Mot clé
Conclusion de la vente

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exigibilité de la commission d'un courtier en cession d'hôtels et sur le point de départ du délai de prescription de son action en paiement. Le tribunal de commerce avait condamné le mandant au paiement de la commission convenue.

L'appelant contestait le jugement en soulevant principalement la prescription de l'action et l'absence de lien de causalité entre l'intervention du courtier et la conclusion de la vente. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en rappelant, au visa de l'article 389 du dahir des obligations et des contrats, que le délai annal court à compter de la conclusion de l'opération finale et non de la signature du mandat de courtage.

Sur le fond, la cour retient que le droit à commission est acquis dès lors que le courtier a mis en relation les parties et que cette mise en relation a abouti à la vente, peu important que l'acquéreur nie ultérieurement cette intervention. Elle fonde sa décision sur un écrit postérieur à la vente par lequel le mandant reconnaissait expressément les diligences du courtier et s'engageait à régler la commission dès l'encaissement intégral du prix, cet écrit constituant un aveu qui rend inopérants les autres moyens de contestation.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel contre un jugement statuant sur le paiement d'une commission de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'identification du débiteur de la commission. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement tout en mettant hors de cause le vendeur.

La cour écarte la demande formée contre le vendeur, relevant l'absence de tout lien contractuel entre ce dernier et l'agence immobilière, le mandat de vente produit n'établissant aucune procuration au profit de l'acquéreur pour contracter au nom du vendeur. Elle retient ensuite que l'acquéreur reste tenu par les termes clairs et précis du contrat de courtage initial, lequel stipulait que la commission demeurait due en cas d'acquisition du bien présenté par l'agence, y compris après l'expiration du mandat.

La cour juge inopérant le moyen tiré de la conclusion ultérieure d'un contrat avec un autre intermédiaire, celui-ci ne pouvant délier le mandant de ses engagements antérieurs. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve de l'exécution de la mission de l'intermédiaire ouvrant droit à commission. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement du courtier, estimant qu'il ne rapportait pas la preuve de son intervention déterminante dans la conclusion de la vente immobilière.

L'appelant soutenait que la preuve de sa prestation résultait d'un courriel informant le mandant de la conclusion de l'opération et que le silence gardé par ce dernier valait reconnaissance de son droit. La cour retient que s'il appartient au courtier de démontrer son rôle causal dans la conclusion de l'affaire, un simple courriel non corroboré par d'autres éléments probants ne saurait constituer une preuve suffisante de l'accomplissement de sa mission.

Elle écarte en outre l'argument tiré d'un aveu tacite, rappelant la règle de droit selon laquelle le silence ne vaut pas consentement et qu'aucune reconnaissance ne peut être déduite de l'absence de réponse du mandant. Le jugement ayant débouté le courtier de ses demandes est par conséquent confirmé.

En matière de contrat de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit à commission de l'intermédiaire lorsque la vente est conclue après l'expiration du mandat. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du courtier, condamnant le mandant au versement de la commission convenue.

L'appelant soutenait que le droit à rémunération était éteint, d'une part en raison de l'expiration du mandat à durée déterminée avant la signature des actes de vente, et d'autre part en invoquant le paiement d'une partie de la créance. La cour écarte le premier moyen en retenant que le droit à commission est acquis dès lors que l'intermédiaire a accompli les diligences décisives, notamment la mise en relation des parties et l'initiation des négociations, pendant la période de validité du contrat.

La cour considère que la date de conclusion de la vente finale est indifférente, l'intervention du courtier ayant été la cause déterminante de l'opération. S'agissant du paiement allégué, la cour rappelle qu'en application de l'article 400 du code des obligations et des contrats, la charge de la preuve de l'extinction de l'obligation pèse sur le débiteur, lequel ne saurait se contenter de produire une simple correspondance affirmant le règlement sans fournir de justificatif probant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de contrat de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de preuve du mandat et du droit à commission en l'absence d'écrit. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement de la rémunération du courtier.

L'appelant contestait l'existence d'un tel contrat faute de mandat écrit et niait le rôle causal de l'intermédiaire dans la conclusion de la vente. La cour rappelle, au visa de l'article 405 du code de commerce, que le contrat de courtage est consensuel et que sa preuve peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoignages.

