Mot clé
دعوى الشفعة

En matière de cession de droit au bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue de l'obligation de remboursement incombant au bailleur qui exerce son droit de préemption. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de reprise des locaux par le bailleur tout en le condamnant à rembourser au cessionnaire l'intégralité des frais liés à l'opération.

Le cessionnaire appelant soulevait la déchéance du droit du bailleur au motif que ce dernier n'avait consigné que le prix de cession, à l'exclusion des frais annexes, en violation de l'article 25 de la loi 49-16. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, retient que l'obligation de restitution de "toutes les sommes versées" ne vise que les frais directement et nécessairement attachés à l'acte de cession.

Elle écarte en conséquence les pénalités de retard et les honoraires relatifs à une étude de projet commercial, jugeant ces dépenses étrangères à l'opération de cession et donc inopposables au bailleur. La cour d'appel de commerce réforme donc le jugement entrepris en ce qu'il avait surévalué les frais remboursables et limite le montant de la condamnation aux seuls droits d'enregistrement.

Saisi sur renvoi après cassation d'un litige relatif à l'exercice d'un droit de préemption sur des parts de fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de délai et de forme de l'action. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en préemption formée par les coïndivisaires.

L'acquéreur des parts soulevait la tardiveté de l'action, au motif que l'assignation en justice et la consignation des fonds n'avaient pas été accomplies dans le délai d'un an à compter de l'inscription de la cession au registre du commerce. La cour retient que l'exercice du droit de préemption est valablement accompli dès lors que le préempteur a manifesté sa volonté et procédé à l'offre réelle du prix et des frais dans le délai d'un an prévu par les articles 974 et 976 du code des obligations et des contrats.

Elle précise que ni l'introduction de l'instance en justice, ni la consignation effective des fonds en cas de refus de l'offre, ne sont soumises à ce même délai de forclusion. La cour ajoute que la manifestation de volonté n'est soumise à aucun formalisme particulier et que l'offre est réputée suffisante faute pour l'acquéreur de justifier de frais supérieurs à la somme proposée.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'une cession de parts sociales dans une société à responsabilité limitée, la cour d'appel de commerce examine les conditions de validité de la cession à un tiers. Le tribunal de commerce avait annulé l'opération pour violation des dispositions légales et statutaires. L'appelante, cessionnaire des parts, soulevait principalement la prescription de l'action en nullité, le défaut de qualité à agir de la société et la régularité de la procédure d'agrément. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant que le délai de cinq ans applicable aux litiges entre associés, prévu par l'article 392 du dahir des obligations et des contrats, ne court qu'à compter du jour où l'associé quitte la société, ce qui n'était pas le cas. Elle rejette également le défaut de qualité à agir en considérant que la société a un intérêt direct à contester une cession réalisée en violation des règles d'agrément. Sur le fond, la cour rappelle que la notification du projet de cession aux associés, exigée par l'article 58 de la loi 5-96, doit impérativement être antérieure à l'acte de cession lui-même. Dès lors que les notifications ont été effectuées plusieurs mois après la conclusion de l'acte, la procédure est irrégulière et la nullité de la cession est encourue. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cession de ses parts sociales par le gérant d'une société à responsabilité limitée n'emporte pas cessation de ses fonctions, celles-ci ne pouvant prendre fin que par une décision des associés. Par conséquent, encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour valider les délibérations d'une assemblée générale, retient à tort que le gérant a perdu sa qualité du seul fait d'avoir cédé ses parts, sans rechercher si la convocation à ladite assemblée émanait d'une personne statutairement ou légalement habilitée, ni si le quorum requis pour la validité des décisions était réuni, violant ainsi les dispositions de la loi n° 5-96.

La cession de ses parts sociales par le gérant d'une société ne lui fait pas perdre cette qualité, qui ne peut lui être retirée que par une décision de l'assemblée générale des associés. Viole en conséquence les dispositions de la loi n° 5-96 la cour d'appel qui, pour écarter un moyen tiré du défaut de convocation du gérant à une assemblée générale, retient que ce dernier a cédé la totalité de ses parts.

