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وسيط عقاري

En matière de contrat de courtage immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de la mission du courtier et de son droit à rémunération. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande en paiement de la commission irrecevable au motif que le courtier n'avait pas produit l'acte de vente final.

L'appelant soutenait que la preuve de sa mission pouvait être rapportée par tous moyens, notamment par des témoignages, et ne nécessitait pas la production de l'acte de vente auquel il n'est pas partie. Après avoir rappelé que le courtage constitue un acte de commerce par la forme justifiant la compétence de la juridiction commerciale, la cour examine les preuves produites.

La cour retient que les attestations de témoins versées au débat sont insuffisantes à établir la réalité de l'intermédiation dans une vente portant sur un immeuble immatriculé. Elle considère que la preuve de la mission du courtier et de son rôle décisif dans la conclusion de l'opération fait défaut en l'absence de tout document probant, tel qu'une attestation du notaire instrumentaire.

La cour souligne en outre que, le montant réclamé excédant le seuil légal, la preuve par témoins est en tout état de cause irrecevable. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour reprise personnelle et fixant l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité formelle du congé et le quantum de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction mais alloué au preneur une indemnité inférieure à l'évaluation de l'expert.

L'appelant, ayant droit du preneur initial, soulevait d'une part la nullité du congé pour erreur sur le nom de son auteur et d'autre part le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la nullité, retenant que l'erreur sur le prénom du preneur constitue une simple erreur matérielle dès lors que l'identité utilisée correspondait à celle figurant au registre de commerce et n'avait causé aucun grief aux héritiers.

En revanche, la cour considère que si le premier juge a correctement identifié les éléments d'évaluation du fonds de commerce, il a commis une erreur dans le calcul du montant global qui en résultait. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé sur le seul quantum de l'indemnité, dont le montant est rehaussé.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident contre un jugement prononçant l'éviction d'une gérante-libre tout en rejetant la demande en paiement des redevances et en déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie, la cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations réciproques des parties à l'échéance du contrat. L'appelante principale, gérante du fonds, soutenait avoir restitué les clés et sollicitait en conséquence la restitution de son dépôt de garantie.

L'appelante incidente, propriétaire du fonds, contestait cette restitution et réclamait le paiement de redevances postérieures au terme, arguant d'un maintien de la gérante dans les lieux. La cour écarte la demande en restitution du dépôt de garantie, relevant que celui-ci était contractuellement affecté au paiement des redevances des quatre derniers mois et que la gérante ne justifiait pas s'en être acquittée.

En revanche, la cour rejette la demande en paiement de redevances pour occupation postérieure, retenant que la preuve de la restitution des clés au mandataire du propriétaire était suffisamment rapportée par l'attestation d'un intermédiaire immobilier, ce qui établissait la fin effective de l'occupation à l'échéance du contrat. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le pouvoir d'appréciation du juge face aux conclusions d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant une indemnité dont il avait souverainement fixé le montant, en écartant les conclusions de deux rapports d'expertise successifs.

L'appelant soutenait que le premier juge ne pouvait écarter ces rapports concordants et devait retenir l'évaluation la plus élevée proposée par l'expert. La cour rappelle que le rapport d'expertise ne lie pas le juge, qui conserve son pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité.

Elle relève que l'expert avait commis une erreur d'évaluation en dissociant l'indemnisation de la clientèle de celle de la réputation commerciale et en appliquant des multiplicateurs de bénéfices excessifs. La cour retient que ces deux éléments constituent un poste de préjudice unique, dont l'indemnisation doit être calculée sur la base du bénéfice net annuel moyen, conformément à l'usage judiciaire.

Elle valide également la réduction par le premier juge de l'indemnité pour améliorations, au motif de la vétusté des installations et du caractère mobilier de certains agencements. Le jugement est par conséquent confirmé.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge et les modes de preuve de l'exécution de la mission de l'intermédiaire ouvrant droit à commission. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement du courtier, estimant qu'il ne rapportait pas la preuve de son intervention déterminante dans la conclusion de la vente immobilière.