Elle retient que les auditions menées en première instance, y compris celles des témoins produits par l'appelant lui-même, établissent de manière concordante que la transaction a été réalisée par l'entremise d'un salarié de l'agence immobilière intimée. L'intervention de ce salarié étant imputable à son employeur, la cour considère la prestation de courtage comme avérée et le droit à commission définitivement acquis.

Elle juge par ailleurs inopérant l'argument tiré de l'existence d'une promesse de vente antérieure au profit d'un tiers, dès lors que la vente au profit de l'appelant a été valablement finalisée. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du droit à commission d'un intermédiaire immobilier en présence d'un mandat d'exclusivité. Le tribunal de commerce avait condamné le donneur d'ordre au paiement de la commission, tout en réduisant le montant des dommages-intérêts sollicités.

L'appelant principal soutenait que le droit à commission était éteint, le terme fixé dans l'offre d'achat étant expiré avant la conclusion de la vente, et contestait le rôle causal de l'intermédiaire. La cour écarte ce moyen en retenant que le terme stipulé dans l'offre d'achat ne s'appliquait qu'à la durée de validité de ladite offre et non à celle du mandat de courtage lui-même.

Elle relève que le donneur d'ordre avait désigné l'intermédiaire comme son courtier unique et s'était engagé par un écrit distinct à lui verser la commission convenue en cas de réalisation de l'acquisition. En l'absence de révocation formelle du mandat et la condition de l'acquisition étant réalisée, la commission demeure due.

Concernant l'appel incident du courtier, la cour rejette la demande au titre de la taxe sur la valeur ajoutée, la commission ayant été fixée à un prix forfaitaire, mais augmente le montant des dommages-intérêts pour résistance abusive. La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement sur le seul quantum des dommages-intérêts et le confirme pour le surplus.

Le débat portait sur la preuve du contrat de courtage et le droit à commission de l'intermédiaire immobilier. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le vendeur et l'acquéreur d'un bien au paiement de la commission due.

Devant la cour, l'acquéreur appelant contestait l'existence d'une relation contractuelle directe, soutenant que les témoignages recueillis n'établissaient pas son consentement à la mission de l'intermédiaire. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que les dépositions testimoniales concordantes établissaient sans équivoque la présence de l'intimé lors de la conclusion de la vente en sa qualité de courtier.

La cour considère que la preuve de cette intervention, dont l'acquéreur avait nécessairement connaissance, suffit à fonder le droit à rémunération de l'intermédiaire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel fondé sur l'irrégularité de la signification de l'assignation, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un jugement condamnant un mandant au paiement d'une commission de courtage. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'agent immobilier.

L'appelant soutenait la nullité du jugement pour violation des formalités de notification prévues à l'article 39 du code de procédure civile, le procès-verbal de remise ne mentionnant ni le nom ni la signature du destinataire de l'acte. La cour fait droit à ce moyen, retenant que l'inobservation des formalités substantielles de la signification entraîne la nullité du jugement rendu par défaut.

Statuant par voie d'évocation en application de l'article 146 du même code, la cour se prononce sur le fond du litige. Elle juge que le droit à rémunération du courtier est acquis dès lors que la vente a porté sur le bien immobilier qu'il a fait visiter à son mandant, peu important son absence lors de la signature de l'acte authentique.

La cour rappelle, au visa des articles 415 et 418 du code de commerce, que la mission du courtier s'achève avec la mise en relation des parties et la conclusion de l'opération, rendant la commission exigible. En conséquence, la cour annule le jugement entrepris mais, statuant à nouveau, condamne l'appelant au paiement de la commission convenue, assortie des intérêts légaux.

Saisi d'un appel contre une ordonnance du juge-commissaire ayant déclaré irrecevable une demande en revendication de marchandises, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ du délai de forclusion de l'action lorsque la procédure de redressement judiciaire est convertie en liquidation judiciaire. Le premier juge avait fondé son irrecevabilité sur la conclusion de la vente durant la période suspecte.

La cour retient que le délai de trois mois pour exercer l'action en revendication, prévu à l'article 700 du code de commerce, court à compter de la publication du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire pour tous les droits nés antérieurement à ce jugement. Elle précise que la conversion ultérieure de la procédure en liquidation judiciaire n'a pas pour effet d'ouvrir un nouveau délai pour les revendications portant sur des biens dont le droit de propriété a été acquis avant le redressement.