En statuant ainsi, sans rechercher si la convocation à ladite assemblée émanait d'une personne habilitée par la loi ou les statuts et si le quorum requis pour l'adoption des décisions était atteint, la cour d'appel prive sa décision de base légale.

L’arrêt d’appel est censuré pour violation des règles de droit des sociétés relatives, d’une part, à la qualité de gérant et, d’autre part, à la régularité de la convocation et des délibérations d’une assemblée générale extraordinaire d’une société à responsabilité limitée.

La Cour de cassation énonce que la cession par le gérant de ses parts sociales n’emporte pas, la perte de cette qualité. La cessation des fonctions de gérant ne peut résulter que d’une décision formelle de l’assemblée générale des associés. En conséquence, la cour d’appel commet une erreur de droit en écartant comme inopérant le moyen tiré du défaut de convocation du gérant antérieur au motif erroné que la cession de ses parts l’aurait déchu de sa qualité.

La cassation est également encourue pour défaut de base légale, la cour d’appel ayant omis de vérifier la régularité de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire et le respect du quorum requis pour la validité des délibérations. Il lui incombait de s’assurer du respect des dispositions statutaires, en l’occurrence l’article 14 des statuts régissant la compétence pour convoquer les assemblées, et des prescriptions légales impératives relatives au quorum et à la majorité. Faute d’avoir procédé à ces vérifications, notamment au regard des articles 16, 58, 62 et suivants, et 71 et suivants de la loi n° 5/96, ainsi que des articles 136 à 138 de la loi sur les sociétés anonymes auxquels la première renvoie, la juridiction d’appel n’a pas donné de fondement légal à sa décision.

La Cour souligne que le droit de préemption, bien que conféré par la loi ou par convention, est soumis à des limitations strictes, notamment en cas de transfert de propriété non inscrit au registre foncier. Elle a rappelé que l’inscription constitue une condition essentielle pour opposer le droit de préemption à des tiers, conformément au principe de publicité foncière consacré par le Dahir sur l’immatriculation foncière. En outre, la Cour précise que l’exercice abusif ou tardif de ce droit pourrait être écarté, particulièrement lorsqu’une cession est déjà intervenue, même si celle-ci n’a pas encore été enregistrée.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.

Le délai de forclusion de l’action en préemption (chafâa) est d’une année. Son point de départ est la date à laquelle le préempteur a eu connaissance de la vente, et non la date de l’acte de cession. La Cour suprême fonde cette solution sur les principes du droit malékite, en l’occurrence la Tuhfa d’Ibn Asim, qui dispose que le préempteur est cru sur serment lorsqu’il nie avoir eu une connaissance précoce de l’opération.

En conséquence, la haute juridiction censure la décision d’une cour d’appel qui, pour déclarer l’action irrecevable, avait retenu l’écoulement d’un délai de quatre ans à compter de la date du contrat. Un tel raisonnement est écarté au motif que le seul écoulement du temps depuis la transaction est insuffisant à éteindre le droit d’agir ; la connaissance de la vente par le titulaire du droit constitue le seul événement pertinent pour déclencher le délai de forclusion.

La demande de remboursement des améliorations faites par l’acquéreur évincé dans le cadre d’une action en préemption (chafâa) peut être valablement présentée par simple voie de défense. Il n’est pas nécessaire de former une demande reconventionnelle distincte à cet effet.

La Cour suprême censure les juges du fond ayant imposé une telle exigence procédurale. Elle rappelle que le remboursement de la valeur des améliorations constitue une condition légale de l’exercice du droit de préemption, au même titre que le prix et les frais. Par conséquent, en subordonnant la recevabilité de cette réclamation au formalisme d’une demande reconventionnelle, la cour d’appel a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, justifiant la cassation de sa décision pour défaut de motivation.

La Cour Suprême, statuant en matière de préemption, a jugé l’action irrecevable lorsque la demande est dirigée contre un acquéreur décédé et que ses héritiers sont inscrits sur le titre foncier avant l’introduction de l’instance. L’inscription au titre foncier vaut publication pour tous, rendant l’information opposable à l’ensemble des parties, y compris aux demandeurs en préemption. Ces derniers sont ainsi présumés avoir connaissance de cette transmission des droits. Le pourvoi a été rejeté.

