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Parfaire la vente

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'imputabilité du préjudice né du retard dans la conclusion d'une vente immobilière définitive. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande indemnitaire de l'acquéreur au motif que ce dernier, en choisissant la voie judiciaire, avait renoncé à la procédure contractuelle de finalisation de la vente.

L'appelant soutenait que le refus du vendeur de signer l'acte authentique malgré le paiement intégral du prix constituait une faute contractuelle engageant sa responsabilité. La cour retient que la promesse de vente mettait à la charge de l'acquéreur l'obligation de se présenter chez le notaire dans un délai d'un mois après le paiement pour parfaire la vente.

Elle relève qu'en choisissant de saisir directement la justice pour obtenir l'exécution forcée sans avoir préalablement respecté cette démarche contractuelle, l'acquéreur est lui-même à l'origine du retard d'exécution. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve d'une mise en demeure ou d'une démarche effective auprès du notaire dans le délai convenu, aucune faute ne pouvait être imputée au vendeur.

La cour ajoute, à titre surabondant, que le préjudice allégué n'était pas établi, les expertises produites reposant sur des données hypothétiques. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé, bien que par substitution de motifs.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de la résolution d'un contrat de réservation immobilière pour manquement du promoteur à son obligation de délivrance. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande de l'acquéreur irrecevable.

L'appelant soutenait que le promoteur, mis en demeure de finaliser la vente, était en état de demeure, rendant sa propre obligation de payer le solde du prix non encore exigible et justifiant la résolution du contrat. La cour retient que le promoteur, professionnel de l'immobilier, a manqué à son obligation d'exécuter le contrat de bonne foi en restant inactif pendant plus de trois ans après la conclusion de la réservation et malgré une mise en demeure de parfaire la vente.

Elle écarte l'exception d'inexécution soulevée par le vendeur en relevant que, selon les termes du contrat, le paiement du solde du prix était dû de manière concomitante à la signature de l'acte de vente définitif, acte que le promoteur n'a jamais proposé de conclure. Dès lors, la cour considère que la défaillance du vendeur, caractérisant un état de demeure au sens de l'article 254 du Dahir des obligations et des contrats, justifie la résolution judiciaire du contrat à ses torts en application de l'article 259 du même code.

La résolution emportant retour des parties à l'état antérieur, le promoteur est condamné à restituer l'intégralité de l'acompte versé. La cour alloue en outre des dommages et intérêts à l'acquéreur en réparation du préjudice résultant de l'immobilisation de ses fonds et de la perte de chance d'acquérir le bien.

Le jugement de première instance est par conséquent infirmé.

L'appelant contestait un jugement l'ayant condamné à parfaire la vente d'un local commercial sous astreinte. Il soutenait, d'une part, que les acquéreurs n'avaient pas réglé l'intégralité du prix et des frais annexes et, d'autre part, que le jugement entrepris était vicié faute de mentionner le numéro du titre foncier de l'immeuble.

La cour d'appel de commerce écarte le premier moyen en retenant que la concordance entre le prix stipulé dans le contrat de réservation et les quittances de versement établit le paiement complet du prix convenu. Elle rejette également le second moyen, considérant que l'identification du bien est suffisamment assurée dès lors que le numéro du titre foncier figure dans le procès-verbal de remise des clés, document lié à l'opération de vente.

La cour relève en outre que le vendeur, mis en demeure de finaliser la vente, n'a pas justifié de l'exécution de ses propres obligations. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Aux termes d'un arrêt confirmatif, la cour d'appel de commerce retient que la vente d'un bien mobilier est parfaite, au sens de l'article 488 du dahir des obligations et des contrats, dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix, peu important la qualification de facture pro forma donnée au document formalisant l'accord. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du vendeur en exécution forcée de la vente et en paiement du solde du prix.