La cour considère que chaque procédure dispose de ses propres délais et que le délai de revendication, étant un délai de forclusion, n'est pas susceptible d'interruption ou de suspension. Faute pour le revendiquant d'avoir agi dans le délai légal calculé à compter de la publication du premier jugement, sa demande est jugée irrecevable.

La cour d'appel de commerce confirme en conséquence l'ordonnance entreprise, bien que par substitution de motifs.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à ses obligations de diligence en vue de la conclusion de la vente définitive. Le tribunal de commerce avait jugé la demande de l'acquéreur irrecevable comme étant prématurée.

La cour retient que le promoteur, en s'abstenant d'informer l'acquéreur de l'obtention du permis d'habiter après avoir été mis en demeure de finaliser la vente, s'est placé en état de demeure. Au visa de l'article 259 du dahir des obligations et des contrats, elle rappelle que la mise en demeure du débiteur ouvre au créancier une option entre l'exécution forcée et la résolution judiciaire, ce choix lui étant exclusif.

La cour écarte le moyen tiré du caractère prématuré de l'action, jugeant que le délai de préavis invoqué par le promoteur ne court qu'à compter de la notification par ce dernier de sa disposition à conclure l'acte authentique, formalité qui n'a pas été accomplie. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, prononce la résolution du contrat aux torts du promoteur, ordonne la restitution de l'acompte versé et condamne ce dernier au paiement des intérêts légaux à compter de sa décision.

En matière de courtage commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de la mission d'intermédiation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de la commission du courtier, retenant sa créance prouvée par le témoignage d'un tiers.

L'acquéreur appelant contestait cette décision, soulevant l'irrecevabilité de la preuve testimoniale pour une créance excédant le seuil légal fixé par le code des obligations et des contrats, ainsi que l'absence de tout mandat écrit. La cour écarte ce moyen en retenant que l'intervention du courtier constitue un fait matériel dont la preuve est libre et peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoins, sans être soumise aux restrictions probatoires applicables aux actes juridiques.

Elle relève que les dépositions recueillies en première instance établissaient sans équivoque le rôle d'intermédiaire joué par l'intimé dans la conclusion de la vente. La cour ajoute que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain dans l'appréciation des preuves et n'était pas tenu de retenir l'argument de l'appelant selon lequel un autre intermédiaire serait intervenu.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'expulsion du vendeur d'un immeuble après la conclusion de la vente, la cour d'appel de commerce devait déterminer si l'occupation des lieux par ce dernier reposait sur un bail commercial verbal conclu postérieurement à la cession. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion de l'acquéreur, considérant le vendeur comme un occupant sans droit ni titre. L'appelant soutenait que la vente des murs n'emportait pas celle du fonds de commerce y étant exploité, et qu'un bail verbal avait été conclu, ce que démontraient la passivité de l'acquéreur pendant plusieurs années et les offres réelles de loyers. La cour écarte ce moyen en rappelant que la preuve de l'existence d'un contrat de bail commercial ne peut être rapportée par témoignages, en l'absence de tout commencement de preuve par écrit. Elle retient que ni le silence de l'acquéreur, ni les attestations de salariés, ni la consignation unilatérale de sommes présentées comme des loyers ne sauraient pallier l'absence de contrat écrit ou de mention d'un bail dans l'acte de vente notarié. Dès lors, la cour considère que la distinction entre la propriété des murs et celle du fonds de commerce est inopérante, faute pour l'exploitant de justifier d'un titre locatif lui conférant un droit au maintien dans les lieux. Le jugement ordonnant l'expulsion et l'indemnisation de l'acquéreur est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel portant sur le paiement d'une commission de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce examine les conditions du droit à rémunération du courtier lorsque la vente est conclue postérieurement à son intervention. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande du courtier en condamnant l'acquéreur au paiement d'une somme. L'appelant principal soutenait que le droit à commission n'était pas né, la vente ayant été conclue directement entre les parties après l'échec de la médiation initiale. La cour retient, au visa de l'article 405 du code de commerce, que le contrat de courtage est consommé dès lors que le courtier a mis en relation les deux parties, peu important que l'accord final soit intervenu ultérieurement et hors sa présence. Elle relève que l'aveu même de l'acquéreur quant à l'intervention initiale du courtier suffit à établir le fait générateur de la commission. Statuant sur l'appel incident du courtier qui sollicitait une augmentation de sa rémunération, la cour juge, en application de l'article 419 du même code, que le montant alloué en première instance est proportionné à la nature de la prestation fournie, limitée à la simple mise en relation. La cour écarte en outre la demande de sursis à statuer faute pour l'appelant de justifier de l'existence de poursuites pénales effectives. Le jugement est en conséquence confirmé, les appels principal et incident étant rejetés.

