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Garantie hypothécaire

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'une assurance emprunteur, la cour d'appel de commerce se prononce sur le sort de la garantie hypothécaire après la survenance du sinistre. Le tribunal de commerce avait ordonné la subrogation de l'assureur dans le paiement des échéances du prêt et, en conséquence, la mainlevée de l'hypothèque consentie par l'emprunteur. En appel, l'établissement prêteur invoquait le caractère prématuré de la mainlevée tant que la dette n'était pas intégralement soldée, tandis que l'assureur contestait la réunion des conditions de la garantie. La cour écarte l'argumentation de l'assureur en retenant qu'une invalidité à 90 % résultant d'une amputation et ayant conduit à une mise à la retraite d'office suffit à caractériser la réalisation du risque couvert. Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 165 du Code des droits réels, le caractère accessoire de l'hypothèque, laquelle est destinée à garantir l'exécution d'une obligation. Dès lors que le sinistre est avéré, l'assureur est substitué à l'emprunteur dans l'obligation de paiement, ce qui a pour effet d'éteindre la dette de ce dernier et de priver la garantie hypothécaire de sa cause. Le jugement ordonnant la mainlevée est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la mainlevée d'une hypothèque pour extinction de la dette garantie, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de l'emprunteur sur la base d'une première expertise concluant au paiement intégral. L'établissement bancaire prêteur soutenait que la dette subsistait, une seconde expertise diligentée en appel ayant chiffré un reliquat correspondant aux intérêts légaux dus au titre d'un précédent jugement de condamnation. La cour d'appel de commerce écarte cependant cette créance d'intérêts au motif que l'acceptation par la banque, sans réserve, des paiements échelonnés du débiteur après le jugement et jusqu'à l'apurement complet du principal caractérise une exécution volontaire et amiable de la décision. La cour retient que, faute d'avoir engagé une procédure d'exécution forcée qui seule aurait justifié la réclamation des intérêts légaux, le créancier est réputé y avoir renoncé en privilégiant un règlement amiable. Cette solution, protectrice du consommateur, conduit à considérer la dette principale comme éteinte par le paiement, privant ainsi la garantie hypothécaire de toute cause. Le jugement ayant ordonné la mainlevée est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement rejetant une demande de mainlevée d'hypothèque, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre le régime légal spécifique du crédit immobilier et la liberté contractuelle. L'appelante, caution hypothécaire, soutenait que la garantie était plafonnée par un texte spécial au principal du prêt majoré de quinze pour cent et que l'acceptation par le créancier d'une offre réelle correspondant à ce plafond entraînait l'extinction de la sûreté, invoquant en outre le caractère abusif de la clause étendant la garantie à tous les accessoires de la créance. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande. La cour retient que les parties peuvent conventionnellement déroger au régime légal et étendre la portée de la garantie hypothécaire au visa de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Elle relève que les conditions particulières du contrat, signées par le débiteur, renvoient expressément aux conditions générales stipulant que l'hypothèque garantit l'intégralité des sommes dues en principal, intérêts et accessoires jusqu'à complet paiement. La cour juge qu'une telle clause, issue de l'accord des parties, ne crée pas de déséquilibre significatif au détriment du consommateur et n'est donc pas abusive. Elle rappelle enfin que l'hypothèque étant indivisible, un paiement partiel, même accepté par le créancier, ne peut justifier une mainlevée tant que la dette n'est pas intégralement éteinte. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification d'une garantie souscrite au profit d'un établissement de crédit et sur l'étendue de l'engagement des cautions. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement les cautions au paiement de la dette de la société débitrice, dans la limite du montant de leur engagement. En appel, les garants soutenaient que leur engagement constituait une simple caution réelle, limitée à un bien immobilier spécifiquement hypothéqué, et non une caution personnelle engageant l'ensemble de leur patrimoine. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen après avoir procédé à une interprétation souveraine du contrat de prêt. Elle retient que les clauses contractuelles établissaient sans équivoque que les appelants avaient souscrit, outre la sûreté réelle, une caution personnelle, solidaire et indivisible. Dès lors, leur obligation au paiement n'était pas subordonnée à la discussion préalable du débiteur principal ni à la réalisation de la garantie immobilière. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exécution d'une assurance-décès adossée à un prêt immobilier, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'activation de la garantie et ses conséquences sur la sûreté réelle. Le tribunal de commerce avait ordonné la subrogation de l'assureur dans le paiement du solde du prêt et la mainlevée de l'hypothèque. L'assureur, appelant principal, invoquait l'irrecevabilité de la demande pour non-respect d'une clause d'arbitrage, ainsi que la déchéance du droit à garantie pour déclaration tardive du sinistre et fausse déclaration de l'assurée. L'établissement bancaire, par appel incident, contestait la mainlevée de l'hypothèque avant le paiement effectif par l'assureur. La cour écarte les moyens de l'assureur, retenant que la clause d'arbitrage ne visait que les litiges d'interprétation et non l'inexécution, que le délai de déclaration n'était pas opposable aux héritiers et que la fausse déclaration n'était pas établie. La cour rappelle que la survenance du risque assuré entraîne l'extinction de la créance à l'égard des héritiers de l'emprunteur et le transfert du droit de la banque sur l'assureur. Dès lors, la mainlevée de la garantie hypothécaire est une conséquence directe de la réalisation du sinistre. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de vérification du passif dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée de la contestation d'une créance fondée sur un jugement. Le juge-commissaire avait admis la créance d'un établissement bancaire à titre chirographaire. La société débitrice contestait le montant de cette créance en invoquant des irrégularités comptables et le caractère non définitif du jugement la constatant, tandis que le créancier, par un appel incident, en revendiquait le caractère privilégié. La cour écarte l'appel principal en rappelant que la procédure de vérification des créances n'a pas pour objet de statuer sur le fond du droit ; la créance étant fondée sur un jugement, sa force probante demeure tant qu'il n'est pas réformé par une juridiction compétente. Faisant en revanche droit à l'appel incident, la cour constate que la créance est assortie d'une garantie hypothécaire et retient dès lors son caractère privilégié à hauteur du montant de la sûreté. En conséquence, la cour infirme partiellement l'ordonnance entreprise, admet la créance à titre privilégié dans la limite de la garantie, et la confirme pour le surplus.

