire en raison du droit préexistant d'un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en restitution du cessionnaire, condamnant la cédante au remboursement du prix. L'appelante soutenait principalement que l'éviction ne concernait que les locaux et non le fonds de commerce lui-même, et invoquait l'autorité de la chose jugée d'une décision pénale antérieure. La cour écarte ce dernier moyen, relevant que la juridiction pénale s'était déclarée incompétente sur les demandes civiles. Sur le fond, la cour retient que le fonds de commerce est fondé sur le local commercial et que le droit au bail en constitue un élément essentiel, de sorte que l'un ne peut exister sans l'autre. Dès lors que le cessionnaire a été évincé en exécution d'une décision reconnaissant le droit d'un locataire antérieur, il est privé de la jouissance de l'actif cédé, rendant la conservation du prix par la cédante sans cause légitime. Le jugement est en conséquence confirmé.

Le débat portait sur l'indemnisation du preneur d'un local commercial, évincé en exécution d'une décision de justice rendue contre son bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'indemnisation formée par le preneur. L'appelant soutenait que la responsabilité du bailleur était engagée pour manquement à son obligation de garantie, faute de l'avoir informé du litige préexistant affectant la propriété du bien loué. La cour d'appel de commerce retient que le droit à indemnisation du preneur évincé est subordonné à la preuve de la mauvaise foi du bailleur. Or, la cour considère que cette mauvaise foi n'est pas caractérisée dès lors que le bailleur, engagé dans un litige successoral avec des cohéritiers, pouvait légitimement se croire propriétaire indivis du local. La cour ajoute que cette appréciation rend inopérant le débat sur la question de savoir si le preneur avait été ou non préalablement informé du risque d'éviction. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce retient la compétence de la juridiction commerciale pour connaître d'une action en garantie d'éviction entre deux sociétés commerciales, nonobstant l'implication de parties civiles dans le litige. Le tribunal de commerce s'était déclaré compétent pour statuer sur une demande en garantie d'éviction et en cessation de trouble. Les appelants, tiers au contrat principal et de statut civil, soulevaient l'incompétence matérielle au motif que le litige, portant sur la jouissance d'un bien immobilier, relevait de la juridiction civile et que les règles de l'acte mixte devaient s'appliquer. La cour relève que l'action principale est une demande en garantie d'éviction formée par une société cessionnaire contre la société cédante. Dès lors que les deux sociétés sont commerciales par leur forme, le litige principal oppose deux commerçants à raison de leur activité commerciale, ce qui fonde la compétence de la juridiction commerciale en application de l'article 5 de la loi 53-95. Elle ajoute qu'en vertu de l'article 9 de la même loi, la présence de parties civiles au litige ne saurait faire échec à la compétence d'attribution de la juridiction commerciale, celle-ci étant compétente pour connaître de l'entier litige dès lors qu'il comporte un volet commercial principal. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la rupture du contrat et l'opposabilité d'un accord verbal de résiliation. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la procédure de première instance pour vice de notification et, d'autre part, l'extinction de son obligation de paiement par l'effet d'un accord verbal de restitution des lieux et, subsidiairement, par compensation avec le dépôt de garantie. La cour écarte le moyen tiré du vice de procédure, retenant que les formalités de notification avaient été respectées et que l'effet dévolutif de l'appel saisit la juridiction du fond du litige. Sur le fond, elle rappelle que la relation contractuelle est régie par l'écrit et que la preuve de la résiliation du bail ne peut résulter d'un simple accord verbal, en l'absence de respect des formalités de congé et de restitution des clés stipulées au contrat. Elle rejette également la demande de compensation en retenant, au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats, que le dépôt de garantie, affecté par le contrat à la réparation des éventuelles dégradations, ne peut être imputé sur les loyers impayés. Faisant droit à la demande additionnelle de la bailleresse, la cour condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une clause compromissoire et la validité d'une sommation de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant la sommation et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction étatique au profit d'un tribunal arbitral, la nullité de la sommation pour vice de notification et le défaut de qualité à agir du bailleur faute de justifier de son droit de propriété. La cour écarte le moyen tiré de la clause compromissoire en retenant que son insertion dans le chapitre du contrat relatif à la garantie locative en limitait la portée aux seuls litiges concernant la restitution de cette dernière. Elle juge ensuite la notification régulière, relevant que le procès-verbal de notification, qui fait foi jusqu'à inscription de faux, identifiait la personne réceptrice et mentionnait l'apposition du cachet de la société preneuse. La cour retient enfin que la qualité à agir du bailleur est suffisamment établie par le contrat de bail lui-même, sans qu'il soit nécessaire de produire un titre de propriété. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Ayant relevé que la vente d’un fonds de commerce avait été réalisée dans le cadre d’une procédure de vente aux enchères judiciaires, une cour d’appel retient à bon droit que l’action en rescission de la vente formée par l’adjudicataire évincé contre le greffe du tribunal est irrecevable. En effet, le rôle du greffe, en application de l’article 113 du Code de commerce, se limite à l’organisation de la vente, et l’action en garantie d’éviction prévue par l’article 532 du Dahir des obligations et des contrats ne peut être dirigée que contre le vendeur, soit le débiteur saisi, et non contre les organes chargés de la procédure d’exécution.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, après avoir relevé que le vendeur d'un fonds de commerce avait omis d'informer l'acquéreur de l'existence d'une procédure d'éviction engagée à son encontre par le bailleur avant la date de la cession, retient que la clause de l'acte de vente par laquelle l'acquéreur s'engage à supporter les risques et à ne pas exercer de recours contre le vendeur pour d'éventuels litiges avec le bailleur ne s'applique qu'aux litiges nés postérieurement à la conclusion du contrat. Une telle clause ne saurait couvrir une procédure antérieure à la vente et non révélée, qui aboutit à l'éviction de l'acquéreur et le prive ainsi du droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce cédé.

