Mot clé
Avancement des travaux

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de construction d'un complexe hôtelier, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des obligations réciproques du maître d'ouvrage et de l'entrepreneur en cas d'inexécution partielle et de malfaçons. Le tribunal de commerce avait condamné le maître d'ouvrage au paiement d'un solde de travaux sur la base d'une expertise judiciaire, tout en rejetant les demandes reconventionnelles de ce dernier et les demandes additionnelles de l'entrepreneur.

En appel, le maître d'ouvrage contestait la prise en compte de travaux supplémentaires non prévus au marché forfaitaire et invoquait une omission de statuer sur son préjudice de perte d'exploitation, tandis que l'entrepreneur revendiquait la force probante des ordres de paiement signés et contestait sa responsabilité au titre des vices de construction. La cour retient la responsabilité de l'entrepreneur pour les malfaçons constatées, rappelant qu'en sa qualité d'ajir pour le louage d'ouvrage, il est tenu de garantir les défauts de sa fabrication au visa de l'article 767 du code des obligations et des contrats.

Elle écarte cependant la demande d'indemnisation du maître d'ouvrage pour arrêt du chantier et perte de chance, au motif que l'inexécution lui est imputable, dès lors qu'il a lui-même manqué à son obligation de paiement du prix des travaux réalisés. La cour juge par ailleurs que la demande de l'entrepreneur en restitution de la retenue de garantie et de la caution bancaire est prématurée, le taux d'avancement des travaux étant insuffisant pour justifier leur mainlevée.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement en ce qu'il avait rejeté au fond la demande relative aux garanties pour la déclarer irrecevable, et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur le règlement des comptes d'un contrat d'entreprise de construction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de la responsabilité de l'entrepreneur et la force probante des expertises judiciaires contradictoires. Le tribunal de commerce avait condamné le maître d'ouvrage au paiement d'un solde de travaux et alloué une indemnité minime pour les malfaçons, en se fondant sur une première expertise.

L'appelant contestait le taux d'avancement des travaux retenu, l'exonération de responsabilité de l'entrepreneur pour la non-réalisation d'une partie de l'ouvrage, et l'insuffisance de l'indemnisation des vices de construction. La cour rappelle qu'en présence de plusieurs rapports d'expertise divergents, elle n'est liée par aucun d'eux et peut, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation et sous réserve de motiver son choix, retenir les conclusions qui lui paraissent les plus pertinentes.

Retenant un taux d'avancement inférieur à celui admis en première instance, la cour infirme le jugement sur le solde des travaux et condamne l'entrepreneur à restituer au maître d'ouvrage un trop-perçu. En revanche, la cour écarte la responsabilité de l'entrepreneur pour la modification du projet, dès lors qu'il est établi par les procès-verbaux de chantier que cette modification était justifiée par des impératifs techniques de sécurité et acceptée par le maître d'ouvrage et son architecte.

Concernant les malfaçons, la cour juge l'indemnité allouée en première instance insuffisante et la réévalue substantiellement pour assurer la réparation du préjudice. Le jugement est donc infirmé sur le règlement des comptes, réformé sur le montant de l'indemnisation des vices, et confirmé sur l'absence de responsabilité de l'entrepreneur pour la modification de l'ouvrage.

Saisi d'un litige relatif à l'inexécution d'un contrat de réservation immobilière, la cour d'appel de commerce se prononce sur sa qualification juridique et les conséquences de sa rupture. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de l'acte pour non-conformité à la loi sur la vente d'immeubles en l'état futur d'achèvement et ordonné la restitution intégrale de l'acompte.

La cour retient que le contrat, faute de mentionner un délai de livraison et un paiement échelonné selon l'avancement des travaux, ne relève pas de ce régime spécial mais constitue une promesse de vente soumise au droit commun des obligations en application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats. Elle écarte par ailleurs le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, le précédent jugement ayant statué sur la seule recevabilité formelle de la demande.

Constatant le désistement de l'acquéreur, la cour prononce la résolution du contrat et fait application de la clause pénale contractuelle, autorisant le promoteur à conserver une partie de l'acompte. La demande en dommages-intérêts de l'acquéreur est rejetée, celui-ci ne démontrant pas avoir mis le promoteur en demeure avant son propre désistement.

