Mot clé
هدم المحل وإعادة بنائه

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le droit à indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, en cas d'impossibilité de réintégrer les lieux dans le délai légal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur après avoir ordonné une expertise évaluant son préjudice.

L'appelant, bailleur, soulevait d'une part l'exception de chose jugée, tirée d'une précédente décision d'irrecevabilité, et d'autre part l'absence de faute, l'achèvement des travaux ayant été retardé. La cour écarte l'exception de chose jugée en rappelant, au visa de l'article 491 du dahir des obligations et des contrats, que l'autorité de la chose jugée ne s'attache qu'aux décisions qui statuent sur le fond du litige, et non aux jugements d'irrecevabilité.

Sur le fond, la cour retient que le droit à une indemnisation complète est acquis au preneur dès lors que plus de trois années se sont écoulées depuis l'éviction sans qu'il ait pu réintégrer les lieux, conformément aux dispositions de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle relève en outre que le bailleur avait lui-même reconnu l'impossibilité matérielle de la réintégration, ce qui suffit à fonder le droit à réparation du preneur.

En conséquence, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé consécutivement à l'exercice du droit de retour du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'acceptation sans réserve du nouveau local par le locataire. Le tribunal de commerce avait ordonné le renouvellement du bail, fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation pour non-conformité du nouveau local.

L'appelant contestait la valeur locative retenue et soutenait que le nouveau local, n'étant pas équivalent à l'ancien, le privait de son droit de retour au sens de la loi n° 49-16. Après avoir écarté la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, la cour retient que le preneur a pris possession des nouveaux locaux sans formuler la moindre réserve lors de la remise des clés.

Elle juge que cette acceptation pure et simple du local, intervenue plus de deux ans avant l'introduction de sa contestation, lui interdit de contester ultérieurement sa conformité ou de se prévaloir d'une prétendue privation de son droit de retour. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un appel portant sur la fixation de l'indemnité provisionnelle complète due à un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur la recevabilité de la demande. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, tout en déclarant prématurée la demande relative aux frais d'attente.

L'appelant principal contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que l'appelant incident soulevait l'irrecevabilité de la demande pour autorité de la chose jugée et son caractère prématuré. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que le premier jugement de rejet n'avait statué que sur la forme et non sur le fond.

Sur le fond, elle rappelle que l'évaluation de l'indemnité relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et valide l'estimation fondée sur les déclarations fiscales antérieures, la durée du bail et l'emplacement du local. La cour confirme également le rejet de la demande au titre des frais d'attente, au motif que ceux-ci ne sont dus, en application de l'article 9 de la loi 49-16, que pendant la durée effective des travaux de reconstruction, laquelle n'était pas encore engagée.

En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour défaut de preuve de la relation locative, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du preneur. L'appelant soutenait que l'absence de contestation du preneur, régulièrement avisé du congé, valait reconnaissance implicite du bail.

La cour retient que le preneur qui, ayant reçu personnellement l'avis d'éviction, ne conteste pas la relation locative est réputé l'avoir reconnue, ce qui rend la demande du bailleur recevable. Statuant au fond par l'effet dévolutif de l'appel, la cour constate que le congé pour démolition et reconstruction est fondé dès lors que le bailleur justifie de sa qualité de propriétaire depuis plus d'un an et de la réalité de son projet par la production d'un permis de construire et des plans afférents, conformément aux dispositions de la loi n° 49-16.

Elle rappelle que l'indemnité d'éviction, équivalente à trois années de loyer, est due de plein droit au preneur, même en l'absence de contestation de sa part, et doit être fixée d'office par le juge. Le jugement entrepris est par conséquent infirmé et la cour, statuant à nouveau, valide le congé et ordonne l'expulsion du preneur sous condition du paiement de ladite indemnité.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable et les conséquences du retard du bailleur à respecter le droit de priorité du locataire. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur au paiement d'une indemnité d'éviction intégrale.

La cour retient que le Dahir du 24 mai 1955 demeure applicable, l'ensemble des actes juridiques étant antérieurs à l'entrée en vigueur de la loi n° 49-16, infirmant sur ce point le raisonnement du premier juge. Elle juge cependant que le retard excessif du bailleur à reconstruire, couplé à son aveu de l'inexistence d'un local de remplacement adéquat, prive de sérieux le motif de l'éviction initialement invoqué.