L'acheteur appelant soutenait l'inexistence d'un contrat ferme, l'instrumentum n'étant qu'une simple offre, et invoquait le défaut de livraison ainsi que l'erreur sur les qualités substantielles de la chose, formant en outre une demande d'inscription de faux contre la facture. La cour écarte d'abord la demande d'inscription de faux, considérant qu'elle est sans objet dès lors que l'appelant a lui-même reconnu l'existence et la nature du document litigieux dans ses propres écritures.

Sur le fond, la cour juge que le versement d'un acompte par l'acheteur constitue un commencement d'exécution valant acceptation de l'offre et confirmation du caractère parfait de la vente. Elle relève ensuite que l'obligation de délivrance du vendeur a été satisfaite, la preuve de la mise à disposition du bien résultant des propres correspondances de l'acheteur qui y critiquait les caractéristiques de la machine après l'avoir inspectée.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'exécution forcée d'une promesse de vente de local commercial, la cour d'appel de commerce examine les conséquences du non-respect par les parties de l'échéance contractuelle fixée pour la réitération de la vente. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bénéficiaire en contraignant le promettant à parfaire la vente.

Le débat en appel portait sur la mise en demeure réciproque des parties, le bénéficiaire n'ayant pas offert le paiement du solde du prix à la date butoir et le promettant n'ayant pas accompli les diligences lui incombant dans le même délai. La cour retient, au visa des articles 230, 254 et 255 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le bénéficiaire, en n'ayant pas offert le paiement du solde du prix avant l'expiration du délai convenu, s'est lui-même placé en état de demeure, ce qui lui interdit de solliciter l'exécution forcée du contrat.

La cour relève également que le promettant, étant lui-même défaillant dans ses propres obligations, ne peut valablement solliciter la résolution judiciaire de la promesse. Elle en déduit que la clause prévoyant la restitution de l'acompte en cas de non-réalisation de la vente à la date convenue traduit la volonté des parties de mettre fin à leurs engagements en cas de dépassement de l'échéance.

Par ces motifs, la cour infirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il avait ordonné l'exécution de la vente et, statuant à nouveau, rejette la demande principale.

En matière de contrat-cadre de fourniture, la cour d'appel de commerce juge que le bordereau des prix annexé, détaillant la nature, la quantité et le prix des marchandises, engage l'acheteur pour la totalité des biens prévus sur la durée du contrat, indépendamment de l'émission de bons de commande spécifiques. Le tribunal de commerce avait condamné l'acheteur à prendre livraison du solde des marchandises et à en payer le prix.

L'appelant soutenait que son obligation n'était déclenchée que par l'émission de bons de commande et que le contrat était résolu de plein droit en raison d'un manquement antérieur du fournisseur à ses délais de livraison. La cour écarte ce raisonnement en retenant que l'accord des parties sur la chose et sur le prix, matérialisé par le contrat et son annexe, suffisait à parfaire la vente pour l'ensemble des marchandises listées, les bons de commande n'étant qu'une modalité d'exécution.

Elle relève en outre que la poursuite des relations contractuelles par les deux parties, postérieurement à l'inexécution initiale alléguée par l'acheteur, prive d'effet la clause résolutoire invoquée. Dès lors, le refus de l'acheteur de prendre livraison après mise en demeure le constitue en état de demeure et l'empêche d'opposer l'exception d'inexécution.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de réservation immobilière, le tribunal de commerce avait ordonné la restitution de l'acompte versé par l'acquéreur. L'appelant principal, promoteur immobilier, soutenait que la résolution devait être prononcée aux torts de l'acquéreur, ce dernier ayant été mis en demeure à plusieurs reprises de finaliser la vente et de payer le solde du prix.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le vendeur ne rapportait pas la preuve d'une mise en demeure régulière et efficace. Elle relève ainsi que les premières sommations n'étaient pas assorties d'un accusé de réception ou d'un procès-verbal de notification en bonne et due forme, tandis qu'une dernière notification se bornait à informer l'acquéreur de la caducité du contrat sans lui impartir un délai pour s'exécuter.