Réformant le jugement entrepris, la cour prononce la résolution du contrat et réduit le montant de la restitution due par le promoteur.

Saisi d'un appel contre un jugement de condamnation au paiement de factures, le débiteur contestait la régularité de la procédure et la force probante des documents produits. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement du créancier.

L'appelant soulevait, à titre principal, la nullité de la procédure de première instance pour vice de notification et, à titre subsidiaire, la nullité du jugement pour contradiction entre ses motifs et son dispositif, ainsi que l'absence de force probante des factures litigieuses. La cour d'appel de commerce écarte les moyens de procédure, relevant que la notification avait été valablement effectuée à une adresse utilisée par le débiteur lui-même dans d'autres actes et que l'erreur matérielle affectant le dispositif du jugement avait fait l'objet d'une décision de rectification.

Sur le fond, la cour retient que la force probante des factures est établie dès lors qu'elles sont corroborées par des bons de commande, des états d'avancement des travaux et des certificats de référence portant non seulement le cachet mais également la signature du débiteur. Elle considère que cet ensemble de pièces, dont la signature n'a pas fait l'objet d'une contestation sérieuse, confère aux factures un caractère accepté et justifie la condamnation au paiement.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat d'entreprise pour inexécution, la cour d'appel de commerce examine l'exception d'inexécution soulevée par le prestataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du maître d'ouvrage en prononçant la résolution du contrat aux torts du prestataire, ordonnant la restitution des acomptes versés et l'indemnisation du préjudice subi.

L'appelant soutenait que l'achèvement des travaux était subordonné au paiement intégral du prix et que le maître d'ouvrage, en retenant le solde, avait lui-même manqué à ses obligations. La cour écarte ce moyen en se fondant sur les termes du contrat et les conclusions d'un rapport d'expertise.

Elle relève que le maître d'ouvrage avait versé des acomptes correspondant à quatre-vingts pour cent du prix total, alors que l'expertise judiciaire établissait que seuls quarante pour cent des travaux avaient été réalisés. La cour retient que le prestataire, qui n'avait respecté ni l'avancement des travaux correspondant aux paiements reçus ni le délai contractuel de livraison, et qui n'avait pas déféré à une mise en demeure, ne pouvait valablement se prévaloir de l'exception d'inexécution.

Au visa de l'article 234 du dahir des obligations et des contrats, elle considère que l'inexécution substantielle lui est seule imputable, justifiant la résolution du contrat. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, la cour d'appel de commerce était saisie d'un recours contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un contrat de réservation pour non-respect des formes impératives et ordonné la restitution des acomptes versés. L'appelant, promoteur immobilier, soutenait que l'acte devait être qualifié de simple accord préliminaire non soumis au formalisme de la loi n° 44-00, et que le retrait du réservataire justifiait l'application de la clause pénale stipulée.

La cour écarte cette qualification en retenant que l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé en contrepartie du paiement du prix par l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux caractérise un contrat de vente en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du code des obligations et des contrats. Dès lors, un tel contrat est soumis aux dispositions d'ordre public de la loi n° 44-00, notamment quant aux mentions obligatoires et aux formes de sa conclusion.

Constatant que l'acte litigieux ne respectait pas ces exigences formelles, la cour en déduit qu'il est entaché d'une nullité de plein droit. La cour rappelle qu'un engagement nul de plein droit ne peut produire aucun effet, à l'exception de la restitution des sommes indûment perçues, ce qui rend inopérante la clause pénale dont se prévalait le promoteur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de réservation d'immeuble et son assujettissement au régime protecteur de la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait écarté cette qualification et rejeté la demande en nullité et en restitution de l'acompte formée par l'acquéreur.

L'appelant soutenait que l'engagement du vendeur d'achever l'immeuble dans un délai déterminé suffisait à qualifier l'acte de vente en l'état futur d'achèvement, entraînant sa nullité pour non-respect des conditions de forme impératives prévues par la loi 44.00. La cour rappelle que la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, suppose la réunion de deux conditions cumulatives : l'engagement du vendeur d'édifier un immeuble dans un délai déterminé et l'engagement corrélatif de l'acquéreur de payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Or, la cour relève que si le vendeur s'était bien engagé sur un délai de livraison, l'acquéreur n'était tenu de verser le solde du prix qu'à la signature de l'acte de vente définitif, et non selon un échéancier lié à la progression de la construction. Dès lors, le second critère légal faisant défaut, le contrat échappe au régime spécial de la loi 44.00 pour relever du droit commun des obligations.