Ce manquement transforme le droit du preneur à une indemnité provisionnelle en un droit à une indemnisation complète pour la perte de son fonds de commerce. La cour écarte par ailleurs l'appel incident du preneur visant à majorer l'indemnité, usant de son pouvoir souverain d'appréciation.

Les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande de validation de congé pour démolition et reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu que le bailleur avait fondé son action sur un permis de construire dont la validité était expirée. L'appelant soutenait que la production en appel d'un permis de construire renouvelé pouvait régulariser la procédure, l'effet dévolutif de l'appel permettant à la cour d'examiner cette nouvelle pièce.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen. Elle retient que la validité du permis de construire, exigée par l'article 18 de la loi 49-16, doit s'apprécier à la date de la délivrance du congé et de l'introduction de l'instance.

Dès lors que le permis de construire initial était périmé à ces deux dates, en application de l'article 49 de la loi 12-90 relative à l'urbanisme, la demande était initialement et irrémédiablement irrecevable. La cour ajoute que la production d'un permis renouvelé pour la première fois en appel ne saurait purger le vice originel affectant l'action.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce distingue le régime de l'éviction pour cause de péril de celui de l'éviction pour démolition et reconstruction en matière de bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes du preneur tendant à l'octroi d'une indemnité d'éviction et à la reconnaissance d'un droit au retour.

L'appelant soutenait que l'éviction, bien que fondée sur l'état de péril de l'immeuble, devait ouvrir droit à indemnisation dès lors que le bailleur n'avait procédé à aucune reconstruction. La cour retient que l'éviction prononcée par le juge des référés était fondée exclusivement sur l'état de péril, cause exonératoire de toute indemnité d'éviction.

Elle juge en outre que le droit au retour et l'indemnité compensant sa privation ne naissent qu'après la reconstruction effective des lieux. En l'absence de reconstruction, une telle demande est donc prématurée.

La cour confirme en conséquence le premier jugement et, infirmant le second, déclare la demande irrecevable.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la condition de durée de propriété du bailleur. L'appelant soutenait que la justification d'un projet sérieux, attesté par un permis de construire, suffisait à fonder sa demande.

L'intimé opposait l'irrecevabilité tirée du non-respect du délai de propriété imposé par la loi sur les baux commerciaux. La cour retient que le droit à l'éviction pour démolition et reconstruction est subordonné, au visa de l'article 9 de la loi n° 49-16, à la condition pour le bailleur d'être propriétaire des lieux depuis au moins un an à la date de la notification du congé.

La cour relève que l'acte d'acquisition produit aux débats établit que le bailleur n'avait pas encore accompli cette durée de propriété au moment de la délivrance de l'injonction. Elle écarte par ailleurs l'argument tiré de décisions favorables rendues dans des litiges similaires, en soulignant que la preuve de la date d'acquisition, non discutée dans ces autres instances, est ici déterminante.

Le jugement de première instance ayant déclaré la demande irrecevable est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce en examine d'office la régularité de la signification. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion du preneur. La cour soulève d'office la nullité de la signification, moyen d'ordre public, en relevant que l'acte a été signifié au gérant du fonds de commerce et non au preneur personnellement ou à l'une des personnes limitativement énumérées par l'article 38 du code de procédure civile. Elle retient, au visa d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation, que le gérant n'a pas qualité pour recevoir un tel acte, faute de lien de subordination avec le preneur. Dès lors, la signification est jugée irrégulière et le congé privé de tout effet juridique. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande d'éviction.

