Mot clé
Biens Habous

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un contrat de gérance et l'expulsion du gérant, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de rupture d'un tel contrat portant sur un fonds exploité dans un immeuble propriété des Habous. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résiliation formée par le propriétaire du fonds.

L'appelant soutenait que la résiliation ne pouvait intervenir que pour les motifs limitativement énumérés au contrat, à savoir des difficultés de gestion ou un défaut de paiement, et que le propriétaire des murs aurait dû être mis en cause. La cour écarte le moyen tiré du défaut de mise en cause en retenant que le litige porte sur un contrat de gérance d'un fonds de commerce, qualifié de bien meuble, et que le propriétaire des murs est un tiers à cette relation contractuelle.

Sur le fond, elle juge que le contrat est soumis aux règles générales du droit des obligations et retient, au visa de l'article 690 du dahir formant code des obligations et des contrats relatif au louage de choses mobilières, que la volonté de ne pas renouveler le contrat, manifestée par un congé délivré dans le respect du préavis contractuel, constitue une cause de résiliation autonome et suffisante. Dès lors, la résiliation n'est pas subordonnée à la preuve d'une faute du gérant.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable l'appel formé par le preneur d'un bien Habous, applique la disposition du dahir du 21 juillet 1913 prévoyant le caractère définitif du jugement de première instance. En effet, ce texte ne régit que les baux portant sur des biens Habous publics, tandis que les baux relatifs aux biens Habous privés (grevés de substitution) étaient soumis au dahir du 13 janvier 1918, lequel ne contient aucune restriction au droit d'appel.

En statuant ainsi par une application erronée de la loi, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

Encourt la cassation l'arrêt qui déclare recevable l'appel formé contre un jugement statuant sur un litige relatif au paiement de loyers et à la résiliation d'un bail de bien habous. En effet, il résulte de l'article 13 du dahir du 21 juillet 1913 que le juge statue en dernier ressort sur les litiges nés d'un tel contrat.

Cette disposition, qui institue une exception au principe du double degré de juridiction, s'applique à l'ensemble des contestations nées du bail, et ne saurait être restreinte aux seuls litiges relatifs à son attribution.

La Cour de cassation, statuant sur un pourvoi relatif à la contestation d’une procédure de vente aux enchères publiques d’un bien immobilier, a confirmé la décision d’appel annulant cette procédure, en raison du non-respect des dispositions légales régissant la matière.

Le litige portait sur la validité d’une procédure de vente aux enchères d’un bien immobilier, contestée par les défendeurs. Ces derniers invoquaient le non-respect des formalités de notification, notamment l’absence de notification de la date de la vente, ainsi que le recours irrégulier à la procédure du curateur. Conformément aux dispositions du Code de procédure civile, la validité de la vente aux enchères est subordonnée au respect de certaines formalités, visant à garantir l’information des parties concernées.

La Cour a rappelé que si les règles de procédure civile sont d’application stricte, elles doivent néanmoins être interprétées en tenant compte de leur finalité et de leur articulation. En l’espèce, elle a relevé que la procédure de vente aux enchères était entachée d’irrégularités substantielles, notamment le défaut de notification de la date de la vente aux propriétaires du bien, ainsi que le recours irrégulier à la procédure du curateur.

S’appuyant sur les articles 3, 9, 345, 476 et 484 du Code de procédure civile, la Cour a précisé que l’interprétation des règles de procédure devait se faire en cohérence avec leur objectif de garantir l’information et les droits des parties. Elle a rejeté l’argument du requérant au pourvoi selon lequel certaines dispositions autorisaient à s’exonérer du respect des formalités de notification. La Cour a conclu que l’omission de notification préalable de la date de la vente constituait un manquement substantiel aux conditions légales, rendant ainsi la procédure de vente aux enchères irrégulière.

Dès lors, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant la décision d’appel qui avait considéré que l’annulation de la procédure de vente aux enchères était justifiée et conforme aux dispositions légales.

Viole les règles du Fiqh malikite la cour d'appel qui, en matière de revendication d'un bien non-immatriculé, écarte un témoignage de notoriété publique établissant le caractère « habous » de ce bien, au motif qu'une telle preuve ne peut prévaloir contre la possession, alors qu'il était constant que l'administration des habous était elle-même en possession du bien litigieux. En effet, la preuve par commune renommée du caractère « habous » d'un bien est recevable lorsqu'elle est corroborée par une possession prolongée.

Viole l'article 75 du dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, la cour d'appel qui, pour rejeter la demande en radiation de l'inscription d'une vente portant sur l'annexe d'une mosquée, les deux biens étant constitués en habous, les dissocie pour appliquer à l'annexe les règles de droit commun de la publicité foncière. En effet, il résulte du texte susvisé que les biens habous demeurent soumis aux lois et règlements spéciaux qui leur sont propres, de sorte que l'acte de constitution du habous s'appliquant indivisiblement à la mosquée et à son annexe, celles-ci ne peuvent être scindées pour l'application des règles de droit.