L'appelant soutenait que la preuve de sa prestation résultait d'un courriel informant le mandant de la conclusion de l'opération et que le silence gardé par ce dernier valait reconnaissance de son droit. La cour retient que s'il appartient au courtier de démontrer son rôle causal dans la conclusion de l'affaire, un simple courriel non corroboré par d'autres éléments probants ne saurait constituer une preuve suffisante de l'accomplissement de sa mission.

Elle écarte en outre l'argument tiré d'un aveu tacite, rappelant la règle de droit selon laquelle le silence ne vaut pas consentement et qu'aucune reconnaissance ne peut être déduite de l'absence de réponse du mandant. Le jugement ayant débouté le courtier de ses demandes est par conséquent confirmé.

Saisie d'une opposition formée contre un arrêt par défaut confirmant un jugement d'éviction pour usage personnel moyennant le paiement d'une indemnité, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité du recours au regard de l'intérêt à agir de l'opposante. Le preneur évincé soulevait la nullité des procédures d'appel pour vice de notification et manœuvres dolosives, ainsi que l'irrecevabilité de l'appel initial du bailleur.

La cour écarte l'ensemble de ces moyens pour retenir le défaut d'intérêt à agir du preneur. Elle relève que l'arrêt frappé d'opposition s'est borné à confirmer le jugement de première instance, lequel accordait une indemnité d'éviction dont le preneur avait lui-même cherché à consacrer le caractère définitif en obtenant un certificat de non-appel.

La cour en déduit que, le montant de l'indemnité étant identique dans les deux décisions, le preneur ne justifie d'aucun grief né de l'arrêt par défaut et n'a donc plus d'intérêt à remettre en cause la chose jugée. En conséquence, le recours en opposition est rejeté.

Saisie d'un appel portant sur la fixation de l'indemnité provisionnelle complète due à un preneur évincé pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de cette indemnité et sur la recevabilité de la demande. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, tout en déclarant prématurée la demande relative aux frais d'attente.

L'appelant principal contestait l'évaluation de l'indemnité qu'il jugeait insuffisante, tandis que l'appelant incident soulevait l'irrecevabilité de la demande pour autorité de la chose jugée et son caractère prématuré. La cour écarte le moyen tiré de l'autorité de la chose jugée, relevant que le premier jugement de rejet n'avait statué que sur la forme et non sur le fond.

Sur le fond, elle rappelle que l'évaluation de l'indemnité relève du pouvoir souverain d'appréciation du juge et valide l'estimation fondée sur les déclarations fiscales antérieures, la durée du bail et l'emplacement du local. La cour confirme également le rejet de la demande au titre des frais d'attente, au motif que ceux-ci ne sont dus, en application de l'article 9 de la loi 49-16, que pendant la durée effective des travaux de reconstruction, laquelle n'était pas encore engagée.

En conséquence, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.

En matière de contrat de courtage, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la mission du courtier et sa qualité professionnelle. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de la commission formée par un intermédiaire immobilier.

L'appelant contestait le jugement, soulevant d'une part l'irrecevabilité de la demande initiale pour vice de forme et, d'autre part, l'absence de preuve de la qualité de courtier de l'intimé ainsi que du mandat qui lui aurait été confié. La cour écarte le moyen tiré du vice de forme, retenant que les mentions de l'acte introductif d'instance étaient suffisantes pour identifier le demandeur et qu'en application de l'article 49 du code de procédure civile, une nullité de forme ne peut être prononcée sans la preuve d'un grief.

Sur le fond, la cour considère que la preuve du contrat de courtage est valablement rapportée par les témoignages recueillis lors de l'enquête menée en première instance, conformément à l'article 405 du code de commerce. Elle ajoute qu'il est indifférent que le courtier exerce une autre profession, dès lors qu'aucune disposition légale ne l'interdit.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions du droit à commission d'un intermédiaire immobilier en présence d'un mandat d'exclusivité. Le tribunal de commerce avait condamné le donneur d'ordre au paiement de la commission, tout en réduisant le montant des dommages-intérêts sollicités.