La cour d’appel avait rejeté une demande en préemption, retenant que l’acte de résolution de la vente litigieuse était d’une date certaine antérieure à l’exercice de l’action en justice. La vente étant ainsi considérée comme anéantie, le droit de retrait ne pouvait plus porter sur elle.

La Cour suprême censure ce raisonnement. Elle reproche aux juges du fond de n’avoir pas examiné un moyen déterminant soulevé par le préempteur. Ce dernier soutenait avoir manifesté sa volonté de préempter bien avant la date de la résolution, par le dépôt d’une plainte pénale. Cet acte antérieur était, selon lui, de nature à établir le caractère simulé de la résolution, intervenue uniquement pour faire échec à son droit.

La haute juridiction rappelle que l’omission de statuer sur un moyen pertinent, dont l’examen est susceptible d’influencer la solution du litige, équivaut à un défaut de motivation. Un tel vice, qui constitue un défaut de base légale, entraîne la cassation de l’arrêt.

En matière de droit de préemption sur un immeuble en cours d’immatriculation, la justification de l’état d’indivision par le préempteur suffit à fonder son action. La Cour suprême écarte l’exigence d’une preuve supplémentaire de la possession par le préempteur de sa propre part indivise, jugeant qu’un certificat de la conservation foncière relatif à la réquisition d’immatriculation constitue une preuve suffisante de l’indivision, dès lors qu’il n’est pas contesté par l’acquéreur.

Sur la question de l’offre, la Cour considère que la prise d’acte par la juridiction de la disposition du préempteur à payer le prix et les frais est une formalité valide. Le jugement accueillant la demande en préemption opère en lui-même transfert de propriété, constituant un titre dont l’exécution est conditionnée par le paiement effectif des sommes dues, rendant ainsi l’offre préalable du préempteur et sa consignation effectives par l’effet de la décision.

Le droit de préemption (choufaa) étant un droit appartenant au copropriétaire sur un bien indivis, il ne peut être exercé après la réalisation du partage. Ayant constaté par une appréciation souveraine des preuves versées aux débats, notamment un acte de partage et une expertise, que les parcelles objet de la demande avaient été divisées entre les cohéritiers, la cour d'appel en a exactement déduit que l'état d'indivision avait cessé et a, à bon droit, rejeté la demande en préemption.

En matière de retrait d’un lot en copropriété, la Cour suprême clarifie les conditions de preuve et d’exercice du droit de préférence.

La preuve de l’assujettissement d’un immeuble immatriculé au régime de la copropriété, régi par le dahir du 16 novembre 1946, repose exclusivement sur les inscriptions portées au titre foncier. La production d’une attestation de la conservation foncière est donc suffisante, sans qu’il soit requis de démontrer la constitution effective d’un syndicat.

La haute juridiction juge par ailleurs que le défaut de notification de l’action au syndic est sans incidence sur la validité du droit de préférence exercé par un copropriétaire.

Enfin, l’offre de retrait est jugée complète dès lors qu’il est établi par les pièces de la procédure, notamment le procès-verbal d’offre réelle, que le montant consigné par le retrayant couvre non seulement le prix de vente mais aussi l’intégralité des frais et honoraires afférents à la transaction, tels que les droits d’enregistrement et de conservation foncière.

L’exploitation exclusive d’une partie d’un bien par un coindivisaire ne suffit ni à prouver un partage, ni à mettre fin à l’état d’indivision. Par conséquent, cette modalité d’usage ne fait pas obstacle à l’exercice du droit de préemption par l’autre indivisaire. En l’espèce, la Cour Suprême rejette l’argument fondé sur un simple « acte d’exploitation », affirmant que l’état d’indivision, tel qu’établi par les titres de propriété, prime sur les faits d’usage pour qualifier la nature du droit.