En matière de voies d'exécution, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère abusif d'une saisie-attribution pratiquée par un créancier déjà titulaire de sûretés réelles. Le juge des référés avait rejeté la demande de mainlevée de la saisie. L'appelant, débiteur saisi, soutenait que la saisie était abusive dès lors que le créancier bénéficiait déjà de plusieurs hypothèques sur un bien immobilier dont la valeur excédait amplement le montant de la créance. La cour retient que la seule existence de sûretés hypothécaires, même d'une valeur prétendument supérieure à la dette, ne prive pas le créancier du droit de poursuivre l'exécution sur d'autres biens du débiteur. Au visa de l'article 1241 du dahir formant code des obligations et des contrats, elle rappelle que l'ensemble des biens du débiteur constitue le gage commun des créanciers. Elle écarte en outre l'expertise évaluant le bien hypothéqué, faute pour celle-ci d'avoir été réalisée de manière contradictoire. Dès lors, en l'absence de preuve du paiement intégral de la dette, la mesure d'exécution forcée ne saurait être qualifiée d'abusive. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un commandement immobilier signifié directement à la caution hypothécaire, sans mise en demeure préalable du débiteur principal. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de ce commandement, retenant des irrégularités dans sa notification et l'obligation de poursuivre le débiteur principal en premier lieu. L'appelant, créancier bénéficiaire de la sûreté, soutenait la validité de la procédure de notification par curateur et le droit de poursuivre directement la caution. La cour retient que la caution s'était engagée en qualité de coobligé solidaire et avait expressément renoncé au bénéfice de discussion dans l'acte de cautionnement. Dès lors, en application des règles de la solidarité passive, le créancier était fondé à agir directement contre la caution sans être tenu de poursuivre au préalable le débiteur principal. La cour valide par ailleurs la procédure de notification par curateur, celle-ci ayant été engagée après l'échec avéré des tentatives de signification aux domiciles connus du garant. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande en nullité du commandement immobilier.