L'appelant principal soutenait que le droit à commission était éteint, le terme fixé dans l'offre d'achat étant expiré avant la conclusion de la vente, et contestait le rôle causal de l'intermédiaire. La cour écarte ce moyen en retenant que le terme stipulé dans l'offre d'achat ne s'appliquait qu'à la durée de validité de ladite offre et non à celle du mandat de courtage lui-même.

Elle relève que le donneur d'ordre avait désigné l'intermédiaire comme son courtier unique et s'était engagé par un écrit distinct à lui verser la commission convenue en cas de réalisation de l'acquisition. En l'absence de révocation formelle du mandat et la condition de l'acquisition étant réalisée, la commission demeure due.

Concernant l'appel incident du courtier, la cour rejette la demande au titre de la taxe sur la valeur ajoutée, la commission ayant été fixée à un prix forfaitaire, mais augmente le montant des dommages-intérêts pour résistance abusive. La cour d'appel de commerce réforme donc partiellement le jugement sur le seul quantum des dommages-intérêts et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un recours en tierce opposition contre un jugement d'expulsion d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la qualité de locataire par le tiers occupant. Le tribunal de commerce avait rejeté le recours, estimant que le tiers opposant ne rapportait pas la preuve de sa qualité de preneur.

L'appelant soutenait, d'une part, que sa qualité de locataire résultait de son occupation continue et de témoignages, et d'autre part, que la procédure était viciée par une erreur sur l'identité du défendeur initial. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'occupation matérielle des lieux est insuffisante à caractériser un bail commercial.

Elle relève que les témoignages ne portaient que sur la présence de l'appelant dans le local, sans établir la nature juridique de cette occupation, et qu'un procès-verbal de constatation le qualifiait de simple gérant pour le compte du locataire en titre. La cour écarte également l'argument tiré de l'erreur sur la personne, après avoir constaté par la comparaison des pièces que le numéro de la carte d'identité nationale du défendeur initial correspondait à celui de la personne entendue lors de l'enquête, la différence patronymique n'étant qu'une simple erreur matérielle.

Le jugement ayant rejeté la tierce opposition est par conséquent confirmé.

En matière de courtage commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modes de preuve de la mission d'intermédiation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement de la commission du courtier, retenant sa créance prouvée par le témoignage d'un tiers.

L'acquéreur appelant contestait cette décision, soulevant l'irrecevabilité de la preuve testimoniale pour une créance excédant le seuil légal fixé par le code des obligations et des contrats, ainsi que l'absence de tout mandat écrit. La cour écarte ce moyen en retenant que l'intervention du courtier constitue un fait matériel dont la preuve est libre et peut être rapportée par tous moyens, y compris par témoins, sans être soumise aux restrictions probatoires applicables aux actes juridiques.

Elle relève que les dépositions recueillies en première instance établissaient sans équivoque le rôle d'intermédiaire joué par l'intimé dans la conclusion de la vente. La cour ajoute que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain dans l'appréciation des preuves et n'était pas tenu de retenir l'argument de l'appelant selon lequel un autre intermédiaire serait intervenu.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens d'exonération de l'obligation de paiement. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant le preneur au paiement des arriérés et en ordonnant son expulsion.

L'appelant soutenait que le défaut de paiement n'était pas établi, faute pour le premier juge d'avoir ordonné une mesure d'instruction, et que l'inexécution du bailleur, qui aurait privé le preneur de la jouissance paisible des lieux, justifiait la suspension du paiement des loyers. La cour écarte ces moyens en rappelant que la preuve du paiement d'une somme excédant le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage.

Elle retient ensuite que les manquements allégués à l'encontre du bailleur, à les supposer établis, ne sauraient dispenser le preneur de son obligation principale de paiement du loyer tant qu'il conserve la jouissance matérielle du local, dès lors qu'il disposait d'autres voies de droit pour faire cesser le trouble. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne également le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance.