En outre, la Cour confirme que la résiliation amiable du contrat d’échange, conclue postérieurement à la notification de l’exercice de la préemption, est inopposable au préempteur. Le droit de ce dernier, une fois valablement exercé, est définitivement acquis et ne peut être remis en cause par un accord ultérieur entre le coindivisaire cédant et le tiers acquéreur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que, en application des règles de priorité prévues par le droit musulman auxquelles renvoie l'article 30 du dahir du 2 juin 1915, le co-indivisaire qui exerce son droit de préemption sur la part vendue par son parent bénéficie d'une priorité lui permettant de préempter la totalité de ladite part, à l'exclusion de tout autre co-indivisaire qui ne pourrait se prévaloir de la règle du partage proportionnel prévue à l'article 29 du même dahir. Par ailleurs, la loi n'imposant aucune forme particulière pour l'expression de la volonté de préempter, celle-ci peut valablement être notifiée par un agent judiciaire lors de l'offre réelle du prix. Enfin, une demande en remboursement des améliorations fondée sur l'article 25 dudit dahir, soulevée pour la première fois devant la Cour de cassation, constitue une demande nouvelle et irrecevable.

La Cour Suprême a validé le droit de préemption sur une part indivise d’un immeuble en cours d’immatriculation, se fondant sur l’attestation de la conservation foncière. Elle a jugé que ni la possession effective par le préempteur ni le recours à la procédure d’opposition sur la demande d’immatriculation ne sont des conditions nécessaires à l’exercice de la préemption en l’espèce. Le pourvoi a été rejeté, confirmant la recevabilité de l’action en préemption indépendamment de ces considérations procédurales ou factuelles.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel rejette une action en revendication d'une part indivise dès lors qu'il est constant que cette part n'a fait l'objet d'aucune vente et que le droit de propriété du co-indivisaire demandeur n'est contesté par personne. Par suite, la cour d'appel en déduit exactement que le co-indivisaire, dont l'action en revendication est infondée, ne peut se prévaloir de la jurisprudence qui fait courir le délai d'exercice du droit de préemption à compter du jugement statuant sur la revendication. Elle applique donc à juste titre la règle selon laquelle le délai pour exercer l'action en préemption est, pour le co-indivisaire présent, de quatre ans à compter de la date de l'acte de vente.

La Cour suprême casse, pour violation de l’article 369 du Code de procédure civile, l’arrêt d’une cour d’appel de renvoi qui a refusé de se conformer à un point de droit précédemment jugé par la haute juridiction.

La Cour suprême avait déjà définitivement statué sur l’irrecevabilité de l’action en préemption, celle-ci ayant été intentée au-delà du délai d’un an à compter de l’inscription de la vente sur le titre foncier.

Pourtant, la juridiction de renvoi a jugé la demande recevable, estimant à tort que la ponctualité des préempteurs dans les formalités d’offre réelle et de consignation du prix suffisait à valider leur droit.

Par cette censure, la Cour suprême réaffirme que la diligence dans l’accomplissement des actes préparatoires à la préemption ne peut pallier la tardiveté de l’action en justice elle-même. Le respect du délai légal pour saisir la justice demeure une condition de recevabilité impérative qui s’impose à la juridiction de renvoi.

L’action en retrait exercée par un coindivisaire suite à la cession de la seule quote-part d’un autre est recevable sans qu’il soit nécessaire de la joindre à une action en revendication de ses propres droits.

La Cour suprême casse l’arrêt d’appel qui avait jugé l’action irrecevable au motif qu’une demande cumulative s’imposait en l’absence de partage successoral définitif. Elle énonce que dès lors que la vente ne porte que sur les droits indivis du cédant et non sur la totalité de l’immeuble, le droit de propriété du retrayant n’est ni affecté ni contesté.

Partant, exiger de ce dernier qu’il intente une action en revendication pour constater un droit déjà acquis est une condition sans fondement juridique. En l’imposant, la cour d’appel a entaché sa décision d’un défaut de base légale.

La résiliation amiable d’une vente immobilière, qualifiée de rétrocession, est inopposable au coindivisaire préempteur dont le droit prend naissance dès la conclusion de la vente initiale. De même, la présence d’une prénotation sur le titre foncier au profit d’un tiers n’entache pas la validité de la cession au regard de l’exercice du droit de préemption.