Saisi d'un appel contre une ordonnance du juge-commissaire ayant admis une créance bancaire pour un montant réduit et à titre chirographaire dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire, la cour d'appel de commerce était amenée à statuer sur le quantum et le caractère privilégié de la créance. Le créancier contestait la réduction de sa créance et sa qualification chirographaire, tandis que le débiteur, par appel incident, en contestait le principe même au motif d'irrégularités comptables. La cour retient, au visa de l'article 528 du code de commerce, que l'établissement bancaire escompteur peut poursuivre le recouvrement d'une lettre de change impayée tant à l'encontre du bénéficiaire de l'escompte dans le cadre de la procédure collective qu'à l'encontre des autres signataires cambiaires, la seule interdiction étant celle d'un double paiement. Elle juge également, en application de l'article 692 du même code, que le jugement d'ouverture de la procédure arrêtant le cours des intérêts, le compte courant doit être arrêté à cette date pour la détermination de la créance à déclarer. La cour écarte en outre du passif le montant des garanties bancaires non encore appelées, celles-ci ne constituant qu'une créance éventuelle et non une créance certaine et exigible. Enfin, elle reconnaît le caractère privilégié de la créance à hauteur du montant couvert par une hypothèque. En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme l'ordonnance entreprise, rejette l'appel incident du débiteur, et admet la créance pour un montant recalculé en distinguant une partie privilégiée, à hauteur de la garantie hypothécaire, et une partie chirographaire.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'un commandement immobilier et de la saisie subséquente, la caution réelle et personnelle contestait la régularité de la procédure. L'appelant soulevait l'inexactitude du montant de la créance mentionné dans l'acte ainsi que l'irrégularité des formalités de signification. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en relevant, d'une part, que le montant figurant au commandement correspondait précisément à celui de la garantie hypothécaire consentie et, d'autre part, que la signification avait été valablement accomplie par la voie de la procédure par curateur après échec des tentatives à l'adresse contractuelle. La cour retient surtout que l'existence d'un jugement antérieur, ayant acquis l'autorité de la chose jugée et condamnant la caution au paiement, rendait irrecevable toute nouvelle contestation sur le principe et le montant de la créance. La demande subsidiaire d'expertise comptable était par conséquent sans objet. Faute pour l'appelant de rapporter la preuve d'un paiement libératoire, le jugement entrepris est confirmé.

Une cour d'appel retient à bon droit que le caractère solidaire d'un cautionnement, en vertu de l'article 1133 du Dahir sur les obligations et les contrats, permet au créancier de poursuivre le paiement contre la caution en même temps que le débiteur principal. Elle en déduit exactement que le commandement de payer immobilier, qui constitue une mesure d'exécution, n'est pas nul du seul fait qu'il mentionne la totalité de la dette principale, même si l'engagement de la caution est plafonné à un montant inférieur, dès lors que la condamnation de cette dernière est limitée à ce plafond. Enfin, c'est par une correcte application de l'article 484 du Code de procédure civile qu'elle écarte les moyens tirés des irrégularités de la procédure de saisie, ceux-ci devant faire l'objet d'une action en nullité distincte avant l'adjudication.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour annuler une procédure de réalisation d'une hypothèque, écarte un jugement condamnant le débiteur principal au paiement de certaines sommes, dès lors qu'elle relève que cette décision concerne des créances distinctes de celle spécifiquement couverte par la sûreté réelle litigieuse. Ayant souverainement constaté, sur la base d'un rapport d'expertise, que la dette garantie avait été intégralement remboursée, la cour d'appel en a exactement déduit que la garantie était éteinte et ne pouvait plus être mise en œuvre.

Encourt la cassation pour défaut de motivation l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour statuer sur le montant d’une créance bancaire, se contente d’adopter les conclusions d’un rapport d’expertise sans répondre de manière effective aux moyens précis et détaillés soulevés par la banque créancière contestant ledit rapport, notamment quant à l’imputabilité de l’inexécution d’un protocole d’accord. Est également entaché de cassation l’arrêt qui omet totalement de statuer sur un chef de demande additionnel et distinct, manquant ainsi à son obligation de répondre à l’ensemble des prétentions des parties.

Encourt la cassation pour contradiction de motifs, assimilable à un défaut de motivation, l'arrêt d'appel qui, pour rejeter une demande en paiement du solde d'une créance, retient que le montant restant dû par le débiteur ne dépasse pas la garantie hypothécaire, alors qu'il constate par ailleurs que ce solde a été calculé par les experts après déduction du montant qui serait produit par la réalisation de cette même garantie.

Il résulte de l'article 498 du Code de commerce que l'inscription d'une créance en compte courant lui fait perdre son individualité et entraîne l'extinction des sûretés personnelles ou réelles qui y sont attachées, sauf convention expresse des parties de les reporter sur le solde du compte. Par conséquent, c'est à bon droit qu'une cour d'appel retient que la garantie hypothécaire est éteinte du seul fait de l'inscription de la créance garantie au débit du compte courant, peu important que le solde de ce compte soit débiteur, dès lors qu'il n'est pas établi l'existence d'une convention expresse transférant la garantie sur le solde dudit compte.