Le jugement ayant rejeté la demande en nullité est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification d'un contrat de réservation immobilière et les effets du droit de rétractation de l'acquéreur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en restitution de l'acompte en écartant la qualification de vente en l'état futur d'achèvement.

Liée par le point de droit jugé par la Cour de cassation, la cour requalifie l'acte en vente en l'état futur d'achèvement, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et contrats, dès lors que le vendeur s'était engagé à livrer un bien dans un délai déterminé contre un prix payé selon l'avancement des travaux. Elle constate ensuite que l'acquéreur a exercé son droit de rétractation dans le délai d'un mois prévu par l'article 618-3 ter du même dahir.

Le refus du vendeur de restituer l'intégralité de l'acompte dans le délai de sept jours suivant cette rétractation est jugé fautif et ouvre droit, au-delà de la restitution, à l'octroi de dommages et intérêts. En conséquence, la cour infirme le jugement de première instance et fait droit aux demandes de l'acquéreur.

Saisi d'un litige relatif à un contrat de réservation d'un bien immobilier à construire, la cour d'appel de commerce examine sa qualification et sa validité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en résolution du contrat et en restitution de l'acompte versé.

Le débat en appel portait sur la soumission de l'acte au régime de la vente en l'état futur d'achèvement. La cour retient cette qualification dès lors que la convention prévoit l'édification d'un immeuble par le vendeur en contrepartie de paiements échelonnés par l'acquéreur au fur et à mesure de l'avancement des travaux.

Elle juge en conséquence que le contrat de réservation, faute d'avoir été suivi de la conclusion d'un contrat préliminaire par acte authentique, est frappé de nullité au regard des dispositions d'ordre public de l'article 618-3 du code des obligations et des contrats. Cette nullité emporte l'obligation pour le vendeur de restituer l'intégralité des sommes perçues, outre des dommages-intérêts en réparation du préjudice né de son refus de restitution.

Le jugement entrepris est par conséquent infirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande en paiement formée par un entrepreneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve de l'exécution des obligations contractuelles. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif qu'elle n'était pas déterminée.

L'appelant contestait cette décision, invoquant une irrégularité procédurale et le bien-fondé de sa créance au titre des travaux réalisés et de la rétention de son matériel. La cour écarte le moyen procédural, rappelant que l'appelant est sans intérêt à soulever un grief qui ne profite qu'à l'intimé.

Sur le fond, elle retient qu'il incombe à l'entrepreneur qui réclame le paiement du prix de prouver l'exécution de ses prestations, surtout lorsque le contrat prévoit un paiement échelonné selon l'avancement des travaux. Faute pour l'appelant de produire le rapport d'expertise qu'il invoque ou tout autre justificatif de la réalisation des ouvrages et de la prétendue rétention de son matériel, sa demande est jugée non fondée.

Le jugement d'irrecevabilité est par conséquent confirmé.

Saisie d'un litige relatif à la qualification d'un contrat de réservation d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère impératif des dispositions régissant la vente en l'état futur d'achèvement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de l'acquéreur en restitution de l'acompte versé, considérant que les parties avaient valablement choisi de soumettre leur accord au droit commun des contrats plutôt qu'au régime spécial de la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. L'appelant soutenait au contraire que la convention devait être requalifiée et annulée pour non-respect des formes légales. La cour retient que, au visa de l'article 618-1 du dahir des obligations et des contrats, la qualification de vente en l'état futur d'achèvement s'impose dès lors que le vendeur s'engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé et que l'acquéreur s'oblige à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Elle juge que ce régime légal est d'ordre public et ne laisse aux parties aucune faculté d'y déroger par une qualification contractuelle différente. Par conséquent, le recours à un contrat de réservation en lieu et place du contrat préliminaire exigé par la loi entraîne la nullité de l'acte et de tous les paiements effectués en son exécution. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande principale, et le vendeur est condamné à restituer l'acompte versé.

Saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution d'une ordonnance de référé, le premier président de la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de recevabilité d'une difficulté d'exécution. Il retient d'abord sa compétence en application de l'article 21 de la loi instituant les juridictions de commerce, dès lors que l'ordonnance dont l'exécution est poursuivie fait l'objet d'un appel pendant devant la même cour. La cour rappelle ensuite que la difficulté d'exécution ne peut être fondée que sur des faits survenus postérieurement à la décision dont l'exécution est contestée. Les faits antérieurs à cette décision, qui auraient pu être soulevés comme moyens de défense au fond, ne constituent que des motifs d'appel et non une difficulté d'exécution au sens de la loi. En conséquence, les arguments de la partie demanderesse relatifs à l'état d'avancement des travaux, déjà débattus ou susceptibles de l'être dans le cadre de l'appel au fond, sont jugés inopérants pour justifier un sursis à exécution. La demande d'arrêt de l'exécution est donc rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un promoteur immobilier au paiement de pénalités de retard, le tribunal de commerce avait qualifié l'acte litigieux de simple promesse de vente soumise au droit commun des obligations. L'appelant soulevait la nullité de la convention pour non-respect des formalités impératives applicables à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, notamment celles prévues à l'article 618-3 du dahir des obligations et des contrats. La cour d'appel de commerce, procédant à une requalification de l'acte, retient qu'il s'agit bien d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du même code, dès lors que le paiement du prix était échelonné en fonction de l'avancement des travaux. Toutefois, elle écarte le moyen tiré de la nullité en jugeant que les formalités protectrices édictées par le législateur sont établies dans l'intérêt exclusif de l'acquéreur. Par conséquent, le vendeur ne peut se prévaloir de sa propre turpitude en invoquant le non-respect de ces dispositions pour se soustraire à ses obligations contractuelles, notamment au paiement de la clause pénale. La cour relève en outre que le retard de livraison est matériellement établi, le promoteur étant en état de demeure par la simple arrivée du terme convenu, conformément à l'article 255 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification juridique d'une promesse de vente d'un bien immobilier et les conséquences de son non-respect des formes impératives. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat pour inexécution des obligations du vendeur et ordonné la restitution des sommes versées par l'acquéreur. La question de droit, tranchée par la Cour de cassation et liant la cour de renvoi, portait sur la qualification de l'acte, à savoir s'il constituait une simple promesse de vente soumise au droit commun ou une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel de commerce retient que l'accord, prévoyant la réalisation d'un immeuble dans un délai déterminé contre des paiements échelonnés selon l'avancement des travaux, constitue une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement au sens de l'article 618-1 du code des obligations et des contrats. Dès lors, la cour relève que l'acte, n'ayant pas été établi en la forme authentique ou par un avocat agréé près la Cour de cassation comme l'exige l'article 618-3 du même code, est frappé de nullité de plein droit. La nullité emportant restitution des prestations, le jugement de première instance est confirmé en son dispositif.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'un contrat de contrôle technique de travaux de construction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la rémunération due au prestataire lorsque le maître d'ouvrage n'a réalisé qu'une partie du projet. Le tribunal de commerce avait déclaré irrecevables tant la demande en paiement du solde des honoraires formée par le bureau de contrôle que la demande reconventionnelle en restitution d'un trop-perçu formée par le maître d'ouvrage. En appel, le prestataire soutenait que sa rémunération était due pour la durée contractuelle de sa mission, indépendamment de l'avancement des travaux, tandis que le maître d'ouvrage invoquait un paiement conditionné à la réalisation effective des prestations. La cour écarte l'argumentation du prestataire et retient, au visa de l'article 775 du dahir formant code des obligations et des contrats, que la rémunération n'est due qu'à proportion des prestations de contrôle effectivement réalisées. S'appuyant sur une expertise judiciaire, elle constate que le bureau de contrôle n'a que partiellement exécuté sa mission, ayant de surcroît manqué à son obligation de transmission des rapports pour la seconde tranche des travaux. La cour rejette cependant la demande de dommages-intérêts du maître d'ouvrage, relevant que les retards dans l'exécution du projet étaient également imputables à ce dernier, caractérisant un manquement réciproque. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement en ce qu'il a rejeté la demande principale, mais l'infirme sur la demande reconventionnelle et, statuant à nouveau, condamne le prestataire à restituer le trop-perçu.