En matière de bail commercial et d'éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'application de la loi 49.16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'éviction, mais avait déclaré irrecevable la demande du preneur en fixation d'une indemnité d'éviction éventuelle, tout en l'autorisant à se maintenir dans les lieux jusqu'au début des travaux. L'appelant principal soutenait notamment la péremption du permis de construire, l'autorité de la chose jugée d'une précédente décision et le droit d'obtenir dès la procédure d'éviction la fixation de l'indemnité due en cas de non-réintégration. La cour écarte les moyens tirés de l'autorité de la chose jugée, la décision antérieure n'ayant statué qu'en la forme, et de la péremption du permis de construire, l'article 18 de la loi 49.16 prévoyant sa validité pour toute la durée de l'instance sauf preuve de son retrait. La cour retient cependant que la demande de fixation de l'indemnité d'éviction éventuelle est recevable dès l'instance en validation du congé, son exigibilité seule étant subordonnée à la privation effective du droit au retour. Faisant droit à l'appel incident du bailleur, la cour juge en revanche que la loi 49.16 ne prévoit pas le maintien du preneur dans les lieux jusqu'au début des travaux, cette disposition étant dépourvue de base légale. Le jugement est donc infirmé partiellement sur ces points.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité pour agir du bailleur dont le droit de propriété est contesté par un tiers se prévalant d'une inscription au titre foncier, et sur le caractère fautif du non-paiement des loyers par le preneur dans ce contexte. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement et ordonné l'expulsion, tout en déclarant irrecevable l'intervention du tiers revendiquant. En appel, le preneur et le tiers intervenant soutenaient que le bailleur, n'étant pas le propriétaire inscrit, n'avait pas qualité pour agir et que le défaut de paiement était justifié par l'incertitude sur l'identité du véritable créancier. La cour écarte ce moyen en retenant que la qualité de propriétaire du bailleur est suffisamment établie par une décision de justice antérieure, passée en force de chose jugée, ordonnant l'exécution forcée d'une vente à son profit contre l'auteur du tiers intervenant. Elle juge que l'argument tiré du défaut d'inscription de ce droit au titre foncier est inopérant, cette formalité ne pouvant être opposée au bénéficiaire d'une décision de justice par la partie même tenue de l'exécuter. La cour considère dès lors que le bail a été valablement consenti et que le non-paiement des loyers par le preneur constitue un manquement justifiant la résiliation. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de calcul au regard de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour démolition et reconstruction tout en allouant au preneur une indemnité en cas de privation de son droit au retour. Le bailleur soutenait que l'indemnité devait être supprimée faute pour le preneur de justifier d'une exploitation effective et de produire ses déclarations fiscales, tandis que le preneur en sollicitait la majoration. La cour écarte le moyen tiré de la cessation d'exploitation, retenant que le congé fondé sur la démolition en application de l'article 9 de la loi 49-16 ouvre droit à indemnisation, contrairement aux cas de déchéance prévus à l'article 8. Elle retient que si l'absence de documents comptables justifie de ne pas indemniser la clientèle et la réputation commerciale, l'indemnité doit néanmoins couvrir la perte du droit au bail, évalué selon la situation du local et la valeur locative de marché. La cour censure par ailleurs le rapport d'expertise en ce qu'il incluait le remboursement du prix d'acquisition du fonds, ce cumul étant prohibé par l'article 7 de la même loi. Faisant usage de son pouvoir d'appréciation, la cour réforme le jugement entrepris en majorant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère prématuré des demandes accessoires du preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion tout en allouant au preneur l'indemnité provisionnelle équivalente à trois années de loyer, conformément à la loi n° 49-16. L'appelant reprochait au premier juge d'avoir omis de statuer sur sa demande de prise en charge par le bailleur d'une partie des frais d'attente et sur la préservation de son droit de retour dans les nouveaux locaux. La cour retient que la demande relative aux frais d'attente est prématurée, dès lors que le preneur occupe toujours les lieux et que les travaux n'ont pas débuté. Elle relève en outre que cette prétention n'avait pas été reprise dans les conclusions finales du preneur en première instance. La cour juge également prématurée la demande relative au droit de retour, pour le même motif que le preneur est toujours en possession du local. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour cause de démolition et de reconstruction, le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction moyennant le versement d'une indemnité équivalente à trois années de loyer. Le preneur appelant soutenait que l'indemnité due devait correspondre à la réparation intégrale du préjudice résultant de la perte de son fonds de commerce, en application de l'article 7 de la loi 49.16, et non à l'indemnité provisionnelle prévue par l'article 9 de ladite loi. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en rappelant la distinction entre l'indemnité provisionnelle et l'indemnité d'éviction. Elle retient que l'indemnité provisionnelle, équivalente à trois ans de loyer au visa de l'article 9 de la loi 49.16, est due lorsque le preneur conserve un droit de retour dans les nouveaux locaux. L'indemnité d'éviction intégrale de l'article 7 n'est due, quant à elle, qu'en cas de privation de ce droit, notamment si le nouvel immeuble ne comporte pas de locaux commerciaux. Dès lors que les plans de reconstruction prévoyaient de tels locaux, la demande d'indemnisation intégrale était jugée prématurée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère obligatoire de l'indemnité provisionnelle d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur tout en condamnant le bailleur au paiement d'une indemnité équivalente à trois ans de loyer. L'appelant soutenait que le premier juge avait statué ultra petita, l'indemnité n'ayant pas été formellement offerte par le bailleur dans sa demande initiale. La cour écarte ce moyen en retenant que l'indemnité provisionnelle prévue par l'article 9 de la loi n° 49-16 est une conséquence légale et indissociable de la validation du congé pour ce motif. Elle précise que, contrairement à l'indemnité d'éviction principale ou aux frais d'attente qui requièrent une demande expresse, cette indemnité provisionnelle doit être accordée d'office par le juge. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce examine la validité du motif d'éviction en présence d'expertises contradictoires. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur moyennant le paiement d'une indemnité. En appel, le preneur soutenait que le motif du congé, tiré du péril de l'immeuble, était fallacieux au regard d'une expertise concluant à la solidité de la bâtisse. La cour écarte cette expertise au motif que son périmètre était limité aux seuls locaux commerciaux du rez-de-chaussée et n'englobait pas l'intégralité du bâtiment. Elle retient que le caractère menaçant ruine est suffisamment établi par un arrêté de démolition administratif et une expertise antérieure portant sur l'ensemble de la construction, rendant ainsi le motif du congé légitime au visa des dispositions de la loi 49-16. Concernant le droit au retour du preneur, la cour rappelle qu'il s'agit d'un droit légal qui n'a pas à être judiciairement constaté et qui s'exerce de plein droit si la nouvelle construction comporte des locaux à usage similaire. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, pour valider un congé avec offre d'indemnité d'éviction pour démolition et reconstruction, écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée d'un précédent jugement ayant annulé un premier congé pour le même motif, en retenant que chaque congé constitue un acte juridique autonome. Ayant souverainement estimé, au vu du permis de construire et des plans produits par le bailleur, que le motif de démolition et de reconstruction revêtait un caractère sérieux, elle a légalement justifié sa décision.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, saisie d'une demande de validation d'un congé fondé sur la démolition et la reconstruction de l'immeuble loué, annule ledit congé au motif que le bailleur n'a pas prouvé le caractère sérieux de sa démarche. En effet, l'autorisation d'occuper le domaine public, produite par le bailleur, ne saurait tenir lieu de permis de construire et est insuffisante pour établir la réalité du projet de reconstruction, conformément aux exigences de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955.