Le jugement est par conséquent confirmé, la cour y ajoutant la condamnation au titre de la demande additionnelle.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'un contrat de gérance libre contesté par le gérant qui en soutenait le caractère simulé pour dissimuler un bail commercial. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du contrat et l'expulsion du gérant, tout en qualifiant par erreur matérielle dans son dispositif l'acte de contrat de bail.

L'appelant invoquait cette erreur matérielle pour soutenir que la nature locative de la relation avait été reconnue, et sollicitait une mesure d'instruction pour établir par témoins la simulation de l'acte. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la nature du contrat s'apprécie au regard de son contenu et non d'une erreur de plume dans le dispositif du jugement.

Elle relève que l'existence d'un contrat de gérance libre écrit et signé par les parties fait obstacle à une preuve testimoniale contraire, faute pour l'appelant de rapporter la preuve de l'analphabétisme ou du dol qu'il alléguait. La cour considère que la qualification erronée de bail constitue une simple erreur matérielle qu'il lui appartient de rectifier.

Le jugement est par conséquent confirmé, sous rectification de l'erreur matérielle affectant son dispositif.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'arriérés locatifs tout en déclarant irrecevable la demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la relation contractuelle et les conditions de forme de la mise en œuvre d'une mesure d'expulsion. L'appelant principal contestait la qualité à agir des bailleurs, soulevait l'exception de chose jugée et l'incompétence matérielle du tribunal de commerce, tandis que les bailleurs formaient un appel incident pour obtenir l'éviction. La cour écarte les moyens de l'appelant principal, retenant que la qualité des bailleurs et la nature commerciale du bail sont suffisamment établies par un procès-verbal d'interrogatoire dans lequel le preneur avait reconnu la relation locative, corroboré par des pièces comptables émanant de l'ancien gérant. Elle ajoute que l'exception de chose jugée est inopérante, le précédent jugement n'ayant statué que sur la recevabilité de la demande, et que le moyen tiré de l'incompétence, soulevé pour la première fois en appel, est irrecevable. En revanche, la cour confirme le rejet de la demande d'éviction, jugeant que la contradiction entre l'identité des parties ayant délivré l'injonction de payer et celle des demandeurs à l'instance, suite à un désistement partiel, vicie la procédure et rend la demande d'éviction irrecevable. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application de la loi n° 49-16 aux baux verbaux antérieurs. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise. Le preneur contestait la validité du congé, faute de contrat de bail écrit et en raison d'un vice de forme dans la notification, tout en jugeant l'indemnité insuffisante ; le bailleur, à l'inverse, en contestait le caractère excessif. La cour écarte les moyens de nullité, retenant que les dispositions de la loi n° 49-16, en vertu de son article 38, s'appliquent aux baux verbaux en cours lors de son entrée en vigueur et que la notification par exploit de commissaire de justice est conforme aux modalités prévues par l'article 34. S'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, la cour rappelle que le droit au bail constitue un élément de l'actif commercial dont la perte doit être indemnisée en application de l'article 7, et ce, nonobstant l'absence de production par le preneur de ses déclarations fiscales. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les conditions de preuve et de rémunération d'un contrat de courtage immobilier. Le tribunal de commerce avait condamné l'acquéreur au paiement d'une commission au profit du courtier, tout en rejetant la demande formée contre le vendeur. L'acquéreur contestait l'existence même du mandat de courtage en l'absence d'écrit, tandis que le courtier sollicitait la majoration de la commission fixée par le premier juge. La cour écarte le moyen tiré de l'absence d'écrit, retenant que si la preuve des conventions excédant un certain montant ne peut être faite par témoins, cette règle ne s'applique pas à l'établissement de la réalité même de l'opération de courtage, qui constitue un fait juridique pouvant être prouvé par tous moyens. Elle considère que la mission du courtier est suffisamment établie par les témoignages concordants, notamment celui du notaire instrumentaire. Concernant le montant de la rémunération, la cour rappelle qu'en l'absence d'accord entre les parties, sa fixation relève du pouvoir d'appréciation du juge du fond en application de l'article 419 du code de commerce, et que la commission est fonction des diligences accomplies et non de la valeur de la transaction. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité d'éviction à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité du rapport d'expertise judiciaire ayant fondé la décision de première instance. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base de ce rapport, que le bailleur appelant contestait au motif principal qu'il n'était pas fondé sur les déclarations fiscales des quatre dernières années. La cour écarte ce moyen, retenant au contraire que l'expert a bien déterminé la valeur de l'indemnité en se fondant sur l'ensemble des éléments prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Elle considère dès lors que les critiques formulées à l'encontre du rapport, jugé conforme aux prescriptions légales et aux faits de la cause, sont dénuées de tout fondement. Le jugement ayant alloué l'indemnité d'éviction est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction du défaut de paiement des taxes judiciaires et les composantes de ladite indemnité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que les taxes afférentes n'avaient pas été intégralement acquittées. La cour retient qu'il incombait au premier juge, avant de statuer, d'enjoindre à la partie demanderesse de compléter le paiement des taxes et que la régularisation effectuée en cause d'appel purge le vice de procédure. Évoquant le fond en vertu de l'effet dévolutif, elle examine les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. La cour juge que la différence entre le loyer et la valeur locative de marché, de même que les frais de recherche d'un nouveau local par un intermédiaire, ne sauraient être inclus dans le calcul de l'indemnité. Elle rappelle en effet que ces postes ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16, ni dans la définition du fonds de commerce de l'article 80 du code de commerce. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable, la cour statuant à nouveau, fixant le montant de l'indemnité due au preneur et confirmant le jugement pour le surplus.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue d'un bail commercial et la force probante d'un reçu de loyer pour interpréter les clauses du contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur visant à l'expulsion du preneur d'un sous-sol non expressément mentionné au bail. L'appelant soutenait que le contrat, se référant à une surface déterminée, excluait le sous-sol et que le premier juge ne pouvait se fonder sur la simple photocopie d'un reçu de loyer pour étendre le périmètre de la location, en violation des règles de preuve et d'interprétation des conventions. La cour écarte ce moyen en retenant que le reçu de loyer, bien que produit en simple copie, fait foi entre les parties dès lors qu'il n'a fait l'objet d'aucune contestation sérieuse ni d'aucune inscription de faux en première instance. Elle juge que ce document ne contredit pas le bail mais vient au contraire en compléter les termes et lever l'ambiguïté sur l'étendue des locaux loués, révélant ainsi la commune intention des parties. Faute pour le bailleur d'avoir contesté en temps utile la portée de ce reçu, celui-ci constitue un élément d'interprétation valable. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme le jugement entrepris.