À l'inverse, la cour constate que l'acquéreur avait, pour sa part, valablement mis en demeure le vendeur de parfaire la vente, sans que ce dernier n'y donne suite. Statuant sur l'appel incident de l'acquéreur sollicitant des dommages et intérêts supplémentaires, la cour le rejette au motif que les intérêts légaux alloués en première instance constituent une réparation suffisante du préjudice né du retard, excluant ainsi un double dédommagement.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris.

Saisie d'un recours en tierce opposition contre un arrêt tenant un jugement pour acte de vente définitif, la cour d'appel de commerce examine l'intérêt et la qualité à agir du tiers opposant. L'arrêt attaqué avait infirmé le jugement de première instance et jugé qu'une précédente décision condamnant le vendeur à parfaire la vente valait acte de vente définitif.

Le tiers opposant, se prévalant de sa qualité de syndic d'une union de copropriétaires et d'un mandat de représentation du vendeur, soutenait que l'arrêt avait été rendu au mépris de ses droits, faute pour lui d'avoir été appelé à la cause. La cour écarte le moyen en retenant que le tiers opposant ne démontre pas en quoi l'arrêt attaqué aurait porté atteinte à ses droits.

Elle relève que non seulement le syndic n'était pas partie au contrat de vente initial, conclu antérieurement à son prétendu mandat, mais que sa qualité de syndic de l'union des copropriétaires ne lui conférait aucune qualité pour agir dans un litige relatif à la vente d'un lot privatif par l'un des copropriétaires. En l'absence de préjudice et de qualité à agir, le recours en tierce opposition est par conséquent rejeté.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'une promesse de vente d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le droit de l'acquéreur à l'exécution forcée du contrat. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en exécution et fait droit à la demande subsidiaire en résolution, ordonnant la restitution du prix.

L'acquéreur soutenait que le paiement intégral du prix lui ouvrait droit à exiger du vendeur l'accomplissement de ses obligations, notamment la purge des inscriptions grevant le bien. La cour retient que la promesse, valant vente, impose au vendeur, au titre de son obligation de garantie, de transférer une propriété libre de toute charge.

Au visa des articles 498, 533 et 534 du dahir des obligations et des contrats, elle juge que la persistance d'une inscription hypothécaire constitue une inexécution de cette obligation justifiant une condamnation à l'exécution forcée, dès lors que l'impossibilité d'exécuter n'est pas établie. Le jugement est par conséquent infirmé, la cour ordonnant au vendeur de procéder à la purge des inscriptions et de parfaire la vente sous astreinte.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à la résolution d'un contrat de crédit-bail immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets d'un jugement postérieur ordonnant la vente forcée du bien. Le tribunal de commerce avait constaté la résolution de plein droit du contrat pour défaut de paiement et ordonné la restitution de l'immeuble.

L'appelant, preneur à crédit-bail, contestait l'inexécution de ses obligations et l'irrecevabilité de l'action pour non-respect de la procédure de règlement amiable préalable. La cour écarte les moyens tirés de l'incompétence et du défaut de mise en œuvre de la clause de conciliation.

Toutefois, elle constate que le preneur produit un jugement définitif, ayant acquis l'autorité de la chose jugée, condamnant le crédit-bailleur à parfaire la vente de l'immeuble à son profit. La cour retient que cette décision, en ordonnant l'exécution de la levée d'option, prive de tout objet la demande de résolution du contrat et de restitution du bien fondée sur un défaut de paiement antérieur.

