Réf
45917
Juridiction
Cour de cassation
Pays/Ville
Maroc/Rabat
N° de décision
200/1
Date de décision
18/04/2019
N° de dossier
2018/1/3/1084
Type de décision
Arrêt
Chambre
Commerciale
Mots clés
قرارات محكمة النقض, Violation de la loi, Vente en l’état futur d’achèvement, VEFA, Qualification du contrat, Paiement échelonné du prix, Obligations des parties, Formalisme, Engagement de construire, Contrat de réservation, Cassation, Application de la loi
Base légale
Article(s) : 230 - 618-1 - 618-2 - 618-3 - 618-5 - Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant Code des obligations et des contrats
Source
Non publiée
Il résulte de l'article 618-1 du Dahir des obligations et des contrats que la vente en l'état futur d'achèvement est tout contrat par lequel le vendeur s'engage à construire un bien immobilier dans un délai déterminé et l'acquéreur s'engage à en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Encourt la cassation l'arrêt qui, pour écarter la qualification de vente en l'état futur d'achèvement, retient que l'acte litigieux n'est qu'un contrat de réservation, qu'il ne mentionne pas explicitement qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement et qu'il n'est pas prouvé que les fondations de l'immeuble étaient achevées, alors que la qualification d'un tel contrat découle de la nature même des obligations convenues entre les parties, à savoir l'engagement de livrer un appartement à une date déterminée en contrepartie de paiements échelonnés.
محكمة النقض، الغرفة التجارية، القرار عدد 1/200، الصادر بتاريخ 18-04-2019، في الملف التجاري عدد 2018/1/3/1084
بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 30 أبريل 2018 من طرف الطالبة المذكورة، بواسطة نائبها الأستاذ ادريس بن ادريس (ب.)، والرامي إلى نقض القرار الصادر عن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 6449 بتاريخ 13-12-2017 في الملف رقم 2017-8202-2250.
وبناء على قانون المسطرة المدنية المؤرخ في 28 شتنبر 1978.
وبناء على الأمر بالتخلي والإبلاغ الصادر بتاريخ 21- 03 -2019.
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 04- 04 -2019 ، أخرت لجلسة 18-04-2019.
وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما و عدم حضورهم.
وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشارة المقررة السيدة سعاد الفرحاوي والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد رشيد بناني.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث يستفاد من مستندات الملف والقرار المطعون فيه، أن الطالبة ليلى (ل.) تقدمت بمقال إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء، عرضت فيه أنها أبرمت مع المطلوبة شركة (K. B.)، عقدا بتاريخ 07-11-2016، لشراء شقة، مقابل أدائها لها تسبيقا قدره 1.700.000,00 درهم، الممثل ل32% من الثمن الإجمالي المحدد في 5.400.000,00 درهم، هذا وأنها بادرت إلى مراسلة المدعى عليها لإعلامها بتراجعها عن عقد التخصيص المبرم بينهما، محترمة الأجل المنصوص عليه في الفصل 618-3 من قانون الإلتزامات والعقود، والمحدد في شهر من تاريخ إبرام العقد المذكور، دون جدوى. ملتمسة لأجل ذلك التصريح ببطلان العقد لمخالفته للفصل 618-2 من نفس القانون، والمادة الرابعة من مدونة الحقوق العينية، والحكم بإرجاع المدعى عليها إليها المبلغ المدفوع من لدنها، وأدائها لها تعويضا قدره 350.000,00 درهم. فصدر الحكم برفض الطلب. أيدته محكمة الإستئناف التجارية بقرارها المطعون فيه بالنقض.
في شأن الفرع الأول من الوسيلة الأولى:
حيث تنعي الطاعنة على القرار خرق الفصل 618-1 من قانون الإلتزامات والعقود، ذلك أنه أسس ما انتهى إليه من تأييد للحكم المستأنف القاضي برفض الطلب، على أن" العقد جاء خاليا مما يفيد أن أشغال البناءات على مستوى الطابق الأرضي قد انتهت تطبيقا للفصل 618-5 من نفس القانون، وأن المادة الأولى من العقد المذكور لا تشير إلى أن الأمر يتعلق ببيع عقار في طور الإنجاز"، والحال أن الفصل 618-1 عرف البيع الآنف الذكر على أنه" هو كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال"، وفي النازلة الماثلة يشير العقد إلى التزام المطلوبة ببناء مشروع سكني، مع تفويت شقق صالحة للسكنى في شهر يونيو 2018، واطلعت الطالبة على مواصفات البناء والشقة قبل الشروع في الأشغال، مما يجعل شروط قيام بيع عقار في طور الإنجاز قائمة. والمحكمة بعدم مراعاتها لما ذكر تكون قد جعلت قرارها خارقا للمقتضى المحتج بخرقه، مما يناسب التصريح بنقض قرارها.
حيث أيدت المحكمة الحكم المستأنف القاضي برفض الطلب، بتعليل جاء فيه" إن المشرع عرف بيع عقار في طور الإنجاز في الفصل 618-1 من قانون الإلتزامات والعقود، بأنه هو كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعا لتقدم الأشغال، وبالرجوع إلى عقد الحجز المتمسك به فإنه لا يشير إلى أن الأمر يتعلق ببيع عقار في طور الإنجاز، وليس بوثائق الملف ما يثبت كون الأساسات على مستوى الطابق الأرضي قد أنجزت فعلا قبل إبرام العقد.... وبالتالي يبقى العقد منتجا لآثاره وخاضعا لإرادة الطرفين طبقا لمقتضيات الفصل 230 من قانون الإلتزامات والعقود، ويبقى طلب بطلانه غير مؤسس"، في حين الثابت أن الطرفين اتفقا على أن تؤدي الطالبة للمطلوبة الثمن الإجمالي للشقة على ثلاث دفعات، في مقابل التزام هذه الأخيرة بإتمامها داخل أجل محدد هو يونيو 2018، وهو ما يجعل التكييف السليم للعقد المذكور هو بيع عقار في طور الإنجاز، حسب مقتضيات الفصل 618-1 من قانون الإلتزامات والعقود، ويخضعه لأحكام الفصل 618-3 من ذات القانون المحدد لشكلية انعقاده، والناص على الأثر القانوني المترتب عن عدم احترامها، هذا فضلا عن أن مقتضيات الفصل 618-5 من ذات القانون إنما ينحصر مضمونها في تحديد شروط إبرام العقد الإبتدائي فحسب، ولا يتعداه لتحديد نطاق تطبيق القانون رقم 44-00. والمحكمة بعدم مراعاتها لما ذكر يكون قرارها غير مرتكز على أساس، عرضة للنقض.
وحيث إن حسن سير العدالة ومصلحة الطرفين يقتضيان إحالة الملف على نفس المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه، للبت فيه من جديد طبقا للقانون وهي مشكلة من هيئة أخرى.
لهذه الأسباب
قضت محكمة النقض بنقض القرار المطعون فيه، وإحالة الملف على نفس المحكمة مصدرته للبت فيه من جديد، وهي مشكلة من هيئة أخرى طبقا للقانون، وتحميل المطلوبة المصاريف.