La Cour suprême juge en outre que l’interdiction de principe des ventes au sein d’un périmètre de remembrement rural, édictée par le dahir du 25 juillet 1969, ne s’applique pas à la préemption, cette dernière constituant une exception expressément prévue par la loi et ne faisant pas obstacle à la validité de l’opération.

S’agissant des conditions de forme, l’exercice du droit de préemption est réputé valide dès lors que le prix et les frais sont consignés dans le délai d’un an à compter de l’inscription de la vente, conformément à l’article 25 du dahir du 2 juin 1915. La Cour admet la validité d’une consignation effectuée en plusieurs temps à l’intérieur de ce délai. Elle considère également comme régulier le récépissé de consignation ne portant le nom que d’un seul des préempteurs, en l’absence de tout préjudice démontré.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une opposition à une demande d'immatriculation fondée sur un droit de préemption, retient que la charge de la preuve d'une partition définitive ayant mis fin à l'indivision pèse sur celui qui l'invoque pour faire échec à ce droit. Ayant constaté que l'acquéreur, demandeur à l'immatriculation, qui soutenait que la partition avait eu lieu, n'avait pas rapporté cette preuve, la cour d'appel en a exactement déduit la persistance de l'état d'indivision entre les héritiers et, par conséquent, le bien-fondé du droit de préemption exercé par l'un d'eux.

La vente d'un bien aux enchères publiques, ordonnée par une décision de justice définitive statuant sur une action en partage entre tous les co-indivisaires, met fin à l'état d'indivision. Dès lors, encourt la cassation l'arrêt d'appel qui accueille une demande de préemption formée par l'un des anciens indivisaires au motif que cette vente judiciaire n'aurait pas mis un terme à l'indivision, privant ainsi sa décision de base légale.

Le délai imparti pour l'exercice du droit de préemption (choufaa) est un délai de déchéance qui n'est susceptible d'aucune interruption ni suspension. Ce délai court à compter de la date de la connaissance certaine de la vente par le titulaire du droit. En conséquence, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui déclare l'action en préemption irrecevable comme tardive, dès lors qu'elle a été intentée plus d'un an après la date à laquelle le préempteur a manifesté sa connaissance certaine de la vente en introduisant une première action, quand bien même celle-ci aurait été jugée irrecevable.

L'introduction par le coindivisaire d'une première action en préemption établit de manière certaine sa connaissance de la vente à la date du dépôt de cette action. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une seconde demande en préemption portant sur la même part indivise, omet de retenir la date de la première action comme point de départ du délai de forclusion pour l'exercice de ce droit.

Il résulte de l'article 32 du dahir du 2 juin 1915 que l'action en préemption sur un immeuble immatriculé doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'inscription de la vente sur le titre foncier. Encourt la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui juge l'action recevable en se fondant sur la date de l'offre réelle et de la consignation du prix, alors que ce délai est un délai de forclusion que seule l'introduction d'une action en justice est apte à respecter, une simple manifestation de volonté, même accompagnée d'une offre réelle, étant insuffisante à l'interrompre.

Le délai d'un an prévu pour l'exercice du droit de préemption (chofâa) sur un immeuble non immatriculé constitue, en application des règles du fiqh malékite, un délai de forclusion. En tant que tel, il revêt un caractère d'ordre public et son expiration doit être soulevée d'office par le juge.

Par conséquent, justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, après avoir souverainement constaté que le préempteur avait connaissance de la vente depuis plus d'un an au jour de l'introduction de sa demande, rejette son action comme tardive.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui retient que le préempteur, devenu propriétaire par l'effet d'un jugement définitif et le paiement du prix de la choufaa, est en droit d'obtenir l'expulsion de l'acquéreur évincé ainsi qu'une indemnité pour la privation de jouissance du bien à compter de ce paiement. En revanche, encourt la cassation partielle l'arrêt qui, pour fixer le montant de cette indemnité, se fonde sur un rapport d'expertise sans répondre au moyen tiré de la nullité de celui-ci pour défaut de convocation du conseil d'une partie aux opérations d'expertise, en violation des dispositions de l'article 63 du Code de procédure civile.