Par conséquent, la cour infirme l'ordonnance de première instance et, statuant à nouveau, rejette l'intégralité des demandes du crédit-bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant à un concessionnaire automobile de finaliser l'immatriculation d'un véhicule vendu, la cour d'appel de commerce examine la portée des obligations du vendeur professionnel. L'appelant soulevait principalement l'impossibilité d'exécuter son obligation de transfert de propriété, en raison de la résiliation postérieure de son contrat de concession avec le constructeur. La cour écarte ce moyen en retenant que le concessionnaire, en vertu de son contrat, agit en son nom propre et pour son propre compte en tant qu'entreprise indépendante, et non comme mandataire du concédant. Elle relève que la vente étant intervenue plusieurs mois avant la résiliation du contrat de concession, l'obligation de parfaire la vente par la remise de la carte grise incombe personnellement au vendeur. La cour rappelle à ce titre que, conformément à la législation sur la circulation routière, la vente d'un véhicule n'est parfaite qu'au moment du transfert de propriété matérialisé par l'obtention de la carte grise au nom de l'acquéreur. La cour rejette également les moyens procéduraux tirés d'un vice de notification et de l'autorité de la chose jugée, le premier étant couvert par la comparution de l'appelant et le second n'étant pas étayé par la production de la décision antérieure. Le jugement de première instance est en conséquence intégralement confirmé.

En matière de résolution conventionnelle d'une vente de véhicule, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un acte de résolution postérieur au contrat de vente initial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'acquéreur en ordonnant au vendeur de parfaire la vente par la remise de la carte grise. L'appelant soutenait que la vente avait été résolue d'un commun accord par un acte postérieur, tandis que l'intimé prétendait que cet acte de résolution était subordonné à une condition suspensive de remboursement du prix, non stipulée par écrit. La cour retient que l'acte de résolution, régulièrement signé et authentifié, produit ses pleins effets juridiques entre les parties et anéantit le contrat de vente initial. Elle écarte les moyens de l'intimé en rappelant, au visa de l'article 444 du dahir des obligations et des contrats, que la preuve par témoins n'est pas admissible pour établir un fait contraire ou excédant les termes d'un acte écrit. Dès lors, la condition suspensive alléguée, non mentionnée dans l'acte de résolution, ne peut être prouvée par une demande d'enquête. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande initiale de l'acquéreur rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant à un co-adjudicataire de parfaire les formalités d'une vente sur saisie immobilière sous astreinte, la cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations nées du procès-verbal d'adjudication. L'appelant soulevait, d'une part, l'irrecevabilité de la demande initiale pour vice de forme tiré d'une erreur sur son prénom et, d'autre part, l'existence d'un accord transactionnel avec son co-adjudicataire justifiant son refus de signer. La cour écarte le moyen de procédure en rappelant qu'un tel vice de forme doit être soulevé avant toute défense au fond, conformément à l'article 49 du code de procédure civile, et qu'au surplus, aucun préjudice n'était démontré. Sur le fond, elle retient que l'obligation de finaliser la vente découle directement du procès-verbal d'adjudication et que l'allégation d'un accord de cession de la quote-part de l'intimé, demeurée sans preuve, ne saurait faire obstacle à cette obligation. La cour précise que la preuve du paiement allégué en exécution de cet accord ne pouvait être rapportée que par un écrit en application de l'article 443 du code des obligations et des contrats, et non par une mesure d'instruction. Le jugement ayant prononcé l'injonction de faire sous astreinte est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que la résiliation d'un contrat de concession ne libère pas le concessionnaire, vendeur d'un véhicule, de son obligation de parfaire la vente en procédant aux formalités d'immatriculation au nom de l'acheteur. L'appelant contestait le jugement lui ordonnant de finaliser l'enregistrement du véhicule, en invoquant l'impossibilité d'exécuter cette obligation suite à la rupture de son contrat avec le concédant. La cour écarte ce moyen en relevant que le contrat de concession stipulait expressément que le concessionnaire agissait en son nom propre et pour son propre compte, en tant qu'entreprise indépendante, et non comme mandataire. Elle souligne que l'obligation de transférer la propriété, qui n'est parfaite qu'avec l'obtention de la carte grise par l'acheteur, incombe au vendeur en vertu de la réglementation sur la circulation routière, et que cette obligation est née antérieurement à la résiliation du contrat de franchise. Sont également rejetés les moyens procéduraux tirés de l'autorité de la chose jugée, faute pour l'appelant de produire le jugement antérieur, et de l'irrégularité de la citation en première instance, celle-ci étant couverte par la comparution et le plein exercice des droits de la défense en appel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Manque de base légale l'arrêt d'une cour d'appel qui, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier, ordonne au crédit-bailleur de parfaire la vente au profit du crédit-preneur, sans répondre au moyen péremptoire par lequel le crédit-bailleur soutenait ne pouvoir transférer la propriété d'un bien qu'il n'avait pas encore lui-même acquis, l'obligation de vente étant, aux termes du contrat, subordonnée à la réalisation de cette condition suspensive.