La cour d'appel de commerce juge qu'un bailleur, propriétaire indivis d'un local commercial, a qualité pour agir seul en résiliation du bail et en expulsion du preneur, le contrat de bail constituant un acte d'administration qui lui confère cette prérogative. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif que le bailleur ne détenait pas la majorité des trois quarts des parts de l'indivision requise pour les actes de gestion. Saisie des moyens tirés du changement d'activité et du défaut de paiement des loyers, la cour écarte le premier, relevant que si le contrat mentionnait une activité de couture, il ne l'imposait pas à titre exclusif. En revanche, elle retient le manquement du preneur à son obligation de paiement. La cour rappelle que le dépôt des loyers à la caisse du tribunal, non précédé d'une offre réelle, s'il libère le débiteur, ne fait pas disparaître l'état de demeure. Dès lors que le non-paiement d'un des mois de loyer visés par la sommation était avéré, le manquement justifiant la résiliation était caractérisé. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'éviction, la cour prononçant la résiliation du bail et l'expulsion du preneur.

Encourt la cassation pour vice de motivation, assimilable à son absence, l’arrêt d’appel qui, pour établir l’existence d’un contrat de courtage verbal et allouer une commission au courtier, affirme se fonder sur les déclarations du mandant consignées dans un procès-verbal d’enquête, alors qu’il résulte de ce document, dont le sens et la portée sont ainsi dénaturés, qu’aucune déclaration du mandant ne permet d’établir qu’il a confié un tel mandat au courtier.