Est irrecevable le moyen présenté pour la première fois devant la Cour de cassation, dès lors qu'il est mélangé de fait et de droit et n'a pas été soumis à l'appréciation des juges du fond.

En vertu du principe de la force obligatoire des contrats, une cour d’appel retient à bon droit qu’est tenue au paiement de l’intégralité de la commission de courtage convenue, calculée sur le prix de vente total d’un bien immobilier, la mandante qui, bien que n’en étant que copropriétaire, a donné mandat à un courtier pour la vente de la totalité de ce bien. Ayant souverainement constaté l’existence d’un mandat de vente écrit, la cour d’appel a pu en déduire que la preuve testimoniale tendant à contester le rôle du courtier dans la conclusion de la vente était inopérante pour écarter les obligations nées de cet acte.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise les conditions d’exercice du droit de retrait par un coindivisaire sur les parts d’un fonds de commerce cédées à un tiers. La Cour rappelle que le point de départ du délai annal pour l’exercice de ce droit est la date à laquelle le retrayant a eu une connaissance certaine et complète de la cession, connaissance qui ne saurait être présumée et dont la preuve incombe à l’acquéreur évincé. À ce titre, de simples attestations ou des indices non corroborés sont jugés insuffisants à établir une telle connaissance, laquelle est valablement fixée à la date du dépôt des actes de cession au registre du commerce. S’agissant de l’offre réelle, celle-ci est considérée comme valable dès lors qu’elle couvre le prix de vente ainsi que les frais du contrat connus et certains, à l’exclusion des frais non établis, telle une commission de courtage non documentée ou des dépenses d’amélioration dont la preuve est contradictoire. Enfin, la Cour réaffirme que le droit de retrait sur un fonds de commerce détenu en indivision successorale trouve son fondement dans le droit commun de la préemption entre coindivisaires, tel que prévu par le Dahir des obligations et des contrats, et non dans les dispositions spécifiques au bail commercial qui réservent ce droit au propriétaire des murs.

La Cour d’appel de commerce confirme un jugement du Tribunal de commerce ayant rejeté une action en reddition de comptes entre associés, en retenant la pleine force probante de la comptabilité régulièrement tenue dès lors que ses données sont corroborées par des attestations émanant d’une administration publique et par les propres déclarations fiscales du demandeur. Elle écarte par conséquent la procédure d’inscription de faux visant ces documents, estimant que la sincérité des écritures établissant un résultat d’exploitation déficitaire n’est pas utilement contestée. La juridiction d’appel valide également l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle en exécution forcée d’une vente et en partage judiciaire du bien indivis. Elle rappelle à cet égard qu’une telle demande est dépourvue du lien de connexité suffisant avec la demande principale, l’action relative à l’exploitation du bien étant distincte de celle tendant à la sortie de l’indivision.

Ayant constaté qu'une promesse de vente ne stipulait aucun délai pour le paiement intégral du prix, une cour d'appel en déduit à bon droit que le solde devient exigible au moment de l'exécution du contrat définitif. En conséquence, elle peut valablement ordonner l'exécution forcée de la vente tout en la subordonnant au paiement par l'acquéreur du reliquat du prix, et retenir qu'il appartient au vendeur, qui invoque le caractère prématuré de l'action ou une clause de révision du prix, d'en rapporter la preuve.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que le nouveau propriétaire d'un immeuble loué a, dès la conclusion de la vente, qualité pour donner congé au preneur, quand bien même son titre de propriété n'aurait pas encore été inscrit sur les livres fonciers. Par ailleurs, est légalement justifiée la décision qui écarte un moyen fondé sur la fausseté de la notification du congé dès lors que le preneur s'est contenté d'invoquer le faux sans former une demande incidente en ce sens, une telle demande devant, en vertu de l'article 94 du Code de procédure civile, être présentée sous la forme d'une action en justice et non comme un simple moyen de défense.