Ayant constaté que l'acquéreur, qui contestait avoir reçu la mise en demeure de payer le solde du prix de vente, avait lui-même produit en justice la lettre litigieuse, une cour d'appel en déduit exactement que ce dernier avait nécessairement connaissance de son contenu. Par conséquent, c'est à bon droit qu'elle juge que la résolution du contrat par le vendeur est justifiée par le manquement de l'acquéreur à son obligation de paiement et qu'elle rejette la demande en dommages-intérêts formée par ce dernier au titre de ladite résolution.

Ayant souverainement constaté, par une appréciation des faits et des documents produits, que le vendeur, bien que le défaut de paiement d’une partie du prix par l’acquéreur à l’échéance convenue ait entraîné la réalisation de la condition résolutoire stipulée à la promesse de vente, a accompli plusieurs années après des actes positifs manifestant sans équivoque sa volonté de poursuivre l’exécution du contrat, notamment en délivrant à l’acquéreur les autorisations nécessaires à l’exploitation de son fonds de commerce dans les lieux, la cour d’appel en déduit à bon droit que le vendeur a renoncé à se prévaloir de ladite clause.

Il résulte des articles 485 et 632 du Dahir sur les obligations et les contrats que le bail de la chose d’autrui n’est valable que s’il est ratifié par le propriétaire. Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour rejeter la tierce opposition d’une occupante à son expulsion, retient que le bail sur lequel elle fonde son droit a été consenti par un non-propriétaire et n’a pas été ratifié par les véritables propriétaires.

Une action en paiement de loyers et en expulsion engagée par ces derniers contre l’occupante, mais qui a été jugée irrecevable, ne saurait valoir ratification de la relation locative.

Constitue une contestation sérieuse affectant le droit au bail, le congé pour reprise notifié par le bailleur au preneur, antérieurement à la cession par ce dernier de son fonds de commerce. Encourt par conséquent la cassation pour défaut de motivation, l’arrêt qui valide la vente du fonds de commerce sans répondre au moyen du bailleur invoquant l’antériorité du congé et de l’action en validation y afférente, de nature à entraîner la nullité de la cession.

La Cour d’appel de commerce, infirmant un jugement du Tribunal de commerce, a rappelé que la preuve d’un acte juridique dont la valeur excède le seuil légal ne peut être rapportée par témoignage, une preuve littérale étant requise. Elle a ainsi jugé que des dépositions testimoniales contradictoires et jugées peu probantes ne sauraient suffire à établir la perfection d’une vente et que la charge de la preuve du paiement, même fractionné, incombe à celui qui se prévaut de l’exécution de son obligation. À titre surabondant, la Cour a retenu que l’action en exécution forcée d’une obligation de faire est atteinte par la prescription extinctive lorsque son titulaire est demeuré inactif pendant plus de quinze ans à compter de la date alléguée de la naissance de son droit. L’absence de preuve écrite et l’écoulement du délai de prescription justifient par conséquent l’annulation du jugement de première instance et le rejet de la demande.