Confirmant un jugement du Tribunal de commerce, la Cour d’appel de commerce précise les conditions d’exercice du droit de retrait par un coindivisaire sur les parts d’un fonds de commerce cédées à un tiers. La Cour rappelle que le point de départ du délai annal pour l’exercice de ce droit est la date à laquelle le retrayant a eu une connaissance certaine et complète de la cession, connaissance qui ne saurait être présumée et dont la preuve incombe à l’acquéreur évincé. À ce titre, de simples attestations ou des indices non corroborés sont jugés insuffisants à établir une telle connaissance, laquelle est valablement fixée à la date du dépôt des actes de cession au registre du commerce. S’agissant de l’offre réelle, celle-ci est considérée comme valable dès lors qu’elle couvre le prix de vente ainsi que les frais du contrat connus et certains, à l’exclusion des frais non établis, telle une commission de courtage non documentée ou des dépenses d’amélioration dont la preuve est contradictoire. Enfin, la Cour réaffirme que le droit de retrait sur un fonds de commerce détenu en indivision successorale trouve son fondement dans le droit commun de la préemption entre coindivisaires, tel que prévu par le Dahir des obligations et des contrats, et non dans les dispositions spécifiques au bail commercial qui réservent ce droit au propriétaire des murs.

L’existence d’une relation contractuelle de courtage est souverainement appréciée par les juges à la lumière des éléments de fait et des mesures d’instruction. Les dépositions de témoins recueillies lors de l’enquête, dès lors qu’elles confirment de manière concordante l’intervention d’un intermédiaire dans la conclusion de transactions immobilières, suffisent à établir la réalité du contrat de courtage conformément aux dispositions de l’article 405 du Code de commerce.

L’exercice simultané d’une activité artisanale, telle que la menuiserie, ne fait nullement obstacle à la reconnaissance de la qualité de courtier pour des opérations ponctuelles de médiation immobilière. À défaut d’une interdiction légale ou réglementaire spécifique prohibant le cumul d’activités, la pratique d’un métier manuel n’infirme pas la preuve de l’accomplissement des prestations de courtage. Par conséquent, la juridiction d’appel confirme le droit de l’intermédiaire à percevoir sa commission ainsi que des dommages-intérêts pour le retard de paiement, validant ainsi le raisonnement du premier juge sur la base des articles 405 et suivants du Code de commerce.

Un agent immobilier a intenté une action en justice contre une société, alléguant qu’il avait joué un rôle d’intermédiaire dans la vente d’un bien immobilier appartenant à cette société. L’agent immobilier réclamait le paiement de ses honoraires de courtage, se basant sur un accord verbal et des échanges par whatsapp. La société a nié avoir conclu un contrat de courtage avec l’agent immobilier et a contesté la validité des preuves présentées.

Le tribunal de première instance a initialement rejeté la demande de l’agent immobilier, mais la cour d’appel a infirmé cette décision, condamnant la société au paiement. 

La société s’est pourvue en cassation, arguant que la cour d’appel avait violé les règles de preuve et avait mal interprété les faits.

La Cour de Cassation a rejeté le pourvoi, confirmant ainsi la décision de la cour d’appel aux motifs que les contrats commerciaux peuvent être prouvés par tous les moyens, y compris les témoignages et les preuves électroniques. Elle a souligné que, contrairement aux contrats civils, il n’est pas nécessaire de prouver un contrat commercial par écrit.

La Cour a souligné que la cour d’appel avait valablement pris en compte le témoignage d’un témoin qui avait confirmé l’existence d’un accord de courtage entre l’agent immobilier et la société et a considéré que les échanges électroniques (e-mails, messages WhatsApp) pouvaient être admis comme preuves, à condition qu’ils soient authentifiés et qu’il soit possible d’identifier l’expéditeur. 

En l’espèce, la Cour a estimé que les preuves électroniques présentées par l’agent immobilier étaient suffisamment probantes pour établir l’existence d’un contrat de courtage.