• La demande tendant à conférer l’exequatur à une sentence arbitrale interne obéit à une procédure non contradictoire. Il en résulte que le juge saisi n’est pas tenu de convoquer les parties pour statuer. Son office, strictement défini par l’article 321 du Code de procédure civile, se limite à un contrôle externe de la conformité de la sentence à l’ordre public, à l’exclusion de toute révision au fond du litige.
• L’arbitre, dont la mission est d’assurer la pleine exécution des conventions des parties, ne méconnaît pas l’étendue de ses pouvoirs lorsque, saisi d’un litige relatif à l’exécution d’une promesse de vente, il ordonne la mainlevée d’une saisie faisant obstacle à la réalisation de l’acte final. De même, le prononcé d’une astreinte relève de sa compétence, cette mesure coercitive constituant un accessoire de sa décision et se distinguant de sa liquidation et de son exécution forcée, lesquelles demeurent de la compétence exclusive des juridictions étatiques.
• Une irrégularité procédurale commise au cours de l’instance arbitrale, telle qu’une communication non contradictoire ou la réception de pièces en l’absence d’une partie, ne constitue une violation de l’ordre public justifiant le refus d’exequatur que si elle a eu pour effet de porter une atteinte substantielle et concrète aux droits de la défense. Tel n’est pas le cas lorsque, malgré ladite irrégularité, les parties ont été, en définitive, mises en mesure de faire valoir leurs prétentions dans le respect du principe du contradictoire.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a rendu un arrêt relatif à un litige portant sur le paiement d’une commission due à un intermédiaire immobilier dans le cadre d’une vente immobilière. L’intermédiaire a assigné la société acquéreuse des biens en paiement de sa commission. La juridiction de première instance a fait droit à la demande, mais un appel a été interjeté par les deux parties, chacune contestant certains aspects du jugement.

La société acquéreuse, dans son appel, a soulevé l’absence de preuve de l’accomplissement par l’intermédiaire de sa mission, ainsi que l’expiration du délai contractuel de l’offre d’acquisition, soutenant que l’échéance du 30 juin 2021, mentionnée dans l’offre d’acquisition, mettait fin à toute obligation à son égard.

La Cour a rejeté ces arguments, considérant que le délai mentionné dans l’offre d’acquisition concernait la durée de validité de l’offre elle-même et non la durée du mandat de l’intermédiaire. De plus, la Cour a relevé que l’acte de vente avait été conclu, ce qui justifiait le paiement de la commission.

L’intermédiaire, dans son appel incident, a contesté le montant de la commission accordée par le tribunal de première instance, arguant que la TVA n’avait pas été prise en compte. La Cour a également rejeté cet argument, estimant que le montant de la commission avait été fixé forfaitairement dans l’offre d’acquisition, sans mention de la TVA. L’intermédiaire a également demandé une augmentation des dommages et intérêts pour le retard de paiement, initialement fixés à 5 000,00 dirhams, en faisant valoir le préjudice subi. La Cour a fait droit à cette demande et a porté le montant des dommages et intérêts à 20 000,00 dirhams.

La Cour a fondé sa décision sur l’examen des documents contractuels, notamment l’offre d’acquisition et l’acte de vente, ainsi que sur les témoignages recueillis lors de l’enquête. Elle a estimé que l’intermédiaire avait rempli sa mission en mettant en relation les parties et en permettant la conclusion de la vente. La Cour a également relevé que l’acquéreuse avait reconnu, dans un document intitulé « Décharge », que l’intermédiaire était son seul mandataire pour cette transaction.

En définitive, la Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne le principe du paiement de la commission, mais l’a modifié quant au montant des dommages et intérêts.

La Cour d’appel de commerce de Casablanca, statuant en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), a infirmé un jugement du tribunal de commerce ayant déclaré irrecevables les demandes d’un acquéreur, et d’un vendeur, la société promotrice du projet.

L’acquéreur réclamait la résiliation du contrat de réservation et le remboursement de l’acompte, tandis que le vendeur sollicitait des dommages et intérêts pour inexécution contractuelle.

La Cour a fondé sa décision sur l’article 618-3 bis du Code des obligations et des contrats, issu de la loi n°107-12. Ce texte impose au vendeur de proposer un contrat préliminaire à l’acquéreur dans un délai de 6 mois suivant la conclusion du contrat de réservation, sous peine de caducité de ce dernier.