Encourt la cassation pour défaut de base légale l’arrêt qui, pour annuler un congé en matière de bail commercial, retient d’office que la notification est irrégulière comme ayant été délivrée à un tiers qualifié de « gérant » du fonds de commerce, sans préciser les éléments sur lesquels il se fonde pour retenir cette qualité et en déduire l’absence de lien de subordination avec le preneur.

Constitue un aveu judiciaire l'aveu fait par le preneur, dans son action en contestation d'un congé pour démolir et reconstruire, reconnaissant être le locataire du bien objet dudit congé. Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, se fondant sur cet aveu et sur un faisceau d'indices concordants tels que le permis de construire et les plans pour établir l'identité du local loué, écarte la contestation du preneur fondée sur une simple discordance de numérotation.

Une telle motivation constitue une réponse suffisante aux moyens des parties, la cour d'appel n'étant pas tenue de suivre les plaideurs dans le détail de leurs arguments lorsque ceux-ci sont inopérants.

Encourt la cassation, pour défaut de motifs confinant à son absence, l'arrêt d'une cour d'appel qui omet de répondre aux conclusions d'une partie. N'a pas donné de base légale à sa décision la cour d'appel qui, saisie par un bailleur d'un moyen tiré de la conclusion d'un accord de règlement avec le preneur ayant mis fin au litige, s'abstient d'examiner cet argument et les pièces produites à son soutien.