Le versement de l’intégralité du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire, mandaté d’un commun accord par les parties pour diligenter les formalités de la cession immobilière, opère libération des acquéreurs de leur obligation principale de paiement. Le fait que les fonds aient été ultérieurement détournés par le notaire, empêchant leur remise effective au vendeur et la réalisation de la condition suspensive liée à l’immatriculation, constitue une circonstance extérieure aux acquéreurs qui ne saurait remettre en cause la perfection de la vente, le vendeur conservant son droit de recours en réparation contre le dépositaire défaillant.

En outre, l’acte de vente qui ne satisfait pas aux exigences de forme de l’acte authentique, en raison de l’absence de signature du notaire consécutive à son incarcération, n’est pas entaché de nullité absolue. Nonobstant le défaut de formalisme notarial requis par la loi régissant la profession de notaire et le code des droits réels, un tel instrument conserve sa pleine efficacité juridique en tant qu’acte sous seing privé. Il fait foi des conventions qu’il renferme et lie irrévocablement les parties, justifiant dès lors la condamnation du vendeur à parfaire la vente et à procéder aux formalités de transfert de propriété sur les registres fonciers.

Le serment décisoire, régi par l’article 85 du Code de procédure civile, constitue un moyen de preuve fondamental. L’absence de prestation de ce serment par la partie à qui il est déféré, malgré une convocation en bonne et due forme, est considérée comme un refus (نكول).

La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel. Cette dernière, suite au désistement des défendeurs, avait fait prêter le serment confirmatif au demandeur. Le demandeur ayant attesté de l’existence de la vente, la Cour a validé l’ordre d’exécuter les formalités de cession.

La Cour a rejeté les arguments des demandeurs, jugeant que le serment décisoire, par sa nature dirimante, prévaut sur d’autres exigences et qu’aucun vice n’entachait la notification de l’ordonnance de prestation de serment. Un nouvel argument soulevé pour la première fois en cassation a également été jugé irrecevable.

• La demande tendant à conférer l’exequatur à une sentence arbitrale interne obéit à une procédure non contradictoire. Il en résulte que le juge saisi n’est pas tenu de convoquer les parties pour statuer. Son office, strictement défini par l’article 321 du Code de procédure civile, se limite à un contrôle externe de la conformité de la sentence à l’ordre public, à l’exclusion de toute révision au fond du litige.
• L’arbitre, dont la mission est d’assurer la pleine exécution des conventions des parties, ne méconnaît pas l’étendue de ses pouvoirs lorsque, saisi d’un litige relatif à l’exécution d’une promesse de vente, il ordonne la mainlevée d’une saisie faisant obstacle à la réalisation de l’acte final. De même, le prononcé d’une astreinte relève de sa compétence, cette mesure coercitive constituant un accessoire de sa décision et se distinguant de sa liquidation et de son exécution forcée, lesquelles demeurent de la compétence exclusive des juridictions étatiques.
• Une irrégularité procédurale commise au cours de l’instance arbitrale, telle qu’une communication non contradictoire ou la réception de pièces en l’absence d’une partie, ne constitue une violation de l’ordre public justifiant le refus d’exequatur que si elle a eu pour effet de porter une atteinte substantielle et concrète aux droits de la défense. Tel n’est pas le cas lorsque, malgré ladite irrégularité, les parties ont été, en définitive, mises en mesure de faire valoir leurs prétentions dans le respect du principe du contradictoire.

Ne commet pas de faute de service le conservateur foncier qui refuse d’inscrire un jugement tenant lieu d’acte de vente, lorsque l’effet translatif de cette décision est subordonné à la carence du vendeur, préalablement et formellement constatée.

Saisie d’une action en responsabilité contre l’administration, la Cour de cassation juge que le conservateur était fondé à exiger la preuve du refus du vendeur de parfaire la vente, condition nécessaire pour que la décision de justice puisse opérer transfert de propriété. Le demandeur ne pouvait se contenter d’une simple sommation, mais devait engager les voies d’exécution requises pour faire constater officiellement cette défaillance.

