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Opposabilité du bail

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'un bail commercial à l'adjudicataire d'un immeuble vendu aux enchères. Le tribunal de commerce avait écarté la demande en retenant l'existence d'un titre locatif valide.

L'appelant soutenait que le bail, non expressément mentionné au cahier des charges, lui était inopposable, et invoquait subsidiairement sa simulation ainsi que sa conclusion en violation des règles relatives à la saisie immobilière. La cour retient que le cahier des charges, en mentionnant des indices matériels de la présence de l'occupant et en stipulant une clause générale de maintien des baux en cours, obligeait l'adjudicataire qui s'y était soumis.

Elle relève que l'occupant justifie d'un bail authentique antérieur à toute procédure de vente forcée, ce qui confère un fondement légal à son occupation et écarte la qualification d'occupant sans droit ni titre. La cour écarte également l'argument de la simulation, qui ne peut être prouvée contre un acte écrit que par un autre écrit, ainsi que celui tiré du défaut d'autorisation judiciaire, faute de preuve de l'existence d'une saisie à la date de conclusion du bail.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif aux droits d'un preneur commercial évincé par le nouvel acquéreur des murs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité du bail et la pérennité du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur, retenant l'extinction de l'action par prescription et la disparition du fonds de commerce faute d'exploitation.

La cour retient que l'acquéreur, en sa qualité de successeur particulier du bailleur, est tenu de respecter le bail commercial en cours, ce droit de nature personnelle n'étant ni soumis à la publicité foncière ni affecté par le principe de purge des droits réels. Elle juge ensuite que la simple fermeture des locaux ne suffit pas à caractériser la disparition du fonds de commerce en l'absence de preuve d'une intention définitive d'abandonner l'exploitation, la persistance de l'immatriculation au registre du commerce constituant une présomption contraire.

La cour écarte également les moyens tirés de la prescription et de l'autorité de la chose jugée, relevant que les actions pénales antérieures engagées par le preneur dès la découverte de son éviction avaient valablement interrompu le délai de prescription. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et reconnaît le droit du preneur à réintégrer les lieux pour y exploiter son fonds, sous astreinte.

La cour d'appel de commerce examine l'opposabilité aux cohéritiers d'un bail commercial consenti par l'un des coindivisaires. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'expulsion irrecevable au motif que le bail, n'ayant été ni résilié ni annulé, demeurait en vigueur.

L'appel était fondé sur l'inopposabilité de l'acte, au visa de l'article 971 du code des obligations et des contrats, faute pour la coindivisaire signataire de détenir la majorité des trois quarts requise pour les actes d'administration. La cour écarte ce moyen en retenant que la bailleresse n'avait pas agi en sa seule qualité de coindivisaire, mais également en tant que mandataire des autres héritiers.

Elle relève en effet la production de deux procurations antérieures au bail, par lesquelles les appelants lui avaient expressément conféré le pouvoir de louer et de vendre les biens de la succession. Dès lors, le bail est jugé parfaitement opposable à l'ensemble des coindivisaires, le consentement de ces derniers ayant été valablement donné par l'intermédiaire de leur mandataire.

La cour rejette également l'appel incident en dommages et intérêts pour procédure abusive, rappelant que le droit d'agir en justice ne dégénère en abus qu'en cas de malice ou de mauvaise foi caractérisée, non établie. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité aux propriétaires indivis d'un bail commercial consenti par un tiers, leur père et mandataire de l'un d'eux, sans que le contrat ne mentionne sa qualité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion des propriétaires mais les avait condamnés à indemniser le preneur pour trouble de jouissance.

Les appelants soutenaient que le bail leur était inopposable et contestaient le bien-fondé de la condamnation indemnitaire en l'absence de préjudice avéré. La cour retient que le contrat de bail, source de droits personnels, produit ses effets entre les signataires tant qu'il n'est pas annulé ou résilié, et que le droit de propriété des appelants, droit réel, ne peut justifier l'expulsion du preneur dont l'occupation repose sur un titre légal.

En revanche, la cour juge que les simples actes de perturbation, tels que le stationnement d'un véhicule devant le local, ne suffisent pas à établir la privation de jouissance. Faute pour le preneur de rapporter la preuve d'un préjudice effectif et certain résultant d'une impossibilité d'exploiter, sa demande indemnitaire est rejetée.

Le jugement est par conséquent infirmé sur le chef de la condamnation à des dommages-intérêts mais confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion d'un occupant pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de droit au bail non inscrite sur le titre foncier. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande des propriétaires indivis en retenant le défaut de titre de l'occupant.