Il résulte de l'article 618-1 du Dahir des obligations et des contrats que la vente en l'état futur d'achèvement est tout contrat par lequel le vendeur s'engage à construire un bien immobilier dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Encourt la cassation l'arrêt qui, pour écarter la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, retient que l'acte litigieux n'est qu'un contrat de réservation, qu'il ne mentionne pas explicitement qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement et qu'il n'est pas prouvé que les fondations de l'immeuble étaient achevées, alors que la qualification d'un tel contrat découle de la nature même des obligations convenues entre les parties, à savoir l'engagement de livrer un appartement à une date déterminée en contrepartie de paiements échelonnés.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

En application du principe de la liberté de la preuve en matière commerciale posé par l'article 334 du Code de commerce, et des dispositions de l'article 417 du Dahir sur les obligations et les contrats, une cour d'appel retient à bon droit qu'une lettre émise sur le papier à en-tête d'une société, même non signée, corroborée par un procès-verbal de réunion, constitue une preuve écrite suffisante de son engagement de verser une indemnité. En effet, un tel document, dont le contenu n'est pas dénié par son auteur et qui émane de lui, entre dans la catégorie des preuves littérales admissibles entre commerçants pour établir un fait juridique.

La Cour d’appel de commerce confirme une ordonnance de référé prononçant l’expulsion d’un entrepreneur d’un chantier et autorisant le maître d’ouvrage à poursuivre les travaux, retenant la compétence du juge des référés lorsque les conditions d’urgence et d’absence de préjudice au fond sont réunies. L’urgence est caractérisée par le préjudice actuel résultant de l’interruption des travaux, tandis que l’absence de préjudice au fond est établie par l’existence d’un rapport d’expertise judiciaire qui, en déterminant précisément l’état d’avancement des ouvrages, leur valeur, les malfaçons et le coût de leur reprise, préserve les droits des parties pour l’instance au fond. Une telle expertise, en cristallisant la situation technique et comptable, permet au juge des référés de prendre une mesure conservatoire sans empiéter sur la compétence du Tribunal de commerce saisi du litige contractuel. La Cour rappelle en outre qu’une demande d’intervention forcée d’un tiers, constituant une demande nouvelle, est irrecevable lorsqu’elle est formée pour la première fois en cause d’appel.

Par un arrêt infirmatif, la Cour d’appel de commerce a jugé que l’interprétation d’une clause de déblocage progressif des fonds d’un contrat de prêt doit se faire au regard de l’ensemble de ses termes. Ainsi, lorsque le déblocage est conditionné à l’avancement des travaux mais également à la production d’une « facture finale » et à un « contrôle de l’achèvement », ces dernières mentions impliquent nécessairement l’exigence d’une réalisation complète, et non seulement partielle, de la phase des travaux financée. Par conséquent, le refus de l’établissement de crédit de libérer une tranche de prêt ne constitue pas une faute contractuelle engageant sa responsabilité lorsque l’emprunteur, n’établissant que la réalisation d’un pourcentage des travaux, échoue à prouver leur achèvement total. Il en résulte que les demandes de l’emprunteur visant à obtenir l’exécution forcée du versement, ainsi que la réparation du préjudice prétendument subi du fait de ce refus et le rééchelonnement du crédit, doivent être déclarées irrecevables. La Cour censure ainsi l’appréciation du Tribunal de commerce qui avait retenu la responsabilité de la banque sur le fondement d’une interprétation erronée de ladite clause contractuelle.

La Cour d’appel de commerce, statuant sur un litige relatif à un contrat de promesse de vente d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, a jugé que la nullité d’un tel acte, prononcée pour non-respect des dispositions d’ordre public de la loi n° 44-00, emporte de plein droit l’obligation pour le vendeur de restituer les avances versées par l’acquéreur. Infirmant partiellement le jugement du Tribunal de commerce, la Cour a précisé que la mention dans le contrat annulé du versement d’un acompte par chèque suffit à fonder le droit à restitution, le chèque constituant un instrument de paiement. Il n’est dès lors pas nécessaire pour l’acquéreur de rapporter la preuve distincte de l’encaissement effectif dudit chèque par le vendeur pour obtenir le remboursement des sommes. En outre, le vendeur défaillant, dont le manquement est à l’origine de la nullité, est tenu d’indemniser l’acquéreur pour le préjudice résultant du retard dans la restitution, ce retard étant établi par une mise en demeure préalable à l’action judiciaire. La Cour a ainsi condamné le vendeur à la restitution du prix avancé ainsi qu’à des dommages-intérêts pour le préjudice causé par son manquement.