Selon les règles de Fiqh applicables, la validité d'un acte de constitution de habous n'est pas subordonnée au respect des conditions de preuve exigées pour la propriété privée. Il suffit que les témoins instrumentaires attestent de leur connaissance du bien par son nom et son emplacement, de sa nature de bien habous affecté à une destination précise, ainsi que de sa possession et de son respect en cette qualité. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour faire droit à une opposition à l'immatriculation, écarte un titre de habous au motif qu'il ne remplit pas les conditions de validité propres aux actes de propriété privée.

La possession constitue une présomption légale de propriété qui ne peut être combattue que par une preuve plus forte. Viole les règles de preuve applicables en la matière la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'immatriculation d'un bien revendiqué comme habous, exige de l'administration requérante qu'elle rapporte la preuve de l'acte de constitution du habous et du droit de propriété du constituant, alors que s'agissant d'un bien habous dont le constituant est inconnu, la preuve de sa nature peut être établie par une possession longue et paisible corroborée par la commune renommée.

Encourt la cassation, pour défaut de base légale et motivation viciée, l'arrêt d'appel qui, pour déclarer mal fondée l'opposition formée par l'administration des habous dans le cadre d'une procédure d'immatriculation, exige de celle-ci qu'elle prouve l'acte de constitution du waqf ainsi que le droit de propriété du constituant. En effet, s'agissant d'un bien habous dont le constituant n'est pas connu, la preuve de sa nature peut être rapportée par le témoignage que le bien est possédé et traité comme tel.

Dès lors, la possession prolongée et paisible, qui constitue une présomption légale de propriété, suffit à établir le droit revendiqué et ne peut être renversée que par une preuve plus forte.

Viole les règles de preuve spécifiques aux biens habous la cour d'appel qui, pour écarter l'opposition formée par l'administration des habous dans le cadre d'une procédure d'immatriculation foncière, exige de cette dernière qu'elle rapporte la preuve de l'acte de constitution du habous et du droit de propriété du constituant. En effet, la possession prolongée, paisible et publique constitue une présomption légale de propriété qui ne peut être écartée que par une preuve contraire plus forte, et il suffit, pour établir la nature habous d'un bien, de démontrer par tous moyens qu'il est réputé et possédé comme tel.

L’exploitant d’un immeuble à usage d’hôtel relevant des Habous a été déclaré irrecevable en sa demande de paiement de loyers, les juges du fond ayant subordonné sa qualité à agir à la production d’une autorisation administrative expresse de sous-louer.

La Cour suprême censure cette décision pour défaut de motif. Elle pose en principe que l’absence d’autorisation de l’administration des Habous ne prive pas le locataire principal de son droit d’exiger l’exécution du contrat de bail, et notamment le paiement du loyer en contrepartie de la jouissance des lieux, a fortiori lorsque l’immeuble est par nature destiné à l’hébergement.

Viole les dispositions d'ordre public du Dahir du 22 mai 1917 relatif au bail des biens habous, notamment son article 11, la cour d'appel qui, pour faire droit à l'opposition à une demande d'immatriculation, fait prévaloir la clause d'un bail de moyen terme promettant au preneur le tiers de la propriété du bien loué en contrepartie de plantations. En retenant la primauté de cette clause sur le fondement de la force obligatoire des contrats prévue à l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel méconnaît la nullité d'une telle stipulation, contraire aux dispositions impératives du dahir précité qui imposent au preneur de libérer les lieux à l'expiration du bail sans pouvoir prétendre à un quelconque droit réel sur le bien.

Ayant constaté, par une appréciation souveraine des déclarations des parties, que l'occupation d'un local relevant des biens habous procédait d'une sous-location par le preneur principal, une cour d'appel en déduit à bon droit que cette sous-location, faite sans l'autorisation écrite de l'administration des habous, est contraire à la législation spéciale régissant ces biens. En conséquence, elle justifie la résiliation du bail et l'expulsion de l'occupant, sans qu'il soit nécessaire d'ordonner une mesure d'instruction devenue inutile.

Il résulte de l'article 4 du dahir du 24 mai 1955 que les biens habous sont exclus du champ d'application du statut des baux commerciaux. Par conséquent, un fonds de commerce ne peut être valablement constitué sur un immeuble de cette nature.

C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, ayant constaté qu'un immeuble relevait du régime des habous, en déduit que le nantissement consenti sur le fonds de commerce qui y était prétendument exploité est nul faute d'objet, et rejette la demande de vente forcée formée par le créancier gagiste.