La Cour a également tenu compte du comportement de la société, qui n’avait pas contesté les faits de manière convaincante et n’avait pas coopéré pleinement avec les procédures d’enquête.

Rejet du pourvoi. 

La Cour d’appel de commerce de Casablanca a rendu un arrêt relatif à un litige portant sur le paiement d’une commission due à un intermédiaire immobilier dans le cadre d’une vente immobilière. L’intermédiaire a assigné la société acquéreuse des biens en paiement de sa commission. La juridiction de première instance a fait droit à la demande, mais un appel a été interjeté par les deux parties, chacune contestant certains aspects du jugement.

La société acquéreuse, dans son appel, a soulevé l’absence de preuve de l’accomplissement par l’intermédiaire de sa mission, ainsi que l’expiration du délai contractuel de l’offre d’acquisition, soutenant que l’échéance du 30 juin 2021, mentionnée dans l’offre d’acquisition, mettait fin à toute obligation à son égard.

La Cour a rejeté ces arguments, considérant que le délai mentionné dans l’offre d’acquisition concernait la durée de validité de l’offre elle-même et non la durée du mandat de l’intermédiaire. De plus, la Cour a relevé que l’acte de vente avait été conclu, ce qui justifiait le paiement de la commission.

L’intermédiaire, dans son appel incident, a contesté le montant de la commission accordée par le tribunal de première instance, arguant que la TVA n’avait pas été prise en compte. La Cour a également rejeté cet argument, estimant que le montant de la commission avait été fixé forfaitairement dans l’offre d’acquisition, sans mention de la TVA. L’intermédiaire a également demandé une augmentation des dommages et intérêts pour le retard de paiement, initialement fixés à 5 000,00 dirhams, en faisant valoir le préjudice subi. La Cour a fait droit à cette demande et a porté le montant des dommages et intérêts à 20 000,00 dirhams.

La Cour a fondé sa décision sur l’examen des documents contractuels, notamment l’offre d’acquisition et l’acte de vente, ainsi que sur les témoignages recueillis lors de l’enquête. Elle a estimé que l’intermédiaire avait rempli sa mission en mettant en relation les parties et en permettant la conclusion de la vente. La Cour a également relevé que l’acquéreuse avait reconnu, dans un document intitulé « Décharge », que l’intermédiaire était son seul mandataire pour cette transaction.

En définitive, la Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne le principe du paiement de la commission, mais l’a modifié quant au montant des dommages et intérêts.

En vertu de l’article 489 du Dahir des Obligations et des Contrats, la vente immobilière est un contrat solennel dont la validité est subordonnée à l’établissement d’un acte écrit à date certaine. Le simple consentement des parties sur la chose et le prix, même corroboré par des documents pré-contractuels ou le versement d’un acompte par un intermédiaire, demeure insuffisant à former le contrat.

La Cour suprême approuve en conséquence les juges du fond d’avoir rejeté une action en perfection de vente, au motif que ces éléments relèvent des simples pourparlers. Elle rappelle ainsi que l’exigence de l’acte écrit est une condition de validité (ad validitatem) dont l’inobservation empêche la vente de produire le moindre effet juridique.

Un intermédiaire immobilier ne peut réclamer une commission au vendeur s’il ne prouve pas avoir été mandaté par ce dernier. La rémunération perçue de l’acquéreur est, à cet égard, inopérante pour établir l’existence d’un contrat de courtage liant le vendeur. C’est dans l’exercice de leur pouvoir souverain d’appréciation des preuves, notamment des témoignages, que les juges du fond ont estimé, par une motivation jugée suffisante, qu’une telle preuve n’était pas rapportée.

Confirmant cette analyse, la Cour Suprême rappelle que son contrôle se borne à la motivation des décisions, sans pouvoir réexaminer la valeur des preuves. Il rejette également le moyen procédural relatif à la non-lecture du rapport du conseiller rapporteur, cette formalité n’étant plus exigée par l’article 342 du Code de procédure civile depuis sa modification en 1993.