Le refus d’inscription étant ainsi légitime, il ne constitue pas une faute susceptible d’engager la responsabilité de l’administration. La demande d’indemnisation est, par conséquent, rejetée comme étant dépourvue de fondement juridique.

En matière de vente d’un immeuble immatriculé, le vendeur est tenu d’une obligation de garantie qui emporte celle d’assurer à l’acquéreur la plénitude des effets juridiques du contrat. Cette obligation implique de parfaire la vente en accomplissant toutes les formalités nécessaires pour permettre l’inscription du droit de l’acheteur sur le titre foncier.

Le refus du vendeur de procéder à la mainlevée d’une hypothèque grevant le bien vendu constitue un manquement à son obligation de garantie du transfert du droit de propriété. En effet, la persistance de cette inscription fait obstacle à l’enregistrement du contrat de vente par l’acquéreur, le privant ainsi de l’opposabilité de son droit aux tiers et de la finalité même de l’opération.

Ne saurait prospérer le moyen du vendeur invoquant une prétendue impossibilité juridique de procéder à une mainlevée partielle de l’hypothèque. Un tel argument, soulevé pour la première fois devant la Cour Suprême, est irrecevable. De surcroît, le raisonnement des juges du fond, qui retiennent que l’engagement du vendeur de purger le bien de toute charge est une condition substantielle de la vente, est juridiquement fondé et suffisamment motivé au regard des exigences du Code de procédure civile.

En vertu de l’article 229 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, l’obligation de garantie due par le vendeur d’un immeuble immatriculé se transmet à ses héritiers. Cette obligation leur impose de parfaire la vente en procédant à toute régularisation de l’acte nécessaire à son inscription sur le titre foncier.

La Cour de cassation a ainsi jugé que les héritiers sont tenus d’établir un acte rectificatif lorsque le contrat initial, désignant une contenance déterminée au lieu de parts indivises, fait obstacle à la publicité foncière. En effet, la vente ne produisant son plein effet, même entre les parties, qu’à compter de son inscription, les héritiers ne peuvent se soustraire aux formalités qui seules la rendent efficace.

Le vendeur d’un fonds de commerce, qui a non seulement déclaré le bien libre de toute charge mais s’est également engagé par un acte additionnel à obtenir la mainlevée d’une saisie existante, est tenu de parfaire la vente. La force obligatoire du contrat, fondée sur l’article 230 du Dahir des obligations et des contrats, et son obligation de garantie priment sur toute autre considération, l’obligeant à apurer le passif qui entrave l’inscription des droits de l’acquéreur.

Est par conséquent inopérant le moyen tiré de l’inobservation des formalités de vente, la Cour rappelant que l’action en annulation prévue par l’article 82 du Code de commerce est une faculté réservée au seul acquéreur. Le vendeur est donc dénué de qualité pour invoquer de telles irrégularités, tout comme il ne peut se prévaloir d’une éventuelle faute du notaire pour s’exonérer de ses propres engagements contractuels.

La Cour Suprême opère une distinction quant à la portée de l’effet purgeant de l’immatriculation foncière. Ce principe, posé par l’article 2 du Dahir du 12 août 1913, ne concerne que les droits nés antérieurement à la création du titre foncier. Il est sans application pour les droits constitués sur un immeuble déjà immatriculé.

En l’espèce, les acquéreurs d’une parcelle issue d’un bien déjà titré se sont vu refuser par une héritière du vendeur la signature d’un acte rectificatif, l’acte de vente initial ayant omis la référence au titre foncier. La cour d’appel avait annulé la vente, considérant à tort que le droit des acquéreurs avait été purgé par l’immatriculation.

Cassant cette décision, la haute juridiction rappelle que le droit des acquéreurs, né d’un contrat postérieur à l’immatriculation, est un droit nouveau qui ne peut être affecté par le principe de la purge. En appliquant ce dernier à une situation post-immatriculation, la cour d’appel a fait une mauvaise application de la loi, justifiant la censure de son arrêt.