L'appelant soutenait que son droit au bail, de nature personnelle, n'était pas soumis à l'inscription pour être valable et que son titre, issu d'une cession de fonds de commerce, était antérieur à l'acquisition de l'immeuble par les intimés. La cour retient que l'existence d'un acte de cession de fonds de commerce, incluant le droit au bail, qui n'a fait l'objet d'aucune action en annulation ou en résolution, constitue un titre légitime d'occupation.

Elle en déduit que le cessionnaire ne peut être qualifié d'occupant sans droit ni titre, peu important que son droit personnel n'ait pas été inscrit sur le titre foncier. Le jugement est par conséquent infirmé et la demande d'expulsion rejetée.

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité à un nouvel acquéreur d'un droit au bail transmis par cession de fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la jugeant mal fondée.

L'appelant soutenait la nullité du bail au motif que la bailleresse, héritière du propriétaire initial, n'était pas inscrite au titre foncier et se trouvait en état d'incapacité juridique au moment de la reconnaissance de la relation locative. La cour écarte cette argumentation en retenant que le droit au bail tire son origine d'une relation locative antérieure, dont l'existence entre le propriétaire originaire et la cédante du fonds de commerce est établie par une décision de justice.

Ce droit ayant été valablement transmis à l'intimée par la cession du fonds, la relation locative préexistante est opposable aux propriétaires successifs, y compris à l'appelant. La cour ajoute que les actes subséquents de reconnaissance du bail par l'héritière ne sauraient être annulés, la preuve de leur caractère simulé ou de l'exploitation d'une incapacité n'étant pas rapportée.

Le jugement est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de ce bail à un créancier hypothécaire devenu adjudicataire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du créancier en retenant que le bail avait été consenti par le débiteur en violation d'une clause de l'acte de prêt hypothécaire interdisant la location.

Le preneur appelant soutenait pour sa part l'antériorité de son occupation et du bail commercial par rapport à la constitution de l'hypothèque, rendant ainsi le contrat de bail opposable à l'adjudicataire. La cour retient, au vu des pièces produites, notamment un certificat d'immatriculation au registre de commerce et une attestation d'affiliation à la caisse de sécurité sociale, que l'existence de la relation locative est établie à une date bien antérieure à celle de l'inscription de l'hypothèque.

Elle juge en conséquence que le bail est pleinement opposable à l'adjudicataire, lequel est de surcroît tenu par le cahier des charges de la vente aux enchères qui imposait le respect des baux en cours. Le jugement de première instance est par conséquent infirmé et la demande d'annulation du bail et d'expulsion est rejetée.

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion du preneur, intentée par une co-indivisaire à l'encontre du contrat conclu par son époux, également co-indivisaire, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande.

L'appelante soutenait que le bail, conclu sans son consentement, lui était inopposable, arguant de son ignorance des faits en raison de sa résidence à l'étranger. La cour écarte ce moyen en faisant application de la théorie du mandat apparent.

Elle retient que la gestion de fait de l'immeuble par le co-indivisaire contractant sur une très longue période, sans opposition de l'appelante, a créé une apparence de mandat aux yeux du preneur de bonne foi. La cour considère que le silence prolongé de la propriétaire a contribué à forger une croyance légitime et commune dans l'existence d'un pouvoir de gestion au profit de son époux.

Dès lors, l'acte est jugé opposable à la co-indivisaire qui n'y a pas formellement consenti, le jugement entrepris est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort d'un bail commercial lorsque le preneur, devenu acquéreur du bien loué, est évincé par l'exercice d'un droit de préférence par des copropriétaires. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par les bénéficiaires de ce droit au motif que l'occupation n'était pas sans titre.

L'appel portait sur le point de savoir si l'exercice du droit de préférence, en anéantissant la vente, mettait également fin au bail préexistant qui liait l'acquéreur évincé aux anciens propriétaires. La cour retient que les bénéficiaires du droit de préférence, en se substituant aux vendeurs, acquièrent la qualité d'ayants cause à titre particulier et sont tenus de reprendre les droits et obligations attachés au bien.