Viole l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats la cour d'appel qui, pour retenir la responsabilité d'une banque ayant cessé le déblocage des fonds d'un crédit d'investissement, se fonde sur le fait que celle-ci n'a pas mis en œuvre la faculté de résiliation prévue au contrat, sans rechercher au préalable si l'emprunteur avait satisfait à son obligation corrélative de fournir les pièces justificatives de l'avancement des travaux, conditionnant la libération desdits fonds. En effet, l'existence d'une faculté de résiliation au profit de la banque ne dispense pas le juge de vérifier l'exécution par l'emprunteur de ses propres obligations avant de se prononcer sur la responsabilité du prêteur.

Le tribunal de commerce, statuant après renvoi consécutif à l’infirmation par la Cour d’appel d’un premier jugement déclinatoire de compétence, a été saisi d’un litige relatif à un bien immobilier en cours d’achèvement.

La partie requérante sollicitait la restitution intégrale d’un paiement anticipé consenti avant la formalisation définitive du contrat, arguant que la défenderesse n’avait pas réalisé, dans le délai imparti, la seconde tranche d’exécution consistant en l’avancement des travaux – manquement déterminant aux obligations contractuelles. La demande se fonde également sur l’irrégularité formelle du contrat, celui-ci n’ayant pas satisfait aux exigences prévues par le régime de la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement, notamment en ce qu’il ne comportait pas les mentions obligatoires imposées par l’article 618-3 du DOC.

Après examen des arguments et des pièces versées, le tribunal a constaté que, en l’absence de réalisation de la seconde tranche dans le délai fixé, le contrat se trouvait résilié de plein droit.

Par application de l’article 260 du Code des Obligations et des Contrats, et en considération des dispositions de la législation sur la VEFA – notamment l’exigence d’un acte préliminaire comportant les mentions obligatoires (article 618-3) –, le paiement anticipé effectué avant la signature définitive devait être déclaré nul. Il en résultait l’obligation de restituer intégralement la somme versée afin de remettre les parties dans leur situation antérieure.

Par ailleurs, le tribunal a rejeté l’ensemble des prétentions accessoires, notamment celles tendant à l’obtention d’un complément de prix, d’intérêts légaux ou d’une pénalité de retard, ces demandes n’ayant pas trouvé de fondement juridique.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des éléments de preuve, notamment des rapports d'expertise et des correspondances échangées, qu'un architecte avait accompli les missions prévues au contrat et que le maître de l'ouvrage, qui en avait été régulièrement informé et avait manifesté son approbation, avait ensuite résilié unilatéralement le contrat sans établir de faute professionnelle à l'encontre de l'architecte, une cour d'appel en déduit exactement que ce dernier a droit au paiement de l'intégralité de ses honoraires pour les prestations réalisées. En effet, l'accord du maître d'ouvrage peut résulter de courriers qui, loin de formuler des réserves, contiennent des remerciements pour l'avancement des travaux, une telle approbation valant autorisation de poursuivre les missions contractuelles.

Encourt la cassation l’arrêt d’appel qui, en matière de prêt, ne subordonne pas l’exécution des engagements du prêteur au strict respect de toutes les obligations préalables de l’emprunteur. La Cour suprême a rappelé que la partie sollicitant l’exécution doit prouver qu’elle a intégralement rempli ses propres engagements, notamment ceux relatifs à la libération du capital et aux apports contractuellement prévus. Elle a souligné la violation des articles 234 et 235 du Code des obligations et des contrats et un défaut de motivation, rejetant l’idée qu’une exécution partielle, étayée par des preuves insuffisantes, puisse contraindre l’autre partie. La Cour a ainsi réaffirmé qu’en matière de contrats synallagmatiques, l’inexécution complète d’une obligation par une partie autorise l’autre à suspendre ses propres engagements.