En l’espèce, la société promotrice n’avait pas respecté cette obligation. La Cour a donc prononcé la caducité du contrat de réservation, libérant les parties de leurs engagements. La société a été condamnée à rembourser l’acompte et à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

Il résulte de l'article 277 du Dahir des obligations et des contrats que l'offre réelle n'est pas nécessaire de la part du débiteur si le créancier lui a déjà déclaré refuser l'exécution de l'obligation. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour rejeter la demande du bénéficiaire d'une promesse de vente tendant à la conclusion de la vente définitive, retient qu'il ne justifie pas avoir payé ou offert de payer le solde du prix, alors que le refus du promettant de signer l'acte authentique, manifesté en justice, dispensait le bénéficiaire de procéder à une telle offre.

La résiliation amiable d’une vente immobilière, qualifiée de rétrocession, est inopposable au coindivisaire préempteur dont le droit prend naissance dès la conclusion de la vente initiale. De même, la présence d’une prénotation sur le titre foncier au profit d’un tiers n’entache pas la validité de la cession au regard de l’exercice du droit de préemption.

La Cour suprême juge en outre que l’interdiction de principe des ventes au sein d’un périmètre de remembrement rural, édictée par le dahir du 25 juillet 1969, ne s’applique pas à la préemption, cette dernière constituant une exception expressément prévue par la loi et ne faisant pas obstacle à la validité de l’opération.

S’agissant des conditions de forme, l’exercice du droit de préemption est réputé valide dès lors que le prix et les frais sont consignés dans le délai d’un an à compter de l’inscription de la vente, conformément à l’article 25 du dahir du 2 juin 1915. La Cour admet la validité d’une consignation effectuée en plusieurs temps à l’intérieur de ce délai. Elle considère également comme régulier le récépissé de consignation ne portant le nom que d’un seul des préempteurs, en l’absence de tout préjudice démontré.

Encourt la cassation l'arrêt qui prononce la résolution d'une promesse de vente aux torts de l'acquéreur au motif du non-paiement d'une lettre de change remise au titre d'une partie de l'acompte. En effet, en déposant l'intégralité du prix de vente entre les mains du notaire avant l'expiration du délai fixé pour la conclusion de la vente définitive, l'acquéreur a respecté et exécuté les clauses du contrat, ce qui rend la décision de la cour d'appel dépourvue de base légale.

Viole les articles 234 et 259 du Dahir des obligations et des contrats la cour d'appel qui prononce la résolution d'une promesse synallagmatique de vente aux torts de l'acquéreur pour défaut de paiement du prix à l'échéance convenue. En effet, en présence d'obligations réciproques, le juge doit rechercher si le vendeur a lui-même exécuté ses propres engagements, telle la production d'une quittance fiscale nécessaire à la conclusion de la vente. De plus, lorsque la clause résolutoire est subordonnée à l'impossibilité pour l'acquéreur d'exécuter son obligation, le juge ne peut se contenter de constater le non-paiement à l'échéance mais doit caractériser en quoi l'exécution de cette obligation était devenue impossible.

La Cour suprême casse l’arrêt d’appel ayant refusé d’annuler une vente immobilière effectuée par une personne souffrant d’un trouble mental avéré antérieurement au jugement de mise sous curatelle. Les héritiers du vendeur avaient demandé l’annulation du contrat en invoquant l’incapacité mentale de leur auteur, étayée par des certificats médicaux et un acte notarié (« moujeb ») attestant son état pathologique lors de la conclusion de la vente. La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que le jugement de mise sous curatelle, postérieur à la vente, n’avait pas d’effet rétroactif et que les éléments apportés ne prouvaient pas la démence au moment précis de la vente.

La Cour suprême critique cette approche en rappelant la position du droit musulman retenue par la jurisprudence, selon laquelle l’incapacité mentale avérée emporte nécessairement nullité rétroactive des actes conclus dès la survenance de la démence, indépendamment de la date du jugement de mise sous curatelle. La Cour considère que les juges du fond auraient dû examiner minutieusement les preuves médicales et notariales fournies par les héritiers, établissant clairement l’état d’incapacité mentale lors de la conclusion de la vente.

En conséquence, la Cour suprême annule la décision attaquée pour défaut de motivation et mauvaise application du droit applicable, renvoyant l’affaire devant la même juridiction autrement composée pour statuer conformément au droit applicable.