Elle juge que l'anéantissement du titre de propriété de l'acquéreur évincé a pour effet de faire subsister sa qualité originelle de preneur, le contrat de bail se poursuivant de plein droit avec les nouveaux propriétaires. L'occupation des lieux n'étant dès lors pas sans droit ni titre, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité de bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un acte frauduleux à un preneur de bonne foi. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les demandeurs, co-indivisaires, ne détenaient pas la majorité requise pour l'administration du bien. Les appelants contestaient l'application de cette règle aux tiers et invoquaient la nullité du bail, consenti par un tiers sur la base d'un titre de propriété ultérieurement annulé pour faux. La cour retient que l'occupation du preneur repose sur un titre légitime, la relation locative ayant été établie antérieurement à l'acte frauduleux. Elle fonde sa décision sur une attestation non contestée de l'autre co-indivisaire reconnaissant le bail, ainsi que sur des documents administratifs et commerciaux antérieurs à l'acte annulé. La cour juge par conséquent que les faits de faux, postérieurs à la naissance de la relation locative, sont inopposables au preneur, dont le droit au bail n'a jamais été valablement remis en cause. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux coindivisaires d'un bail consenti par l'un d'eux, agissant en qualité de propriétaire apparent. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du bail formée par les autres coindivisaires. L'enjeu portait sur la question de savoir si l'autorité de la chose jugée attachée à une précédente décision reconnaissant la validité du bail entre les parties signataires pouvait faire échec à une action en nullité fondée sur la violation des règles de l'indivision. La cour retient que la validité du contrat de bail entre le preneur et le coindivisaire signataire avait déjà été reconnue par une précédente décision d'appel passée en force de chose jugée. Dès lors, en application des articles 450 et 453 du dahir formant code des obligations et des contrats, cette décision s'impose et fait obstacle à toute nouvelle contestation de la validité de l'acte par les autres coindivisaires. La cour relève en outre la bonne foi du preneur, qui a contracté avec le propriétaire apparent plus de vingt ans avant l'introduction de l'action, et le caractère tardif de celle-ci. La cour d'appel confirme en conséquence le jugement entrepris et rejette l'appel incident ainsi que la demande d'intervention volontaire.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant du loyer dû par l'acquéreur d'un local commercial par voie d'adjudication, le débat portait sur l'opposabilité du loyer stipulé dans le bail antérieur à la vente forcée. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer à ce montant et condamné le nouveau preneur au paiement de dommages-intérêts pour retard. L'appelant soutenait que seul le loyer mentionné au cahier des charges de la vente lui était applicable et que son ignorance du bail précédent excusait son retard. La cour d'appel de commerce retient qu'en l'absence de toute preuve rapportée par l'acquéreur d'un accord fixant le loyer au montant allégué, le premier juge a valablement fondé sa décision sur le contrat de bail conclu avec le précédent locataire, seul élément probant versé aux débats. Elle juge en outre le retard de paiement caractérisé dès lors que le preneur, bien que régulièrement mis en demeure, n'a pas procédé à une offre de paiement, même partielle, dans le délai de quinze jours qui lui était imparti. La cour écarte par ailleurs comme irrecevable la demande de l'intimé visant à l'augmentation du loyer, la qualifiant de demande nouvelle en appel. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'une tierce opposition formée par l'acquéreur d'un immeuble contre un arrêt ordonnant l'expulsion d'un occupant et la restitution de matériel au profit d'une société locataire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité du bail en cours au nouveau propriétaire. Le tiers opposant soutenait que son titre de propriété, acquis durant la période locative, primait sur les droits de la société preneuse. La cour écarte ce moyen en retenant que la vente d'un immeuble loué emporte de plein droit transfert au nouveau propriétaire des obligations découlant du contrat de bail. Elle relève que l'acquéreur, qui reconnaissait l'existence du bail au moment de son acquisition, n'apportait aucune preuve de sa résiliation, que ce soit avec la venderesse initiale ou avec lui-même. Le contrat de location est donc jugé pleinement opposable au nouveau propriétaire, l'immeuble ayant été transmis grevé de l'engagement locatif. En conséquence, la cour d'appel de commerce déclare la tierce opposition recevable en la forme mais la rejette au fond.

La cour d'appel de commerce retient qu'un occupant justifiant d'un contrat de bail, même conclu avec le précédent propriétaire, ne peut être considéré comme un occupant sans droit ni titre. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le nouveau propriétaire au motif que l'occupant disposait d'un titre locatif. L'appelant soutenait que ce bail, auquel il n'était pas partie, lui était inopposable en application du principe de l'effet relatif des contrats et faute d'inscription sur le titre foncier. La cour écarte ce moyen en considérant que la production du contrat de bail suffisait à prouver l'existence d'un titre d'occupation, rendant ainsi la demande d'expulsion pour occupation sans titre infondée. La cour relève au surplus que l'occupant avait, en cours d'instance d'appel, volontairement restitué les clés des lieux, ce qui confortait le rejet de la demande. Dès lors, le jugement de première instance est confirmé et l'appel rejeté.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'un bail antérieur à une vente sur saisie immobilière est opposable à l'adjudicataire, bien que non mentionné dans le cahier des charges, dès lors que le procès-verbal d'adjudication fait lui-même référence à des décisions de justice antérieures qui constataient l'existence de ce bail. En effet, le transfert de propriété par adjudication ne met pas fin au contrat de bail préexistant si l'acquéreur est réputé en avoir eu connaissance.