Ayant constaté que le bailleur justifiait le congé donné au preneur d'un local commercial par un permis de construire et des plans architecturaux en vue de la démolition et de la reconstruction de l'immeuble, une cour d'appel retient à bon droit que ces pièces suffisent à établir le caractère sérieux du motif de l'éviction. Elle n'est pas tenue d'ordonner une enquête ou une visite des lieux pour vérifier la nécessité de la démolition, dès lors que les documents produits établissent la réalité du projet du bailleur et que le preneur bénéficie de la garantie légale de se maintenir dans les lieux jusqu'au commencement effectif des travaux.

Encourt la cassation l'arrêt qui, en vertu de l'effet dévolutif de l'appel, omet de statuer sur un moyen soulevé devant lui et tiré de la nullité d'un congé pour avoir été notifié à une personne décédée. Une telle omission constitue un défaut de réponse à conclusions, peu important que les premiers juges aient fondé leur décision sur un autre motif.

Ayant constaté qu'un congé était fondé sur la volonté du bailleur de démolir pour reconstruire l'immeuble, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 12 du dahir du 24 mai 1955, limite l'indemnité d'éviction due immédiatement au preneur à l'équivalent de trois années de loyer. Elle en déduit exactement que la demande visant à fixer par anticipation le montant du préjudice qui résulterait d'un manquement futur et hypothétique du bailleur à ses obligations est prématurée, le préjudice n'étant ni né ni certain.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient la validité d'un congé pour démolition et reconstruction, dès lors que l'erreur matérielle dans le nom du preneur ne l'a pas empêché de défendre ses droits. Ayant constaté que le bailleur a produit le permis de construire et les plans correspondants, la cour d'appel en déduit souverainement, en application des dispositions du dahir du 24 mai 1955, le caractère sérieux du motif sans être tenue d'ordonner une expertise sur l'état de l'immeuble.

Elle rejette également à juste titre la demande d'expertise visant à évaluer l'indemnité d'éviction, celle-ci ne pouvant être déterminée qu'à la date de l'éviction effective.

La cour d’appel qui valide un congé pour démolition et reconstruction, délivré par le bailleur quelques mois seulement après un renouvellement du bail commercial, ne peut se contenter d’affirmer de manière générale que ce renouvellement ne fait pas obstacle à l’éviction.

La Cour Suprême censure un tel raisonnement pour défaut de base légale et manque de motivation. Elle juge qu’en ne répondant pas de façon circonstanciée à l’argument du preneur tiré du caractère prématuré du congé au vu du renouvellement récent, les juges du fond n’ont pas légalement justifié leur décision. Il leur appartenait d’expliquer précisément en quoi le renouvellement n’invalidait pas le congé. L’omission de cette analyse justifie la cassation.

En matière de bail commercial, l’octroi par les juges du fond d’une indemnité d’éviction globale pour perte du fonds de commerce, et non d’une indemnité réduite, justifie légalement leur décision. Une telle indemnisation emporte reconnaissance implicite mais nécessaire du caractère non sérieux du motif de démolition invoqué par le bailleur dans son congé, et relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges quant à son montant.

Sur le plan procédural, le changement de conseiller rapporteur en cours d’instance n’impose pas à la cour d’appel d’en notifier les parties, l’article 329 du Code de procédure civile étant silencieux à cet égard.

Le propriétaire qui souhaite refuser le renouvellement d’un bail commercial en vue de démolir et reconstruire son bien, conformément à l’article 12 du Dahir du 24 mai 1955, doit impérativement prouver sa qualité de propriétaire de l’immeuble. La Cour de cassation juge que la seule production d’un permis de construire et d’un plan ne suffit pas à établir cette qualité, même lorsque ces documents sont délivrés par les autorités administratives compétentes.

En effet, un permis de construire peut être émis au nom du directeur d’une société et non à la société elle-même, ce qui ne confère pas automatiquement la propriété à cette dernière. Par conséquent, une décision de cour d’appel qui se fonde uniquement sur de tels documents pour établir la qualité de propriétaire est considérée comme dénuée de base légale. Une telle motivation est assimilée à une absence de motivation et entraîne la cassation de la décision, portant ainsi atteinte aux droits de la défense et aux dispositions de l’article 1er du Code de procédure civile.