Encourt la cassation pour défaut de base légale, l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour statuer sur le montant d'une créance bancaire, se borne à confirmer le montant retenu par les premiers juges sans préciser la méthode de calcul lui ayant permis de parvenir à ce résultat. En n'explicitant pas comment, à partir des pièces produites, elle a déterminé le solde restant dû après déduction de la garantie hypothécaire, la cour d'appel ne met pas la Cour de cassation en mesure d'exercer son contrôle sur la correcte application de la loi.

En matière de prêt garanti par une promesse de vente immobilière, la cour d’appel a infirmé le jugement de première instance qui avait ordonné la perfection de la vente au profit du créancier.

Sur la recevabilité de l’appel, la cour a considéré que la procédure de notification par voie de curateur n’avait pas été régulièrement suivie. En vertu de l’article 39 du Code de procédure civile, la désignation d’un curateur impose une recherche effective du défendeur avec le concours du ministère public et des autorités administratives. La cour a estimé que cette exigence n’avait pas été satisfaite, d’autant plus que l’adresse utilisée pour la notification provenait d’un contrat datant de plus de trente ans. Par conséquent, la notification a été déclarée nulle, laissant le délai d’appel ouvert et l’appel recevable.

Au fond, la cour a annulé le jugement entrepris et rejeté la demande du créancier. Elle a d’abord relevé que le contrat de prêt, bien que prévoyant une garantie hypothécaire, n’avait pas donné lieu à une mise en demeure préalable du débiteur ou de ses ayants droit en vue du recouvrement de la créance. La demande d’exécution forcée de la vente, sans passer par la réalisation de la garantie hypothécaire initialement convenue, ne correspondait pas à l’intention des parties.

Ensuite, la cour a analysé la nature de l’engagement. Le contrat stipulait une obligation alternative : soit le remboursement de la dette garantie par hypothèque, soit la vente du bien immobilier pour un prix déterminé et non encore perçu. Se référant à l’article 141 du Dahir des obligations et contrats, qui dispose que l’obligation alternative est nulle si le choix de l’exécution de l’une ou l’autre des prestations n’est pas expressément réservé à l’une des parties, la cour a constaté que le contrat litigieux ne désignait pas le titulaire de cette option. Cette omission entraîne la nullité de l’obligation et, par conséquent, du contrat lui-même.

Enfin, la cour a souligné l’invalidité de la clause permettant au créancier de s’approprier le bien en cas de non-paiement de la dette. Faisant application des dispositions de l’article 194 du Code des droits réels, qui prohibe tout pacte commissoire en matière de sûreté réelle en disposant que toute clause qui autoriserait le créancier, en cas de non-paiement, à s’approprier le bien grevé est nulle, la cour a conclu à la nullité de ladite clause et de l’engagement qui en découle. Le jugement de première instance a donc été infirmé et la demande initiale rejetée.

Saisie d’un pourvoi contre un arrêt d’appel ayant modifié un jugement de première instance en faisant courir les intérêts légaux dus par un débiteur sur un prêt bancaire à compter de la date de clôture du compte courant, la Cour de cassation a rejeté le recours.

La Haute juridiction écarte en premier lieu le moyen tiré de la prescription des intérêts légaux. Elle juge que l’imprescriptibilité de la créance garantie par une hypothèque, prévue par l’article 377 du Dahir formant Code des Obligations et des Contrats (DOC), s’étend à l’intégralité de la dette, incluant le principal et les intérêts qui en sont l’accessoire. Par conséquent, en confirmant l’exigibilité des intérêts légaux depuis la date de clôture du compte, la cour d’appel, qui avait constaté l’existence de la garantie hypothécaire, a correctement appliqué la loi et son arrêt est suffisamment motivé sur ce point.

En second lieu, concernant le point de départ desdits intérêts, la Cour de cassation approuve la cour d’appel de les avoir fait courir à compter de la clôture du compte. Elle estime que cette décision est fondée au regard de l’article 264 du DOC, ces intérêts moratoires constituant la réparation du préjudice résultant du retard du débiteur dans l’exécution de son obligation de paiement. Leur calcul à partir de la date d’exigibilité de la créance (clôture du compte) jusqu’au paiement effectif est ainsi justifié.