Conformément à l'article 418 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le procès-verbal d'adjudication, qui fait foi des faits qu'il constate y compris à l'égard des tiers, suffit à établir une telle connaissance.

Ayant constaté que le cessionnaire d'un fonds de commerce avait modifié l'activité commerciale stipulée dans le bail commercial initial, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient qu'il est substitué au cédant dans l'ensemble des droits et obligations issus dudit bail. En application du principe de transmission des droits et obligations aux ayants cause des parties, consacré par l'article 229 du Dahir formant Code des obligations et des contrats, le cessionnaire est tenu envers le bailleur de respecter l'intégralité des clauses du bail, y compris celle relative à la destination des lieux, peu important que l'acte de cession ne les mentionne pas ou que le cessionnaire se prévale de sa bonne foi.

Il résulte de l'article 694 du Dahir des obligations et des contrats que l'acquéreur d'un immeuble loué est substitué de plein droit aux droits et obligations du bailleur initial. Par conséquent, les décisions de justice rendues à l'encontre de ce dernier, notamment celle ordonnant la réintégration du preneur, sont opposables à l'acquéreur en sa qualité d'ayant cause à titre particulier.

Encourt dès lors la cassation pour défaut de réponse à conclusions, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie d'une difficulté d'exécution, s'abstient d'examiner le moyen du preneur fondé sur l'opposabilité de la décision de réintégration au nouveau propriétaire des lieux.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, en application de l'article 694 du Dahir des obligations et des contrats, rejette la tierce opposition formée par un occupant contre une décision d'expulsion. Ayant constaté que le contrat de bail invoqué n'avait pas de date certaine, faute d'enregistrement ou de légalisation des signatures, elle en a exactement déduit qu'il n'était pas opposable au nouvel acquéreur de l'immeuble, peu important que d'autres documents administratifs attestent de la résidence de l'occupant dans les lieux avant la vente.

Ayant constaté que le contrat de bail et les quittances de loyer produits par le tiers opposant étaient des actes sous seing privé dépourvus de date certaine, c'est à bon droit qu'une cour d'appel en déduit que ces documents ne sont pas opposables au nouvel acquéreur de l'immeuble. Conformément aux articles 694 et 695 du Dahir des obligations et des contrats, le nouvel acquéreur n'est en effet tenu de poursuivre le bail que si celui-ci a date certaine antérieure au transfert de propriété.

Un adjudicataire, ayant acquis un bien immobilier dans le cadre d’une vente sur saisie, s’est vu opposer par l’occupant des lieux l’existence d’un bail commercial. La cour d’appel, saisie du litige, a confirmé une ordonnance de référé qui ordonnait l’expulsion de la partie initialement saisie tout en l’excluant pour la société se prévalant du bail. Cependant, les juges du fond ont, dans leurs motifs, affirmé que le juge des référés n’était pas compétent pour apprécier la validité du titre de l’occupant, se mettant ainsi en contradiction flagrante avec leur dispositif qui, en statuant, tranchait nécessairement cette question.

La Cour de cassation censure cette décision pour contradiction de motifs. Elle rappelle le principe impératif de cohérence devant exister entre la motivation d’un jugement et son dispositif. En l’espèce, le fait pour la cour d’appel de se déclarer incompétente sur un point de droit dans ses motifs tout en le jugeant implicitement dans son dispositif constitue une contradiction rédhibitoire. La Haute juridiction considère qu’une telle faille dans le raisonnement juridique équivaut à une absence pure et simple de motifs, viciant la décision et entraînant inéluctablement sa cassation.

Ne donne pas de base légale à sa décision la cour d'appel qui, pour rejeter une demande d'expulsion, retient l'existence d'un bail opposable à l'acquéreur d'un immeuble par adjudication, sans préciser le fondement sur lequel elle écarte le cahier des charges de la vente forcée, lequel constatait pourtant la vacance du bien.