Les dispositions relatives à la garantie d'éviction, qui ne s'appliquent qu'à une vente valablement formée, sont inapplicables lorsque le contrat de vente d'un fonds de commerce est déclaré nul pour défaut d'objet. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, constatant que le fonds de commerce n'était pas encore légalement constitué au moment de la cession, déclare la vente nulle et ordonne la restitution du prix à l'acquéreur en application de l'article 306 du Dahir des obligations et des contrats, qui impose le retour des parties à leur état antérieur.

La Cour suprême a été saisie d’un pourvoi formé par un vendeur contre un arrêt de la Cour d’appel de Beni Mellal ayant fait droit à la demande de l’acquéreur en garantie d’éviction et au paiement du prix d’achat d’une parcelle de terrain. Le vendeur soutenait que l’action en garantie était prématurée et que la Cour d’appel s’était basée sur une expertise irrégulière.

La Cour suprême a rejeté le pourvoi, considérant d’une part que le moyen tiré de l’irrégularité de l’expertise était nouveau et d’autre part que la possession de la chose vendue par un tiers constituait un cas d’éviction effective justifiant la mise en œuvre de la garantie, conformément à l’article 534 du D.O.C.

Elle a ainsi confirmé le sort de la Cour d’appel, en précisant que l’existence de la parcelle et la construction érigée par un tiers étaient avérées, rendant l’action en garantie fondée en droit.

Encourt la cassation pour défaut de motivation l'arrêt qui, pour rejeter une demande en résolution de la vente d'un terrain, se fonde sur la seule existence matérielle et l'identification du bien, sans répondre au moyen de l'acquéreur faisant valoir l'impossibilité de prendre possession de ce terrain en raison de son occupation ancienne et continue par des tiers qui en interdisent l'accès par la force, un tel moyen étant de nature à influer sur la solution du litige relatif à l'obligation de délivrance du vendeur.

Il résulte de l'article 537 du Dahir des obligations et des contrats que l'acheteur, pour conserver son droit de recours en garantie contre le vendeur, est tenu d'informer ce dernier de l'action en revendication intentée contre lui par un tiers. S'il omet d'accomplir cette diligence et se défend personnellement, il perd son droit de recours en garantie. Viole, en conséquence, ce texte la cour d'appel qui fait droit à la demande de l'acheteur évincé au motif que le juge de l'action en revendication ne l'avait pas avisé de cette obligation, alors que celle-ci pèse exclusivement sur l'acheteur.

Il résulte de l'article 537 du Dahir des obligations et des contrats que l'acheteur, pour conserver son droit à la garantie d'éviction, est tenu de notifier à son vendeur l'action en revendication intentée contre lui par un tiers. Ne satisfait pas à cette exigence, qui impose un acte positif et prouvable, la seule connaissance que le vendeur aurait eue de cette action. Par conséquent, une cour d'appel rejette à bon droit la demande de l'acheteur qui, faute d'avoir procédé à ladite notification, est déchu de son droit de recours en garantie.

Viole les articles 498 et 532 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui, pour rejeter l'action de l'acquéreur d'un immeuble, retient que l'occupation des lieux par des tiers ne constitue qu'un trouble de fait n'ouvrant pas droit à la garantie du vendeur, alors même que ce dernier s'était contractuellement engagé à livrer le bien libre de toute occupation. En statuant ainsi, sans rechercher si le vendeur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, qui lui impose de mettre l'acquéreur en possession matérielle et sans obstacle de la chose vendue, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Attendu que la Cour a jugé, par une décision définitive, que le contrat de vente émanant des vendeurs était un contrat de vente parfait réunissant tous ses éléments, et qu’ils ont ensuite procédé à la vente du bien immobilier au prédécesseur des défendeurs, ils ont donc vendu ce qu’ils ne possédaient pas, et que la bonne foi du second acheteur seule n’a aucun effet sur la validité de son achat d’un bien immobilier non immatriculé appartenant à autrui, mais elle empêche le propriétaire de demander à l’acheteur de démolir les constructions qu’il a érigées sur le terrain qu’il a acheté.

Par conséquent, la Cour aurait dû statuer sur les demandes du requérant, en sa qualité de premier acheteur, à la lumière des pièces produites, et en se fondant uniquement sur la bonne foi du dernier acheteur et sur sa prise de possession du bien immobilier pour rejeter la demande du requérant, et sans préciser si la possession de l’acheteur remplissait les conditions prévues par la jurisprudence, elle a motivé sa décision de manière insuffisante, ce qui équivaut à une absence de motivation, ce qui justifie la cassation et l’annulation de la décision.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la responsabilité du bailleur qui a loué un bien ne lui appartenant pas et sans mandat du propriétaire. En effet, un tel acte constitue une faute qui, étant la cause directe de l'éviction du preneur, l'oblige à réparer le préjudice subi par ce dernier, notamment la perte de son fonds de commerce. L'existence de la relation locative, en tant que fait matériel, peut être établie par tous moyens de preuve, y compris par témoins.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui retient la responsabilité des vendeurs pour le trouble de jouissance subi par les acquéreurs, alors que les occupants du bien vendu ne se prévalaient pas d’un droit réel sur celui-ci, mais d’une simple relation de travail avec les anciens propriétaires.

La Cour Suprême a rappelé que la garantie d’éviction du fait d’un tiers, prévue à l’article 546 du Code des Obligations et des Contrats (DOC), n’est due que si le tiers invoque un droit opposable à l’acquéreur. En l’espèce, l’arrêt n’a pas suffisamment établi la nature du droit des occupants ni son incidence sur la jouissance du bien, le rendant ainsi dénué de base légale.