Enfin, la Cour écarte l’argument relatif aux paiements allégués par le débiteur au cours de la procédure d’exécution forcée. Elle confirme le raisonnement des juges du fond selon lequel de tels paiements ou offres réelles, effectués dans le cadre de la réalisation de la sûreté ou de l’exécution du jugement initial, relèvent de la phase d’exécution et seront à prendre en compte lors de la liquidation finale de la créance. Ils sont cependant sans incidence sur le bien-fondé de la condamnation au paiement du principal et des intérêts moratoires tels qu’arrêtés par le juge du fond.

Le pourvoi est par conséquent rejeté.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Meknès qui avait confirmé le jugement de première instance prononçant la nullité d’une donation de droits indivis sur un immeuble.

En l’espèce, le demandeur avait obtenu une caution personnelle solidaire d’un tiers pour garantir une dette d’une société à son égard. Le requérant, garant de cette dette, avait par la suite effectué une donation de ses droits indivis sur un immeuble au profit de son épouse, la requérante. Le demandeur a alors intenté une action en nullité de cette donation, estimant qu’elle portait atteinte à ses droits de créancier.

La Cour de cassation a rappelé que la donation est contestable en raison de la dette existant à la charge du donateur au profit de ses créanciers, en ce qu’elle diminue la garantie générale qui leur est accordée. La cour d’appel ayant constaté l’existence d’une dette garantie par le requérant et la réalisation de la donation postérieurement à la constitution de cette garantie, elle a pu légalement en déduire la nullité de la donation.

La Cour de cassation a ainsi considéré que la cour d’appel avait fondé sa décision sur une base légale, rejetant l’argument du requérant selon lequel la garantie hypothécaire consentie par lui couvrait l’intégralité de la dette, cet argument étant contredit par les pièces produites.

Une société civile immobilière (SCI) avait consenti une garantie hypothécaire à une banque pour garantir les dettes d’une société commerciale. Suite à la mise en liquidation judiciaire de la société débitrice, la banque a procédé à la réalisation de la garantie. La SCI a contesté cette réalisation, arguant que la créance de la banque était contestée et non définitivement établie.

La Cour d’appel a considéré que l’action de la SCI en dommages et intérêts était soumise au délai de prescription de droit commun de 10 ans et qu’elle n’était donc pas prescrite. Sur le fond, la Cour a jugé que la banque avait commis une faute en réalisant la garantie alors que la créance était encore en litige. La banque aurait dû attendre l’issue de la procédure de vérification de la créance avant de réaliser la garantie.

Par conséquent, la Cour a condamné la banque à payer des dommages et intérêts à la SCI pour la réalisation abusive de la garantie hypothécaire.

la Cour de cassation s’est prononcée sur la validité d’une donation consentie par un débiteur. Le litige opposait le créancier une banque à son débiteur qui avait consenti une donation à sa fille. Le créancier contestait la validité de cette donation, arguant qu’elle portait atteinte à ses droits en diminuant les garanties de recouvrement de sa créance.

La Cour de cassation a cassé et annulé la décision de la Cour d’appel de Casablanca qui avait validé la donation. Elle a rappelé que, selon l’article 278 du Code des droits réels, une donation consentie par une personne endettée est nulle. La Cour a ainsi jugé que la donation était nulle car elle avait été consentie alors qu’il était endetté envers le créancier.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui ordonne la mainlevée d’une hypothèque en retenant que la créance garantie, telle que déterminée par le montant porté sur le certificat d’inscription foncière, a été intégralement remboursée. En l’absence de production du contrat de prêt stipulant que la dette est productive d’intérêts et faute de mention de ces derniers dans l’inscription foncière conformément à l’article 160 du dahir du 2 juin 1915, la garantie ne peut s’étendre auxdits intérêts. La juridiction d’appel n’est dès lors pas tenue de discuter les relevés de compte produits par le créancier pour établir une dette globale supérieure au capital inscrit, sa mission se limitant à vérifier si la créance spécifiquement couverte par l’inscription hypothécaire a été éteinte par le paiement.

Un commandement immobilier ne peut être valable que s’il est émis pour la dette spécifique relative au prêt ayant donné lieu à la constitution de la garantie hypothécaire, et ce, à la condition que le montant du prêt ait été intégralement débloqué. En l’espèce, elle a confirmé l’annulation du commandement immobilier par la cour d’appel, car il a été établi que la banque n’avait pas versé la totalité du prêt initial objet de la garantie, contrairement à d’autres financements accordés pour des opérations distinctes, justifiant ainsi l’invalidité de la procédure de réalisation de la garantie pour le montant revendiqué.